【正文】 沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)； C、德山開發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展， 在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。 城市擴(kuò)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人口增量的推動(dòng)力 按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在城市擴(kuò)展及經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴(kuò)增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺(tái)及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，以及常德經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市化水平的將不斷提高，在 2020～ 2020 年將出現(xiàn)人口較高的增長(zhǎng)期，戶籍人口年增長(zhǎng)量達(dá) 15000 人 ,到 2020 年，中心區(qū)人口達(dá)到 66萬， 2020 年，達(dá)到 85100 萬。 德山城市發(fā)展對(duì)酒店服務(wù)的要求 德 山開發(fā)區(qū)發(fā)展主方向是：在沅水和崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。根據(jù)常德市整體規(guī)劃方案，按照“一城三鎮(zhèn)”的思路，主要沿沅水方向向一級(jí)城鎮(zhèn)體系構(gòu)筑軸帶向東西向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與鼎城的對(duì)接，提升常德大都市區(qū)南部德山板塊的輻射功能，發(fā)揮南部城市次中心作用。 近期建設(shè)重點(diǎn)： 主要是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)，其中含 500 噸級(jí)集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場(chǎng)、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項(xiàng)目如德山火車站、汽車客運(yùn)站、德山物流中心、機(jī)電汽車貿(mào)易城、會(huì)展中 心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設(shè)亦等近期重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。 由此可知，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目既處于一級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸帶體系的中心點(diǎn)，又位于南北向主干道和沅江的交匯點(diǎn)，具有比較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 因此，從整體市政施工時(shí)間進(jìn)度分析，常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目正處于整個(gè)市政交通施工期，雖然在常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目交盤期，市政項(xiàng)目未完全竣工，但至少常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)已完全凸顯，其潛在消費(fèi)者對(duì)常德五星級(jí)大酒 7 店項(xiàng)目的心理信心指數(shù)將同步提升。因此，整體市政配套施工進(jìn)度，將有利于常德五星級(jí)大 酒店項(xiàng)目的開發(fā)與附加值的提高。 滿足城市 消費(fèi)和 促進(jìn) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 近年來， 常德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已有長(zhǎng)足提高 ， 酒店業(yè)的消費(fèi)不斷增長(zhǎng)，而常德市至今無一家五星級(jí)規(guī)模酒店， 雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費(fèi)。以滿足那些經(jīng)濟(jì)條件較好，有較高 消費(fèi) 要求的 客人 ， 因此本項(xiàng)目的建設(shè)很有必要 。 本項(xiàng)目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展 ， 必將促進(jìn)區(qū)域的 經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展。 促進(jìn)城市建設(shè) 、提高城市品位 隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、集市 必將 形成，交通 、 購(gòu)物、通訊、儲(chǔ)蓄、就醫(yī)也將 更 為方便。項(xiàng)目實(shí)施將促進(jìn)該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市建設(shè) 、提升城市品位。 8 第三篇 市場(chǎng)調(diào)查分析與市場(chǎng)定位 湖南省及常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 20 世紀(jì) 90 年代以來，湖南經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，取得了令人注目的經(jīng)濟(jì)成就，“八五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá) %“ 九五 ” 時(shí)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度年均達(dá)%,2020— 2020 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度分別為 %、 %、 %，到 2020 年湖南經(jīng)濟(jì)總量已達(dá) 億元。