【正文】 名稱 總面積（平米） 實(shí)收單價(jià)（元 /平米） 實(shí)現(xiàn)銷售總額（元） 住宅銷售 29750 13000 386750000 商鋪銷售 B1F 4500 55000 247500000 1F 2585 120200 310202000 2F 2585 70000 180950000 3F 2585 50000 129250000 4F 2585 36000 93060000 B1B2F 300個(gè) 150000元 /個(gè) 45000000 街道回遷 2585 13000 37755000 總銷售額： 1225705000 。待項(xiàng)目啟動(dòng)之后發(fā)生，本項(xiàng)目實(shí)際投入的成本資金約 72486 萬(wàn)元。 項(xiàng)目總投資 89332 萬(wàn)元，其中土地成本 29176 萬(wàn)元，前期費(fèi)用 1534萬(wàn)元，建筑裝飾安裝工程 16559 萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2664 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 18228 萬(wàn)元，管理費(fèi)用（ 包括銷售費(fèi)用） 2664 萬(wàn)元，項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3600 萬(wàn)元 ,綜合稅費(fèi) 14709 萬(wàn)元。 景觀設(shè)計(jì) 。 六、規(guī)劃發(fā)展建議 規(guī)劃設(shè)計(jì) 。 該項(xiàng)目旁的凱通國(guó)際的商鋪價(jià) 7－ 12 萬(wàn)元每平方米，商住樓 － 萬(wàn)元每平方米。 4 建設(shè)風(fēng)格定位 。 2 區(qū)域定位 。 3 小戶型商品房開(kāi)始受到市場(chǎng)青睞，得到開(kāi)發(fā)商，消費(fèi)者追捧。 1 雖然全國(guó)調(diào)控政策趨緊，但是長(zhǎng)沙市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭仍為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展提供了空間，兩型社會(huì)試 驗(yàn)區(qū)的批準(zhǔn)，武廣客運(yùn)鐵路的建設(shè)。再次遷入的居民人數(shù)只會(huì)增不會(huì)減；另一方面，能購(gòu)買(mǎi)該地段屋業(yè)的業(yè)主經(jīng)濟(jì)實(shí)業(yè)將是很強(qiáng)的，對(duì)于將來(lái)該區(qū)域的消費(fèi)是個(gè)新的增長(zhǎng)段，同時(shí)，周邊新房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，也會(huì)對(duì)該區(qū)域的商業(yè)造成一定的影響，對(duì)該項(xiàng)目帶來(lái)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)。但道路的拓改和拉通，勢(shì)必帶來(lái)兩相經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和相關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。門(mén)店數(shù)量多，消費(fèi)便宜，但客源接踵，生意火爆；服裝商業(yè)群，主要以金蘋(píng)果大市場(chǎng)為中心向南北延伸。 據(jù) 2020 年底芙蓉區(qū)政府公布數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目所在區(qū)域的朝陽(yáng)街辦事處就轄外加火車站鐵路戰(zhàn)線的職工及其家屬、桂花村小區(qū)居民，朝陽(yáng)銀座和朝陽(yáng)欣園的居民及其需駐公司的員工、人民中路沿線社區(qū)居民，以及附近幾個(gè)社區(qū)內(nèi)大量的租賃戶，保守估計(jì)總?cè)丝诓幌?12 萬(wàn)，而火車站商圈據(jù)今年上半年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，除春運(yùn)特殊時(shí)期外，日人流量仍達(dá) 20 萬(wàn)人次以上。 根據(jù)以上數(shù)據(jù)綜合分析可知：火車站商圈門(mén)面的租金及售價(jià)也商圈特點(diǎn)其有明顯的區(qū)域差異性。 D、區(qū)域、人民路立交橋以南范圍車站路兩側(cè)以鋁合金制造銷售、 娛樂(lè)為主； E、區(qū)域：朝陽(yáng)路西側(cè)以電腦城、電腦配件銷售為主。 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 目前，該區(qū)域商業(yè)以飲食、服裝和電腦數(shù)碼電子、電單車自行車、廣告裝橫設(shè)計(jì)、汽配鋁合金門(mén)窗等為主流商業(yè)業(yè)態(tài)，東形成相當(dāng)規(guī)模，由此該商圈也自然衍生了若干個(gè)以這些商業(yè)業(yè)態(tài)為主的集 約化商業(yè) 群。就商業(yè)分布及繁華程度來(lái)看，根據(jù)區(qū)域特征，可以人民中路為界。 市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查 該項(xiàng)目地塊配套設(shè)施完善，其 雨污排放及燃?xì)狻㈦娏?、電訊等設(shè)施均可就地解決。