【正文】 金的或?qū)ｍ椌S修資金余額不足首次歸集總額５０％的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定收繳或續(xù)籌。一些物業(yè)公司老總坦言，既然物業(yè)公司決定撤出小區(qū)，肯定要減少投入、不安心管理?，F(xiàn)實中，不少物業(yè)公司一旦做出撤離決定，小區(qū)的物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)幾乎名存實亡：小區(qū)安全無保障，垃圾成堆不清 運 ??盡快結(jié)束這一混亂局面，成為各界的呼聲。 缺點：建設(shè)單位在進行物業(yè)交接驗收時，應(yīng)由房管部門牽頭，召集社區(qū)居委會、建設(shè)監(jiān)督部門、業(yè)主（準(zhǔn)業(yè)主）和物業(yè)公司成立驗收小組，這樣可以讓物業(yè)公司 擺脫開發(fā)商的控制。 ▲▲ 驗收拋開監(jiān)督部門和業(yè)主 現(xiàn)有矛盾：據(jù)了解，鄭州８５％的物業(yè)公司是從開發(fā)商派生出來的 “ 父子關(guān)系 ” 企業(yè)，這種建管不分的體制決定了物業(yè)公司從屬、依附、受制于開發(fā)商，當(dāng)開發(fā)項目存在問題時，處于不平等位置的物業(yè)公司和開發(fā)商不 25 可能進行正常的承接驗收。 《草案》規(guī)定：業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用。 ▲▲ 明確業(yè)主委員會經(jīng)費來源 現(xiàn)有矛盾：鄭州市目前有近九成的小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會。 《草案》規(guī)定：物業(yè)發(fā)生危險情況，危及公共利益和他人合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修，排除危險。 ▲▲ 限制企業(yè)業(yè)主投票權(quán) 現(xiàn)有矛盾：以前，對作為業(yè)主的開發(fā)商所持的票數(shù)沒有規(guī)定，在業(yè)主大會投票中，擁有絕 對優(yōu)勢票數(shù)的開發(fā)商往往會做出不利于真正購房業(yè)主利益的事情，其他業(yè)主眼睜睜看著自己的權(quán)益受損而無可奈何。 （來源： 湖南物業(yè)網(wǎng) ） 鄭州官方版物業(yè)條例草案現(xiàn)身 業(yè)界稱缺點明顯 核心提示 去年１２月底，我省首次由民間起草立法的《鄭州市物業(yè)管理條例（代擬稿）》終于揭開了神秘面紗（詳見本報2020年１２月２７日Ｂ１０～Ｂ１２版、2020年１２月２９日Ａ０８版），目前它已被提交給鄭州市人大法制室。 2020 年 2 月 10 日上午，上海市房地資源局將組織全行業(yè)在各住宅小區(qū)開展 “ 迎春便民服務(wù)日 ” 活動。 二是開展一次小區(qū)安全檢查。綜合成本調(diào)查隊的結(jié)果，省發(fā)改廳擬在 1 月份召開新收費標(biāo)準(zhǔn)聽證會，廣泛吸納社會各界人士提出的意見和建議。 物業(yè)收費一直是居民廣受關(guān)注、問題較多的熱點問題。 這位負(fù)責(zé)人表示，近期國土部門已經(jīng)完成了《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的修訂工作。 隨著深圳房屋漸趨 “ 老齡化 ” ，這種制度困境引起了政府與社會各界的高度關(guān)注。據(jù)了解，正在修 訂之中的《 深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》提出了這一思路，合二為一之 后 將由市房屋公用設(shè)施專用基金管理中心統(tǒng)一監(jiān)管使用。 而白云區(qū)樂得花園業(yè)主委員會主任夏喜連則認(rèn)為，政府還是需要給一個指導(dǎo)，比如午夜管理的標(biāo)準(zhǔn)，定價的方式，可以參考的收費方案等，業(yè) 19 主大會或者業(yè)主委員會可以與物業(yè)公司談，但是因為業(yè)主們來自四面八方，從事職業(yè)不同，專業(yè)水平不一，意見難以統(tǒng)一，政府指導(dǎo)是有必要的?，F(xiàn)在把議價權(quán)交給了業(yè)主大會和業(yè)主委員會，實際上是充分尊重了業(yè)主的選擇權(quán)，讓業(yè)主自己選擇相應(yīng)的服務(wù)，并付出相應(yīng)的報酬。 