【正文】 況 項目一期商業(yè)定位于歐式風情商業(yè)街，強調(diào)商業(yè)的品質(zhì)，走中高檔商業(yè)路線。 住宅區(qū) 引進先進的設(shè)計理念，依托北山公園和桃河美景，建設(shè)依山面水、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計新穎、品格高雅的大型居住區(qū)。其次的差別點是陽泉市現(xiàn)有商業(yè)均欠缺專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和先進的商業(yè)管理模式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 17. 本商圈是以興隆街為核心，周邊呈自然放射狀態(tài)，而非封閉商圈。 14. 在租金交付方式方面，市場內(nèi)無押金，交付方式多種多樣，但整體空置率非常低。 12. 在本商圈內(nèi)，有不少市場是由原來的百貨店或商場改建的，說明當?shù)貙?于高檔商業(yè)的需求有限，但中低檔商業(yè)的需求比較旺盛。另外市場中的主流支撐業(yè)態(tài)也都是服裝。 7. 現(xiàn)有市場中，沒有一個使用面積超過 1 萬平米，只有華龍、日日新、百紡的單位面積超過 5 千，現(xiàn)有 格局中，整體處于群龍無首的階段，沒有龍頭企業(yè)。 核心商圈匯總表 業(yè)態(tài)種類 總戶數(shù) 總經(jīng)營面積 租金水平（元 /平 /天） 市場類 878 20210 — 4 百貨形式市場類 1034 35000 — 6 街鋪（服裝類） 193 6000 6 合計 2105 61000 總結(jié)： 1. 興隆商圈是陽泉市占據(jù)壟斷地位的商圈，是唯一的也是最重要的商圈。他們比較認可的鋪位是外街和一樓，對 25 平米的大鋪需求比較高，對于十年經(jīng)營權(quán)買斷方式的認同度也比較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。他們通常獲取信息的途徑仍然是傳統(tǒng)的電視。 天橋商業(yè)街 各種商業(yè)業(yè)態(tài)總體分布表 業(yè)態(tài)種類 店鋪數(shù) 經(jīng)營面積㎡ 服裝、皮具、鞋類 13 291 禮品、裝飾品 2 30 餐飲、娛樂 1 20 美容、美發(fā) 1 15 醫(yī)藥、保健 2 70 書店、文具用品 3 125 家居用品 1 18 電器、電子、通信 24 531 鐘表眼鏡 5 317 其它 5 87 總計 57 1504 備注：其它包括食雜便利、音像制品等 租金分析：主力租金為 7 元 /平米 /天；主力店鋪面積 為 25平米。 主力店鋪面積位 20 平米； 租金范圍在 1－ 元 /平米 /天之間，路北的租金低于路南，在與交匯處為最高。 租金分析：主力租金為 6 元 /平米 /天； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）桃南東路商業(yè)街 桃南東路位于興隆街北側(cè)，處于核心商圈邊緣。 興隆街、福壽街及其支街 各種商業(yè)業(yè)態(tài)總體分布表 業(yè)態(tài)種類 店鋪數(shù) 經(jīng)營面積㎡ 服裝、皮具、鞋類 83 3630 禮品、裝飾品 3 18 餐飲、娛樂 24 884 醫(yī)藥、保健 4 329 珠寶 ****、化妝品 5 482 書店、文具用品 1 20 家居用品 7 298 電器、電子、通信 4 108 其 它 20 799 總計 151 6568 備注：其它包括塑料制品、報社、婚紗館、網(wǎng)吧、打字復(fù)印、茶莊、食雜等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 表二：核心商圈內(nèi)百貨類商業(yè)狀況表 商業(yè)名稱 總面積（㎡） 總店鋪數(shù) 主力單鋪面積（㎡） 主力租金情況（元 /㎡ /天）1F/2F/3F? 華聯(lián)商廈 25000 400 25－ 35 20％的流水扣點，無法完成銷售額的商戶將被淘汰。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由此可以說明，興隆商圈的商業(yè)輻射不是集中的，而是放射狀的，只要在興隆商圈的輻射線上，商業(yè)的效果就可以保證。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 地上一層建筑。 