【正文】 交換機(jī)，擬由 寧陽 縣 電信公司解決。考慮留有余地，變壓器容量為 800 千伏安。 三、 基本建設(shè)條件 供水 在 小區(qū)附近 有現(xiàn)狀 DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。 第 四 章 建設(shè)用 地及 拆遷 安置 分析 第一節(jié) 項(xiàng)目 建設(shè)用地 分析 一、項(xiàng)目建設(shè)用地 的獲取與開發(fā) 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實(shí)行?統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)?的方針。 龍頭： (1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。充分利用雨水，減少市政供水。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。 每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。 二、節(jié)能措施分析 寧陽縣城綜合開發(fā) 工程 建筑環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的 法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。 城市規(guī)劃主管部門要會(huì)同建設(shè)、房地產(chǎn)主管部門將住房建設(shè)規(guī)劃納入當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中長期規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，按資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城鎮(zhèn)建設(shè)的總體要求，合理安排套型建筑面積 90 平方米以下住房為主的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房布局，方便居民工作和生活，并將住房套型結(jié)構(gòu)比例分解到具體區(qū)域。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，往后幾年時(shí)間里，在多發(fā)性調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)暴 利時(shí)代將結(jié)束，將變得更健康和可持續(xù)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，相比去年全國保障房建設(shè)任務(wù)為 580萬套，千萬套造房計(jì)劃同比增加了 72%，建設(shè)資金總額高達(dá) 。從規(guī)劃上看，政策轉(zhuǎn)向保障 居住 小區(qū) 已經(jīng)成為主調(diào)。在政府對于?十二五?期間房地產(chǎn)規(guī)劃的建議中明確指出?加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平衡健康發(fā)展。 ?而對于房地產(chǎn)，?則堅(jiān)持把保障和改善 居住 小區(qū) 作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。 但另一方面，一系列新出臺(tái)的政策 表明，房地產(chǎn)的這種支柱力已然不像過去十年那么強(qiáng)勢。 可以預(yù)見，在?十二五?規(guī)劃 中，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在政策的掌舵下將華麗轉(zhuǎn)身， 居住 小區(qū) 性、保障性功能將成為調(diào)控的主要方向。簡單來說，改善 居民居住條件 成為重中之重。 在我國，房地產(chǎn)業(yè)除其本身屬支柱產(chǎn)業(yè)之外，還帶動(dòng)著諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如鋼材、水泥、物流、建筑、裝飾窗體頂端窗體底端裝修、物業(yè)、家具、家電等；據(jù)估算，其帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值是本身的 倍，現(xiàn)在房地產(chǎn)占國家 GDP約 10%，加上產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，將占到 GDP的 20%以上，可見產(chǎn)業(yè)鏈條之長，關(guān)聯(lián)度之高，在國有經(jīng)濟(jì)中所占比重之大。市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格是由價(jià)值規(guī)律和市場供需關(guān)系共 同決定的。 目前 寧陽 縣 居民的生活水平不斷提升，對于住房的需求數(shù)量及質(zhì)量越來越高，本項(xiàng)目具有規(guī)劃起點(diǎn)高、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高的特點(diǎn)，項(xiàng)目的建設(shè)有助于 寧陽縣 居 民生 活居住環(huán)境條件的改善，有助于社會(huì)經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級(jí)市場。調(diào)整投資和消費(fèi)的關(guān)系，逐步增強(qiáng)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用。? 項(xiàng)目主辦單位充分利用自己雄厚的資金實(shí)力并且憑借自己的良好信譽(yù)，根據(jù) 寧陽 縣 城市規(guī)劃要求，進(jìn)行 寧陽縣城綜合開發(fā) 工程的建設(shè)。?國家的這一舉措，必將進(jìn)一步促進(jìn)我國住宅建設(shè)，改善城鎮(zhèn)居民的生活水平。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。 。③當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。 、資金的使用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。 、估算范圍 本項(xiàng)目總投資估算包括工程費(fèi)用、其他費(fèi) 用、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息。 