【正文】 樓地基處理采用灰土擠密樁，基礎(chǔ)部分均采用梁筏基礎(chǔ)以增加整棟樓的穩(wěn)定性。選用具有良好氣密性的雙層塑鋼平開(kāi)窗 ， 窗框材料為 鋁合金框 。 根據(jù) 超市 的特殊性， 應(yīng)當(dāng)設(shè)置安全出口標(biāo)志燈， 照度 51x， 疏散照明 選用 “ 常明燈 ” 方式 。 配套設(shè)施建設(shè) 本項(xiàng)目 設(shè)有 若干 休息設(shè)施給顧客，為使到這些休息場(chǎng)所被有真正購(gòu)物消費(fèi)意向的人士所使用，杜絕閑雜人停留在 超市 內(nèi)，影響消費(fèi)者的購(gòu)物心情，建議這些休息場(chǎng)所分兩種設(shè)置：第一種 設(shè)在超市入口處，第二是在 三 層設(shè)置少量的椅子以供有需要的人士稍作休息之用，但這些椅子需要設(shè)置在營(yíng)業(yè)員視野范圍之內(nèi)，使休息過(guò)久的客人有壓力，真正做到為有需要人士所使 用。 設(shè)備方案 選型原則 標(biāo)準(zhǔn)化原則 所選擇的設(shè)備必須遵循國(guó)際、國(guó)家行業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 。 可管理性原則 所選設(shè)備方便集中監(jiān)管、配置，可以提供統(tǒng)計(jì)信息和故障檢測(cè)手段。 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 表 61 設(shè)備購(gòu)置一覽表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 設(shè)備名稱 數(shù)量 單位 單價(jià) (元 ) 金額 1 儲(chǔ)藏設(shè)備 貨架 1 套 30 散貨柜 1 套 8 收銀臺(tái) 6 組 1250 2 運(yùn)輸設(shè)備 收動(dòng)叉車(chē) 4 部 7000 平板車(chē) 10 輛 300 促銷車(chē) 15 部 200 促銷平臺(tái) 15 個(gè) 300 3 冷凍設(shè)備 島柜 1 套 40 立風(fēng)柜 1 套 30 4 電腦系統(tǒng) POS 6 臺(tái) 9000 UPS2AH 1 臺(tái) 5000 UPS15 6 臺(tái) 260 掃描槍 6 把 2400 服務(wù)器 1 臺(tái) 11000 客戶機(jī) 2 臺(tái) 4000 打印機(jī) 2 臺(tái) 3000 軟件點(diǎn) 6 個(gè) 3000 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備 1 套 電子稱 6 個(gè) 5100 5 購(gòu)物卡系統(tǒng) 電腦 3 臺(tái) 4000 寫(xiě)卡器 3 個(gè) 1200 終端 6 個(gè) 1800 軟件 1 套 2900 購(gòu)物卡 5000 張 4 2 6 防盜系統(tǒng) 檢測(cè)天線 2 支 6000 解碼板 3 塊 6200 軟標(biāo)簽 10000 張 7 監(jiān)控系統(tǒng) 電腦 1 臺(tái) 600。 其他 設(shè)備購(gòu)置應(yīng)按照先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合，適用性與適度超前性相結(jié)合，數(shù) 量配置合理，質(zhì)量安全可靠，經(jīng)濟(jì)價(jià)格可行的原則進(jìn)行選擇。所選購(gòu)的設(shè)備必須符合安全性和穩(wěn)定性要求，產(chǎn)品自身的具有相當(dāng)?shù)陌踩?，不能夠使用有缺陷或者存在安全漏洞的產(chǎn)品；產(chǎn)品自身需要具有穩(wěn)定性，能夠滿足長(zhǎng)時(shí)間、大工作量的穩(wěn)定運(yùn)行需求。 無(wú)障礙設(shè)施建設(shè) 本項(xiàng)目配建的無(wú)障礙設(shè)施主要 包括無(wú)障礙 入口、無(wú)障礙 通道、 無(wú)障礙扶梯 、洗手間 專用 廁 位 、 輪椅結(jié)算通道、殘疾人停車(chē)泊位、 盲文標(biāo)識(shí)和音響提示 ，并 針對(duì)殘疾人士 設(shè)置 低位收款臺(tái) 。 節(jié)能設(shè)計(jì)理念 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中充分考慮到節(jié)能的前 期引入：設(shè)計(jì)中盡可能采用自然通風(fēng)與自然采光，可以采用被動(dòng)式陽(yáng)光房，吸收能量。 