龍湖春天房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 詳見表表 108：利潤臨界點(diǎn) (盈虧平衡 )分析表。 5%時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 指標(biāo)的影響分析。 5%出現(xiàn)的概率 13 分別為 15%、 35%進(jìn)行概率分析。 主要經(jīng)濟(jì)指 標(biāo) 本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表 1011：經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)匯總表。考慮到今后政府在啟動(dòng)房地產(chǎn)市場和降低普通住宅商品房售價(jià)方面將會(huì)有一些新政策出臺(tái)，預(yù)期售價(jià)將會(huì)有所變動(dòng)。因此，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。 14 第四章 風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 由于市場風(fēng)險(xiǎn)和其他不確定因素的 影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。為此，龍湖春天操作團(tuán)隊(duì)專門聘請(qǐng)專家顧問團(tuán)，并委托專業(yè)的房地產(chǎn)策劃咨詢公司負(fù)責(zé)市場定位和建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)建議 書的編制工作，并且公司內(nèi)部形成多方討論，以物業(yè)、工程、營銷等部門參加的規(guī)劃論證會(huì)的形式形成決策依據(jù)，極度審慎，多方論證下幾易其稿，最終形成符合市場的規(guī)劃。項(xiàng)目啟動(dòng)之后，大量的資金投入到工程上、購買工程設(shè)備、原材料、支付工程施工費(fèi) 用，貸款的利息也由于項(xiàng)目還未產(chǎn)生任何收入而計(jì)入資本成本。 房地產(chǎn)市場營銷風(fēng)險(xiǎn) 由于市場定位及定價(jià)和營銷措施不力等致使?fàn)I銷業(yè)績不佳。 管理風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)工程竣工、交付使用后的物業(yè)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)。 政策風(fēng)險(xiǎn)。 * 組建房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng) *與項(xiàng)目所在地政府及職能部門協(xié)商，嚴(yán)格控制多項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施分?jǐn)偅? *定期研究市場 每年進(jìn)行一 次三個(gè)側(cè)面的全面研究：即市場競爭狀況、競爭樓盤狀況及消費(fèi)者狀況，以此為基礎(chǔ)，適時(shí)調(diào)整自身的開發(fā)策略與營銷策略。因本項(xiàng)目附近暫沒有新的供地計(jì)劃，本風(fēng)險(xiǎn)有限。 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 期 項(xiàng)目總銷售收入 24874 萬元，稅前利潤 3796 萬元，利潤率 %，凈利潤 2847萬元， 稅前 凈現(xiàn)值 2686萬元，內(nèi)部收益率 %。 ● 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展前景巨大，投資價(jià)值極大。 項(xiàng)目實(shí)施的建議 * 本市不斷有外地品牌發(fā)展商進(jìn)駐，高性價(jià)比項(xiàng)目日益增多，市場競爭將進(jìn)一步激烈，建議本項(xiàng)目注意形成獨(dú)特形象與個(gè)性，以本區(qū)域 市場領(lǐng)跑者 姿態(tài)贏得市場優(yōu)勢(shì)。 綜上所述，該項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)機(jī)成熟，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，因此可行。 從以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析可知，本項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 ●住宅產(chǎn)品的定位屬高性價(jià)比產(chǎn)品，在供需圈內(nèi)具有廣泛 的目標(biāo)客戶。 項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ●安徽水利上市公司的品牌優(yōu)勢(shì)。 防范措施：采取把風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案， 如 在施工方面 ， 可以和承建商簽定成本協(xié)議 ， 與材料供應(yīng)商簽定限價(jià)協(xié)議 ； 加強(qiáng)項(xiàng)目管理， 采用招投標(biāo)等方式精心選擇施工單位 、監(jiān)理單位和主要建筑材料設(shè)備，有效控制工程質(zhì)量和成本 ；必要時(shí)進(jìn)行價(jià)格的相應(yīng)調(diào)整。本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要是實(shí)際的市場供求狀況與預(yù)測值發(fā)生偏差或在項(xiàng)目的營運(yùn)過程中市場、對(duì)手發(fā)生變化等?