【正文】 ㈢ ： XX 項目 的日常 經(jīng)營內(nèi)容 結(jié)合已入駐商戶及招商計劃，根據(jù)我司物業(yè)目前狀況對業(yè)主和商戶進行有效管理，主要包括和 街鋪的業(yè)主 充分溝通簽訂委托整改協(xié)議或者讓業(yè)主放低租金要求，根據(jù)公司目前運營業(yè)態(tài)（ IT 數(shù)碼港）而為進行對外有力招商創(chuàng)造條件。 酒店的淡旺季明顯， 像 旺季 是一年中的 X 公司 24 12 月份 (其中黃金周月份： 12，三個月 ) ，平季是一年中的 11 月份 ， 淡季 則是一年中的 6 月份 ，所以要根據(jù)淡旺季的不同而采取不用的促銷手段。在開拓散客市場，重點是 本地 市場，其次 外地來 X 地 工作和旅游人員。 ㈡ . 大酒店運營推廣策略 目前 X 地 的賓館酒店業(yè)（旅業(yè)）競爭激烈，市區(qū)賓館酒店不斷新建開業(yè)， 競爭形勢會 很 激烈，“僧多粥少”的現(xiàn)象不會有明顯改善，X 公司 23 削價競爭仍會持續(xù)。 三、 第 7 層 : 大酒店項目 我司 XX 項目 大酒店 正常 運營至今，他和肯德基一樣為 XX 項目的穩(wěn)定和發(fā)展起到了重要作用，但近期其運營的業(yè)績不是太樂觀，每個月的營業(yè)額在 X 萬左右，扣除各項稅金和 成本在公司的財務(wù)報表上是虧損的，所以需要我們?nèi)フ页鰡栴}并努力解決，為此我專門對酒店的運營情況進行了調(diào)查和了解，現(xiàn)向公司匯報如下： ㈠ . 大酒店目前運營問題 及措施 分析 ，需要更新 經(jīng)調(diào)查我司酒店一些房間的 電腦太舊 ， 墻壁 出現(xiàn) 裂縫 ， 房間大 門出現(xiàn) 破損開裂 ，房間 床上用品陳舊 ，以及空調(diào)缺少定期維護冬天不暖X 公司 22 夏天不涼等等 ，這些公司可根據(jù)需要進行必要的 解決 。 方案的執(zhí)行要關(guān)注細節(jié)，落實到位，在執(zhí)行過程中要持續(xù)關(guān)注在活動各項目準備情況，時間節(jié)點的把控，達成活動進行的各條件的籌備等細節(jié)要落實到位。 ⑥ XX 項目 場內(nèi)活動的宣傳：具體可體現(xiàn)為制作低值實用紀念品派送，比如制作一批印有我司數(shù)碼港字樣的鼠標墊， 根據(jù)活動安排送給 我司入駐商戶以及 來訪者，這樣他們拿回家 或 者送人 長期使用，在此過程中對我們項目也起到了 長期 推廣作用。 ④． XX 項目 戶外廣告的利用：可利用 XX 項目 自己的廣告進行宣傳，比如 XX 項目 樓上的三面翻廣告，如果公寓項目通過的話，可以考慮進行酒店、數(shù)碼港、公寓三個項目聯(lián)合在三面翻推廣。 組織各類相關(guān)活動比如 電腦游戲大賽，數(shù)碼寶貝才藝大賽，琴藝大賽等節(jié)目，重大 節(jié)日十一和元旦等重大節(jié)日可以聯(lián)合商家進行大型的戶外節(jié)慶活動，穿插特價商品，買贈活動，商家讓利，團購優(yōu)惠等等的一系列的促銷活動。可根據(jù)政府和企業(yè)的團體采購進行相關(guān)的促銷活動和跟進措施。能夠 提高 商場形象 ，保持商場品質(zhì)與后期價值相統(tǒng)一。 X 公司 17 ③．對入駐商戶的租金優(yōu)惠促銷 鑒于目前數(shù)碼港入駐商戶的運營現(xiàn)狀，在收取租金等費用上是存在困難的，所以根據(jù)市場的變化給予適當(dāng)?shù)臏p免優(yōu)惠是必要的，我們要先留住這批客戶，讓他們先低成本沒壓力和負擔(dān)的運營，到了人氣旺了之后，再提高租金的收取。 X 公司 16 ③ ．租金及管理費用難收 由于眾多商戶處于堅守階段，生意不是太好，客戶不多，所以他們的盈利能力差，在租金等費用繳納上存在困難。目前簽訂協(xié)議商鋪有 151 間，占總鋪位的52%。我司物業(yè)空置率為 %。其中我司出租 12 卡，出租建筑面積為 178。 （ 106 70%） = 年 因此就是扣除稅金及運營成本和折舊 ,該項目還是可以運營實施的 ,無論是從運營的市場環(huán)境還是運營資源的利用，我司都具備優(yōu)勢，而且公寓出租不需要免租期，當(dāng)月出租當(dāng)月出效益，投資回報快，風(fēng)險低。 我們按照 3060 ㎡ 一個房間來算，房間價格在 6001200 元計算，也就每平方租金 20 元。合作帶來雙贏，并不可少。 X 公司 12 2. X 地 房產(chǎn)中介公司聯(lián)合推廣 制作項目樣板房的樣式圖片，送達 X 地 每一個中介商鋪，借助中介來宣傳 推廣。 空間 前期建議先研究好戶型和布局，依據(jù)中低端公寓標準配備常用及廚衛(wèi)家電和設(shè)備即可。 ③ . 對廚房的裝修要求：廚房基本上需要配備全套廚房電器，同時基本上需要考慮西式廚房或者是中西合璧式廚房 。 第二：經(jīng)營管理問題 ，長期性的租戶需要加強運營管理。 第二 ：填補市場空白，中長期商務(wù)住所市場空缺，市場前景大。 所以綜合以上所述， 鑒于 XX 項目 目前的運營，五樓以及三樓的招商緩慢狀況， 我們可整合XX 項目 大酒店目前的運營資源，為我司酒店公寓項目的運營提供了極大的可能， ㈣ ． 運營酒店公寓 SWOT 分析 ◆ 優(yōu)勢分析 第一 ： X 地 首家酒店公寓，填補市場空白，占領(lǐng)市場制高點。 根據(jù)目前 X 地 市場現(xiàn)狀，我司酒店項目建議定位在中端，因為 X地 人的收入水平不高，用于租房的資金不會太多，所以建議房間戶型暫定在 3060 ㎡ 的小戶型，戶型結(jié)構(gòu)在一室一廳或者兩室一廳，租金暫定在 6001200 元一個月左右 （具體需要進一步市場調(diào)查） ，這樣的價位和戶型是非常適合中低收入者， 再結(jié)合 我司配套的物業(yè)管理和酒店管理團隊 參與運營，所以相比那些 X 地 城中村房以及社區(qū)房要有競爭 力很多。 X 公司 7 我司 XX 項目 的一到二樓是不適合運營該項目的，只有三樓和五樓的 ㎡ 和 ㎡ ， 一共不到 4500 ㎡ 。 除此之外我們的目標客戶群體還包括： 個體經(jīng)商者：包括從事商業(yè)、服務(wù)、零售業(yè)等行業(yè)的個體工商戶和私營企業(yè)主 ， 企業(yè) /公司的職員（青年白領(lǐng)）、包括企業(yè) /公司的普通職員及中層領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè) /服務(wù)業(yè)的職工等。 首先在 位置 上要有交通便捷、商業(yè)服務(wù)配置齊全、客流密集的優(yōu)勢，這是 運營 的前提。 市北郊的英紅工業(yè)園規(guī)劃在 5 年左右發(fā)展工業(yè)人口達 20 萬。 ㈢．酒店公寓的可行性分析 X 公司 5 1. X 地 酒店公寓的 市場 概況 雖然在國內(nèi) 90 年代末，酒店公寓就已經(jīng)興起， 經(jīng)過十幾年的發(fā)展， 在全國大中型城市已經(jīng) 具規(guī)模，但在 X 地 目前 還沒有酒 店公寓的存在， 目前在建設(shè)的只有 X 地 城市廣場 有 3060 平的公寓式 住宅樓盤 在建，離投入市場還有 12 年時間。鳳凰城，龍山莊等臨近 XX 項目 的 X 地 名盤底層商鋪無論是在鋪位招商上還是吸引人氣上都是不足的。 ㈡．酒店公寓的實施背景 1. XX 項目 運營的現(xiàn)狀 XX 項目 自開 業(yè)運營以來，先后從服裝精品零售轉(zhuǎn)型到數(shù)碼港項X 公司 3 目， 其結(jié)果 整體運營的 還是不 太理想， 具體歸納主要存在招商商戶不足和客 戶人氣不旺的問題，數(shù)碼港項目至 10 月 1 日試運營以來，我們也做了試業(yè)，開業(yè)以及開業(yè)后的大型戶外活動以及一系列相關(guān)推廣宣傳，但是其宣傳效果評估還是存在人氣不足的問題，所以以上 問題則 需要尋找突破口，探尋 XX 項目 營運實際可行辦法，經(jīng)過慎重考慮和調(diào)查 認為酒店公寓項目是可實施的。 、商業(yè)類酒店式公寓 ， 地塊性質(zhì)為辦公、商業(yè)，居住使用時需按照商業(yè)水電繳費，土地年限只有 4050 年 。 與酒店公寓的功能相適應(yīng)，酒店 公寓在設(shè)計和配套上 主要 具有如下特點： X 公司 2 1. 酒店 公寓配有設(shè)備齊全的廚房； 2. 酒店 公寓會配置完善的家用電器和家居化的家具 。酒店公寓具有如下特點： 1. 酒店 公寓強調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能； 2. 酒店 公寓是一種長期居所（相對于酒店而言）的物業(yè)； 3. 酒店 公寓 需 有酒店般完善的服務(wù)； 4. 酒店 公寓 需 具 有居家的氛圍； 5. 相對于酒店而言，酒店 公寓具有一定的價格優(yōu)勢 。居住時完全享用民用水 電，擁有 70年土地產(chǎn)權(quán) 。經(jīng)過規(guī)劃局批準，做為住宅類別使用的（原則上不超過 100平方米）。 2. 周邊大型商業(yè)體運營現(xiàn)狀 我在思考這個項目運行可行性的時候，走訪了周邊的商業(yè)環(huán)境，具體來講，周邊的大型商業(yè)無論是時代廣場還是義烏小商品城目前運營的都不是太理想 。 因此在周 邊整體商業(yè)不是太好的情況下，我們要尋求 XX 項目 招商和運營的突