照明 本項(xiàng)目為 有窗 超市 ， 照明燈具的選型應(yīng)選用外型表面光滑，凹凸面少不 易積灰，容易清掃且 不宜產(chǎn)生靜電材料制成的燈具。 地面 本項(xiàng)目地面要求平整光滑、無(wú)裂縫、接口嚴(yán)密、無(wú)顆粒無(wú)脫落，并能耐受 清洗和消毒，因此， 地面 采用水磨石地面，并 磨光、打蠟 ，保證地面平整。 電動(dòng)坡道位于 東側(cè)與西 側(cè) ，以 方便 購(gòu)物，另在大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 西側(cè)設(shè)置無(wú)障礙電梯， 收銀臺(tái)設(shè)置于一層， 盡量將 人流 從三層逐步引入一層 。其中 日用百貨區(qū) ， 生鮮 時(shí)蔬 區(qū) 2020m食品區(qū) 、服裝服飾區(qū) 2020m2 及 倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) ； 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 購(gòu)置本項(xiàng)目建設(shè)所需設(shè)備主要包括儲(chǔ)藏設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、冷凍設(shè)備等共計(jì) 15571 臺(tái)（個(gè)、套）。項(xiàng)目區(qū) 除熟食、化妝品、珠寶、手表、高級(jí)筆、攝影器材等少量商品實(shí)行柜臺(tái)服務(wù)以外， 其他商品都實(shí)行開(kāi)架銷售，顧客自我服務(wù)， 將在入口處的顯眼位置設(shè)置大面積的顧客服務(wù)中心，集中處理顧客的投訴、疑難咨詢和退貨；在各商品部顯眼位置，張貼各部門(mén)主管、員工的照片和姓名等告示牌供咨詢；為方便顧客尋找到商品，除主通道、樓梯口有明顯指示牌外，次通道也有分類的指示牌、標(biāo)示牌，指引顧客。 部分品類通過(guò)集中化組合陳列體現(xiàn)特色，如：休閑運(yùn)動(dòng)系列專柜、嬰幼用品專柜等。通過(guò)品牌廠商周、以舊換新、家電下鄉(xiāng)、全場(chǎng)折扣等多種促銷方式渲染賣(mài)場(chǎng)銷售氛圍體現(xiàn)促銷競(jìng)爭(zhēng)力。以中檔及潛力商品作為商品結(jié)構(gòu)重心及發(fā)展重點(diǎn)。 促銷方式多樣組合，通過(guò)價(jià)格促銷確立低價(jià)或最優(yōu)性價(jià)比的形象；以品類促銷及廠商獨(dú)家支持的各種促銷活動(dòng)體現(xiàn)品牌形象和優(yōu)質(zhì)商品形象。 部分品類通過(guò)集中化組合陳列體現(xiàn)特色，如：紅酒洋酒中心、進(jìn)口大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 功能 區(qū)塊 經(jīng)營(yíng)策略 食品專區(qū)、嬰幼用品區(qū)、陜西（及全國(guó)）特產(chǎn)區(qū)等。根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)設(shè)早市商品，做全成品蛋的品項(xiàng)，另外推出加工蔬菜配菜。首先用鮮活魚(yú)類的低價(jià)長(zhǎng)期吸引消費(fèi)者，第二通過(guò)凍水產(chǎn)的敏感單品分單品分時(shí)段進(jìn)行低價(jià)促銷。 經(jīng)營(yíng) 策略 將本項(xiàng)目劃分為五大功能區(qū)塊，各功能區(qū)塊的 經(jīng)營(yíng)策略詳見(jiàn)表53 所示。他們追求質(zhì)量穩(wěn)定可靠、價(jià)格適當(dāng)?shù)纳唐罚?本項(xiàng)目自有品牌的主力顧客。 個(gè)人消費(fèi)者： 個(gè)人消費(fèi)者主要 考慮為本項(xiàng)目 半徑內(nèi) 較有消費(fèi)能力 、有穩(wěn)定收入的 家庭 及收入 較高的個(gè)人（單身貴族）。 發(fā)展定位 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 鑒于 **集團(tuán)在經(jīng)營(yíng)超市領(lǐng)域以及在管 理方式上處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位，并具有多年豐富的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目選擇的 業(yè)態(tài) 為 綜合 性 超級(jí)市場(chǎng) ，即將項(xiàng)目建成 滿足 大型零售 發(fā)展需要， 且 具有中國(guó)特色的集購(gòu)物、休閑 為一體的大型 綜合 性超級(jí)市場(chǎng) 。 