見(jiàn)下表 2 表 2 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積 8514 ㎡，約 畝 凈用地面積 6375 ㎡ ，約 畝 總建筑面積 60344 ㎡ 其中：住宅 35252 ㎡ 容積率 商業(yè)與公建配套 10598 ㎡ 建筑密度 ﹤ 40% 地下室 13916 ㎡ 綠化率 ＞ % 停車位 地面 30 個(gè)，地下 300 個(gè) 四、項(xiàng)目的地理位置及周邊環(huán)境 項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市車站路與朝陽(yáng)路交匯處，東臨軌道交通 3 號(hào)線（將于 2020 年竣工）的車站路站《關(guān)于軌道交通 3 號(hào)線一期工程車站路站與凱通國(guó)際相關(guān)地塊對(duì)接的函》見(jiàn)附錄 33），紅線占地面積8514 ㎡（約 畝）。 項(xiàng)目的報(bào)建等行政費(fèi)用： 項(xiàng) 目的報(bào)建等行政費(fèi)用約需要 6600 萬(wàn)元，根據(jù)本項(xiàng)目享受棚戶改造優(yōu)惠政策，可減免 35%的行政費(fèi)用，本項(xiàng)目需交納報(bào)建等行政規(guī)費(fèi)約4290 萬(wàn)元。本樓實(shí)際拆遷補(bǔ)償面積為 ㎡，門(mén)面 ㎡。 股權(quán)收購(gòu)和債務(wù)清償及報(bào)建費(fèi)等行政費(fèi)用分析： 東進(jìn)公司原股東同意按實(shí)收資本 1： 1 轉(zhuǎn)讓股權(quán) 850 萬(wàn)元，全體債權(quán)人同意 16 筆債務(wù)按總額 萬(wàn)元由項(xiàng)目承接人承擔(dān)清償責(zé)任，并同意由收購(gòu)方分三期支付支付。 2020 年 6 月 30 日長(zhǎng)沙市中院對(duì)本項(xiàng)目啟動(dòng)競(jìng)拍程序（見(jiàn)附錄29 競(jìng)拍公告），于 2020 年 7 月 30 日以增價(jià)拍賣方式公司拍賣，競(jìng)拍保留價(jià) 萬(wàn)元。 已拆遷的 146戶中有 4戶 5套住宅未付安置 ,補(bǔ)償款估價(jià) 800 萬(wàn)元。由于本項(xiàng)目的業(yè)主基本沒(méi)有項(xiàng)目自有資金，資金來(lái)源主要靠民間借貸 ,收取項(xiàng)目建設(shè)保證金及高回報(bào)投資來(lái)為續(xù)本項(xiàng)目的拆遷安置。 2020 年 1 月項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃審查（見(jiàn)附錄 24），同年 3月長(zhǎng)沙市規(guī)劃 局對(duì)本項(xiàng)目提出了《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件書(shū)》（見(jiàn)附錄 25），同年 4 月項(xiàng)目通過(guò)市規(guī)劃局的報(bào)建圖會(huì)審（見(jiàn)附錄 26）。項(xiàng)目享受政府 的棚戶區(qū)改造的優(yōu)惠政策，東進(jìn)公司和辦事處在此背景下向芙蓉區(qū)發(fā)改局以結(jié)轉(zhuǎn)和調(diào)整金朝陽(yáng)商住大廈一期工程進(jìn)行立項(xiàng)申請(qǐng) ,2020年 7 月芙蓉區(qū)發(fā)改局對(duì)本項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)【芙發(fā)改投（ 2020） 33 號(hào)《關(guān)于同意結(jié)轉(zhuǎn)和調(diào)整金朝陽(yáng)商住大廈一期工程立項(xiàng)的批復(fù)》】。 2020 年?yáng)|進(jìn)公司和芙蓉區(qū)朝陽(yáng)街道辦事處（以下簡(jiǎn)稱辦事處）合作，聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)朝陽(yáng)綜合市場(chǎng)及住宅樓的項(xiàng)目，于 2020 年 1 月4 日簽訂 《合作建設(shè)朝陽(yáng)綜合市場(chǎng)及住宅樓合同書(shū)》（見(jiàn)附錄 1）和2020 年 1 月 9 日簽訂的《關(guān)于合作開(kāi)發(fā)朝陽(yáng)綜合市場(chǎng)及住宅樓的補(bǔ)充 協(xié)議》（見(jiàn)附錄 2），協(xié)議明確由辦事處提供國(guó)有出讓土地，土地面積 畝【該土地于 1994 年由當(dāng)時(shí)東區(qū)朝陽(yáng)街道辦事處申請(qǐng)?zhí)顚?xiě)國(guó)家建設(shè)征（撥）用地呈報(bào)表（見(jiàn)附錄 3），于 1994 年 12 于取得 《土地使用權(quán)出讓收費(fèi)審批表 》（見(jiàn)附錄 4） 1995 年取得長(zhǎng)沙建設(shè)征（撥）用地審批單（見(jiàn)附錄 5） 使用類型為出讓土地 】作為項(xiàng)目投資，該土 地上的 2， 3， 4， 5， 24 棟樓 拆遷 安置由東進(jìn)公司負(fù)責(zé)并負(fù)責(zé)承擔(dān)建設(shè)，該項(xiàng)目的投資和分成比例為辦事處 10%，東進(jìn)公司 90%。 2020 年公司啟動(dòng)長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)朝陽(yáng)二村基礎(chǔ)設(shè)施及棚戶改造項(xiàng)目中的“金朝陽(yáng)大廈”（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）的項(xiàng)目立項(xiàng)， 2020 年公司取得本項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)【芙發(fā)改投（ 2020） 35號(hào)《關(guān)于同意“金朝陽(yáng)