、工程招投標(biāo)制 為規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)國家利益、社會(huì)公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán) 益，提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目質(zhì)量，凡屬于國家《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》確定范圍內(nèi)的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行招標(biāo)。 工程進(jìn)度安排 為了爭取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成 工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。詳見下表： 暖通負(fù)荷估算表 建筑名稱 面積（ ㎡ ） 負(fù)荷（ W/㎡ ） 熱負(fù)荷（ kW） 1 住宅 43900 70 3073 2 商業(yè) 建筑 6000 85 510 合計(jì) 49900 —— 3583 、采暖方案 根據(jù)建設(shè)單位的意見，本項(xiàng)目因 處于縣城中心區(qū)域，不能自建鍋爐，擬由 寧陽 縣 市政供熱管網(wǎng)引入。天然氣管道敷設(shè)于小區(qū)非機(jī)動(dòng)車道下，管材采用熱鍍鋅鋼管。 、消防系統(tǒng) 主要由火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)組成，主要在 公建設(shè)施 、商業(yè)房、地下停車庫設(shè)置。 弱電設(shè)計(jì)方案 、通訊與網(wǎng)絡(luò) 小區(qū)通訊線路和寬帶網(wǎng)絡(luò)線路由中國聯(lián)通泰安市話網(wǎng)免費(fèi)引入。建筑單體內(nèi)配電箱之間均穿鋼管暗敷。低壓側(cè)設(shè)無功補(bǔ)償裝置，補(bǔ)償后 10kV高壓側(cè)功率因數(shù)在 。 變電室內(nèi)的 10kV高壓柜選用金屬鎧裝手車式高壓開關(guān)柜。戶外燈為防爆燈具，并在休閑區(qū)設(shè)置庭院燈和草坪燈。 (功率因數(shù) )=(kVA) 經(jīng)測算，本期工程設(shè)計(jì)供電負(fù)荷約為 ，建議業(yè)主協(xié) 調(diào)設(shè)置 2組 1000kVA 小區(qū)箱式變壓器，變壓器平均負(fù)荷率為 %。 、排水系統(tǒng)方案 采用雨水、污水分流體制： 、雨水 建筑物設(shè)雨水斗及雨水立管，地面設(shè)雨水口，匯集雨水后進(jìn)入埋地雨水管道，排入小區(qū)雨水管。各幢樓消火栓泵、噴淋泵分設(shè)于各幢樓消防水泵房內(nèi)。 住宅室內(nèi)不設(shè)消防系統(tǒng)。 室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，以減少水資源的浪費(fèi)。 、給水設(shè)計(jì)方案 、水源及計(jì)量 本項(xiàng)目水源由 寧陽 縣 華龍 水 業(yè)有限 公司供給，從市政給水管引入供水，住宅和公共建筑均每戶設(shè)水表進(jìn)行計(jì)量。日，按小區(qū)綠化率 %，全部采用自來水進(jìn)行澆灑 ，為 150 立方米 /日。根據(jù)構(gòu)建節(jié)約型社會(huì)的指導(dǎo)思想，生 活用水量標(biāo)準(zhǔn)按為 120 升／人 ●結(jié)構(gòu)抗震 住宅抗震等級(jí)初定為 6度 。 （ 8）樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為 防滑地面磚。 （ 4）窗：戶外窗用彩鋁 窗。 （ 2）頂棚：廳、房為乳膠漆。 、室內(nèi)裝飾 ① 室外 （ 1）外墻：采用高級(jí) 外墻涂料，局部面磚裝飾。人員疏散及疏散通道寬度均滿足規(guī)范要求。 建筑單體設(shè)計(jì)造型高雅精致、簡潔大方，充分體現(xiàn)了城市的建筑特色，建筑分三段式處理，色彩明快淡雅，主墻面采用紅色墻磚，底部采用灰色面磚，部分 為乳白色外墻漆。 、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 寧陽縣城綜合開發(fā) 工程建 設(shè)項(xiàng)目 總圖規(guī)劃主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 建筑設(shè)計(jì)方案 、建筑總體設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目的建設(shè)立足 于高起點(diǎn)設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉；提倡運(yùn)用墻面垂直綠化和屋頂綠化的手法，既起到隔音效果，又能減少外墻吸熱，美化城市環(huán)境。 綠地系統(tǒng) 綠地和中心景觀設(shè)計(jì)是本規(guī)劃的重點(diǎn)。 、消防、緊急救援系統(tǒng) 在小區(qū)內(nèi)部形成的交通網(wǎng)可以便捷的到達(dá)每幢住宅的入口，同時(shí)也為消防車輛及緊急救援車輛提供了必要的通道。 、出入口 根據(jù)小區(qū)的外圍交 通條件，布置主入口在 主要 街 道 上，面對小區(qū)中心綠地設(shè)綠化景觀帶，使外圍環(huán)境與住區(qū)內(nèi)景觀相互滲透，融為一體。 、住宅布局 識(shí)別性和認(rèn)同感 —— 本規(guī)劃在住宅建筑布置上強(qiáng)調(diào)整體組織和空間塑造。 、文化娛樂設(shè)施 在 小區(qū)中心 設(shè)中心綠地 及會(huì)所 ，為居民提供公共聚會(huì)空間，豐富社區(qū)文化生活。 、公共設(shè)施 超前性與便捷性 —— 小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的設(shè) 置，結(jié)合現(xiàn)狀特點(diǎn)，以符合居民的活動(dòng)規(guī)律和日常使用為原則，以適應(yīng)家務(wù)勞動(dòng)的社會(huì)化趨勢和市場需求。在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地、水系規(guī)劃，使居民最大程度接近自然、享 受自然，保證居民的身心健康。 、加強(qiáng)空間領(lǐng)域限定，增強(qiáng)居住環(huán)境的歸屬感 按照空間的不同屬性，將小區(qū)空間分成不同等級(jí)的公共活動(dòng)空間，并組成富有情趣的序列空間。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代居住社區(qū)。高效能的、完善的基礎(chǔ)設(shè)施是建設(shè)現(xiàn)代化居住小區(qū)的基石。緊密依托規(guī)劃指導(dǎo)思想，以人為本，充分利用技術(shù)、藝術(shù)手段，建構(gòu)人性化的人文住區(qū)環(huán)境。 五 、工程建設(shè)方案 寧陽縣城綜合開發(fā) 工程 的 總體設(shè)計(jì)方案如下： 項(xiàng)目的建設(shè)依據(jù) 、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》 、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093 2021 年版） 、《 寧陽 縣 城市總體規(guī)劃（ 2021－ 2020）》 、 1:1000現(xiàn)狀地形圖及其電子文件。 