各方反應(yīng) 有人叫好有人稱不徹底 昨日，有業(yè)主委員會的住宅小區(qū)物業(yè)費不再實行政府指導(dǎo)價的消息一出，立刻引起物業(yè)公司和業(yè)主委員會、市民的極大關(guān)注，大部分人叫好。記者了解到，目前實行的廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定浮動幅度上下浮動。 或影響廣州調(diào)整物業(yè)費 記者了解到，從 11 月起，廣州市物價局就已經(jīng)開始對廣州市物業(yè)管理服務(wù)收費等問題開展調(diào)研，并已委托廣州市物業(yè)管理協(xié)會收集有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會的意見，擬制定 2020 年度廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)和浮動幅度，根據(jù)廣州市物價局原來的計劃，是按照目前的管理體系訂出新的基準(zhǔn)價和浮動幅度。廣東省物價局表示，該規(guī)定將有利于推動物業(yè)服務(wù)的市場化進程。除上述收費項目外，物業(yè)管理企業(yè)不得強制收取其它任何與裝修相關(guān)的費用。 二是強化物業(yè)服務(wù)收費的明碼標(biāo)價管理。新規(guī)定將于 2020年 2 月 1 日起執(zhí)行。這使得不少物業(yè)公司規(guī)模小、服務(wù)差，與業(yè)主糾紛不斷，也使廣州物業(yè)公司數(shù)量龐大。這表明，開發(fā)商今后將以招標(biāo)方式為自己開發(fā)的物業(yè)請 “ 管家 ” ，而不能讓自己屬下的物業(yè)公司“ 包辦 ” 。有的常委會委員提出，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定應(yīng)收賬款的登記機構(gòu)。” 全國人大法律委員會還建議將草案第四條第二款單 作一條，修改為：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！薄皣覍嵭猩鐣髁x市場經(jīng)濟?！薄八饺说暮戏ㄘ敭a(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。”在審議過程中，有的常委會委員一再提出，應(yīng)明確城鎮(zhèn)集體財產(chǎn)屬于本集體成員集體所有，并就保護集體財產(chǎn)作出規(guī)定?！薄敖ㄖ^(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。從房地產(chǎn)市場的情況看，一般來說，專門用來停放汽車的車庫、車位 的歸屬，是由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈等方式約定歸業(yè)主專有或者專用的。” 11 建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬問題涉及廣大業(yè)主切身利益，社會普遍關(guān)注。農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，影響社會穩(wěn)定?！? 物權(quán)法草案：宅基地使用權(quán)的有關(guān)法律和規(guī)定 在常委會審議中，有些常委會委員對“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定一直有不同意見。 物權(quán)法草案：哪些財產(chǎn)歸國家所有由法律規(guī)定 在２４日開幕的全國人大常委會第二十五次會議上，正在進行第七次審議的物權(quán)法草案對哪些財產(chǎn)歸國家所有作出了新的規(guī)定：“法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。 全國人大 常委會組成人員在第六次審議物權(quán)法草案時表示，草案堅持正確的政治方向，從我國國情出發(fā)，以憲法為依據(jù)，體現(xiàn)我國社會主義基本經(jīng)濟制度，遵循平等保護物權(quán)的原則，加大對國有資產(chǎn)的保護力度，反映黨在現(xiàn)階段的農(nóng)村基本政策，維護了最廣大人民的根本利益，重點解決了現(xiàn)實生活中迫切需要規(guī)范的問題。據(jù)估計，在會議閉幕當(dāng)天，全國人大常委會極有可能表決通過有關(guān)決定，將物權(quán)法草案提請 07 年３月的十屆全國人大五次會議審議。 （來源：新京報） 新物權(quán)法草案解讀 物權(quán)法草案有望提請明年 07 年 3 月的全國人代會審議 社會各界極為關(guān)注的物權(quán)法草案有望提請明年３月的全國人民代表大會會議審議。政府需要通過征收物業(yè)稅的方式把這個增值的好處部分地轉(zhuǎn)移到公共利益中來。如果撇開土地出讓金的問題，那么開征物業(yè)稅恐怕就需要針對所有住房征收了。 降低購房者購房門檻 劉桓分析，由于物業(yè)稅帶來的購房容易養(yǎng)房難的情況，手頭有多套房屋的人還會因養(yǎng)房費 用的增加而拋房，促進房屋資源的再分配。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加， 7 也加大了 “ 炒樓 ” 者囤積住房的成本，有利于打擊 “ 炒樓 ” 者的 “ 積極性 ” 。 抑制房價打擊炒樓 財政部財科所研究室主任張學(xué)誕表示，在目前不規(guī)范的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)的投機行為表現(xiàn)之一是 “ 炒樓 ” ，出現(xiàn)了 “ 溫州炒房團 ” 這樣的 “ 專業(yè)炒家 ” 。因此必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格高，從而影響到房地產(chǎn)市場的啟動，不符合國際慣例。這些稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多且重；交易環(huán)節(jié)相對偏輕；而保有環(huán)節(jié)稅負(fù)幾乎為零，比如對個人占用多 套房產(chǎn)幾乎不征稅。 6 劉桓認(rèn)為， “ 中改 ” 方案，就目前而言更具備可操作性。 “ 中改 ” 方案更是操作性 2020 年 5 月底，物業(yè)稅改革國際研討會在北京召開。據(jù)中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓透露，國家稅務(wù)總局已經(jīng)責(zé)成北京、上海、深圳等地稅務(wù)部門牽頭，全國性的房源普查工作將在近日陸續(xù)展開。 3 目 錄 【政策導(dǎo)向】 ??????????????? ?? ?????? ??? 5 物業(yè)稅期待 2020 年“破殼” ??????? ????????? ??? 5 物業(yè)稅擬定兩種方案 ???????????? ?????????? 7 新物權(quán)法草案解讀 ??????????????????????? 8 【 地方動態(tài) 】 ???????????????????????? ? 14 廣州首次舉行物業(yè)管理招標(biāo)會 ? ?????? ?? ???????? ? 14 廣東：出臺物管收費新規(guī) 一級 元 /月 ???? ???? ????? 14 深圳房屋維修“二金”擬合一 ????????? ?????? ??? 19 海南：擬舉行聽證會，重新制定物業(yè)收費等級標(biāo)準(zhǔn) ???? ????? 20 上海物業(yè)管理行業(yè)開展“物業(yè)管理行業(yè)迎春便民服務(wù)月”活動 ???? 21 鄭州官方版物業(yè)條例草案現(xiàn)身 業(yè)界稱缺點明顯 ???? ? ????? 22 鄭州市小區(qū)物業(yè)管理費今年將分等級收取 ????????????? 29 物業(yè)維修金繳存比例敲定 合肥即日起按規(guī)定執(zhí)行 ????????? 30 南京物業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行難 ????????????????????? 31 重慶：物業(yè)管理新規(guī)定 開發(fā)商不再代收大修基金 ?????????? 34 廈門：將出臺物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)價 公攤不再單獨計算 ???????? 35 【經(jīng)營指導(dǎo)】 ????????????????????????? 36 陸家嘴物業(yè)公司向“第三方物業(yè)”發(fā)展 ?????? ?????? ?? 36 美國住宅小區(qū)的相關(guān)規(guī)定 ???????????? ?????? ?? 36 國外征收物業(yè)稅經(jīng)驗 ??????? ?????????? ????? 39 【知識學(xué)習(xí)】 ? ???????????????????????? 