【正文】 常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假，這是常德市旅游人口的一個重大轉變。旅游的 發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析 多年來常德市的經濟總量一直位居湖南省第二、第三位。 31 207國道連接 8 條省道輻射周邊，長（沙）常（德）高速公路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開工（預計 今 年開通）。 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 常德市旅游市場分析 地理位置與環(huán)境分析 常德市全市總面積 ，占湖南省總面積的 %。但是家庭月收入在20206000 的也占了 23%，將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強的消費能力。 2020年國民經濟主要統(tǒng)計指標 指標名稱 計量單位 2020年 比上年增長 % 人口和居民生活 年底總人口 萬人 其中 :市鎮(zhèn)人口 萬人 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) % 農村居民人均收入 元 農村居民人均生活消費總支出 元 2139 9 農村居民恩格爾系數(shù) % 居民消費價格總指數(shù) 上年 為 100 經濟的增長為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件 ,據(jù)統(tǒng)計湖南省 2020 年旅游收入已超過 250 億元人民幣 ,年增長 20%左右 ,潛在市場非常巨大。項目實施將促進該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產業(yè)，繁榮城市經濟，促進城市建設 、提升城市品位。 滿足城市 消費和 促進 經濟增長 近年來， 常德的經濟發(fā)展已有長足提高 ， 酒店業(yè)的消費不斷增長，而常德市至今無一家五星級規(guī)模酒店， 雖然政府在加強這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費。 近期建設重點： 主要是兩園、兩帶、兩路的建設，兩園即高新技術工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風光帶和防洪工程的建設和枉水風光帶的建設，其中含 500 噸級集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產項目如德山火車站、汽車客運站、德山物流中心、機電汽車貿易城、會展中 心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉盤建設亦等近期重點建設項目。 常德市近期城建方向 :A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側的建設，同時加快朝陽路西側柳葉路與濱湖路之間的城市建設； B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側進行建設； C、德山開發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展， 在現(xiàn)狀建設用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。（ 3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位 11 個，規(guī)劃建設 1 個集裝箱專用碼頭和一個有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力 200萬噸，是常德港重點發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔件雜、重件、煤炭等物質的進出。常德汽車北站遷至常德火車站西側，常德汽車南站遷至金 霞路北側，在德山葛少灣建德山汽車站。 常德市域城市空間結構布局 新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。全國旅游城市 。 關于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費站 阻礙 了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費站。 研究結論與主要經濟指標 主要經濟指標 指標項目名稱 所得說前 所得稅后 內部收益率（ %） 因本方案采用產權出售，反租經營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內部收益率來判斷項目是否可行。 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設想 本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項目建設的必要性、建設條件、規(guī)劃方案、主要技術方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設施、投資估算及資金籌措、經濟效益等方面進行分析研究，并提出有關建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。 項目建設規(guī)模 ? 本項目酒店部分建筑面積約 70625m2，其中餐飲 9715 平方米 ，會議中心 3243 平方米 ，娛樂中心 8879 平方米 ，商業(yè) 3138 平方米 ，酒店辦公輔助 2880 平 方米 ，大堂 2758 平方米 ，客房 40012 平方米 。 2 交通條件 :德山距省會長沙 150km，離世界級旅游勝地張家界 160km，是長常高速（長沙 —— 常德）、常張高速（常德 —— 張家界）、常吉高速（常德 ——吉 首）、常荊高速（常德 —— 湖北荊州）的交匯處，也是進出常德市區(qū)的必經之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。年平均降雨量 1373mm，全年主導風向北東北風（ NNE），風速 ， 歷年最大風速 22m/s，靜風頻率較高，歷年土 壤最大凍結深度 20mm。 1 常德市萬馬置業(yè)有限公司 釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅 可 行 性 研 究 報 告 第一篇 總論 項目名稱及概況 項目名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司 項目概況 本項目位于湖南常德市德山經濟開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址），是一個風景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。 項目占地 畝，其中釣魚臺 國際飯店占地 103 畝，釣魚臺國際公寓占地 畝，是原武陵酒廠工業(yè)用地，場地拆遷已基本完成。 地質條件 :常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項目所在地為平原小面積山峰出露，工程 尚未進行地質勘探，參考 相關 地質資料 ， 地基土層 很可能 由第四系全新統(tǒng)（ Q4）雜填土，粉質粘土、粉土、圓礫 、 卵石組成 。 供電、供水 :常德已成為湖南最大的能源基地。基地面積94408 平米，容積率 ，建筑密度 30％，綠地率 30％。 釣魚臺國際飯店總高約 ，具客房、美食、康體、娛樂休閑及商務金融于一體。 財務凈現(xiàn)值（ I=12%）（萬元） 動態(tài)投資回收期（含建設期） 靜態(tài)投資回收期（含建設期） 投資利潤率（ %） 投資利稅率（ %） 上繳稅金（萬元） 根據(jù)上述指標，該項目經濟財務評價可行。 