【正文】 個預(yù)定的客戶可以獲得金幣身份，該部分客戶可以在項(xiàng)目正式開盤時除了付款方式的折扣外再享受每平米 100元的價格優(yōu)惠；第 3160個預(yù)定客戶則只能獲得銀幣身份，該部分客戶在項(xiàng)目正式開盤時可以再享受每平米 80元的價格優(yōu)惠；后續(xù)的預(yù)定客戶價格優(yōu)惠依次向下遞減。這一方面可以滿足投資消費(fèi)能力處于下游的客戶，另一方面在市場信息不同階段，可以作為優(yōu)惠促銷的特定產(chǎn)品。 ? 鑒于本項(xiàng)目招商與銷售對象多為投資者或經(jīng)營者，故采用“ 低開高走 ” 的價格策略加以引導(dǎo)較為適宜，同時在營銷過程中采用靈活的價格調(diào)控策略，保證價格與市場的最大化對碼。 ? 住宅部分注意各銷售期的協(xié)調(diào)，注意保留一些朝向光線比較好的有限優(yōu)良房源的銷控，且莫由于好的房源容易銷售，一放到底，而導(dǎo)致后期銷售的瓶頸?？蛻粜睦矸治? ? G、售后服務(wù)跟蹤。 ? 2) 目 的： 讓客戶產(chǎn)生占有欲 ? E、逼訂 ? 1) 方式方法： 利用客戶心理弱點(diǎn)，以站在客戶立場之上為之著想 ? a、制造競爭 b、貪小便宜 c、現(xiàn)場人員配合營造熱銷氣氛。 ? 2) 目 的： 通過介紹參觀、讓客戶對產(chǎn)品感興趣，同時消除購買障礙。 ? B、接待 ? 1） 方式方法： a、指定位置，讓客戶就座； ? b、了解其姓氏； c、聆聽、閑聊 —— 以了解客戶需求量、購買用途、購買力、決策人。 ? B：興趣：目的 —— 讓客戶對產(chǎn)品感興趣。 ? 動感樓書：樓書電子版鏈接 ? 主打廣告語： 生活因繁華而精彩！ 上層人家 尚品生活 網(wǎng)站建設(shè) ? 五、 銷售道具及物料準(zhǔn)備 ? A、 整體策略性工作 ? （ 1）項(xiàng)目企劃方案計(jì)劃 ? （ 2）項(xiàng)目各階段計(jì)劃 ? ①各階段工作目標(biāo)、銷售目標(biāo)、銷售計(jì)劃及相關(guān)負(fù)責(zé)人 ? ②項(xiàng)目定價及價格表制定（底價表、報價表及動態(tài)價格控制） ? ③項(xiàng)目銷售進(jìn)度實(shí)現(xiàn)控制、項(xiàng)目銷售策略制定 銷售道具及物料準(zhǔn)備 ? B 、企劃設(shè)計(jì)組準(zhǔn)備的銷售工具及物料： ? （ 1）售樓處裝修布置（布置總平圖設(shè)計(jì)、風(fēng)格的確 認(rèn)）； ? （ 2） VI（標(biāo)志、圍墻、胸卡、名片）設(shè)計(jì)、廣告路牌、報價咨詢等制作； ? （ 3）主廣告語確定、項(xiàng)目海報、項(xiàng)目樓書； ? （ 4）戶型平面布置圖、項(xiàng)目地圖； ? （ 5）軟文、促銷計(jì)劃、開盤計(jì)劃（公關(guān)）、媒體計(jì)劃。 ? 企業(yè)文化：對開發(fā)公司的開發(fā)理念，及日?；顒拥慕榻B。 網(wǎng)站建設(shè) ? 平面構(gòu)成：整體構(gòu)圖上，注重形象與空間的關(guān)系，在分割和比例上，力求均衡與協(xié)調(diào)。 網(wǎng)站建設(shè) ? 網(wǎng)站要求： ? 旗幟鮮明：網(wǎng)站 LOGO和網(wǎng)站名稱位置醒目，比例適當(dāng)； ? 內(nèi)容清晰：適合普通人的閱讀習(xí)慣，分類清楚、重點(diǎn)突出、簡明扼要； ? 和諧流暢：色彩過度平穩(wěn)和諧，以色塊對比突出重點(diǎn)，以線條穿插活躍氣氛，運(yùn)用簡潔清晰的圖片和動態(tài)元素以吸引用戶的注意力； ? 富有創(chuàng)意：以恰當(dāng)鮮活的設(shè)計(jì)完美地表達(dá)出網(wǎng)站的內(nèi)涵特質(zhì)。 ? 7) 片尾部分（ 30秒） ? 案名、主打廣告語及售樓熱線、地址（語音播出），開發(fā)商、代理商、建筑單位、設(shè)計(jì)單位等用平面展現(xiàn)。項(xiàng)目地平地，堆砌起高樓，商業(yè)業(yè)態(tài)展示，繁華的街景休閑購物人群。 生活因繁華而精彩！ ? 品質(zhì)人居暗示： 上層人家 尚品生活 三維動畫制作 ? 全片結(jié)構(gòu) ? 本片總長 ，在結(jié)構(gòu)上分片頭部分、地理位置、項(xiàng)目全景、建筑規(guī)劃、園林景觀、社區(qū)配套、及片尾七部分。外圍用玻璃方格包裝，模型底座全部貼鋁塑板，高 120CM，采用 1： 200比例制作。 ? （ 4）景觀配件：按資料制作出相應(yīng)的景觀外在原有的基礎(chǔ)上按模型展示效果再配以汽車、雕塑、石景、小品、桌椅等，使項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛活躍真實(shí)，營造出一片繁榮的商業(yè)生活氛圍。 模型制作方案設(shè)計(jì) ? 2)、環(huán)境制作： ? （ 1）綠化 :模型中綠地將以進(jìn)口草粉經(jīng)植絨設(shè)備整體織植，使其自然平整無接縫，綠化帶以模型專用的喬木、灌木如：鐵樹、椰樹、箭麻、棕櫚樹、花樹等種植，重點(diǎn)表現(xiàn)項(xiàng)目中庭景觀，要求整體高低錯落有致，立面豐富、色調(diào)鮮明能烘托綠化帶特點(diǎn)，使建筑與主題有機(jī)融合，做到 “ 步移景移，人文氣息與美景空間共享 ” 的社區(qū)效果展現(xiàn)。 模型制作方案設(shè)計(jì) ? 1)、建筑表現(xiàn)： ? 樓體： 外立面采用塑料底版層次制作，內(nèi)部制作燈光效果，使建筑更為牢固表現(xiàn)更為真實(shí)。 ? ※ 樣板房的策略： 根據(jù)本項(xiàng)目的特殊情況，建議暫不做樣板房?？紤]到售樓處的使用周期，建議采用鋼結(jié)構(gòu)的建筑形式。并在社區(qū)大門、中庭、電梯、公共空間、會所等表現(xiàn)某些音樂的符號，在小品、雕塑、建筑語言、壁畫等方式都可以用音樂讀出來。 產(chǎn)品深度營造九大致勝策略 ? 八、教育特區(qū) ? 子女教育是現(xiàn)在中國人最關(guān)注的問題，也是買房時的一個重要決策參考因素，建議在本案三層裙樓會所處設(shè)置一個社區(qū)幼兒園，為孩子的明天保駕護(hù)航。本案對策：從細(xì)微處見人性關(guān)懷，從細(xì)節(jié)關(guān)注生活，建議采用以下措施： ? 中央吸塵系統(tǒng)：將室內(nèi)臟且有害的灰塵吸入超大容量垃圾袋，提高公共內(nèi)圍空氣清潔，與鮮氧親密接觸，輕松安靜，吸附力強(qiáng)。中庭 以亞熱帶風(fēng)情休閑的風(fēng)格， 將靜水，動水，觀賞的，實(shí) 用互動的納入一個整體的水 系統(tǒng)設(shè)計(jì)。因?yàn)楸景傅奶厥馇闆r，不像其他大盤可以有廣闊的空間可以實(shí)施這方面的建設(shè)。舒爾茨所言，人必須與其居留處的場所精神和諧一致，才能獲得心理上的安定感和滿足感。用最可能的建筑空間安置最靈活的家居細(xì)胞。 行銷推廣思路 行銷推廣思路 ? g、 關(guān)于商鋪推售秩序，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，層次推介，將一層和二層裙樓搭售推介，形成局部有天有地沿街商鋪銷售。 行銷推廣思路 行銷推廣思路 ? b、銷售引導(dǎo)預(yù)熱時間不可過長，在短期內(nèi)，運(yùn)用各種銷售宣傳手段，迅速蓄積客戶。 ? d、推廣過程按開盤前戶外廣告牌、圍墻外圍廣告、鄰近項(xiàng)目地福廈路兩旁燈箱廣告及車身廣告等一系列相應(yīng)的廣告策略先行，結(jié)合開盤時的一系列活動，營造一個強(qiáng)銷期。