在追求 GDP 增長(zhǎng)的過程中，粗放型的增長(zhǎng)方式還沒有根本轉(zhuǎn)變，湖南經(jīng)濟(jì)在高速增 長(zhǎng)的同時(shí)，資源的消耗也在高速增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)在很大的程度上是靠資源的高消費(fèi)實(shí)現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測(cè)算分析， 1997— 2020 年間， GDP 總量由 億元上升到 億元，增長(zhǎng) 倍，而同期各產(chǎn)品部門對(duì)能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)）、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)）、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)）、電力（電力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）的消耗分別增長(zhǎng)了 倍、 倍、 倍、 倍、 倍，各部門對(duì)資歷源消耗的增長(zhǎng)大都快于經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)。 2020年國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 計(jì)量單位 2020年 比上年增長(zhǎng) % 人口和居民生活 年底總?cè)丝? 萬人 其中 :市鎮(zhèn)人口 萬人 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) % 農(nóng)村居民人均收入 元 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出 元 2139 9 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) % 居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 上年 為 100 經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件 ,據(jù)統(tǒng)計(jì)湖南省 2020 年旅游收入已超過 250 億元人民幣 ,年增長(zhǎng) 20%左右 ,潛在市場(chǎng)非常巨大。 根據(jù)常德統(tǒng)計(jì)局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為 ,平均每戶就業(yè)人數(shù)為 ，就業(yè)負(fù)擔(dān)系數(shù)為 。常德人均可支配收入為 元。 從我們對(duì)常德居民的隨機(jī)取樣看，家庭月收入在 8002020 元的占了 68%，超過三分之二，表明常德大部分居民還處在事業(yè)發(fā)展初期。但是家庭月收入在20206000 的也占了 23%，將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能力。家庭收入在 6000 元以上的占了 9%，近十分之一，常德這部分最高收入人群是商業(yè)地產(chǎn)、別墅、高級(jí)公寓等高檔物業(yè)的主導(dǎo)消費(fèi)目標(biāo)。 2020 年常德城鎮(zhèn)居民家庭人平消費(fèi)性 總支出為 元， 購(gòu)商品房人平支出占總?cè)似街С龅? 22%。 另從食品支出分析 ,2020 年人平食品支出為 元 ,占人平消費(fèi)性支出的 %(恩格爾系數(shù) ), 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)3040％為寬裕 ,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于 2020 年 ,便跨入了寬裕型 生活階段 ,并逐漸向相對(duì)富裕方向發(fā)展。 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 常德市旅游市場(chǎng)分析 地理位置與環(huán)境分析 常德市全市總面積 ，占湖南省總面積的 %。其中山區(qū) (山地、丘陵、崗地 )面積 9879． 82 平方公里，占全市總面積的 %；平原面積 平方公里，占全市總面積的 %；水面面積 平方公里，占全 10 市總面積的 %。常德是一個(gè)歷史悠久的古城，旅游資源較為豐富，近兩年先后獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、 “全國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)城市”的稱號(hào)，還是 湖南省唯一的“省級(jí)園林城市”和省 “文明城市”，現(xiàn)在正爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家園林城市”和“國(guó)家交通管理模范城市”，旅游業(yè)與旅游住宿接待設(shè)施業(yè)都呈上升趨勢(shì)。 常德市以石長(zhǎng)鐵路為主軸，公路干線為骨架，形成了水、陸、空立體發(fā)展的運(yùn)輸體系。 31 207國(guó)道連接 8 條省道輻射周邊，長(zhǎng)（沙）常（德）高速公路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開工（預(yù)計(jì) 今 年開通）。枝柳鐵路縱跨 3 縣，石長(zhǎng)鐵路橫連枝柳線，對(duì)接京廣線路。沅江、澧水客貨船只可經(jīng)洞庭湖直達(dá)長(zhǎng)江。桃花源機(jī)場(chǎng)距市區(qū) 13 公里，為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 4C 級(jí)機(jī)場(chǎng)，可泊波音 737 等大型飛機(jī)，相 繼開通廣州、深圳、?？凇⒈本┑群骄€。 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 多年來常德市的經(jīng)濟(jì)總量一直位居湖南省第二、第三位。 2020 年城市人均收入 1078 元 /月，旅游收入 21 億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。隨著常德市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市民收入和生活水平的不斷提高，效游度假將逐漸成為市民的一種消費(fèi)時(shí)尚， 60萬常德市民具有龐大的旅游市場(chǎng)消費(fèi)力。 常德市旅游對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率低于全國(guó) 6%的水平，也低于湖南全省 %的水平，旅游收入的增長(zhǎng)速度也低于全國(guó) %，湖南省 %的水平。旅游的 發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。 