【正文】 金的或?qū)ｍ?xiàng)維修資金余額不足首次歸集總額５０％的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定收繳或續(xù)籌。一些物業(yè)公司老總坦言，既然物業(yè)公司決定撤出小區(qū)，肯定要減少投入、不安心管理?，F(xiàn)實(shí)中，不少物業(yè)公司一旦做出撤離決定，小區(qū)的物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)幾乎名存實(shí)亡：小區(qū)安全無(wú)保障，垃圾成堆不清 運(yùn) ??盡快結(jié)束這一混亂局面，成為各界的呼聲。 缺點(diǎn)：建設(shè)單位在進(jìn)行物業(yè)交接驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)由房管部門牽頭，召集社區(qū)居委會(huì)、建設(shè)監(jiān)督部門、業(yè)主（準(zhǔn)業(yè)主）和物業(yè)公司成立驗(yàn)收小組，這樣可以讓物業(yè)公司 擺脫開發(fā)商的控制。 ▲▲ 驗(yàn)收拋開監(jiān)督部門和業(yè)主 現(xiàn)有矛盾：據(jù)了解，鄭州８５％的物業(yè)公司是從開發(fā)商派生出來(lái)的 “ 父子關(guān)系 ” 企業(yè)，這種建管不分的體制決定了物業(yè)公司從屬、依附、受制于開發(fā)商，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目存在問(wèn)題時(shí)，處于不平等位置的物業(yè)公司和開發(fā)商不 25 可能進(jìn)行正常的承接驗(yàn)收。 《草案》規(guī)定：業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用。 ▲▲ 明確業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)來(lái)源 現(xiàn)有矛盾：鄭州市目前有近九成的小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。 《草案》規(guī)定：物業(yè)發(fā)生危險(xiǎn)情況，危及公共利益和他人合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，排除危險(xiǎn)。 ▲▲ 限制企業(yè)業(yè)主投票權(quán) 現(xiàn)有矛盾：以前，對(duì)作為業(yè)主的開發(fā)商所持的票數(shù)沒(méi)有規(guī)定，在業(yè)主大會(huì)投票中，擁有絕 對(duì)優(yōu)勢(shì)票數(shù)的開發(fā)商往往會(huì)做出不利于真正購(gòu)房業(yè)主利益的事情，其他業(yè)主眼睜睜看著自己的權(quán)益受損而無(wú)可奈何。 （來(lái)源： 湖南物業(yè)網(wǎng) ） 鄭州官方版物業(yè)條例草案現(xiàn)身 業(yè)界稱缺點(diǎn)明顯 核心提示 去年１２月底，我省首次由民間起草立法的《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（代擬稿）》終于揭開了神秘面紗（詳見(jiàn)本報(bào)2020年１２月２７日Ｂ１０～Ｂ１２版、2020年１２月２９日Ａ０８版），目前它已被提交給鄭州市人大法制室。 2020 年 2 月 10 日上午，上海市房地資源局將組織全行業(yè)在各住宅小區(qū)開展 “ 迎春便民服務(wù)日 ” 活動(dòng)。 二是開展一次小區(qū)安全檢查。綜合成本調(diào)查隊(duì)的結(jié)果，省發(fā)改廳擬在 1 月份召開新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)聽證會(huì)，廣泛吸納社會(huì)各界人士提出的意見(jiàn)和建議。 物業(yè)收費(fèi)一直是居民廣受關(guān)注、問(wèn)題較多的熱點(diǎn)問(wèn)題。 這位負(fù)責(zé)人表示，近期國(guó)土部門已經(jīng)完成了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂工作。 隨著深圳房屋漸趨 “ 老齡化 ” ，這種制度困境引起了政府與社會(huì)各界的高度關(guān)注。據(jù)了解，正在修 訂之中的《 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》提出了這一思路，合二為一之 后 將由市房屋公用設(shè)施專用基金管理中心統(tǒng)一監(jiān)管使用。 而白云區(qū)樂(lè)得花園業(yè)主委員會(huì)主任夏喜連則認(rèn)為，政府還是需要給一個(gè)指導(dǎo)，比如午夜管理的標(biāo)準(zhǔn)，定價(jià)的方式，可以參考的收費(fèi)方案等，業(yè) 19 主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以與物業(yè)公司談，但是因?yàn)闃I(yè)主們來(lái)自四面八方，從事職業(yè)不同，專業(yè)水平不一，意見(jiàn)難以統(tǒng)一，政府指導(dǎo)是有必要的。現(xiàn)在把議價(jià)權(quán)交給了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，實(shí)際上是充分尊重了業(yè)主的選擇權(quán)，讓業(yè)主自己選擇相應(yīng)的服務(wù)，并付出相應(yīng)的報(bào)酬。 