20xx年某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期初步市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 合 廣場(chǎng) +購(gòu)物中心 +商業(yè)街 ◇ 發(fā)展理念： 改變傳統(tǒng)購(gòu)物習(xí)慣和模式，定位逛街、休閑、一站式購(gòu)物中心 ， 打造 XX 高檔、時(shí)尚、休閑、精品商業(yè)中心； 開(kāi)創(chuàng)全新商業(yè)形態(tài)與商業(yè)文化模式。 ◆ 機(jī)會(huì)： 企業(yè) 、 市場(chǎng) 企業(yè) 第一個(gè)項(xiàng)目完成，正做項(xiàng)目開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備； XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2020 年 11 月 19 市場(chǎng) 政府正加大城市建設(shè)，政策有利； 商圈內(nèi)無(wú)商鋪供應(yīng)有一定市場(chǎng)潛力 。 地塊 地塊方 正，臨三條路，南北貫通 ，易形成商業(yè)街； 目前為體校廣場(chǎng)，聚集人多，知名度高。 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2020 年 11 月 17 估算過(guò)程： （一） 收益法 房地產(chǎn)價(jià)值 =房地產(chǎn)凈收益 /資本化率 依據(jù)市場(chǎng)調(diào) 查，該地段商鋪?zhàn)饨鹈块g每月 300 元，二樓住房每間每月 50 元，每套商住房每月收益 700 元，工商費(fèi)、稅費(fèi)、水電費(fèi)支出每套每月 50 元。 ◆ 隨著外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，土地價(jià)格逐步攀升，目前已經(jīng)從 5 萬(wàn)元 /畝提升到 20 萬(wàn)元 /畝（數(shù)據(jù)來(lái)源 2020 年政府工作報(bào)告）住宅房?jī)r(jià)格逐步提升，預(yù)計(jì) 2020 年應(yīng)突破 1000 元 /㎡，達(dá)到最高價(jià) 1100 元 /㎡左右。 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2020 年 11 月 15 □ 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： ◆ 市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資剛開(kāi)始，目前處在非理性狀態(tài) ，住宅處于剛被接受 、 認(rèn)可階段，商鋪投資有一定需求，但承受價(jià)位不容 樂(lè)觀，市場(chǎng)空間上升不太高。 □ 項(xiàng)目所在商圈邊緣，但緊臨人民路，從城市的發(fā)展規(guī)劃 中看 本項(xiàng)目將會(huì) 成 為商圈中心，發(fā)展?jié)摿Υ? XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2020 年 11 月 13 ■ 市場(chǎng)分析 □ 市場(chǎng)環(huán)境分析 □ 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 □ 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) □ 市場(chǎng)環(huán)境分析 ◆ 住宅市場(chǎng)特征 供應(yīng)量大，市場(chǎng)吸納量有限，消費(fèi)能力有限 ； 樓價(jià)尚未突破 1000 元，但有一定的上升空間 ； 戀城情節(jié)重，對(duì)郊區(qū)大型住宅小區(qū)開(kāi)發(fā) 認(rèn)可度低 ； 大多數(shù)人第一次置業(yè)，未達(dá)到對(duì)住宅環(huán)境 、 品質(zhì)的需求層面上，對(duì)價(jià) 格認(rèn)知 敏感 度高 處在住獨(dú)家小院階段，對(duì)樓 房 接受度低。 □ 商業(yè)門(mén)店特征： ◆ 門(mén)店窄小，不利于商品展示 ◆ 門(mén)店散、亂自然成市，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃 ◆ 門(mén)頭太小，品牌專賣(mài)店沒(méi)有門(mén)頭展示效果 □ 商品特征 ◆ 商品檔次明顯偏低， ◆ 受門(mén)店限制，產(chǎn)品沒(méi)有有 序 陳列 小結(jié)： 商業(yè)街區(qū)自然成市，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，商場(chǎng)設(shè)施設(shè)備簡(jiǎn)單，服裝門(mén)外懸掛展示沒(méi)有商業(yè)品位和檔次。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上正在由農(nóng)業(yè)大縣向工業(yè)大縣實(shí)現(xiàn)快速 的 轉(zhuǎn)變， 并 形成以工業(yè)為主導(dǎo)的縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局。 從城市發(fā)展來(lái)看，人民路將成為 城市 主干道， 并將 城市分為老城區(qū) 和 新城區(qū)。 ◆ 目的 提高城市品味、營(yíng)造良好的投資環(huán)境、有力拉動(dòng)投資效應(yīng)、 快速促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展。 ◆ 遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo) 建設(shè)河南鹽化基地，打造中國(guó)新興鹽都，創(chuàng)建生態(tài)宜居的園林城市，不斷提高城市化水平，努力建設(shè)布局合理 、功能完善、特色鮮明、 生態(tài)宜居的靚麗城市。 ◆ 與全省 20 強(qiáng)縣、 10 個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快縣比差距比較大，經(jīng)濟(jì)屬較落后的縣域經(jīng)濟(jì) 表四 ： 2020 年各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比 （單位：元） 各項(xiàng)指標(biāo) XX 20 強(qiáng)縣平均值 10 個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快縣平均值 人均 GDP 7015 19730 8465 人均財(cái)政收入 169 845 213 農(nóng)民人均純收入 2048 3594 2838 人均 固定資產(chǎn)投入 3437 9033 3539 （數(shù)據(jù)來(lái)源： XX 縣 2020 政府工作報(bào)告） XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2020 年 11 月 8 ◆ 經(jīng)濟(jì)活躍程度和投資意識(shí)低 表六： 2020 年各項(xiàng)金融指標(biāo) （單位：萬(wàn)元） XX 臨潁 金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 276268 314186 金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 133214 364127 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 244903 271514 （數(shù)據(jù)來(lái)源：市 2020 年統(tǒng)計(jì)年鑒） 小結(jié)： GDP、 財(cái)政收入低于周邊縣區(qū)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)收入不足 有 工業(yè)支持，經(jīng)濟(jì)發(fā)展 迅速，經(jīng)濟(jì)后勁強(qiáng) 城市人口將會(huì)快速增長(zhǎng) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為導(dǎo)向的縣域經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成，必將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè) 的 發(fā)展 人比較保守，投資意識(shí)差，經(jīng)濟(jì)不活躍 總結(jié)： 由于鹽化礦 業(yè)的豐富儲(chǔ)量， XX 縣利用得天獨(dú)厚的鹽業(yè)資源大力發(fā)展經(jīng)濟(jì) 。 以特色工業(yè)為主導(dǎo)的縣城經(jīng)濟(jì) 的 迅速 發(fā)展，將形成以工業(yè)為主導(dǎo)的縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局，正由 農(nóng) 業(yè)大縣向工業(yè)大縣實(shí)現(xiàn)快速 的 轉(zhuǎn)變。 ★★★★ 資料保密 XX 由于豐富 的 鹽業(yè)資源，近年來(lái)， XX 加 大 了 工業(yè)投 入，擴(kuò)大 了 招商引資， 并有 大量鹽化企業(yè) 入駐 XX。 （數(shù)據(jù)來(lái)源： XX 縣 2020 政府工作會(huì)議報(bào)告） ◆ 工業(yè)發(fā)展方向明確，國(guó) 家政策支持 《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》已將制鹽項(xiàng)目列入政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄，并把 XX 鹽田列入全國(guó)重點(diǎn)發(fā)展的 10 大井鹽礦鹽區(qū)。 XX 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2020 年 11 月 9 □ XX 縣城市發(fā)展規(guī)劃 《 2020 年 XX 縣政府工作報(bào)告》關(guān)于 XX 縣城市建設(shè) ： XX 縣城區(qū)面積由 2020 年 平方公里， 于 2020 年擴(kuò)大到 平方公里，人口由 萬(wàn)人增加到 萬(wàn)人， 2020 年城區(qū)面積 將 達(dá)到 13 平方公里，常住人口達(dá)到 13 萬(wàn)人 以上 。 ◆ 手段 加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) ， 2020 年上半年城市建設(shè) 投資 億元，西城森林公園 和 西城文化廣場(chǎng)一期已形成園林山水，西城文化廣場(chǎng)二期東 、 西二湖改建于 2020 年 11 月 22 日奠基啟動(dòng)。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)為城市布局規(guī)劃的空白點(diǎn)，老城區(qū)目前沒(méi)有可利用建設(shè)商業(yè)設(shè)施地塊，本案是城區(qū)唯一一塊商業(yè)空地。 總結(jié) XX 縣政府以“工業(yè)興 縣，工業(yè)富鄉(xiāng)”為政府工作重點(diǎn)，充分發(fā)揮鹽化資源優(yōu)勢(shì)，不斷加大招商引資，優(yōu)化投資環(huán)境，全力打造工業(yè)強(qiáng)縣，逐步形成以鹽化、造紙、電子、酒水、建材 等 為主導(dǎo) 的特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè) 體系 。
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