2020 年，湖南省的入境旅游收入比上年增長(zhǎng) 15%，而常德市的入境旅游收入和入境旅游人數(shù)均出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，顯示其入境旅游設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量都對(duì)入境旅游者欠缺吸引力。 常德市現(xiàn)有旅游接待設(shè)施： 飯店： 300 家 客房： 3000 間 床位： 10000 個(gè) 常德市旅游飯店客房的平均出租率： 2020 年： 75%。 以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。 11 同時(shí)，常德市 的旅游市場(chǎng)有以下發(fā)展趨勢(shì)： A、旅游休閑度假者增多 常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假，這是常德市旅游人口的一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。 B、對(duì)高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大 通過對(duì)常德市旅游住宿接待設(shè)施的一個(gè)調(diào)查表明，常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團(tuán)體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的 30%以上。尤其是常德市中高檔次的旅游住宿接待設(shè)施，這個(gè)比例達(dá)到了 35%。 C、商務(wù)和會(huì)議客源增大 隨著 常德成功舉辦了一系列的展覽會(huì)和交易會(huì)，為常德市帶來了大量的商務(wù)客源，在展銷會(huì)期間常德的旅游住宿接待設(shè)施保持了 90%的入住率。 上述情況還表明，開發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項(xiàng)目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場(chǎng)空間與發(fā)展前景，而且符合常德市作為一個(gè)優(yōu)秀旅游城市加快發(fā)展速度，提高發(fā)展水平的現(xiàn)實(shí)需要。 常德市主要酒店調(diào)查分析 我們首先對(duì)常德市旅游住宿市場(chǎng)狀況進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的分析。 旅游住宿接待設(shè)施數(shù)量 常德市城區(qū)擁有旅游住宿設(shè)施（包括星級(jí)酒店、賓館）共十五家。 酒店檔次 四星級(jí)酒店 三星級(jí) 酒店 二星級(jí)酒店 數(shù)量 2 4 9 華天大酒店 芙蓉大酒店 華都大酒店 金海大酒店 八百里大酒店 宏大賓館 桃林迎賓館 芷園賓館 華云賓館 金葉賓館 凱利大酒店 12 星宇大酒店 金宇宙大酒店 交通賓館 朗州賓館 在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。 中、高檔旅游住宿接待設(shè)施只占 40%，在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級(jí)別的旅游住宿接待設(shè)施（四星級(jí) ），僅僅只有兩家。而屬于高級(jí)別的五星級(jí)酒店，在整個(gè)常德市來講，仍然是個(gè)空白。 近幾年，旅游產(chǎn)業(yè)正迅猛發(fā)展，如日中天。常德又是舉世聞名的張家界旅游勝地必經(jīng)之道。本身又具有豐富的旅游資源，如：桃花源、壺瓶山、夾山寺以及風(fēng)景秀麗的柳葉湖等等；其二，常德的經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，并需要大量的引進(jìn)外資。就這兩點(diǎn)而言，常德建設(shè)高星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施已迫在眉睫。 旅游住宿接待設(shè)施客房累計(jì) 在常德市區(qū)的十五家高級(jí)別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類型與檔次的房間，共計(jì)約有 1500 間（套）。較高級(jí)別的房間 343間（套） ，僅占星級(jí)酒店房間的 22%左右；舒適型房間（指三星級(jí)酒店）計(jì) 413 間（套）僅占星級(jí)酒店房間總數(shù)的 27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達(dá) 800余間（套），竟占星級(jí)酒店客房總數(shù)的一半還要多。 出租情況 常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設(shè)施的客房出租率一般都在 80%以上。（如圖所示） 酒店名稱 星級(jí) 客房數(shù) 價(jià)格 出租率 備注 標(biāo)價(jià) 優(yōu)惠 協(xié)議 華天大酒店 四 218 358+15% 328 258 85%以上 旺季時(shí)滿員 13 芙蓉大酒店 四 125 388+15% 308 238 80% 旺季時(shí)滿員 華都大酒店 三 110 295 268 216 80% 旺季時(shí)滿員 金海大酒店 三 98 320 256 238 80% 旺季時(shí)滿員 八百里酒店 三 95 308 228 200 70% 宏大賓館 三 110 298 238 200 50% 從以上星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施的出租率情況上來看，在常德市高星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施有著更高的出租率。尤其是常德的四星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施平均開房率達(dá) 80%以上，旺季更是供不應(yīng)求。這一方面由于常德市五星級(jí)旅 游住宿接待設(shè)施市場(chǎng)空缺，相當(dāng)一部分客人入住到四星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施。 營(yíng)業(yè)構(gòu)成 縱觀市區(qū)內(nèi)的幾家中、高星級(jí)酒店的營(yíng)業(yè)構(gòu)成情況，是各具特色。 常德市星級(jí)旅游住宿接待設(shè)施餐飲狀況一覽表 酒店名稱 星級(jí) 大廳(個(gè) ) 包房(個(gè) ) 餐位(個(gè) ) 日均營(yíng)業(yè)額(萬元 ) 人均消費(fèi) (元 ) 大廳 包房 華天 四 3 13 1000 8 5060 150200 芙蓉 四 2 13 600 6 5060 150200 華都 三 2 23 800 5 4050 120150 金