各方反應(yīng) 有人叫好有人稱不徹底 昨日，有業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)不再實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的消息一出，立刻引起物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)、市民的極大關(guān)注，大部分人叫好。記者了解到，目前實(shí)行的廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定浮動(dòng)幅度上下浮動(dòng)。 或影響廣州調(diào)整物業(yè)費(fèi) 記者了解到，從 11 月起，廣州市物價(jià)局就已經(jīng)開始對(duì)廣州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等問(wèn)題開展調(diào)研，并已委托廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)收集有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)，擬制定 2020 年度廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，根據(jù)廣州市物價(jià)局原來(lái)的計(jì)劃，是按照目前的管理體系訂出新的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度。廣東省物價(jià)局表示，該規(guī)定將有利于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化進(jìn)程。除上述收費(fèi)項(xiàng)目外，物業(yè)管理企業(yè)不得強(qiáng)制收取其它任何與裝修相關(guān)的費(fèi)用。 二是強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的明碼標(biāo)價(jià)管理。新規(guī)定將于 2020年 2 月 1 日起執(zhí)行。這使得不少物業(yè)公司規(guī)模小、服務(wù)差，與業(yè)主糾紛不斷，也使廣州物業(yè)公司數(shù)量龐大。這表明，開發(fā)商今后將以招標(biāo)方式為自己開發(fā)的物業(yè)請(qǐng) “ 管家 ” ，而不能讓自己屬下的物業(yè)公司“ 包辦 ” 。有的常委會(huì)委員提出，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定應(yīng)收賬款的登記機(jī)構(gòu)。” 全國(guó)人大法律委員會(huì)還建議將草案第四條第二款單 作一條，修改為：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯?！薄皣?guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。”“私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞?！痹趯徸h過(guò)程中，有的常委會(huì)委員一再提出，應(yīng)明確城鎮(zhèn)集體財(cái)產(chǎn)屬于本集體成員集體所有，并就保護(hù)集體財(cái)產(chǎn)作出規(guī)定?！薄敖ㄖ^(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，一般來(lái)說(shuō)，專門用來(lái)停放汽車的車庫(kù)、車位 的歸屬，是由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定歸業(yè)主專有或者專用的?！? 11 建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題涉及廣大業(yè)主切身利益，社會(huì)普遍關(guān)注。農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，將會(huì)喪失基本生存條件，影響社會(huì)穩(wěn)定?！? 物權(quán)法草案：宅基地使用權(quán)的有關(guān)法律和規(guī)定 在常委會(huì)審議中，有些常委會(huì)委員對(duì)“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”的規(guī)定一直有不同意見(jiàn)。 物權(quán)法草案：哪些財(cái)產(chǎn)歸國(guó)家所有由法律規(guī)定 在２４日開幕的全國(guó)人大常委會(huì)第二十五次會(huì)議上，正在進(jìn)行第七次審議的物權(quán)法草案對(duì)哪些財(cái)產(chǎn)歸國(guó)家所有作出了新的規(guī)定：“法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國(guó)家所有即全民所有。 全國(guó)人大 常委會(huì)組成人員在第六次審議物權(quán)法草案時(shí)表示，草案堅(jiān)持正確的政治方向，從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，以憲法為依據(jù)，體現(xiàn)我國(guó)社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度，遵循平等保護(hù)物權(quán)的原則，加大對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的保護(hù)力度，反映黨在現(xiàn)階段的農(nóng)村基本政策，維護(hù)了最廣大人民的根本利益，重點(diǎn)解決了現(xiàn)實(shí)生活中迫切需要規(guī)范的問(wèn)題。