【正文】 育健身休閑市場現(xiàn)狀出發(fā)，以消費(fèi)者調(diào)查作為基礎(chǔ)，建立以生態(tài)、自然環(huán)境為基礎(chǔ)，各種配套設(shè)施齊全的體育健身休閑場所無疑將吸引大量的消費(fèi)者前來消費(fèi)。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休 閑市場的一個(gè)新熱點(diǎn)。如羽毛球、網(wǎng)球、游泳、垂釣等等。在充分考慮到消費(fèi)者的消費(fèi)需求的前提下，創(chuàng)建綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重服務(wù)質(zhì)量與個(gè)性服務(wù)的休閑娛樂場所，就必定能顯現(xiàn)整體效應(yīng)，樹立企業(yè)品牌。 C、品牌效應(yīng)沒能充分發(fā)揮 目前常德市的休閑娛樂市場內(nèi)的品牌缺乏長久的生命力。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務(wù)上都沒有形成自己的風(fēng)格。 C、消費(fèi)狀況 現(xiàn)將幾類娛樂項(xiàng)目消費(fèi)情況進(jìn)行列表說明，下表中列出的都是常德市行業(yè)內(nèi)做得較好的幾家 。 通過對以上項(xiàng)目列表說明之后，總的來說常德市的 KTV 包房、茶藝、劇場和桑拿、足浴這些項(xiàng)目，都普遍受到了市民的喜愛。它們以各自的裝飾特色和規(guī)模受到了市民的喜愛，從上座率的數(shù)字中可以看出，均達(dá)到 80％— 85％以上甚至更高。他們對文藝表演形式的喜愛，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。以上列表所述的均是規(guī)模較大、檔次較高的場所，一般上座率均在 90%以上，甚至經(jīng)常爆滿。 第三類 健身類，其中包括桑拿足浴、臺球、保齡球。 16 同時(shí)值得注意的問題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個(gè)體經(jīng)營者已組建一個(gè)初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因?yàn)槠鋫€(gè)別規(guī)模小，形式單一，服務(wù)等各種原因、生意清淡，消費(fèi)這些項(xiàng)目的客源多數(shù)選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費(fèi)這些項(xiàng)目。只有發(fā)展高星級旅游住宿接待設(shè)施才能滿足人們的需求。旅游住宿接待設(shè)施星級高的，設(shè)施完善 ，項(xiàng)目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營就好，出租率就高。專家們早已預(yù)測到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢。即商務(wù)、會議兼旅游綜合性住宿接待設(shè)施。有桃花源、壺瓶山、 — 柳葉湖等。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風(fēng)景區(qū)有可能成為 15 新的繁榮區(qū) ，因此將來的常德繁華區(qū)域也會增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機(jī)遇也隨之到來?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面去看常德旅游住宿接待設(shè)施的發(fā)展。但有一個(gè)情況不容忽視，旅游住宿接待設(shè)施項(xiàng)目比較完善，或某一個(gè)部分比較完善的，他們的經(jīng)營狀況就要好一些，客房出租率或那一個(gè)部分的經(jīng)營效果就要強(qiáng)一些。尤其是常德的四星級旅游住宿接待設(shè)施平均開房率達(dá) 80%以上，旺季更是供不應(yīng)求。 旅游住宿接待設(shè)施客房累計(jì) 在常德市區(qū)的十五家高級別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類型與檔次的房間，共計(jì)約有 1500 間（套）。 近幾年，旅游產(chǎn)業(yè)正迅猛發(fā)展，如日中天。 酒店檔次 四星級酒店 三星級 酒店 二星級酒店 數(shù)量 2 4 9 華天大酒店 芙蓉大酒店 華都大酒店 金海大酒店 八百里大酒店 宏大賓館 桃林迎賓館 芷園賓館 華云賓館 金葉賓館 凱利大酒店 12 星宇大酒店 金宇宙大酒店 交通賓館 朗州賓館 在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。 C、商務(wù)和會議客源增大 隨著 常德成功舉辦了一系列的展覽會和交易會，為常德市帶來了大量的商務(wù)客源，在展銷會期間常德的旅游住宿接待設(shè)施保持了 90%的入住率。 以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。 常德市旅游對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率低于全國 6%的水平，也低于湖南全省 %的水平，旅游收入的增長速度也低于全國 %，湖南省 %的水平。桃花源機(jī)場距市區(qū) 13 公里，為國家標(biāo)準(zhǔn) 4C 級機(jī)場，可泊波音 737 等大型飛機(jī)，相 繼開通廣州、深圳、?？?、北京等航線。 常德市以石長鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運(yùn)輸體系。 另從食品支出分析 ,2020 年人平食品支出為 元 ,占人平消費(fèi)性支出的 %(恩格爾系數(shù) ), 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)3040％為寬裕 ,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于 2020 年 ,便跨入了寬裕型 生活階段 ,并逐漸向相對富裕方向發(fā)展。 從我們對常德居民的隨機(jī)取樣看，家庭月收入在 8002020 元的占了 68%，超過三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。經(jīng)濟(jì)的高速增長在很大的程度上是靠資源的高消費(fèi)實(shí)現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測算分析， 1997— 2020 年間， GDP 總量由 億元上升到 億元，增長 倍，而同期各產(chǎn)品部門對能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)）、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)）、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)）、電力（電力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）的消耗分別增長了 倍、 倍、 倍、 倍、 倍，各部門對資歷源消耗的增長大都快于經(jīng)濟(jì)總量的增長。 促進(jìn)城市建設(shè) 、提高城市品位 隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、集市 必將 形成，交通 、 購物、通訊、儲蓄、就醫(yī)也將 更 為方便。因此，整體市政配套施工進(jìn)度，將有利于常德五星級大 酒店項(xiàng)目的開發(fā)與附加值的提高。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級城鎮(zhèn)體系構(gòu)筑軸帶向東西向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與鼎城的對接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。其中江北城區(qū) 55萬，江南城區(qū) 15萬，德山開發(fā)區(qū) 15萬。（ 2）港口布局 :取消大西門碼頭，重點(diǎn)發(fā)展鹽關(guān)港區(qū)，新建八房河港區(qū)和德山專用碼頭。