一個項(xiàng)目的口碑一方面是靠項(xiàng)目的品質(zhì)優(yōu)勢來塑造的，這是所有開發(fā)商都在努力追求的；另一方面，項(xiàng)目口碑是靠開發(fā)商企業(yè)形象和優(yōu)秀的營銷服務(wù)而逐漸形成的，這才是項(xiàng)目所具備的獨(dú)特的口碑競爭優(yōu)勢。 ? 房交會 ? 通過在房交會上的展示，讓更多的人了解本項(xiàng)目，創(chuàng)造更多的潛在客戶群，并盡可能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場銷售。長期的目標(biāo)是塑造開發(fā)商的品牌形象，使開發(fā)商的品牌得以延續(xù)。 ? B、提升： ? 從以下幾個方面提升形象，豐富項(xiàng)目內(nèi)涵： 形象訴求 ? 市場領(lǐng)導(dǎo)形象的明晰 ? 明確項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者形象： 上層人家 尚品生活 形象訴求 ? 品牌內(nèi)涵的豐富： ? 倡導(dǎo)一種價值觀念 ： 生活因繁華而精彩！ ? 產(chǎn)品層面：品質(zhì)向上，寓意項(xiàng)目品質(zhì)生活。 ? 提升項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目美譽(yù)度和消費(fèi)群忠誠度。提升本案的安全性與居住的安心度，提高本案的市場美譽(yù)度。 地位訴求 ? ： ? 建立社區(qū)全封閉智能化管理與社區(qū)聯(lián)防制度。 ? 居住品質(zhì)文化禮遇 超脫原有低矮的居住空間，項(xiàng)目以地標(biāo)式的高度奠定了赤港園片區(qū)遠(yuǎn)景居住時代的來臨，同時加強(qiáng)社區(qū)文化及業(yè)主休閑的整體配套，從品質(zhì)上提高居住的層次。我們考慮形象廣告以短時間內(nèi)覆蓋性的整體結(jié)構(gòu)推出，通過對形象集中的包裝，突出項(xiàng)目在意識形態(tài)上的領(lǐng)袖地位。 ? 高科技產(chǎn)品保駕護(hù)航 —— 中央吸塵系統(tǒng)：將室內(nèi)有害的灰塵吸入超大容量垃圾袋，提高公共內(nèi)圍空氣清潔，與鮮氧親密接觸，輕松安靜，吸附力強(qiáng)。 規(guī)劃訴求 ? 商業(yè)休閑廣場 —— 獨(dú)有音樂噴泉（雕塑）廣場設(shè)計(jì)，經(jīng)典小品、燈柱、棕櫚樹盡情演繹亞熱帶風(fēng)情，休閑桌椅貼心設(shè)置，日常休閑、娛樂購物、文化資訊的好去處。 ? 經(jīng)典戶型 —— 純板式、全明、低公攤、南北通透，品質(zhì)享受來自經(jīng)典生活空間。 ? 坐擁財(cái)富基座，顯赫地位，高度尊享 。 ? 涵江新商貿(mào)核心地 ，區(qū)間經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑者。 主打廣告語 ? 城區(qū)崛起地標(biāo)，比肩中央財(cái)富！ ? 地位于高度之上 ，盡閱繁華。 主打廣告語 ? 弧形陽臺，入戶花園超大觀景空間，景致禮遇完美生活！ ? 中空玻璃，高新技術(shù)產(chǎn)品投入，為您的唯美生活保駕護(hù)航。尚品 華友 案名建議 ? 主打廣告宣傳語： 上層人家 尚品生活 ? 主打廣告宣傳語備注： “ 上層人家 ” 既是呈現(xiàn)本案區(qū)域第一高度，亦表現(xiàn)出業(yè)主高人一等的身份與地位， “ 尚品生活 ” 則是突出項(xiàng)目的上等品質(zhì)，也突出業(yè)主的非凡生活品質(zhì)。 “ 品 ”即上品、品質(zhì)，又有 “ 品位 ” 之動態(tài)之意思。