【正文】 方式三：酒店管理公司收取營業(yè)收益的2~5%，但管理公司承擔部分經(jīng)營風險。四、銷售利潤 根據(jù)測算，項目銷售凈收入約為：，項目銷售凈收入詳見附表1：《項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。項目資金來源構成情況如下表：項目資金來源表項 目資金(萬元)比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷售收入7%總投資%項目已投入資金來源渠道項目目前已全部完工并已投入使用，截至2004年4月底，共投入工程款22027萬元，其中企業(yè)自籌資金10000萬元，銀行貸款12600萬元。按照周邊商業(yè)鋪位的售價水平、租售情況，結合本項目商業(yè)服務部分的獨特性，我司建議商業(yè)部分價格定為12000元/㎡（177。（祥見市場篇）考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風險，我們可以根據(jù)經(jīng)驗人為將其調(diào)低，以低價入市。收益法定義：預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。位于深惠公路、水官高速和機荷高速公路的交匯處。小結：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權的要求，因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。劣勢：（一）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（二）將背負沉重利息負擔；（三）嚴重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項目造成嚴重負面效應。小結：基于以上分析，酒店的整體轉讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴重損失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權的要求。目前本項目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項目的最佳出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在25004000元之間。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發(fā)展商的品牌形象。四大SO策略（強化優(yōu)勢與機會策略）(一) 強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領市場，出奇制勝；(二) 配合項目維也納地標性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關注；(三) 利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉化為購買客戶；(四) 強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團購買。三 項目SWOT分析 （一） SWOT分析優(yōu)勢（S項目位于維也納區(qū)域中心，周邊各類市政配套設施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務客人為主，是典型的商務型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；發(fā)展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅定的購買信心；項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎。因此，項目銷售所面臨的是基本無競爭對手的市場；維也納鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構成單一等問題，相對于維也納目前整體房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展已略顯滯后。以消化本地各企業(yè)商務客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶；維也納酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查——價格及配套設施酒店名稱價格構成（元）配套設施備注維也納酒店標準房（330）高級房（348）豪華房（464）豪華套（600）商務套（868）總統(tǒng)套房（4200）中西餐、桑拿中心、夜總會、咖啡廳配套設施整體檔次高檔，但經(jīng)營一般圣德堡酒店標準房（268）高級豪華房（288）豪華套房（788）商務套（588）總統(tǒng)套（4298）中西餐，夜總會，桑拿，露天泳池，網(wǎng)球場，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套設施高檔并富有特色，是主要利潤來源龍堡酒店普通單人房（210）豪華單人房（230）豪華雙人房（230）美容，桑拿，中西餐配套設施簡單寶麗酒店標雙房（221）標單房（173）豪單房（216）豪雙房（239）豪華行政套房（773）歌舞廳，西餐，桑拿，中餐配套設施簡單麗晶中心標準間（340）豪華單人套房（380）豪華雙人套房（390）銀行，化妝品、藥店，維也納商會，公寓、寫字樓、中西餐廳。維也納目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市的整體崛起之期已經(jīng)指日可待。現(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。工商、稅務、保險與海關部門積極為企業(yè)提供服務，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了維也納鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟秩序。以興辦“三來一補”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，使維也納發(fā)展為一個擁有900多家企業(yè)、超億元財政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為深圳經(jīng)濟特區(qū)龍崗中心城的“經(jīng)濟走廊”，經(jīng)過十多年的發(fā)展，維也納鎮(zhèn)已成為外商競相投資的“黃金寶地”。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場9個，已形成了以圩鎮(zhèn)第一市場、松柏商業(yè)街為中心的市場網(wǎng)絡，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店5家，龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在維也納。緊鄰國際大港鹽田港，海上運輸也十分便利。維也納鎮(zhèn)下轄六約、維也納、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個行政村和1個居委會，共52個自然村。因此，從產(chǎn)權式酒店公寓現(xiàn)有市場存量和未來競爭量來看，市場發(fā)展空間還很大。但從長遠來看，隨著產(chǎn)權式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。白露1400070％單棟34層三九陽光物業(yè)3東方威斯810055%1棟15層1棟6層發(fā)展商自管（一）、銷售價格分析靠近風景區(qū)的產(chǎn)權式度假酒店售價普遍較高，甚至是周邊公寓、住宅價格的2～3倍。說明04年的深圳酒店業(yè)市場前景向好。固定資產(chǎn)投資額累計完成 ，%；(六) ，%，累計增幅與去年同期持平；(七) 出口逐月回升，增速明顯加快；(八) 市場物價微升，職工居民收入有所增加；(九) 交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；(十) 財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大；(十一) 企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。主要表現(xiàn)在：(二) 生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。隨著維也納逐步進入大盤時代,維也納的投資性物業(yè)市場也逐漸從分散的單一型產(chǎn)品慢慢演變成以多種產(chǎn)品為主導的成熟綜合性市場,最明顯的例子就是很多個人投資者在龍崗商鋪的潮起潮落中,深刻體會到巨大經(jīng)營風險的存在,從而對投資性物業(yè)更加謹慎,投資手段變得更加成熟和穩(wěn)重。就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢而言，維也納目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場三期、新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供應。(一) 市場研究就地理位置而言，維也納位于布吉鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)之間，而布吉鎮(zhèn)占據(jù)地理優(yōu)勢，承接著來自羅湖、福田的購房者，因此先于維也納發(fā)展；龍崗鎮(zhèn)也在維也納之前成為大盤開發(fā)地。