漳州市薌城區(qū)元光南路金冠花園12幢406室住宅房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 11物業(yè)管理班 法定代表人：黃思月 二〇一三年六月十七日 5 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 估價(jià)的假設(shè)限制條件 一、本次估價(jià)的假設(shè)前提 1．估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。 4．我們已對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象無理由懷疑建筑物存在安全隱患，假定建筑物結(jié)構(gòu)是安全的。 3. 本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的界定、價(jià)值的確定、估價(jià)過程中有關(guān)參數(shù)的選取以及估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境等因素均以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。 （ 5） 本估價(jià)報(bào)告是應(yīng)委托方要求專為本次估價(jià)目的所作，未經(jīng)我公司房地產(chǎn)評(píng)估有限公司同意，不得向委托方、貸款銀行和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得以任何形式發(fā)表于任何公開媒體 7 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、 委托人 姓名 ： xxx 住所 ： xxxxxx 身份證 : xxxxxxxxxxxx 二、 估價(jià)機(jī)構(gòu)： 單位地 址 : 漳州市 xx房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 資質(zhì)級(jí)別：建設(shè)部一級(jí) 資質(zhì)證書：建房估證子 法定代表 三、 估價(jià)對(duì)象 ( 一）估價(jià)對(duì)象界定 估價(jià)對(duì)象是指位于薌城區(qū)元光南路金冠花園 12 幢 406 室土地使用權(quán)及建筑物。建筑物外立面為白色條形狀瓷磚貼面 ,大廳 、餐廳廚房 地板采用 60x60 的瓷磚貼面， 內(nèi)墻為水泥墻面墻面表層采用墻紙裝飾 ,頂棚吊頂裝飾另設(shè)有 14 展小燈。窗戶均為鋁合金材料但折舊較大各類管線已安裝到戶（天然氣管道是后期 進(jìn)戶的），電線暗敷，整體裝修檔次為中檔裝修。具體資料如下； (1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》 （ 2）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 （ 3）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 （ 4）委托人提供的涉及估價(jià)對(duì)象的有關(guān)法律文件、圖表和資料。 10 （ 3）替代原則：房地產(chǎn)價(jià)格遵循 替代規(guī)律，有效使用、有替代可能的房地產(chǎn)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。 此次評(píng)估采用兩種估價(jià)方法分別是市場(chǎng)法、收益法從不同角度求取市場(chǎng)價(jià)格和收益價(jià) 格。 9．估價(jià)結(jié)果 在整個(gè)估價(jià)過程中，估價(jià)師本著公平、公正、客觀的原則，在對(duì) 估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看，廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的各個(gè)因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，如下表： 11 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 單價(jià)（元 |每平方米 建筑面積（平方米） 總價(jià)（萬元） 合計(jì) 4969 55 Xxx(注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)號(hào) :xxxxxxxxx) Xxx(注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)號(hào) :xxxxxxxxx) 20xx 年 6月 17日至 6 月 21 日 12．估價(jià) 報(bào)告使用年限 本報(bào)告使用期限為一年 (20xx 年 6月 21 日至 20xx 年 5 月 21日 ) 12 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、 個(gè)別因素分析 1. 估價(jià)對(duì)象四至 本 估價(jià)對(duì)象位于漳州市薌城區(qū)元光 北 路金冠花園 12 幢 406 室，東至南坑?xùn)|路，南至漳福路，西至元 光北 路，北至騰飛路。生活配套設(shè)施如吉馬購(gòu)物廣場(chǎng)、零售商業(yè)區(qū)、超市及各種便利店和飯店 。 (四 ) 周邊環(huán)境： 估價(jià)對(duì)象位于薌城區(qū)市中心臨街環(huán)境良好，臨近九龍公園便于居民游玩，臨街大道綠化 較好，社區(qū)文化氣氛濃郁。 三．市場(chǎng)背景分析 14 漳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年漳州市城市建設(shè)圍繞“建設(shè)新區(qū)，開發(fā)沿江，改善舊城”的總體思路展開，努力實(shí)施“東移、西進(jìn)、南延、北擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略，漳州市區(qū)中心區(qū)域半徑不斷擴(kuò)大，打破了原來小城市的格局，實(shí)現(xiàn)了“兩區(qū)并進(jìn)”，并且形成 如今東部新區(qū)、西部金峰以及江濱三大板塊呈現(xiàn)三足鼎立的態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)供求相對(duì)均 衡，二手房市場(chǎng)相對(duì)活躍 。 基本計(jì)算公式為 ： 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
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