【正文】 層。 5. 供氣 目前，本項目建設場地與“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行 ，煤氣直接安裝到廚房。 三．建設條件 1. 供水 有現狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 (4)發(fā)布 用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。 (2)制訂方案。如菜場、超市、郵局、銀行、??隨著大量居民入 住 ，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。項目與城市基礎設施網絡 連接點較近，不需要建造水處理系統。 滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據 造就 哈爾濱市平房區(qū) 聯盟社 區(qū) 建設規(guī)劃的要求。大小高度適宜，便以觀看。 14 欄桿：起安全保護作用。 3. 道路系統 道路為小區(qū)主干道和組團內部道路 4. 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內設保安。 ：煤氣管道安裝到廚房。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現 21 世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌?？偩幼魯?5455 戶，規(guī)劃總居住人口16365 人，容積率 ， 綠化覆蓋率 30%。所以投資風險不會太大 . ：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。 2） 收 入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內知名的地產商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。由于 哈爾濱市平房區(qū) 聯盟社區(qū) 人口眾多，消費市場巨 大，加上房地產發(fā)展水平相對較低， 10 致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐 哈爾濱市平房區(qū) 聯盟社區(qū) 以爭奪市場。 由于人 哈爾濱市平房區(qū) 聯盟社區(qū) 口眾多，消費市場巨大，加 上房地產發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入 哈爾濱市平房區(qū) 聯盟社 區(qū) 。 ，也成為了房市升溫。 。 今年 哈爾濱市平房區(qū) 聯盟社區(qū) 設 將要 快速發(fā)展。其中住宅投資 億元，同比增長 %，占總投資的 %，經濟房開發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來看， 2020 年銷售額只占到投資額的 %， 2020 年上升到 60%， 在 2020 年 ， 全市銷預售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長%；總銷售額為 億元，同比增長 %。而且要重視該項目的社會效益。 本項目投入自有資金 （ ） 萬元，貸款 （ ） 萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金 萬元。 1. 供水 直接接入市內給水干線 2. 雨水、污水排放 現有現狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入。 我國已經進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我 們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā) 哈爾濱市平房區(qū) 聯盟社區(qū)棚戶區(qū)改造項目 致力于為在 哈爾濱市平房區(qū) 區(qū)域入住家庭收入較好的普通市民家庭提供一個優(yōu)美、舒 適的居住環(huán)境。 近兩年來，黑龍江 建設委員會認真總結了十年創(chuàng)業(yè)的經驗和新區(qū)建設中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21 世紀的環(huán)境優(yōu)美、居住舒適 的 哈爾濱市平房區(qū) 聯盟社區(qū) 的奮斗目標。發(fā)展房地產經濟有利于加快我國產業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續(xù)發(fā)展。 哈爾濱 市平房區(qū)聯盟社區(qū) 棚戶區(qū)改造項目可研報告 （編制人：范曄武） 黑龍江永益房地產 開發(fā)有限公司 2020 年 8 月 1 日 2 目 錄 一、 總論 …………………………………………………… ..3 二 、市場預測 ……………………………………………… ..7 三、建設規(guī)模與產品方案 ………………………………… ...11 四、選址方案 ……………………………………………… ..14 五、節(jié)能節(jié)水措施 ………………………………………… ..17 六、環(huán)境影響評價 ………………………………………… .21 七、勞動安全衛(wèi)生與消防 ………………………………… .26 八 、組織機構與人力資源配置 …………………………… .28 九、 項目實施進度 ………………………………………… .32 十、投資估算 ……………………………………………… .32 十一、融資方案 ……………………………………………. 34 十二、財務評價 …………………………………………… 38 十三、社會評價 …………………………………………… 39 十四、風險分析 …………………………………………… 41 十五、研究結論與建議 …………………………………… 44 附表： 建設 用地批準書（政府審批土地） 建設用地規(guī)劃許可證（哈市規(guī)劃局） 哈市發(fā)展和改革委員會｛ 2020｝ 53 號文件 關于拆遷一件的函（哈市規(guī)劃局）｛ 2020｝ 000271 號 3 一、總 論 一．項目背景 :哈爾濱市平房區(qū)聯盟社區(qū)棚戶區(qū)改造項目 : 黑龍江永益 房地產開發(fā)有限公司 ，注冊資本 2020 萬元，開發(fā)資質為三級。 黑龍江永益 房地產開發(fā)有限公司 的經營宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值 服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現 黑龍江永益房地產開發(fā)有限公司 的社會價值；為員工創(chuàng)造機會 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高 黑龍江永益 房地產開發(fā)有限公司 的工作生活質量； （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 （ 2）《齊齊哈爾市城市拆遷管理條例》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》 （ 4）《住宅設計規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設計標準》 （ 6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》 4 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》 房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)哈爾濱市平房 區(qū)聯盟社區(qū)棚戶區(qū)改造項目 。 