供熱條件 項(xiàng)目建成后，由 **安裝中央空調(diào)進(jìn)行集中供熱。交通組織實(shí)現(xiàn)了人流與車(chē)流的分離，保障了行人的安全和交通的暢通。實(shí)現(xiàn)車(chē)流與人流分離的交通組織方式，使得在出入口處，車(chē)輛、行人之間相互干擾較少。 項(xiàng)目可見(jiàn)高度 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 擬建項(xiàng)目臨 鳳城九路 沿街長(zhǎng) 超過(guò) 500 米， 靠近朱宏路 沿街長(zhǎng) 超過(guò)300 米，項(xiàng)目可見(jiàn)度高、召示面好。 本項(xiàng)目 總建筑面積約 平方米，按 個(gè)車(chē)位 /百平米計(jì)算 ，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位應(yīng)不少于 175 個(gè)。項(xiàng)目周邊所處的公交系統(tǒng)輻射面較大，強(qiáng)大的公交輻射能力保證了較高聚客能力，為超市運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造較好外部環(huán)境。隨著北城地區(qū)路網(wǎng)系統(tǒng)的不斷完善，交通設(shè)施的改善 和更科學(xué)的交通管理，將會(huì)使民經(jīng)一路、朱宏路、鳳城十路、鳳城九路的通行能力與服務(wù)水平將有很大提高，我們分析認(rèn)為該項(xiàng)目產(chǎn)生和吸引的交通量不會(huì)對(duì)周邊路網(wǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，不會(huì)造成道路擁堵。項(xiàng)目緊鄰的路口民經(jīng)一路 — 鳳城九路十字，為城市交通管理崗位，路口渠化科學(xué)、合理、完善，信號(hào)燈采取多相位管控模式放行，路口標(biāo)線齊全、規(guī)范，標(biāo)志設(shè)置合理有效，十字口均設(shè)計(jì)有渠化段，南北口均雙向八車(chē)道（四進(jìn)四出），東西口均雙向六車(chē)道。 項(xiàng)目東側(cè)的民經(jīng)一路全段雙向四車(chē)道，道路寬廣，車(chē)流量較少，通行狀況較好。開(kāi)發(fā)區(qū)技工貿(mào)收入到 2020 年將實(shí)現(xiàn)600 億元， 2020 年 更 突破 1000 億元大關(guān) 。 同時(shí)， 它作為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的西部地區(qū)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，即大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 將設(shè)立西北地區(qū)唯一的國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)。 本項(xiàng)目所在位置是經(jīng)開(kāi)區(qū)的 中心發(fā)展區(qū)塊 ， 區(qū)內(nèi) 已 擁有沃爾瑪、人人樂(lè)、世紀(jì)金花、 奧斯卡 影城等大型商業(yè)配套及地 鐵 2 號(hào)線等交通設(shè)施。 威脅 （ Threat） 在項(xiàng)目區(qū)域人口不斷聚集、經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，區(qū)域 內(nèi) 會(huì)涌現(xiàn)大量零售商業(yè)設(shè)施， 爭(zhēng)奪消費(fèi)群體。 表 33 項(xiàng)目 主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況 分析 表 內(nèi)容 華潤(rùn)（中登店） 沃爾瑪（賽高街區(qū)店） 地理位置 明光路與鳳城九路十字東北角 未央路與鳳城五路十字 距本項(xiàng)目位置 800Ｍ 2600Ｍ 營(yíng)業(yè)時(shí)間 —— 8:0022:30 營(yíng)業(yè)面積 —— 約 20200m2 停車(chē)場(chǎng)面積 —— 有地下停車(chē)場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 綜合性超級(jí)市場(chǎng) 綜合性超級(jí)市場(chǎng) 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 