，F(xiàn)階段主要表現(xiàn)為銀行利率、土地政策、投資政策、國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性、產(chǎn)業(yè)政策穩(wěn)定性、政府收費(fèi)費(fèi)率等風(fēng)險(xiǎn)。 防范對(duì) 策：如采用下屬物業(yè)管理公司，應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理和人員培訓(xùn)。銷售控制在這一階段成為重中之重，風(fēng)險(xiǎn)的防范要求營銷公司有豐富的經(jīng)驗(yàn)和資質(zhì)，同時(shí)必須制定一個(gè)十分完善的銷售控制體系。 項(xiàng)目開工后的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目正式開工，開始銷售后，如果項(xiàng)目不能按照原定的成本計(jì)劃生產(chǎn)出符合質(zhì)量的產(chǎn)品，為此， 工程部嚴(yán)格控制成本、質(zhì)量、進(jìn)度，并取得各職能管理部門的支持。為防范此風(fēng)險(xiǎn)，龍湖春天項(xiàng)目嚴(yán)格把關(guān)、簽定每一項(xiàng)合同，實(shí)行合同會(huì)簽、會(huì)審制度，將成本、工期、質(zhì)量、等合同條款嚴(yán)格加以限制，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到施工單位中去。所以風(fēng)險(xiǎn)的判斷與分析在房地產(chǎn)投資分析中顯得十分必要。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制。 有關(guān)建議 本項(xiàng)目的關(guān)鍵是預(yù) 期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的。 從計(jì)算結(jié)果可知，售價(jià)的變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響很大，為確保項(xiàng)目獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目主辦者應(yīng)加強(qiáng)市場促銷工作，盡量使銷售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。 根據(jù)目前市場情況，預(yù)測銷售收入、建設(shè)成本變化177。針對(duì)全部資金和自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化177。另外自有資金占總投資的比例雖然對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會(huì)影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因此需要借款時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)方應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真考慮。 詳見表 107： 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表。 清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部由開發(fā)商自籌及融資解決，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。 所得稅計(jì)算時(shí)按預(yù)征政策，并每四季度按實(shí)調(diào)整一次。 稅費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為經(jīng)營稅費(fèi)和所得稅。 銷售收入 、營業(yè)稅金及附加估算 本項(xiàng)目的建筑面積包括多層住宅、 小高層和高層住宅 ，總建筑面積為 73800平方米，其中地下室 4538 平方米為不可銷售面積，其余 69262 平方米均為可銷售面積。 （ 4）交通與停車 本項(xiàng)目車輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。 電梯間：地面為防滑地板磚面層、墻面為水泥砂漿底層白色 乳膠漆面層面層。室外臺(tái)階、無障礙坡道水泥砂漿面層。 9 樓地面裝修（踢腳線材料同樓地面材料）：住宅室內(nèi)：毛面水泥砂漿面層。 公共通道：混合砂漿面層，批膩?zhàn)?，面刷水泥漆。建筑設(shè)計(jì)等級(jí)均為二級(jí)，抗震設(shè)防烈度為七度。原地塊多為農(nóng)田用地 。 期 項(xiàng)目 整體 容積率為 。 7 第二章 龍湖春天 期 情況 龍湖春天 期 概況 項(xiàng)目名稱： 龍湖春天 期 項(xiàng)目 建設(shè) 地點(diǎn) ： 龍湖春天小區(qū)的 東南區(qū)域 建設(shè)單位： 蚌埠清越置業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目用地情況： 龍湖春天項(xiàng)目 宗地 通過 公開招拍掛 出讓的方式 獲得，于 2021 年取得《 蚌埠市土地使用權(quán)證 》， 并 于 同 年取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 。 龍湖春天 整體經(jīng)濟(jì)
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