【正文】 ）目的A． 讓目標客戶群及市民認同本板塊價值與樓價價格的關系。——銷售推廣篇——一、銷售階段劃分按招項目工程接點，將本項目首次公開發(fā)售前后主要的推售階段分為以下五個階段：第一階段：蓄水/首次升溫期（開售前3個月）第二階段：蓄水/二次升溫期（開售前2個月至開售前1個月）第三階段：高溫/強勢蓄客期（開售前1個月）第四階段：引爆/公開發(fā)售強銷期（公開發(fā)售當周）第五階段：保溫/持續(xù)強銷期（公開發(fā)售后數(shù)個月內）二、分階段介紹以下將各階段相關部署進行介紹，詳細的媒體炒作、公關活動等內容已在前述介紹，本處僅為標題式布署展示。備注：詳細操作請參照見泛銷售標準化操作手冊第二步：資源客戶發(fā)動（即大客戶營銷）針對人群：n 發(fā)展商關系客戶：包含房地產管理部門、政府關系客戶、項目有關的合作單位客戶n 發(fā)動其他資源客戶團購：如可針對河南建業(yè)原有業(yè)主，集團員工及親屬，建業(yè)球迷，建業(yè)學校的家長。n 所有培訓的銷售人員，必須要通過正式考核，領取“聯(lián)盟新城營銷專員資格證”方可上崗，以推動學習積極性，減免推銷中的失誤，利于維護項目形象和企業(yè)形象。n 銷售專員的報酬以責任工資形式發(fā)放，即不設底薪，以定時完成的推廣成績計算高額傭金作為報酬，成績越大，報酬越高。7) 有意向參加“聯(lián)盟新城看樓團”者可立即預約報名，并交納機票預定費用；三、“客戶發(fā)動三步走”策略為充分調動市場，我們建議客戶發(fā)動分三步進行第一步：行家發(fā)動在項目尚未面向社會之前，面向社會廣泛吸納銷售專員，借鑒保險營銷的銷售模式，組建“泛銷售”直效營銷隊伍 總體操作概念：首先在好的產品的基礎上建立龐大的銷售團隊，引入保險銷售模式，發(fā)動全社會資源，建立起全員營銷的隊伍，全面開展“一對一全程服務銷售模式”。 所購買單位的一年管理費（在樓價中扣減）8) 酒店區(qū)域設置：216。從活動中發(fā)掘購買客戶2) 目標客戶A． 邀請購買多套建業(yè)物業(yè)的業(yè)主參加B． 邀請【聯(lián)盟新城】的誠意客戶C． 河南省，鄭州市文化藝術界人士，大專院校藝術系老師， 教授3) 活動時間12月【U－TOWN CLUB】（以前是“聯(lián)盟會”）在各地市的入會招募1）目的在各地市河南建業(yè)項目的售樓部放置【U－TOWN CLUB】宣傳手冊和入會表格，引起客戶對【U－TOWN CLUB】的興趣，從而激發(fā)其對本項目的關注。1） 目的A． 推廣聯(lián)盟新城B． 發(fā)動團購和泛銷售2） 目標客戶A． 邀請各大企業(yè)（即團體會員）代表參加B． 邀請購買多套建業(yè)物業(yè)的業(yè)主參加3） 活動地點高級酒店4） 活動時間8月中旬“【U－TOWN CLUB】U尚生活演繹”系列活動——上領波爾多之夜活動要點提示：準備至少十種高中低檔紅酒及多種口味不同的雪茄（增加了雪茄，以前只是紅酒），由專業(yè)人士介紹其色、香、味，保存、品嘗、社交禮儀等。5U－TOWN CLUB生活演繹之—米蘭站翡翠華彩女人（以前為“翡翠華彩女人”）邀請服飾品牌，介紹流行款式及作時裝表演，演繹現(xiàn)代經典女性風采。二、 目標客戶公關活動策略（把以前的活動細分為目標客戶公關活動和社會活動兩類）1. “【U－TOWN CLUB】U尚生活演繹”系列活動1） 目的A． 推廣【U－TOWN CLUB】品牌，提高項目價值B． 邀請目標客戶參加，借機推介聯(lián)盟新城2） 目標客戶A． 建業(yè)舊業(yè)主（重點針對多次購買建業(yè)物業(yè)的客 戶）B． 長通、裕達、中州等高級會所VIP客戶C． 聯(lián)盟新城誠意客戶D． 發(fā)展商掌握的其他高收入人群3） 活動內容（見下表）序號活動名稱工作內容1籌備“尊尚生活”系列演繹活動邀請河南省內知名的飲食、娛樂、美容美發(fā)、財經組織、準買家等。 