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武漢長江廣場商業(yè)地產(chǎn)定位報(bào)告-全文預(yù)覽

2025-03-27 11:50 上一頁面

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【正文】 服務(wù)內(nèi)容更多,為其獨(dú)特的消費(fèi)群體提供所需的服務(wù)和物業(yè)管理。 ( 5)建材、設(shè)備選定: 隔墻材料要充分考慮隔音的,選擇比國家規(guī)范提高 25%的抗噪音材料;內(nèi)部設(shè)備最好采用國內(nèi)合資生產(chǎn)的國際知名品牌。該戶型方正,功能全面且分區(qū)合理,總面積也較適中,有效降低了總價(jià),另外起居室較大,且層高在 4 米,因而整個(gè)空間將十分舒適、同時(shí)視野也很開闊。廚房中,大多數(shù)購房者喜歡有拐角的操作臺,接近方形的空間給人通透寬敞的感覺。 另外近年來武漢的年輕人選購酒店式公寓作為首次置業(yè)目標(biāo)的比例越來越高,這主要是因?yàn)槟贻p人渴望脫離父母自由生活,但同時(shí)又不愿意被瑣碎的家務(wù)所捆綁,而酒店式公寓自由的空間及周 全的服務(wù)成了他們過渡居住的最佳選擇。 經(jīng)常往來的商務(wù)人員 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系,國內(nèi)及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返武漢尤其是中央商務(wù)區(qū),這類人會選擇住酒店,也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買 或租用住房,以方便居住和辦公。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功 能,比較適合自由上班族。因此可以說以上的整體定位是緊密貼合項(xiàng)目實(shí)際情況的 ,具有全面性與可操作性。我的家 江心湖畔 典雅 (三 )現(xiàn)具有參考價(jià)值的酒店式公寓市場銷售情況 表 6:酒店式公寓市場銷售情況 項(xiàng)目 銷售周期 銷售面積 月銷售面積 價(jià)格(元 /㎡) 圣淘沙 約 34000㎡ 約 4300㎡ 7000(二手) 天瑞國際 約 11000㎡ 約 2750㎡ 7200均 (四 ) 項(xiàng)目酒店式公寓形象、檔次及規(guī)模初步確定 項(xiàng)目酒店式公寓形象定位:兩江之心 對于酒店式公寓來說,廣泛的客戶資源是成功重 要的條件,本項(xiàng)目的開發(fā)商前期聘請了廣州花園酒店管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營管理,該公司有廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)資源,能有效降低市場風(fēng)險(xiǎn)。通過這種實(shí)際存在的需求來吸引客戶的投資。 購買人群狀況: 客戶主要以本地投資性客戶為主,外地客戶約占 20%。 (二) 酒店式公寓案例研究――――圣淘沙 該項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、管理模式方面有很強(qiáng)的借鑒性。酒店式公寓在未來應(yīng)該更趨向個(gè)性化的服務(wù),因租住在這里的客戶大部分是高學(xué)歷、高素質(zhì)和國際化人士,無論從裝修、戶型、環(huán)境、配套等,都要區(qū)別于市場中的其他樓盤,突出自我個(gè)性,只有這樣才是實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的重要因素。一般酒店式公寓的公共設(shè)施和建筑外觀參考于酒店,所以居住者的身份和氣派也可彰顯。 說明:一方面緊抓“ 六城會”的商業(yè)時(shí)機(jī),另一方面把握年底大量集中的節(jié)日消費(fèi)。通過比較本項(xiàng)目與航天星苑的地段、景觀、配套、布局等綜合價(jià)值,并通過權(quán)重分析計(jì)算,預(yù)估本項(xiàng)目商業(yè)的平均售價(jià)為 7000 元 /㎡,按照年回報(bào)率 10%計(jì)算,則平均租金約為58元 /㎡。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 有經(jīng)營能力及實(shí)力的休閑場所經(jīng)營企業(yè),承租面積在 5000㎡左右,包括洗浴、按摩等業(yè)務(wù)范圍,服務(wù)水平要高。 ? 餐飲設(shè)置在一層西部;休閑、娛樂設(shè)置在 2- 5 層中部;商務(wù)會議設(shè)置在 6 層中部。 (五 ) 本項(xiàng)目商業(yè)需求特征 ? 建設(shè)大道、發(fā)展大道、中山大道沿線及漢陽片區(qū)廣泛的商務(wù)人群需要便捷的一站式餐飲娛樂場所; ? 家庭及個(gè)體消費(fèi)群是餐飲娛樂消費(fèi)的活躍因子,需求旺盛。相比較本項(xiàng)目來講,同樣是風(fēng)景秀麗的地方,同樣是商業(yè)氛圍淡,同樣有超大的體量和特色經(jīng)營的潛質(zhì),因此可以說,金佰瀚給予本項(xiàng)目的是一個(gè)完美的范本。 案例的選取原則是: ? 在區(qū)位條件、市場環(huán)境及市場競爭、項(xiàng)目自身?xiàng)l件、產(chǎn)品類型、以及操作模式等方面與本項(xiàng)目有類似性或可比性; ? 