哈爾濱市平房區(qū)聯盟小區(qū) 自籌 資金為 （ ） 萬元 ， 哈爾濱市平房區(qū)聯盟社區(qū)棚戶區(qū)改造 項目規(guī)劃總用地 226467 平方米 ， 規(guī)劃總建筑面積 616467 平方米，回遷面積 140000 平方米，住宅面積 436467 平方米，商服 40000 平方米， 公建 2020 平方米，密度 28%，綠化 30%， 容積率 ， 小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、 社區(qū)醫(yī)療、 商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。讓 黑龍江永益房地產開發(fā)有限公司 的 “ 真誠、勤奮、和諧、求精 ” 為您營造溫馨的家。（待設計） 5. 供氣 煤氣管道安裝直接進入廚房 6. 電信 本項目預計需裝機容量為 門的程控交換機，擬由哈爾濱市平房 區(qū)電話局開設下屬分局解決。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶 需求的 多種戶型，避免單一， 因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。 2020 年總投資額為 億元，同比增長 %。 三．價格預測 據調查，今 年 哈爾濱市 還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與 2020 年 項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 哈爾濱市平房區(qū) 聯盟社 區(qū) 房價繼續(xù)走高。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應，帶動地價上升。我 區(qū) 城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅 的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房價上漲。 ，由于房地產市場供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐 哈爾濱市平房區(qū) 聯盟社區(qū) 爭 奪市場 ，帶來 了 激烈的競爭。 四．競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進入 哈爾濱市平房區(qū) 聯盟社區(qū) 。品 牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現，目前在 哈爾濱市平房區(qū) 聯盟社區(qū) 居民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重 要的參考因素。 五．市場風險分析 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 這就意味著該項目的變現性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。 一．建設規(guī)模 考慮到自有資金的有限 ， 聯盟社 區(qū) 項目規(guī)劃建設用 地 226467 平方米 ，建筑面積 616467 平方米，其中住宅 436467 平方米， 商服 40000平方米， 公建 2020 平方米。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現“以人為本”的設計理念。 ：開關、照明、插座、電表各一個。 4) 智能化系統： ：家庭緊急報警系統、紅外探測、可視對講防盜門、 24 小時電子巡更系統、車庫管理系統等。 座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 宣傳欄：設在人流集中必經之地。 附表 ： 技 術 經 濟 指 標 項 目 單 位 數 量 居住戶數 戶 5455 居住人數 人 16365 戶均人口 人 3 總建筑面積 ㎡ 616467 ㎡ 436467 ㎡ 2020 住宅平均層數 層 容積率 綠地率 % 30 四、選址方案 眼下人們買房，不光看房型、地段 、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設計、信息網絡等是否到位。 擁有便利的交通條件。 2. 城市的基礎設施條件 政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎設施。該街區(qū)各項目配套設施正在不斷完善 。向土地管理部門提出用地申請，經同意后進行選址。向 哈爾濱 市 人民政府正式申請審批，批準后的征地方 16 案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。 2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費 (詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表 )。 4. 供電 考慮留有余地，變壓器容量為 （ 待專業(yè)設計 ） 千伏安。小區(qū)內部規(guī)劃“一中心二組團”，中心區(qū)天然山石人工 瀑布，周邊兩個組團各成體系、各具特色。 2. 污水處理 本項目產生 的污 水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。 建筑節(jié)能技術 該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300kg/ =() 外墻：普通內 墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結磚，外貼 巖棉保溫 板 （有新規(guī)范要求） ，外飾面系統涂層，外墻傳熱為 k=() 門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準 GB7106第 2級，空氣滲透性能屬標準 GB7108第 3級，雨水滲透性能屬標準 GB7108第 4級，外墻窗均為塑鋼三 玻，其傳熱系數為 k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數為 k=( 樓梯間：普通內墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數為 k=() 采暖系統的保溫節(jié)能措施 小區(qū)供熱 可直接進入 供熱管網 (熱效率為 80%)、 APV湍流技術高換熱系數的換熱器、高度聚乙烯保溫管 (熱效率達 90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統部分節(jié)能的要求。系統布置簡