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站，新建德山站。到 2020 年，基本實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新興城市目標(biāo)。 5 第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義 項(xiàng)目提出的背景 常德市總體城市定位目標(biāo)與戰(zhàn)略思想 把常德建設(shè)成濱水生態(tài)園林城市 。 關(guān)于總體規(guī)劃：因編制時(shí)，各方意見尚未統(tǒng)一，本可行性研究方案僅為概念性規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上需進(jìn)一步細(xì)化和優(yōu)化。本項(xiàng)目規(guī)劃沿乾明路正面 為 綠化 廣場 ，面廣場布置 為商務(wù) 金融 區(qū)； 中心區(qū)的酒店主樓 與湖光水色、花草樹木互相輝映。 本項(xiàng)目公寓及住宅部分 總占地面積約 畝，即 29570 ㎡，則可開發(fā)建設(shè)面積 30000 ㎡，用地性質(zhì)：商住樓，總用地面積： 29570 ㎡，規(guī)劃凈用地面積 :20699㎡，容積率： ，總建筑面積： 30000 ㎡， 1015 層小高層，道路面積： 3000㎡，綠化面積： 5871 ㎡，戶型：公寓 80150 ㎡，二室二廳、三室二廳、四室二 廳為主，層數(shù)： 1018 層小高層，層高 米，總高度小于 55 米。常德水資源豐富，項(xiàng)目所在地有常德第二自來水廠，工業(yè)用水均價(jià) 元 /T，服務(wù)業(yè)用水均價(jià) /T。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，擬建 工程可以 按基本烈度七度抗震設(shè)防。 氣象條件 :常德屬亞熱帶濕潤氣候，平均氣溫 度，極端最高氣溫 度，極端最低氣溫 度。 目 錄 第一篇 總論 ......................................................................................................... 1 項(xiàng)目名稱及概況 .............................................. 1 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 ................................ 2 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...................................... 3 問題和建議 .................................................. 3 第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義 ........................................................... 5 項(xiàng)目提出的背景 .............................................. 5 項(xiàng)目的建設(shè)意義 ............................................... 7 第三篇 市場調(diào)查分析與市場定位 ............................................................... 8 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 .................................. 8 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 .................................. 9 客源調(diào)查分析與市場規(guī)模預(yù)測 ................................. 20 本酒店市場定位 ............................................. 22 第四篇 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 ........................................................................... 23 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 ............................................... 23 總平面布局及酒店綜合體方案 ................................. 23 交通系統(tǒng) ................................................... 24 景觀系統(tǒng) ................................................... 25 綠化、生態(tài)及水系統(tǒng) ......................................... 25 技術(shù)設(shè)計(jì) ................................................... 25 第五篇 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 ........................................................................... 30 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議 ........................................... 30 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 ............................................. 30 第六篇 投資估算與資金籌措 ....................................................................... 31 投資估算表 ................................................. 31 資金籌措計(jì)劃 ............................................... 31 第七篇 投資收益與經(jīng)濟(jì)效益分析 ............................................................. 33 銷售收入估算 .............................................. 33 2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評價(jià) ........................................... 35 項(xiàng)目不確定性分析 ........................................... 37 第八篇 綜合評價(jià)與結(jié)論 ................................................................................ 41 第九篇 附 件 ............................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。東面的沅江，水面寬廣，鱗波蕩漾；西面的孤峰公園（德山），古木參天，四季常青，園內(nèi)有遠(yuǎn)近聞名的乾明寺、孤峰塔，承載著常德數(shù)千年的文化積淀，據(jù)傳“善卷”因拒舜帝帝位隱居于此，故名善德山，后稱德山。常 德市位于華南地震區(qū)長江中、下游地震亞區(qū)的麻城 —— 常德地震帶，屬中強(qiáng)地震活動區(qū)，但活動頻率較低。工業(yè)用電均價(jià) 元