溫州購物商城 4 25 半年付，押一個月租金 興隆百貨大樓 20 半年付，無押金 興隆服飾街 6 15 半年付，押 2 個月租金 興隆農(nóng)貿(mào)市場 3 10 季付，押一個月租金 表三：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計表（備注：由于新建路上有一部分是按照商場格局建設(shè)的商業(yè)，由于經(jīng)營不善，已改成市場類業(yè)態(tài)經(jīng)營，但一部分模式又沿襲了商場的模式，因此，為了便于分析，我們將之命名為商場類市場） 市場名稱 樓層及業(yè)態(tài) 經(jīng)營狀況 商戶總數(shù) B1 F1 F2 F3 華龍購物中心 自營超市 女裝、飾品、床品、化妝品、音像 男女童裝、內(nèi)衣 鞋、兒童游藝 地處商圈核心位置，人流量大，經(jīng)營狀況良好，商品布局混亂 304 日日新商場 鞋、小家電、小百貨 男裝、鞋 女裝、童裝、皮衣 地處商圈核心位置，人流量大，經(jīng)營狀況良 好，商品布局混亂 170 合計 474 表四：價格表 市場名稱 租金 （元 /平 /天） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 F1 F2 F3 華龍購物中心 7 4 2 10 租金季付 日日新商場 8 6 4 30—40 總結(jié)： ? 新建路上的商業(yè)分布是最集中的，這里是陽泉商業(yè)核心中的核心，在不到 2 公里長的街上，分布了大小9 個市場，高中低檔混雜 ? 日日新和華龍是其中比較特殊的兩個，從建筑形式來看，都是百貨店的 形式，最早也是按照百貨店來經(jīng)營的，但由于經(jīng)營管理不善，因此全部改為市場經(jīng)營 （五）德勝東街 天橋商場 地理位置 天橋街 市場規(guī)模 總經(jīng)營面積 1500 平米，總商戶數(shù) 86 家，主力單鋪面積 20 平米 租金狀況 主力店鋪租金 7 元 /平 /天，年付，無押金 特點概述 主營各類中低檔服裝，經(jīng)營狀況良好。 業(yè)態(tài)組合 農(nóng)貿(mào) 鞋 服裝 合計 商鋪數(shù)量 160 41 192 393 商業(yè)匯總統(tǒng)計表 表一：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計表（市場） 市場名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 經(jīng)營狀況 服裝 鞋包 珠寶 床品 化妝品 農(nóng)貿(mào) 豐華商廈 58 2 主營中低服裝和鞋，經(jīng)營狀況一般，空鋪少 裕隆服飾城 19 15 中低檔服裝，環(huán)境差，人流大，經(jīng)營狀況尚可 金隆商城 14 中低檔服裝，環(huán)境差，人流大，經(jīng)營狀況尚可 溫州購物商城 29 13 中低檔服裝為主，環(huán)境差，經(jīng)營狀況一般 興隆百貨大樓 70 1 1 5 中低服裝為主，陳列無序，由于樓層過多，導(dǎo)致經(jīng)營狀況不佳 興隆服飾街 26 低檔服裝，經(jīng)營狀況良好 興隆農(nóng)貿(mào)市場 192 41 160 是陽泉市最大的農(nóng)貿(mào)市場，一層農(nóng)貿(mào)經(jīng)營良好，二三層低檔服裝經(jīng)營差 合計 408 70 2 1 5 160 646 表二：價格表 市場名稱 租金 （元 /平 /天） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 豐華商廈 4 40 年付，無押金 裕隆服飾城 4 35 季付，無押金 金隆商城 4 35 季付，押一個月租金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 地上一層建筑，面向低端消費群體，檔次較低。 樓層過多，相對興隆街其它一 至二層的商業(yè)而言，對購物者有一定的樓層抗性，導(dǎo)致經(jīng)營狀況不佳。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。無空鋪。 名稱 華龍購物中心 建筑物特點 三層建筑 (帶地下一層 ) 開業(yè)時間 樓層總使用面積 10000 ㎡ 電梯情況 三部雙向扶梯 停車場 位置及車位 無 中廳面積 無 裝修檔次 高檔裝修 客流量 1920 人次 /時； 10： 3011： 00 預(yù)計營業(yè)額 營業(yè)狀況良好 對外租金 1F： 7 元 /㎡ /天 空置率：無 2F： 4 元 /㎡ /天 空置率：無 3F： 2 元 /㎡ /天 空置率：無 1B：自營超市 空置率：無 單鋪面積 730 ㎡；一層主力約為 10 ㎡左右；二層主力約 30 ㎡左右。