較為注重幼兒園、小學和初中等基礎教育的綜合質素216。 地段和價格是首要考慮的條件216。 金融、證券等朝陽行業(yè)的金領一族216。3. 目標客戶群體社會層面特征216。 河南省內其他地市216。更人性化的為業(yè)主考慮?！皠e墅洋房”——是結合傳統(tǒng)洋房和別墅優(yōu)點，向更高層次邁進的產品，是洋房，更是別墅。支持計劃：與連鎖店聯(lián)營，我方免費提供場地，由連鎖店自行裝修，提供所有書報刊物，同時經營的利益與大廈管理處三七分帳。n 紅酒室有專業(yè)的紅酒柜，紅酒架，室內保持適宜儲藏紅酒的室溫（大約18度左右），有小型的酒吧、紅酒歷史陳列展板，介紹世界各國的紅酒經典，以及紅酒的發(fā)源、制作工藝、儲藏方法、配餐方法、引用紅酒對人體的益處等，品名酒，析典故，風雅矜貴，尊榮時尚。至少準備有一百多種世界上知名的、普通的雪茄品種，以供人品嘗、鑒賞。男士KEEP FIT空間設計要點：運動場地設一有特色的運動項目，如擊劍，或者拳擊，或者射箭，或者野戰(zhàn)，或者散打，或者臺拳道。K． 護理中心服務（上門保健按摩、病人護理）L． 托管中心服務（寵物托管、幼兒鐘點托管、老人鐘點托管）M． 家庭教師服務（外文補習、音樂教學、交誼舞、電腦等）聯(lián)盟新城智能化物業(yè)管理家庭智能化系統(tǒng)小區(qū)綜合監(jiān)控集成管理系統(tǒng)小區(qū)綜合保安系統(tǒng)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)多媒體系統(tǒng)信息服務系統(tǒng)電話通訊系統(tǒng)商務系統(tǒng)家庭防盜系統(tǒng)家庭自動化安全報警系統(tǒng)信息化管理系統(tǒng)附表:3A級社區(qū)概念中國建設部認可的3A級住宅社區(qū) 會所設施以及包裝建議將下沉式會所包裝為【兩大會所】概念建議根據(jù)目前設計的功能分區(qū)對會所進行包裝并增加如下設施，豐富會所的使用功能：負一層：包裝為“國際康體會所”，提供SPA，和男、女士KEEP FIT空間兩個主要功能。G． 提供貴重衣物租賃服務：高級西服、夜禮服、晚裝、旗袍等。C． 個人理財服務：如關注股票行情，下班時提供股市最新消息，國際金融市場最新消息。更能彰顯項目檔次。物業(yè)管理公司慣常做法：在小區(qū)中設置物業(yè)管理處，等待業(yè)主上門預約服務項目，再進行服務。利用國家甚至國際認可的標準凸顯項目的權威性和唯一性。C. 【U－TOWN CLUB】，教育聯(lián)盟，家居聯(lián)盟，商業(yè)聯(lián)盟為社區(qū)提供全程完善的配套服務。在規(guī)劃建設中，不僅提供足夠的硬件設施，同時以物業(yè)管理為龍頭，啟動社會各行業(yè)健康、公平的服務于小區(qū)，創(chuàng)造安全、優(yōu)雅、舒適而又充滿活力的人居社區(qū)。B． 當前的主要目標是完善小區(qū)寬帶建設，提高小區(qū)的智能化標準。B. 、低密度設計。聯(lián)盟打造：（新增部分）B. 鄭州首個獲 “金鎖匙組織”認證 的住宅社區(qū)。C. 聯(lián)合知名的家居品牌零售商及國際知名室內設計公司的【國際家居聯(lián)盟】，為業(yè)主提供家居設計服務及額外折扣。B． 細致入微地觀察和理解業(yè)主的生活需求，籌劃多層次的、不同規(guī)模的商業(yè)性服務網(wǎng)點，建立一個公平、良性、具有競爭活力的生活商業(yè)環(huán)境。n 建材技術綠色化（以前為“建材環(huán)?；保┬袠I(yè)標準：A． 采用高品質的建筑材料，適應時代潮流，符合環(huán)保標準，避免對環(huán)境、人體的危害。B． 