據(jù)估計(jì)，在會(huì)議閉幕當(dāng)天，全國(guó)人大常委會(huì)極有可能表決通過(guò)有關(guān)決定，將物權(quán)法草案提請(qǐng) 07 年３月的十屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議。 （來(lái)源：新京報(bào)） 新物權(quán)法草案解讀 物權(quán)法草案有望提請(qǐng)明年 07 年 3 月的全國(guó)人代會(huì)審議 社會(huì)各界極為關(guān)注的物權(quán)法草案有望提請(qǐng)明年３月的全國(guó)人民代表大會(huì)會(huì)議審議。政府需要通過(guò)征收物業(yè)稅的方式把這個(gè)增值的好處部分地轉(zhuǎn)移到公共利益中來(lái)。如果撇開土地出讓金的問(wèn)題，那么開征物業(yè)稅恐怕就需要針對(duì)所有住房征收了。 降低購(gòu)房者購(gòu)房門檻 劉桓分析，由于物業(yè)稅帶來(lái)的購(gòu)房容易養(yǎng)房難的情況，手頭有多套房屋的人還會(huì)因養(yǎng)房費(fèi) 用的增加而拋房，促進(jìn)房屋資源的再分配。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加， 7 也加大了 “ 炒樓 ” 者囤積住房的成本，有利于打擊 “ 炒樓 ” 者的 “ 積極性 ” 。 抑制房?jī)r(jià)打擊炒樓 財(cái)政部財(cái)科所研究室主任張學(xué)誕表示，在目前不規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)的投機(jī)行為表現(xiàn)之一是 “ 炒樓 ” ，出現(xiàn)了 “ 溫州炒房團(tuán) ” 這樣的 “ 專業(yè)炒家 ” 。因此必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格高，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)，不符合國(guó)際慣例。這些稅費(fèi)主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多且重；交易環(huán)節(jié)相對(duì)偏輕；而保有環(huán)節(jié)稅負(fù)幾乎為零，比如對(duì)個(gè)人占用多 套房產(chǎn)幾乎不征稅。 6 劉桓認(rèn)為， “ 中改 ” 方案，就目前而言更具備可操作性。 “ 中改 ” 方案更是操作性 2020 年 5 月底，物業(yè)稅改革國(guó)際研討會(huì)在北京召開。據(jù)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓透露，國(guó)家稅務(wù)總局已經(jīng)責(zé)成北京、上海、深圳等地稅務(wù)部門牽頭，全國(guó)性的房源普查工作將在近日陸續(xù)展開。 3 目 錄 【政策導(dǎo)向】 ??????????????? ?? ?????? ??? 5 物業(yè)稅期待 2020 年“破殼” ??????? ????????? ??? 5 物業(yè)稅擬定兩種方案 ???????????? ?????????? 7 新物權(quán)法草案解讀 ??????????????????????? 8 【 地方動(dòng)態(tài) 】 ???????????????????????? ? 14 廣州首次舉行物業(yè)管理招標(biāo)會(huì) ? ?????? ?? ???????? ? 14 廣東：出臺(tái)物管收費(fèi)新規(guī) 一級(jí) 元 /月 ???? ???? ????? 14 深圳房屋維修“二金”擬合一 ????????? ?????? ??? 19 海南：擬舉行聽證會(huì)，重新制定物業(yè)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) ???? ????? 20 上海物業(yè)管理行業(yè)開展“物業(yè)管理行業(yè)迎春便民服務(wù)月”活動(dòng) ???? 21 鄭州官方版物業(yè)條例草案現(xiàn)身 業(yè)界稱缺點(diǎn)明顯 ???? ? ????? 22 鄭州市小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)今年將分等級(jí)收取 ????????????? 29 物業(yè)維修金繳存比例敲定 合肥即日起按規(guī)定執(zhí)行 ????????? 30 南京物業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行難 ????????????????????? 31 重慶：物業(yè)管理新規(guī)定 開發(fā)商不再代收大修基金 ?????????? 34 廈門：將出臺(tái)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)價(jià) 公攤不再單獨(dú)計(jì)算 ???????? 35 【經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)】 ????????????????????????? 36 陸家嘴物業(yè)公司向“第三方物業(yè)”發(fā)展 ?????? ?????? ?? 