【合同無(wú)效情形】國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效情形及規(guī)制建議(參考版)
2025-05-18 21:21本頁(yè)面
【正文】 加強(qiáng)對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的研究，從法律實(shí)務(wù)的角度審視我國(guó)現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)制度的利弊，挖掘?qū)е罗D(zhuǎn)讓合同無(wú)效的體制、制度和實(shí)踐層面的原因，對(duì)進(jìn)一步建立起適合我國(guó)國(guó)情的土地流轉(zhuǎn)制度，規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，完善土地市場(chǎng)交易規(guī)則，實(shí)現(xiàn)土地資源的最優(yōu)化配置，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 的效力問(wèn)題作為現(xiàn)階段土地糾紛中的難點(diǎn)與熱點(diǎn)問(wèn)題，與我國(guó)目前特殊的土地制度不無(wú)關(guān)系。當(dāng)然，簽訂之后，受讓人接受而無(wú)異議的，也不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。故筆者認(rèn)為，通知時(shí)間以確保抵押權(quán)人得以行使上述兩項(xiàng)權(quán)利為限，具體時(shí)間應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂之后、雙方開(kāi)始履行之前。 遺憾的是，法律并未具體規(guī)定 “ 通知 ” 與 “ 告知 ” 的時(shí)間。 ” 因此，轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的土地使用權(quán)并無(wú)法律障礙，但必須履行法律規(guī)定的 “ 通 文章來(lái)源 ：中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)提供 免費(fèi)法律咨詢 請(qǐng)進(jìn)入 找律師 就到中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 11 知 ” 與 “ 告知 ” 義務(wù)?！稉?dān)保法》第四十九條規(guī)定： “ 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況 。 九、轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登 記的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。筆者建議，應(yīng)通過(guò)司法解釋加以明確分類，具體情況具體對(duì)待，或直接規(guī)定凡爭(zhēng)議未進(jìn)入司法、行政處理程序的，不影響轉(zhuǎn)讓合同效力 。有民事?tīng)?zhēng)議，也有行政爭(zhēng)議，等等。有雙方均持有土地使用證，但對(duì)有關(guān)使用范圍與面積產(chǎn)生爭(zhēng)議的 。因此而簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，也應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效合同。 根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)先經(jīng)人民政府處理，對(duì)處理不服的，可以向人民法院起訴。當(dāng)土地使用權(quán)人申請(qǐng)復(fù)議或提起行政訴訟后，其權(quán)屬即處于待定狀態(tài)，此時(shí)便認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效確有不妥。筆者認(rèn)為，在收回土地使用權(quán)的程序未進(jìn)行完畢即土地登記和土地證書(shū)未被注銷之前，土地使用權(quán)人與受讓方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，不能輕意否定 其合同效力。 政府部門(mén)依法收回土地使用權(quán)的，原土地使用人已喪失土地使用權(quán)，當(dāng)然無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓。當(dāng)政府依法做出收回土地使用權(quán)的 決定后，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，該土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 根據(jù)《土地管理法》第五十八條及其他相關(guān)規(guī)定，因公共利益需要、城市規(guī)劃調(diào)整、約定土地使用期限屆滿等原因，原批準(zhǔn)用地或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府可以依法收回國(guó)有土地使用權(quán)，包括劃撥土地和出讓土地。筆者認(rèn)為，經(jīng)司法、行政機(jī)關(guān)裁決或決定限制的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)、受讓雙方所簽訂的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效 ，但受讓方已依法辦理土地使用權(quán)變更登記且系出自善意的，其合法權(quán)益應(yīng)予以保護(hù)?，F(xiàn)行法律中，對(duì)于司法機(jī)關(guān)尤其是人民法院對(duì)土地使用權(quán)采取限制的措施、程序有關(guān)明確規(guī)定，但對(duì)于行政機(jī)關(guān)決定限制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定并不具體。以被采取司法或行政限制的土地使用權(quán)作為標(biāo)的物的而簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，當(dāng)然屬于無(wú)效合同。也可能因權(quán)屬爭(zhēng)議或其他原因被土地管理等行政機(jī)關(guān)決定采取限制性措施。 六、轉(zhuǎn)讓司法和行政機(jī)關(guān)依法限制轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。但在土地使用權(quán)變更之前，能否認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)共有，原土地使用權(quán)人與第三方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效，如何處理尚無(wú)具體規(guī)定?！督忉?(征求意見(jiàn)稿 )》規(guī)定，合作開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及聯(lián)建合同糾紛中，不因土地使用權(quán)未過(guò)戶至項(xiàng)目公司或合作各方名下認(rèn)定合同無(wú)效。 筆者認(rèn)為，土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為投資與他人訂立的合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同，更多的體現(xiàn)出聯(lián)營(yíng)的性質(zhì)，并非嚴(yán)格意義上的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，不在本文探討之列。 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定： “ 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： ?( 四 )共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的 。根據(jù)法律規(guī)定，一方出地、一方出資或雙方甚至幾方共同出地、出資進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)、聯(lián)合建房的，須將國(guó)有土地使用
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