一層商品較雜，降低商場的檔次；商業(yè)形態(tài)及業(yè)態(tài)已經(jīng)落后。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)態(tài)組合 鞋 服裝 合計 商 鋪數(shù)量 15 19 34 金隆商場 地理位置 興隆街 市場規(guī)模 總經(jīng)營面積 600 平米，總商戶數(shù) 14家，主力單鋪面積 30平米 租金狀況 主力店鋪租金 4 元 /平 /天，季付，押一個月租金 特點概述 主營中低檔服裝，經(jīng)營狀況良好。 地上二層，地下一層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2F：平均約為 4 元 /㎡ /天 空置率：無 3F：平均約為 3 元 /㎡ /天 空置 率： 5% 1B：均價約為 3 元 /㎡ /天 空置率： 5% 單鋪面積 10150 ㎡；主力約為 3040 ㎡左右 商戶總數(shù) 約 170 戶 商場定位 中檔、中高檔綜合性商場 拓展意向 客戶來源 商戶來源范圍：大部分為本地商戶，外地商戶多來自太原地區(qū) 商戶特點：以陽泉區(qū)域級經(jīng)銷商和個體商戶為主，廠家直銷點少 顧客來源范圍：周邊區(qū)域居民 顧客特點：年齡、層次跨度大，顧客以購買中低檔商品為主要部分 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 1F 針織內(nèi)衣、皮鞋皮具、電器洗滌化妝、兒童玩具 2500 ㎡ 2F 羽絨服、男女毛衫 2500 ㎡ 3F 男裝、女裝、童裝、褲裝 2021 ㎡ 1B 童裝、男女裝、內(nèi)衣 350 ㎡ 總結(jié)： 沒有專門停車場；商業(yè)業(yè)態(tài)分布形式十分混亂；商品層次位置區(qū)域劃分極不合理；地下一層客流量非常小。 隆鑫購物中心 名稱 隆鑫購物中心 建筑物特點 四層中式建筑 (帶地下一層 ) 開業(yè)時間 樓層總使用面積 8500 ㎡ 電梯情況 兩部單向扶梯 停車場位置及車位 無 中廳面積 無 裝修檔次 中高檔裝修 客流量 600 人次 /時； (測試時間：周日 10： 0011： 00) 預(yù)計營業(yè)額 營業(yè)狀況一般 對外租金 1F：平均約為 6 元 /㎡ /天 空置率：無 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。無空鋪。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商品定位于高檔產(chǎn)品，與陽泉市大眾的消費習慣有部分矛盾 ，造成客流量大，但實際購買客戶少的現(xiàn)象?？偨ㄖ娣e約 20210 平米，于 97 年開業(yè)，是目前核心商圈的主力商場之一。也是距離本項目最近的商業(yè)街區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 僅一層，商業(yè)檔次偏低，位于興隆街核心商圈邊緣位置，但與五金類市場接近，有較好的同類消費者聚集效應(yīng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。位于興隆街商圈邊緣地帶，人流量較大。 四、陽泉市整體商業(yè)分析 —— 之興隆商圈市場類商業(yè)分析 由于陽泉市幾乎所有的重要商業(yè)都在興隆街附近，因此，我們把陽泉市的所有商業(yè)，按照街區(qū)進行分析。由于陽泉市現(xiàn)有中高端消費群體通常選擇到太原或北京消費，因此，這兩大商場總體經(jīng)營狀況 一般。 陽泉市目前在售的商業(yè)項目非常少，主要是以租賃形式經(jīng)營， 95%以上為企事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)物業(yè)，剩余部分也被少數(shù)投資客統(tǒng)一租賃后分租給散客。其中，桃河南岸商業(yè)較為發(fā)達，是陽泉市的核心商圈所在之處。建設(shè)新型能源和新型材料工業(yè)基地，把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢，增加財政收入，增強經(jīng)濟實力，加快城鎮(zhèn)化步伐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料