【正文】 集團營銷或管理中心 ● 國內(nèi)大企業(yè)集團研發(fā)中心 2)、第二層面目標客戶： ● 境內(nèi)外微電子產(chǎn)品營銷中心 ● 境內(nèi)外生物醫(yī)藥產(chǎn)品營銷中心 ● 境內(nèi)外信息產(chǎn)品營銷中心 ● 境內(nèi)外信息安全產(chǎn)品服務(wù)中心 第三層面目標客戶（與張江 園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈配套的現(xiàn)代服務(wù)機構(gòu)） ● 商業(yè)銀行分支機構(gòu) ● 金融結(jié)算服務(wù)中心 ● 投資咨詢服務(wù)中心、 ● 商務(wù)服務(wù)中心 ● 律師、審計等事務(wù)所 ● 海關(guān)、工商、商檢等服務(wù)機構(gòu) 三、營銷策略 根據(jù)上述分析，張江大廈是張江高科技園區(qū)內(nèi)唯一的最高品質(zhì)的甲級智能企業(yè) ()大量管理資料下載 化商務(wù)樓和標志性建筑，從張江園區(qū)長遠發(fā)展戰(zhàn)略審視，本項目的開發(fā)具有前瞻性意義。鑒于此，張江大廈的市場定位，理所當然的應該呼應張江園區(qū)未來達成的目標，成為高科技領(lǐng)袖企業(yè)和“頭腦”匯聚之地。 (二 )形象定位 張江坐標建筑 張江商務(wù)旗艦 企業(yè) ()大量管理資料下載 支持點： 張江大廈位于張江高科技園區(qū)的核心區(qū)域，占地面積 萬余平方米，總建筑面積 萬平方米，是張江園區(qū)內(nèi)唯一的高品質(zhì) 5A 甲 級商務(wù)樓，以 88 米的高度成為張江的形象坐標。因此，張江大廈應根據(jù)自身的市場定位制定錯位競爭的策略； 其二、張江大廈在制定相應的銷售策略時，應與張江高科技園區(qū)的功能定位與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢相銜接，制定有別于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)商務(wù)樓盤，以及開發(fā)區(qū)內(nèi)、外同質(zhì)商務(wù)樓盤的銷售策略；強化與凸現(xiàn)與眾不同的特征優(yōu)勢，找準自身的“賣點”，鎖定準確的目標客戶群，從而實現(xiàn)三個階段的推廣與營銷目標。 項目機會點 ● 張江高科技園區(qū)是中國的“硅谷”和“藥谷”，多項國家級研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地，其園區(qū)功能和定位具有無可替代的優(yōu)勢；同時，張江高科技園區(qū)也是海內(nèi)外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地之一，上海高新技術(shù)成果孵化的示范基地，因此，作為園區(qū)唯一 的智能化商務(wù)樓，張江大廈對吸引產(chǎn)業(yè)型跨國公司和國內(nèi)企業(yè)集團的研發(fā)、管理機構(gòu)具有吸引力。 （ 2）園區(qū)內(nèi)同質(zhì)樓盤的競爭 ● 德國中心 —— 張江園區(qū)內(nèi)已基本建成的德國中心大廈，與張江大廈雷同，是德國特色和風貌的商務(wù)樓建筑，具有相同的地理和配套環(huán)境，它的目標對象主要是吸引歐 洲地區(qū)來上海投資的中小型企業(yè)和服務(wù)機構(gòu)，因此，在吸引歐洲地區(qū)企業(yè)和研發(fā)、服務(wù)機構(gòu)等方面，將搶占先機，分流張江大廈的部分目標客戶。同時，隨著陸家嘴地區(qū)直達保稅區(qū)浦東輕軌項目的建成和開通，保稅區(qū)的現(xiàn)代城市交通的“瓶頸”將被打破，低迷的商務(wù)樓市場將會呈現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機。已入駐園區(qū)的中外產(chǎn)業(yè)型大企業(yè)，基本是均以自用型辦公樓宇為主。 ● 配套優(yōu)勢 —— 張江大廈的附近除了張江高科技園區(qū)自身規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代生活區(qū)、創(chuàng)業(yè)者公寓、科技教育區(qū)、購物休閑區(qū)等配套項目之外，周邊還形成了以湯臣豪園、湯臣高爾夫國際社區(qū)、城市經(jīng)典樓盤等一批代表性項目為主的高 尚社企業(yè) ()大量管理資料下載 區(qū)。 