關于基礎設施：本項目周邊的市政基礎設 施已列入德山總體規(guī)劃，建議開發(fā)區(qū)政府務必與本項目進度同步實施，還有水利設施也務必同期規(guī)劃施工。構筑高科技產業(yè)群；營造都市文化氛圍。即江北城區(qū)；江南城區(qū)；德山開發(fā)區(qū)。 鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關港區(qū)鐵路專用線；由常德東站引出的貨場鐵路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫鐵路專用線。 航空：桃花源機 場配套設施建設，加強機場周圍環(huán)境的保護。 城市擴展與經濟發(fā)展對人口增量的推動力 按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經驗，在城市擴展及經濟高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺及交通網(wǎng)絡的構建，以及常德經濟的快速發(fā)展，城市化進程加快，城市化水平的將不斷提高，在 2020～ 2020 年將出現(xiàn)人口較高的增長期，戶籍人口年增長量達 15000 人 ,到 2020 年，中心區(qū)人口達到 66萬， 2020 年，達到 85100 萬。 由此可知，常德五星級大酒店項目既處于一級城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點，又位于南北向主干道和沅江的交匯點，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢。以滿足那些經濟條件較好，有較高 消費 要求的 客人 ， 因此本項目的建設很有必要 。 8 第三篇 市場調查分析與市場定位 湖南省及常德市經濟發(fā)展現(xiàn)狀 20 世紀 90 年代以來，湖南經濟持續(xù)高速增長，取得了令人注目的經濟成就，“八五”時期經濟增長速度年均達 %“ 九五 ” 時期經濟增長速度年均達%,2020— 2020 年經濟增長速度分別為 %、 %、 %，到 2020 年湖南經濟總量已達 億元。 根據(jù)常德統(tǒng)計局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為 ,平均每戶就業(yè)人數(shù)為 ，就業(yè)負擔系數(shù)為 。家庭收入在 6000 元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產、別墅、高級公寓等高檔物業(yè)的主導消費目標。其中山區(qū) (山地、丘陵、崗地 )面積 9879． 82 平方公里，占全市總面積的 %；平原面積 平方公里，占全市總面積的 %；水面面積 平方公里，占全 10 市總面積的 %。枝柳鐵路縱跨 3 縣，石長鐵路橫連枝柳線，對接京廣線路。 2020 年城市人均收入 1078 元 /月，旅游收入 21 億元，已經具有發(fā)展旅游產業(yè)的市場基礎。 2020 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長態(tài)勢，顯示其入境旅游設施、服務質量都對入境旅游者欠缺吸引力。 B、對高檔次的旅游住宿接待設施需求逐漸增大 通過對常德市旅游住宿接待設施的一個調查表明，常德市旅游住宿接待設施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設施開房數(shù)的 30%以上。 常德市主要酒店調查分析 我們首先對常德市旅游住宿市場狀況進行一個詳細的分析。 中、高檔旅游住宿接待設施只占 40%，在這些旅游住宿接待設施中較高級別的旅游住宿接待設施（四星級 ），僅僅只有兩家。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經濟也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進外資。 出租情況 常德市星級旅游住宿接待設施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設施的客房出租率一般都在 80%以上。 營業(yè)構成 縱觀市區(qū)內的幾家中、高星級酒店的營業(yè)構成情況，是各具特色。 旅游住宿接待設施業(yè)發(fā)展趨勢分析 常德市的旅游旅游住宿接待設施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。目前，常德市的旅游住宿接待設施主要分布在城區(qū)的中心地帶。 從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。 3）多功能綜合性旅游住宿接待設施成為趨勢 從旅游住宿接待設施類型上看發(fā)展。常德市還沒有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設施，更沒有風景如畫的康體、娛樂型度假村。 常德市旅游住宿接待設施的經營狀況，從某種程度上已指出了發(fā)展方向。它充分說明了社會需要高質量的生活。 常德市康體娛樂分析 行業(yè)現(xiàn)狀 在各娛樂項目當中較為市民喜愛的有 KTV 包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。 A、常德市的康體娛樂項目的構成可分為 三大類： 第一類 娛樂類，其中包括 KTV 包房和演藝劇場。 經營規(guī)模及上座率分析 第一類 娛樂類 場所名稱 項目名稱 規(guī)模 上座率 九重天歌廳 KTV 36 間 95% 金碧輝煌歌廳 KTV 40 間 90% 天上人間歌廳 KTV 43 間 90% 金色年華歌廳 KTV 60 間 95% 百家劇場 演藝歌舞 近 1000/座位 86% 芙蓉劇場 演藝歌舞 近 1000/座位 72% 第二類 休閑類 場所名稱 項目名稱 規(guī)模（茶位數(shù)） 上座率 紅珊瑚茶館 茶藝 200 85% 熱帶雨林茶館 茶藝 200 95% 米蘿咖啡 茶藝 150 90% 第三類 健身類 17 場所名稱 項目名稱 規(guī)模 上座率 芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98% 華天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96% 陽光臺球俱樂部 臺球 15 95% 金太陽保齡球館 保齡球 24 55% （ 1）第一類（娛樂類） 常德市 KTV 大多分布 在武陵大道一帶，它們具有不同規(guī)模、不同檔次，共計數(shù)十家。 兩家劇場的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達到了 70%— 80%。 另外，對那結規(guī)模較大、檔次高的娛樂場所有所偏好。像提供這樣項目的桑拿、足浴場所雖然很多，但規(guī)模較小的場所終未受到大眾的青睞。 隨著常德市旅游事業(yè)的飛速發(fā)展，商務與旅游客人將會逐漸增加；隨著經 18 濟的發(fā)展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來看，康體娛樂項目難以參與過多，故大多工薪階層人士對娛樂市場在持觀望態(tài)度。同時目前常德市休閑娛樂場所不論從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，常德市的休閑娛樂市場的潛力巨大。在產品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒有體現(xiàn)自己的獨特風格。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識不足有關，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產生品牌轟動與連帶效應有關。缺乏集多種娛樂項目為一體 的綜合性娛樂場所。多種項目于一身的娛樂場所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經濟效益。雖然價格便宜，