41 4 物業(yè)管理中的管理責(zé)任問題 ???????????? ??????? 41 歐美國家設(shè)施管理的主要發(fā)展趨勢 ???????????????? 43 【案例解析】 ???????????????????????? ? 46 成 都 ： 小 區(qū) 車 庫 三 方 利 益 博 弈 糾 纏 剪 不 斷 理 還亂？ ???? ????? 46 陸家嘴豪宅物業(yè)偷電 421 萬 ?? ?? ????????????? ?? 49 梅花山莊物業(yè)表決前夜 :風(fēng)平浪靜下的暗戰(zhàn) ??? ???? ????? 51 物業(yè)公司該 不該收裝修管理費？ ???????????? ?? ??? 53 專家解答：天津小區(qū)為何停車糾紛多 ?????? ????????? 55 物業(yè)公司擅自出租樓頂是否構(gòu)成對業(yè)主侵權(quán) ?? ? ? ?? ?????? 60 5 【政策導(dǎo)向】 物業(yè)稅期待 2020 年“破殼” 目前，有關(guān)部門正研究收取住房 “ 保有環(huán)節(jié) ” 稅費的問題，以此引導(dǎo)對中小套型住宅的消費。 在《地方動態(tài)》中， 著重就全國各地方的物業(yè)管理行業(yè)動態(tài)作了摘錄，其中 涉及 到 到當(dāng)前熱議的 物業(yè) 收 費 問題 ， 包括 廣東、 海南、鄭州、 南京等地在收費 問題上有了新舉措。 物業(yè)為與房地產(chǎn)緊密關(guān)聯(lián)的行業(yè)，同樣被納入了調(diào)控 措施 之列，而且將作為一項有效手段 納入實施 ， 在《政策導(dǎo)向》中這一點得到了體現(xiàn)；物權(quán)法 草案 歷史 性地經(jīng)過了七審之后， 2020 年 3 月又將迎來 新一輪的 審 議 ， 《 新物權(quán)法草案解讀 》 中，將與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的部分內(nèi)容作了 闡述，希望能從中獲取有益信息。希望能夠引起大家的關(guān)注，了解行業(yè)案例，從中得到啟示。而因物業(yè)稅引出的一系列疑問將在未來一年里得到徹底解決。有關(guān)專家對此進行了預(yù)測分析。三是 “ 大改 ” 方案，就是城市和農(nóng)村范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。而在北京，房地產(chǎn)征收的各種名目的稅費有 40 余種，有的地方甚至多達近 100 種。 劉桓介紹說： “ 目前的房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，再由其轉(zhuǎn)嫁給消費者。從理論上說，購買 新房這一環(huán)節(jié)消費者支付的購房成本自然降低，房價也會隨著下浮。而初始房價下降后，老百姓購房成本也隨之下降，抑制了高價物業(yè)的轉(zhuǎn)手。理論上講，目前每平方米售價在 6000 元的房子，新政策出臺后按每平方米 4200 元銷售就可贏利。因為現(xiàn)在收取的土地出讓金實際上是個 “ 費 ” 、 “ 租 ” 、 “ 稅 ” 混淆的產(chǎn)物，其中確實已經(jīng)包含有一定的對占有資源征稅的意義。一條地鐵修到一個小區(qū)，這 個小區(qū)的房地產(chǎn)就升值了。 另一套思路是把主要幾個稅種統(tǒng)一到一起，被稱為“大方案”和“小方案”。 十屆全國人大常委會第二十五次會議于 06 年 12 月２９日閉幕。目前，十屆全國人大常委會第二十五次會議對物權(quán)法草案進行第七次審議，又刷新了這一記錄。 目前的物權(quán)法草案分為５編１９章，共２４９條。 對此，全國人大法律委員會經(jīng)研究，建議將這一款修改為：“法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。農(nóng)民一戶只有一處宅基地，這一點與城市居民是不同的。車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。 全國人大法律委員會經(jīng)反復(fù)研究，并借鑒國外通常的做法，認(rèn)為：屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)，應(yīng)是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財產(chǎn)，如電梯等公用設(shè)施、綠地等公用場所。