內(nèi)容 華潤(rùn)（中登店） 沃爾瑪（賽高街區(qū)店） 經(jīng)營(yíng)范圍 食品 、 服裝、家庭日用雜品、家用電器、玩具、家具 、生鮮 等（預(yù)測(cè)） 食品 、 服裝、家庭日用雜品、家用電器 、玩具 、生鮮 等 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 機(jī)械化包裝，自選式購(gòu)物 機(jī)械化包裝，自選式購(gòu) 物 收銀臺(tái)數(shù)量 —— 30 客流量 —— 12020 客單價(jià) —— 65 日銷售額預(yù)測(cè) —— 120 萬(wàn) 綜合競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)價(jià) 強(qiáng) 較強(qiáng) 綜上所述，本 項(xiàng)目 的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為華潤(rùn)（中登店）， 考慮本項(xiàng)目與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)多有重合， 因此，本項(xiàng)目建成后，將設(shè)置超市購(gòu)物免費(fèi)班車(chē)， 并 在賣(mài)場(chǎng)內(nèi)引進(jìn)百貨類商品的品牌廳和品牌柜 ，提升超市 購(gòu)物環(huán)境，在裝修裝潢、布局陳列、設(shè)施裝備、燈光色彩 等視覺(jué)形象上進(jìn)行 人性化設(shè)計(jì) ， 以 凸現(xiàn) 本項(xiàng)目 的差異化和個(gè)性化， 與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成 差異化競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系， 不僅解決 周邊居民 的購(gòu)物難 的 問(wèn)題，同時(shí)也為區(qū)內(nèi)商貿(mào)及服務(wù)業(yè)提供新的發(fā)展機(jī)遇。 項(xiàng)目周邊范圍內(nèi) 僅有沃爾瑪 （賽高街區(qū)店） 一 家綜合超市， 另大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 一家超市華潤(rùn)（中登店）還處于待建狀態(tài) ， 項(xiàng)目周邊 居民日常生活消費(fèi)最近距離是 沃爾瑪 （賽高街區(qū)店） ，其購(gòu)物距離為 公里， 待 華潤(rùn)（中登店）建成后，將成為本項(xiàng)目最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 因此， 本項(xiàng)目建成后所面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為沃爾瑪（賽高街區(qū)店）和 華潤(rùn)（中登店） ，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具體情況為： 第一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 華潤(rùn)（中登店） 位于明光路與鳳城九路十字東北角 100 米 ，面積 12800m2， 層數(shù)為 地下一層；距離本項(xiàng)目 800m， 目前處于 待建 狀態(tài) ，建成后為 綜合性超級(jí)市場(chǎng) ，包含齊全的 生鮮食 品、衣食用品 等 ， 可以 滿足消費(fèi)者中比率最大的中等收入階層的消費(fèi)需求 。 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 西安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是一個(gè)快速發(fā)展的新城區(qū)，文化、酒店、住宅、商貿(mào)、零售商業(yè)等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 項(xiàng)目區(qū)周邊小區(qū)及人口情況 、機(jī)構(gòu)及單位情況 詳見(jiàn)表 3 表 32 及圖 31 所示。 