在類似的條件及資源的前提下,在物業(yè)類型、規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)配比等方面尋找對本項(xiàng)目的啟發(fā)性; ? 案例項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌鲇休^高的知名度及較好的市場表現(xiàn),為當(dāng)?shù)氐某晒?xiàng)目。 ? 鐘家村商圈特點(diǎn) 鐘家村商圈范圍主要為鸚鵡大道與漢陽大道交匯半徑 5公里內(nèi),其中有漢陽商場、銅鑼地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 灣廣場及在建的閩東國際城等大型百貨商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),還有一些零散的餐 飲娛樂店,該區(qū)域是武漢商業(yè)啟蒙地之一,近年來,該區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營檔次正逐漸由低升高。 (二 )武漢傳統(tǒng)商業(yè)圈特征 ? 武廣商圈特點(diǎn) 武廣商圈位于漢口解放大道中段,城市內(nèi)環(huán)線上。招商一方面關(guān)系到定位的實(shí)施,另一方面也是銷售及融資成功的基地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 礎(chǔ)。 本項(xiàng)目雖作為商業(yè)規(guī)劃,但區(qū)域商業(yè)發(fā)展條件卻不充足,并且由于多年空置,項(xiàng)目地目前的人流量平均每分鐘只有 5 個(gè)左右,現(xiàn)有人流主要為長江廣場塔樓的住戶或辦公人員,外來消費(fèi)力相當(dāng)少。 自然資源 配套:項(xiàng)目矗立于三鎮(zhèn)中心,享盡繁華的同時(shí),包攬了武漢幾大著名的自然勝景,長江、漢江、月湖、龜山呈現(xiàn)于此,美不勝數(shù)。 (二) 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ? 項(xiàng)目目前處于空置狀態(tài),內(nèi)部水、電、梯均已停用。建筑采用剪力墻結(jié)構(gòu),整體無粱設(shè)計(jì),一至六層層高為 4米,地下一層高為 。 項(xiàng)目規(guī)劃范圍包含地上六層及地下一層群樓物業(yè),主體面寬為108 米,進(jìn)深 90- 95 米,總建筑面積 6 萬平米。 項(xiàng)目是一個(gè)具 有商業(yè)歷史的建筑,曾歷經(jīng)過百貨與電子廣場兩次產(chǎn)業(yè)經(jīng)營,因此內(nèi)部商業(yè)配置十分齊全,且商業(yè)知名度也較高。 商業(yè)配套:項(xiàng)目北面過江漢一橋即達(dá)武廣、漢正街及江漢路三大漢口核心商圈,南面為漢陽鐘家村老商業(yè)中心,無論購物、醫(yī)療、娛樂一應(yīng)俱全。 三、 項(xiàng)目的難點(diǎn)分析 ? 商業(yè)氛圍不足,人流引進(jìn)困難 項(xiàng)目所在地段雖是漢口、漢陽商圈連接的紐帶,但由于漢 口、漢陽商圈一直以來都相對獨(dú)立,加上這一地段匯集了幾大著名自然景觀,缺乏可開發(fā)商業(yè)的土地資源,所以商業(yè)發(fā)展相當(dāng)緩慢。 招商和規(guī)劃 招商先于規(guī)劃。 二、商業(yè)物業(yè)定位條件及規(guī)模 (一)、武漢市商業(yè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)及特征 武漢市居民八大類消費(fèi)結(jié)構(gòu)( 2021 年)(單位:元) 類別 數(shù)量 所占比例 食品 % 衣著 % 家庭設(shè)備用品及服務(wù) % 醫(yī)療保健 % 交通和通信 % 教育文化娛樂服務(wù) % 居住 % 雜項(xiàng)商品 和服務(wù) % 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 從 2021 年的情況可看出,居民消費(fèi)在食品和居住上增長較大,而其他消費(fèi)增長緩慢甚至出現(xiàn)負(fù)增長,表明 吃 、 住 日益成為居民消費(fèi)的重點(diǎn),其中食品方面消費(fèi)的增長有著濃郁的地域文化特征,而居住方面的增長表明隨著居民收入的提高,改善居住水平成為普通居民的另一個(gè)關(guān)注重點(diǎn)。商圈內(nèi)各主要商業(yè)項(xiàng)目都是百貨公司的業(yè)態(tài)形式,但檔次定位各自不同,其中新世界百貨國貿(mào)店是武漢檔次最高的百貨店,武漢廣場、莊勝崇光定位于中高檔,世貿(mào)廣場定位于中檔,新武展購物廣場定位于中檔偏低。 — — 租金情況列 表 —— 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! —— 商業(yè)售價(jià)情況 —— —— 住宅群樓售價(jià)列表 —— 項(xiàng)目名稱 地址 售價(jià) 是否臨街 萬豪國際 西北湖路 3- 85 號 1022340 臨支路 同成廣場 江漢區(qū)建設(shè)大道 538 號 1008667 臨街 航天星苑 硚口路 135 號 9166(叫價(jià)) 臨街 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時(shí)交流! (三 ) 商業(yè)項(xiàng)目案例研究 —— 北京金佰瀚商務(wù)會館 本部分我們將選取一個(gè)對項(xiàng)
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