項目優(yōu)勢： 企業(yè) ()大量管理資料下載 ● 區(qū)域優(yōu)勢 —— 張江大廈所處的張江高科技園區(qū)，正在成為面向 21 世紀的世界知名高科技園區(qū)和中國高科技產(chǎn)業(yè)的輻射源，海內(nèi)外創(chuàng)業(yè)“頭腦”與智力密集的高科技園區(qū)，上海高科技產(chǎn)業(yè)和人才的高地，適合海內(nèi)外高科技人才工作和生活的人性化空間，以及直接 面對國內(nèi)外的市場環(huán)境，整個園區(qū)的開發(fā)建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)格局已基本形成，區(qū)域優(yōu)勢十分突出。張江高科技園區(qū)正在發(fā)展成為“中國硅谷”、“中國藥谷”，目前已有 3000 個項目落戶張江園區(qū)，其中世界知名跨國公司及國內(nèi)企業(yè)集團的研發(fā)中心達 73 家，集聚效應十分顯著。但是，上海甲級商務(wù)樓總體租售市場發(fā)展面臨供過于求，以及將“總部經(jīng)濟”作為園區(qū)定位的虹橋臨空等若干開發(fā)園區(qū)的迅速崛起，將進一步加劇上海商務(wù)樓市場的競爭程度；轉(zhuǎn)租為買或者自 建辦公樓，也都將會分流張江大廈的一部分目標客戶群。 2020 年開始 ，陸家嘴地區(qū)又掀起了以上海銀行大廈、美國花旗銀行大廈、上海環(huán)球金融中心大廈等為主的新一企業(yè) ()大量管理資料下載 輪甲級商務(wù)樓的建設(shè)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)對商務(wù)樓的個性化需求主要表現(xiàn)為：其一：根據(jù)機構(gòu)本身的功能定位，選擇商務(wù)樓時更注重區(qū)域的功能性；其二：根據(jù)其服務(wù)的客戶源的分布情況，十分注重周邊的配套性；其三：對商務(wù)樓市場的租售更趨理性化，總體上以租賃為主?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)主要包括銀行、證券、貿(mào)易、投資、保險、商務(wù)、旅游、咨詢、律師、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)和中介機構(gòu)。但開發(fā)小區(qū)由于受區(qū)域位置和功能的局限，其商務(wù)樓租售率遠不及中心城區(qū)。這些開發(fā)區(qū)以發(fā)展“總部經(jīng)濟”作為園區(qū)招商引資的重點之一。據(jù)美國《財富》雜志的一項調(diào)查，全球４萬多家跨國公司有９２％以上，若干年內(nèi)將考慮在中國設(shè)立地區(qū)總部，其中首選上海的占３０％左右。而以金橋、外高橋等為首的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，由于缺乏良好的商 務(wù)氛圍，商務(wù)成本、管理成本過高等因素影響，所建商務(wù)樓空置率達 50%以上，居高不下。 近一年來，上海寫字樓租金漲幅明顯，還貸金額與租金相差無幾，為了降低商務(wù)成本，部分中資機構(gòu)、合資企業(yè)與高科技經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的大型高科技公司采用自建辦公 樓，以便獲得更加適合自身需要的辦公空間，這將在一定程度上加劇甲級商務(wù)樓市場的競爭。 一、 市場及項目簡析 (一 ) 市場簡析 上海甲級商務(wù)樓市場總體概述 2020 年，上海商務(wù)樓市場整體呈現(xiàn)上升的態(tài)勢。企業(yè) ()大量管理資料下載 【張江大廈廣告與營銷策略深化方案】 新導向 〃 張江大廈項目組 王萱 (2020 年 12 月 25 日 ) 一、項目簡析 二、項目定位 三、營銷策略 四、廣告策略 五、媒介策略 前 言 近期來，我們針對上海市甲級商務(wù)樓，尤其是沿江商務(wù)樓、腹地商務(wù)樓、環(huán)線外商務(wù)樓三大板塊，張江大廈周邊同質(zhì)商務(wù)樓市場的現(xiàn)狀，展開了進一步調(diào)研與分析。整個《深化方案》企業(yè) ()大量管理資料下載 力求可操作性和可實施性，以期在實施張江大廈營銷推廣和廣告策劃與推廣過程中產(chǎn)生積極的作用。 預計在未來 4 年內(nèi)，還將新上市 200 萬平方米甲級商務(wù)樓，至 2020 年，上海地區(qū)商務(wù)樓供應將達到高峰期，將引起上海甲級商務(wù)樓租金的全面下滑。由于具有良好的商務(wù)氛圍、高品質(zhì)的設(shè)施環(huán)境以及便利的企業(yè) ()大量管理資料下載 交通，吸引了眾多知名公司入住，甲級商務(wù)樓平均出租率達到 90％以上，租金達 美元 /平方米 /天。 〃上海中心城區(qū) —— 上海已將發(fā)展“總部經(jīng)濟”作為提 升城市經(jīng)濟功能的一項長遠戰(zhàn)略性目標，據(jù)市有關(guān)部門最新統(tǒng)計，截至 2020 年 11 月底，共有 3，