【合同無(wú)效情形】國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效情形及規(guī)制建議-文庫(kù)吧資料
2025-05-22 21:21本頁(yè)面
【正文】 權(quán)過(guò)戶(hù)至各方名下，土地使用權(quán)由單一主體變?yōu)楣灿兄黧w。 土地使用權(quán)共有的情況較為少見(jiàn)。 ” 將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同確定為補(bǔ)償合同可謂定性準(zhǔn)確，把握到了此類(lèi)合同的實(shí)質(zhì)所在，有利于有關(guān)轉(zhuǎn)讓合同糾紛的正確處理。隨著使用劃撥土地的范圍越來(lái)越小和土地市場(chǎng)的逐步規(guī) 文章來(lái)源 ：中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)提供 免費(fèi)法律咨詢(xún) 請(qǐng)進(jìn)入 找律師 就到中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 7 范，建議取消劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之規(guī)定，規(guī)定禁止劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊环犀F(xiàn)行法律規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)一律變成有償使用，無(wú)力支付土地出讓金的由國(guó)家直接收回或變更為租賃等其他使用方式?？梢?jiàn)，劃撥土地的使用權(quán)人依據(jù)轉(zhuǎn)讓合同取得的并非土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，充其量算作是對(duì)其交回土地使用權(quán)的一種補(bǔ)償 (含地上附屬物的補(bǔ)償 )，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之說(shuō)及相關(guān)程序規(guī)定顯得不倫不類(lèi)。根據(jù)《條例》第四十五條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是國(guó)家收回劃撥的土地使用權(quán)，然后再出讓給受讓方。 筆者認(rèn)為，劃 撥土地使用權(quán)是一種無(wú)償使用國(guó)有土地的方式，不需要支付使用土地的對(duì)價(jià)?！稐l例》第四十五條還規(guī)定了劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，但同樣規(guī)定政府審批是轉(zhuǎn)讓的前提。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。 文章來(lái)源 ：中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)提供 免費(fèi)法律咨詢(xún) 請(qǐng)進(jìn)入 找律師 就到中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 6 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定： “ 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。此類(lèi)劃撥土地的使用雖不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，但也不宜馬上收回。 四、未經(jīng)政府部門(mén)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題。放寬土地二級(jí)市場(chǎng)的交易條件，使土地資源得以合理流動(dòng)、優(yōu)化配置。一級(jí)市場(chǎng)濫批，卻試圖通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)嚴(yán)管來(lái)防止，無(wú)異于本末倒置。另一方面，在轉(zhuǎn)讓方已不適宜或不愿再自己開(kāi)發(fā)、又不想將土地交還政府的情況下，轉(zhuǎn)讓方只得勉強(qiáng)投入，投入越多，可能對(duì)受讓方進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的制約越大，不符合市場(chǎng)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)性原則。在土地市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范后，此類(lèi)限制不僅多余，且制約了土地資源的正常流轉(zhuǎn)。 文章來(lái)源 ：中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)提供 免費(fèi)法律咨詢(xún) 請(qǐng)進(jìn)入 找律師 就到中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)攜萬(wàn)名律師幫您解答法律問(wèn)題 5 筆者認(rèn)為，為禁止炒賣(mài)土地的投機(jī)行為，規(guī)范土地市場(chǎng)，在特定時(shí)期內(nèi)對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前的投資開(kāi)發(fā)程度進(jìn)行限制，十分必要。 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定： “ 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ?( 二 )按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。根據(jù)法律規(guī)定，取得國(guó)有土地使用權(quán)須具備法定條件，即持有計(jì)劃部門(mén)的建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批文、城市規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)的用地規(guī)劃證書(shū)等。 三、轉(zhuǎn)讓方未對(duì)土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)或投資開(kāi)發(fā)未達(dá)到法定條件的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題?！督忉?(征求意見(jiàn)稿 )》回避土地使用權(quán)登記的法律作用，可能與我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善有關(guān)，但 照此意見(jiàn)執(zhí)行，既可能與將來(lái)的物權(quán)法規(guī)定相沖突，也對(duì)確立和規(guī)范我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度產(chǎn)生消極影響。實(shí)踐中，由于行政機(jī)關(guān)的辦事程序等原因，用地者遲延取得土地使用證的情況并不少見(jiàn)，如此規(guī)定對(duì)轉(zhuǎn)讓方也不公平。土地使用證只是政府部門(mén)頒發(fā)一份權(quán)利憑證，用地者是否實(shí)際取得和持有，應(yīng)不影響其經(jīng)依法登記而取得的權(quán)利。 根據(jù)物權(quán)公示原則，土地使用權(quán)在法定登記機(jī)關(guān)的
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