整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大 。 收入穩(wěn)定：該 區(qū) 市民的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。再加上由于 寧陽 近年來的快速發(fā)展，致使周邊地段居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購買力增強(qiáng)，所以在該地段具有巨大的市場潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。外地房地產(chǎn)商的到來，使 寧陽 房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。由于 寧陽 縣 人口不斷增多，消費(fèi)市場潛力巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地知名企業(yè)紛紛進(jìn)入寧陽 。 住宅品質(zhì)的提高，也促使房 市升溫。 。今年 寧陽 縣 基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。另一方面，?住?是人的生存條件之一，隨著人口的不斷增多，對房產(chǎn)的需求也會(huì)不斷增加，相應(yīng)地，房產(chǎn)的供應(yīng)也應(yīng)該增加。并且在這些房產(chǎn)中，銷售較好原因有兩方面，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤的戶型設(shè)計(jì)較好。 在住房市場供應(yīng)上 , 住房主要有以下面積的：有 100m2 以下的 ,有 101— 120 m2的，有 121— 140 m2的， 141 m2以上的。 二、 項(xiàng)目 建設(shè) 地點(diǎn) 項(xiàng)目 位于 寧陽縣文廟街道辦事處泥村東 三、 市場 需求分析 市場調(diào)查 針對該項(xiàng)目，報(bào)告編制單位對 寧陽 的房產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)查。 泰安泛亞房地產(chǎn) 有限公司 為了積極響應(yīng)國家 和地方 的有關(guān)政策 要求 ，決定規(guī)劃建設(shè) 寧陽縣城綜合開發(fā) 。 要加快城市化進(jìn)程，就要擴(kuò)大城市人口的容積率，集中挖掘更多的潛在市場購買力?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。新泰、肥城、 寧陽 、 東平 4 個(gè)縣級(jí)城市，在整個(gè)城鎮(zhèn)體系中處于次中心地位，按照強(qiáng)化中心、重點(diǎn)推進(jìn)的原則，因地制宜， 合理規(guī)劃，搞好交通通信、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施建設(shè)，增加市場容量和就業(yè)機(jī)會(huì)，努力擴(kuò)大城市規(guī)模，強(qiáng)化城市功能，提高承載能力，加快人口、產(chǎn)業(yè)和市場的合理集聚，促進(jìn)新泰、肥城向中等城市， 寧陽 、東平 向 小城市發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和 項(xiàng)目 區(qū) 活水平的提高，原有的住宅房型老化，設(shè)施陳舊，已不能滿足人們的居住要求。此處的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)進(jìn)一步提高附近地段的商品房價(jià)值，提升 寧陽 房產(chǎn)的品位，使寧陽 房地產(chǎn)的發(fā)展再上一個(gè)新臺(tái)階。 2021年 及 2021年 寧陽 的幾個(gè)小區(qū)如 酈水花園、 、 興業(yè) 家園 、 秀水佳苑、錦繡城 、富通太陽城 等約計(jì)幾十萬平方米。目前該項(xiàng)目所在地附近開發(fā)房產(chǎn)銷售的 住宅 平均價(jià)格約在3000 元 /平方米左右 ，商業(yè) 5000 元 /平方米左右 。目前 寧陽 的房地產(chǎn)市場還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，所以會(huì)吸引更多的經(jīng)營者進(jìn)入。 價(jià)格預(yù)測 據(jù)調(diào)查，今年 寧陽 縣 還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與 2021年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) 寧陽 縣 房價(jià) 穩(wěn)中求升 。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成? 扎堆?效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。市民人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少?持幣觀望?者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）力度的加大，居民購房能力將大大提高，致使房價(jià) 仍有 上漲 空間 。 ，由于房地產(chǎn)市場供銷兩旺，也有外地知名開發(fā)企業(yè)紛紛入駐 寧陽 以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。 競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入 寧陽 由于 寧陽 縣 人口不斷增多，消費(fèi)市場潛力被拓展至最大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐 寧陽 以爭奪市場。 泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司 的優(yōu)勢分析 鑒于 泰安泛亞房地產(chǎn)有限公司 實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好，可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上該項(xiàng)目開發(fā)的地段是位于 縣城 的黃金地段，具有濃厚的人文氣息，高收入階層的市民較多。由于他們： ：由于該部分人的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，他們的收入水平也逐步的提高。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資安全性的保證。