本案地理位置比較特殊，從加強(qiáng)開發(fā)商品牌的角度，及本案自身的商業(yè)體量及配套設(shè)施和功能定位來看，堪稱涵江的新地標(biāo)中心。因?yàn)橐黄沸鲁撬诘膮^(qū)域較為特殊 ,因而我們在評估項(xiàng)目時非常慎重?？茖W(xué)、理性、實(shí)事求是的專業(yè)態(tài)度的精神才是項(xiàng)目運(yùn)作的硬道理 ,無論對開發(fā)商還是代理商 ,都無捷徑可言。 前 言 ? 第一章：項(xiàng)目包裝策略 ? 第一節(jié)：案名建議： ? 第二節(jié)：概念策略 ? 第三節(jié)：本案訴求點(diǎn) ? 第二章：行銷推廣 ? 第一節(jié)：銷售組合及手法 ? 第二節(jié)：行銷推廣指導(dǎo)原則及思路 ? 第三節(jié)：產(chǎn)品深度營造九大致勝策略 ? 第四節(jié)：營銷中心及期段策略推廣 目 錄 ? 第三章：關(guān)于招商策略的選擇 ? 第一節(jié)：概念系統(tǒng) ? 第二節(jié)：項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議 ? 第三節(jié)：具體招商策略 ? 第四章：媒體費(fèi)用預(yù)算 目 錄 ? 第一章：項(xiàng)目包裝策略 ? 第一節(jié)：案名建議 ? 第二節(jié)：概念策略 ? 第三節(jié)：本案訴求點(diǎn) 項(xiàng)目包裝策略 ? 第一章：項(xiàng)目包裝策略 ? 第一節(jié)：案名建議： ? 為本案起一個大氣、響亮、朗朗上口的案名對項(xiàng)目推廣能起到非常重要的作用，也是概念形象包裝炒作的關(guān)鍵所在。 “ 一 ” 即有 “ 第一 ”之意又有 “ 唯一 ” 之感，給人一種精神上的滿足。 “ 一品新城 ” 則完美地詮釋了本案高端的定位和未來美好的前景，同時案名整體上擁有比較雄渾的氣魄，容易引起別人的注意。一品世家 華友 銘筑天下 備選案名 ? 做城區(qū)發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)者！ ? 決不盲目追隨 潮流的方向 我們知道！ ? 不是世襲， 不是冊封，也不是傳承 ，一品新城 —— 潮流的方向。 ? 休閑、娛樂 、購物好去處，就在一品新城商業(yè)休閑廣場。 主打廣告語 ? 凝聚財(cái)富力量，把握繁華脈搏。 ? 一品新城 —— 領(lǐng)袖旗幟。規(guī)劃上， 新的管委會大樓、科技卵化大樓、職工之家、科技廣場在本案 1公里區(qū)域內(nèi)，位處大涵江城市生活圈，地理位置優(yōu)越，是未來新城崛起的中心范圍。大型超市（酒樓）傾情奉獻(xiàn)，演繹新生活便利時代。恢弘的建筑設(shè)計(jì)氣質(zhì)，創(chuàng)新的社區(qū)居家休閑方式，完備的功能分區(qū)，巨資打造空中休閑場所，給你別樣生活。 規(guī)劃訴求 ? 2． 形象廣告： ? 本案作為本區(qū)域第一盤，如何以整體的形象、恢宏的商業(yè)氣勢和高端的居住內(nèi)涵向目標(biāo)消費(fèi)群呈現(xiàn)，緊緊扣住 “ 上層人家 尚品生活 ” 這個最主要的中心，并且做到形式新穎，先聲奪人，引發(fā)公眾的普遍注意。同時又不失寧靜，社區(qū)全天物業(yè)智能管理貼心服務(wù)，避免閑雜凌亂，自身寧靜幽然。 ? 品質(zhì)時代，唯有在充分依托自身的資源優(yōu)勢和產(chǎn)品優(yōu)勢的基礎(chǔ)上， 意識形態(tài)和產(chǎn)品定位 上的領(lǐng)導(dǎo)者地位，方能在競爭中取得戰(zhàn)略性優(yōu)勢。）在物業(yè)公司入主的同時可考慮與當(dāng)?shù)刂伟矙C(jī)關(guān)聯(lián)合創(chuàng)建社