36 美國(guó)住宅小區(qū)的相關(guān)規(guī)定 ???????????? ?????? ?? 36 國(guó)外征收物業(yè)稅經(jīng)驗(yàn) ??????? ?????????? ????? 39 【知識(shí)學(xué)習(xí)】 ? ???????????????????????? 41 4 物業(yè)管理中的管理責(zé)任問(wèn)題 ???????????? ??????? 41 歐美國(guó)家設(shè)施管理的主要發(fā)展趨勢(shì) ???????????????? 43 【案例解析】 ???????????????????????? ? 46 成 都 ： 小 區(qū) 車 庫(kù) 三 方 利 益 博 弈 糾 纏 剪 不 斷 理 還亂？ ???? ????? 46 陸家嘴豪宅物業(yè)偷電 421 萬(wàn) ?? ?? ????????????? ?? 49 梅花山莊物業(yè)表決前夜 :風(fēng)平浪靜下的暗戰(zhàn) ??? ???? ????? 51 物業(yè)公司該 不該收裝修管理費(fèi)？ ???????????? ?? ??? 53 專家解答：天津小區(qū)為何停車糾紛多 ?????? ????????? 55 物業(yè)公司擅自出租樓頂是否構(gòu)成對(duì)業(yè)主侵權(quán) ?? ? ? ?? ?????? 60 5 【政策導(dǎo)向】 物業(yè)稅期待 2020 年“破殼” 目前，有關(guān)部門正研究收取住房 “ 保有環(huán)節(jié) ” 稅費(fèi)的問(wèn)題，以此引導(dǎo)對(duì)中小套型住宅的消費(fèi)。 在《地方動(dòng)態(tài)》中， 著重就全國(guó)各地方的物業(yè)管理行業(yè)動(dòng)態(tài)作了摘錄，其中 涉及 到 到當(dāng)前熱議的 物業(yè) 收 費(fèi) 問(wèn)題 ， 包括 廣東、 海南、鄭州、 南京等地在收費(fèi) 問(wèn)題上有了新舉措。 物業(yè)為與房地產(chǎn)緊密關(guān)聯(lián)的行業(yè)，同樣被納入了調(diào)控 措施 之列，而且將作為一項(xiàng)有效手段 納入實(shí)施 ， 在《政策導(dǎo)向》中這一點(diǎn)得到了體現(xiàn)；物權(quán)法 草案 歷史 性地經(jīng)過(guò)了七審之后， 2020 年 3 月又將迎來(lái) 新一輪的 審 議 ， 《 新物權(quán)法草案解讀 》 中，將與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的部分內(nèi)容作了 闡述，希望能從中獲取有益信息。希望能夠引起大家的關(guān)注，了解行業(yè)案例，從中得到啟示。而因物業(yè)稅引出的一系列疑問(wèn)將在未來(lái)一年里得到徹底解決。有關(guān)專家對(duì)此進(jìn)行了預(yù)測(cè)分析。三是 “ 大改 ” 方案，就是城市和農(nóng)村范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。而在北京，房地產(chǎn)征收的各種名目的稅費(fèi)有 40 余種，有的地方甚至多達(dá)近 100 種。 劉桓介紹說(shuō)： “ 目前的房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，再由其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。從理論上說(shuō)，購(gòu)買 新房這一環(huán)節(jié)消費(fèi)者支付的購(gòu)房成本自然降低，房?jī)r(jià)也會(huì)隨著下浮。而初始房?jī)r(jià)下降后，老百姓購(gòu)房成本也隨之下降，抑制了高價(jià)物業(yè)的轉(zhuǎn)手。理論上講，目前每平方米售價(jià)在 6000 元的房子，新政策出臺(tái)后按每平方米 4200 元銷售就可贏利。因?yàn)楝F(xiàn)在收取的土地出讓金實(shí)際上是個(gè) “ 費(fèi) ” 、 “ 租 ” 、 “ 稅 ” 混淆的產(chǎn)物，其中確實(shí)已經(jīng)包含有一定的對(duì)占有資源征稅的意義。一條地鐵修到一個(gè)小區(qū)，這 個(gè)小區(qū)的房地產(chǎn)就升值了。 另一套思路是把主要幾個(gè)稅種統(tǒng)一到一起，被稱為“大方案”和“小方案”。 十屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十五次會(huì)議于 06 年 12 月２９日閉幕。目前，十屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十五次會(huì)議對(duì)物權(quán)法草案進(jìn)行第七次審議，又刷新了這一記錄。 目前的物權(quán)法草案分為５編１９章，共２４９條。 對(duì)此，全國(guó)人大法律委員會(huì)經(jīng)研究，建議將這一款修改為：“法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國(guó)家所有即全民所有。農(nóng)民一戶只有一處宅基地，這一點(diǎn)與城市居民是不同的。車位、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。 全國(guó)人大法律委員會(huì)經(jīng)反復(fù)研究，并借鑒國(guó)外通常的做法，認(rèn)為：屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財(cái)產(chǎn)，如電梯等公用設(shè)施、綠地等公用場(chǎng)所。