遵循《北京憲章》關于“文化是歷史的積淀它存留于建筑間，融匯在生活里，對城市的營造和市民的行為具有潛移默化的影響，是城市和建設的靈魂”的原則，倡導追求經得起歷史考驗的建筑藝術。聯(lián)盟打造：（新增部分）A． 、室內空間感十足。（以前為“提高、擴充現(xiàn)行規(guī)劃設計標準，充分滿足未來生活需求”）聯(lián)盟打造：（新增部分）A. 以國際化的居住示范區(qū)來定義【聯(lián)盟新城】，按照“國際住宅建筑博覽會”的標準來規(guī)劃設計B． 由黑川紀章領銜的六大設計聯(lián)盟超強實力組合，確保產品具有世界領先水平。3） 戰(zhàn)略三：圍繞2008年第五屆國際住宅博覽會進行品牌炒作（新增部分）以黑川大師擬將【聯(lián)盟新城】作為住博會參展作品及將【聯(lián)盟新城】的設計理念在住博會上向世界推廣進行炒作。使這些單位成為團體會員。使業(yè)主在享受到消費優(yōu)惠的同時，能更深刻地感受到建業(yè)的品牌價值，增加其作為建業(yè)業(yè)主的尊貴感。通過帶客戶參觀優(yōu)秀的項目，同時將【聯(lián)盟新城】是在這些項目的基礎上的基礎上進行突破和創(chuàng)新，加強客戶對本項目的期望和信心。展示【中國房地產榮譽聯(lián)盟】的超強實力。n 聯(lián)盟六：打造“國際住宅博覽會”——黑川紀章領銜的【國際設計聯(lián)盟】以“轟動設計的建筑組合——黑川紀章領銜的【國際設計聯(lián)盟】”炒作項目的超強設計組合。n 聯(lián)盟五：整合最強實力社區(qū)配套商家——【中國商業(yè)聯(lián)盟】整合專門針對高檔社區(qū)而經營的連鎖商家，如連鎖超市、連鎖餐飲等，與其共同組成【中國商業(yè)聯(lián)盟】。甚至可以考慮通過發(fā)展商關系，獲得聯(lián)合國教育機構授權，則更具權威性。操作：重點與河南省內的高檔會所和俱樂部（如高爾夫球會、國際連鎖美容院、連鎖健身俱樂部等各種高檔俱樂部）聯(lián)系， 使其成為【U－TOWN CLUB】的成員。 1. 推廣和資源整合措施（進行了一些結構的調整）1） 戰(zhàn)略一：打造全國第一連鎖品牌——【中城聯(lián)盟】首個旗艦項目策略一：圍繞【聯(lián)盟】進行【六大聯(lián)盟】的包裝推廣l 核心思想利用【聯(lián)盟新城】的品牌和資源，圍繞【聯(lián)盟】而整合資源，將項目品牌提高至全國、國際的高度。以建業(yè)品牌為基礎，打造【中城聯(lián)盟】這個中國地產旗艦的品牌，利用品牌提高項目的附加值。n 聯(lián)盟一：全國最高檔的會所聯(lián)盟——【U－TOWN CLUB】聚合省內、國內乃至國際最高檔的貴族會所而成，為業(yè)主提供上流社會的交往空間，彰顯業(yè)主的尊貴身份。操作：本項目業(yè)主的子女可以優(yōu)先入讀建業(yè)從幼兒園到高中的“一條龍”教育配套。甚至可以以“黑川紀章（或香港著名室內設計師如高文安或梁志天）親筆設計”為綽頭，向購買全區(qū)售價最高的住宅的業(yè)主贈送家居設計方案，進行炒作。而且，通過“先租后售”或“租售并舉”的策略，發(fā)展商統(tǒng)一進行經營能優(yōu)化商鋪的業(yè)態(tài)組合，使商家獲得更好的經營效應；從而使商鋪的銷售能達到利潤的最大化。同時借助“全國同步發(fā)售”進行連鎖品牌炒作，加強對【中城聯(lián)盟】首個旗艦式連鎖項目的炒作l 操作要點提示：A． 與其他十一家發(fā)展商聯(lián)系，設立各地發(fā)售點，發(fā)售點可選擇其在當?shù)亻_發(fā)的樓盤銷售大廳或租用星級酒店的會場進行，發(fā)售點的場地布置方案由聯(lián)盟新城項目公司策劃人員統(tǒng)一協(xié)調，統(tǒng)一制定；B． 在各地的發(fā)售點設置網(wǎng)絡直播設備及視像設備，使全國十二個城市的客戶可以同步觀看其它發(fā)售點的盛況；