【合同無(wú)效情形】國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效情形及規(guī)制建議-全文預(yù)覽
【正文】 等行政機(jī)關(guān)決定采取限制性措施。但在土地使用權(quán)變更之前，能否認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)共有，原土地使用權(quán)人與第三方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效，如何處理尚無(wú)具體規(guī)定。 筆者認(rèn)為，土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為投資與他人訂立的合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同，更多的體現(xiàn)出聯(lián)營(yíng)的性質(zhì)，并非嚴(yán)格意義上的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，不在本文探討之列。根據(jù)法律規(guī)定，一方出地、一方出資或雙方甚至幾方共同出地、出資進(jìn)行合作開發(fā)、聯(lián)合建房的，須將國(guó)有土地使用權(quán)過(guò)戶至各方名下，土地使用權(quán)由單一主體變?yōu)楣灿兄黧w。 ” 將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同確定為補(bǔ)償合同可謂定性準(zhǔn)確，把握到了此類合同的實(shí)質(zhì)所在，有利于有關(guān)轉(zhuǎn)讓合同糾紛的正確處理?？梢?，劃撥土地的使用權(quán)人依據(jù)轉(zhuǎn)讓合同取得的并非土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，充其量算作是對(duì)其交回土地使用權(quán)的一種補(bǔ)償 (含地上附屬物的補(bǔ)償 )，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之說(shuō)及相關(guān)程序規(guī)定顯得不倫不類。 筆者認(rèn)為，劃 撥土地使用權(quán)是一種無(wú)償使用國(guó)有土地的方式，不需要支付使用土地的對(duì)價(jià)。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。此類劃撥土地的使用雖不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，但也不宜馬上收回。放寬土地二級(jí)市場(chǎng)的交易條件，使土地資源得以合理流動(dòng)、優(yōu)化配置。另一方面，在轉(zhuǎn)讓方已不適宜或不愿再自己開發(fā)、又不想將土地交還政府的情況下，轉(zhuǎn)讓方只得勉強(qiáng)投入，投入越多，可能對(duì)受讓方進(jìn)一步開發(fā)的制約越大，不符合市場(chǎng)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)性原則。 文章來(lái)源 ：中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)提供 免費(fèi)法律咨詢 請(qǐng)進(jìn)入 找律師 就到中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 5 筆者認(rèn)為，為禁止炒賣土地的投機(jī)行為，規(guī)范土地市場(chǎng)，在特定時(shí)期內(nèi)對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前的投資開發(fā)程度進(jìn)行限制，十分必要。根據(jù)法律規(guī)定，取得國(guó)有土地使用權(quán)須具備法定條件，即持有計(jì)劃部門的建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批文、城市規(guī)劃部門頒發(fā)的用地規(guī)劃證書等?！督忉?(征求意見稿 )》回避土地使用權(quán)登記的法律作用，可能與我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善有關(guān)，但 照此意見執(zhí)行，既可能與將來(lái)的物權(quán)法規(guī)定相沖突，也對(duì)確立和規(guī)范我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度產(chǎn)生消極影響。土地使用證只是政府部門頒發(fā)一份權(quán)利憑證，用地者是否實(shí)際取得和持有，應(yīng)不影響其經(jīng)依法登記而取得的權(quán)利。 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定： “ 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： ?( 六 )未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 。 二、轉(zhuǎn)讓方未依法取得土地使用權(quán)證書的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。土地出讓方嚴(yán)格執(zhí)行行政法規(guī)，則不可能出現(xiàn)拖欠土地出讓金的現(xiàn)象。 筆者認(rèn)為， “ 支付全部土地使用權(quán)出讓金 ” ，不應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的前提和必要條件。 ” 可見，土地使用者只有在繳納全部土地出讓金后，才能辦理土地使用權(quán)登記，依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。 一、轉(zhuǎn)讓方未按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。法律對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主體未作限制性規(guī)定，意思表示是否真實(shí)對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力影響不大，合同內(nèi)容是否違反法律與行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定成為認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的關(guān)鍵。 文章來(lái)源 ：中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)提供 免費(fèi)法律咨詢 請(qǐng)進(jìn)入 找律師 就到中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 1 【合同無(wú)效情形】國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效情形及規(guī)制建議 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指以出讓或劃撥方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同作為一種特殊的買賣合同，其效力認(rèn)定首先要滿足合同有效的一般要件：即主體適格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容不違反法律和 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?，F(xiàn)筆者根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1