由于 綜合性超市 的綜合化經(jīng)營(yíng)和在民生品上的價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 自助式的銷售方式和連鎖的方式經(jīng)營(yíng)； 對(duì)消費(fèi)需求的切入點(diǎn)是消費(fèi)者一般的生活食品和用品，以低廉的價(jià)格使消費(fèi)者得到切實(shí)的利益 ，滿足了西安各階層市民日常購(gòu)物的基本需求，使得綜合性超市 在 西安 的市場(chǎng) 持續(xù)發(fā)展 ， 同時(shí)，綜合性超市 采用現(xiàn)代化的組織管理和合理的物流分配，使?fàn)I業(yè)工作快捷準(zhǔn)確，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了商品價(jià)格，加快了購(gòu)物的快捷性、便利性，市民可一次性購(gòu)買(mǎi)到所需的生活用品，適應(yīng)了社 會(huì)的快節(jié)奏發(fā)展，大大方便了人們的生活，使人們?cè)谧非笊钋槿?，追求精神享受的同時(shí)，在購(gòu)物和消費(fèi)中獲得全方位消費(fèi)體會(huì)與感受。 成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命 根據(jù)西安市 “十二五”規(guī)劃綱要 的精神，西安市的城市化進(jìn)程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 第三章 需求分析 西安市 宏觀 商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng) 據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示， 2020 年西安市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，全市 地方財(cái)政一般預(yù)算支出 億元， ， 全市 固定資產(chǎn)投資完成 億元， 社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元。 大型綜合超市 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 改善該地段基礎(chǔ)設(shè)施狀況 目前該地段 周邊沒(méi)有大型購(gòu)物商場(chǎng)和超市， 現(xiàn)有的商業(yè)市場(chǎng)和網(wǎng)點(diǎn) 設(shè)施簡(jiǎn)陋，配套設(shè)施條件 極差 ， 住戶購(gòu)物都 要走 好 幾 公 里，嚴(yán)重阻礙了這一地區(qū)商業(yè)朝著規(guī)?；鸵?guī)范化發(fā)展 ，隨著周邊眾多新建小區(qū)的落成，人口逐漸增多，這一矛盾將更為嚴(yán)重， 因此，該項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì) 緩解該區(qū)塊購(gòu)物壓力， 改善城市基礎(chǔ)設(shè)施、拉動(dòng)城市空間起著極為重要的作用。而 從我國(guó)十多年來(lái)的零售業(yè)發(fā)展軌跡來(lái)看， 20 世紀(jì) 80 年代末 90 年代初，我國(guó)零售業(yè)中的主力地位業(yè)態(tài)是百貨商店 ， 自 1995 年以后，大型百貨商場(chǎng)普遍滑坡 ， 20 世紀(jì) 90 年代中期開(kāi)始，超市成為主力業(yè)態(tài)。 符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策要求 2020 年，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2020 年本）》 ，其中 商貿(mào)服務(wù)業(yè) 第 5 條 “ 商貿(mào)企業(yè)的統(tǒng)一配送和分銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè) ”， 其內(nèi)涵明確了 本項(xiàng)目 建設(shè)屬于 國(guó)家 鼓勵(lì)類行業(yè)。面向民生、面向生產(chǎn)、面向農(nóng)村， 大力發(fā)展物流、金融、信息、研發(fā)設(shè)計(jì)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)， 加快培育旅游、文化、會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)和經(jīng)營(yíng)方式改造商貿(mào)、餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，打造一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，不斷提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。 進(jìn)入 20 世紀(jì) 90