【正文】 ，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。 （三）全體共用部分，是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等部分。 當(dāng)事人對(duì)具體行政行為逾期不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門(mén)可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。 附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)登 記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。 第四十一條 違反本規(guī)定第二十六條第一項(xiàng)規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。 第五章 法律責(zé)任 第三十八條 違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。 發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，維修費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。 第三十六條 機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān)。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。 第三十三條 專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立帳、按戶核算。 第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理 20 區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。業(yè)主大會(huì)成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。 第二十八條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改 變物業(yè)使用性質(zhì)。 第四章 物業(yè)的使用與維護(hù) 19 第二十六條 禁止下列損害公共利益的行為： （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)； （二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物； （三）破壞房屋外貌； （四）擅自改建、占用物業(yè)共用部分； （五）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備； （六）存放不符合 安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品； （七）排放有毒、有害物質(zhì)； （八）發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲； （九）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第二十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合 理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則。 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè) 服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定： （一）符合國(guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范； （二）及時(shí)向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)； （三）定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)； （四）配合居（村）民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。 建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊(cè)上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。 第十九條 建 設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房（以下合稱物業(yè)管理用房），并在業(yè)主大會(huì)成立后無(wú)償移交給業(yè)主大會(huì)。業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。 第三章 物業(yè)管理服務(wù) 第十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘 具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。 業(yè)主小組會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng) 16 將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。 業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本條規(guī)定重新備案。 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行職責(zé)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主 15 參加。單 個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán)，最高不超過(guò)全部投票權(quán)的百分之三十。 籌備組由業(yè)主代表組成，其成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。 第七條 業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府），按照本條第一款的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊(cè)上注記。 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第五條 新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。 本規(guī)定所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。 第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。 4） 確保所有空調(diào)外機(jī)和外機(jī)支架安裝妥當(dāng)、螺絲緊固、支架牢靠。 12 七、防汛防臺(tái)事宜 在臺(tái)風(fēng)汛期，管理處將提醒各位業(yè)主 /使用人必須采取的預(yù)防措施，以免對(duì)貴單元或居住區(qū)鄰里造成不必要的損失。 4) 如時(shí)間許可請(qǐng)打?qū)χv電話通知監(jiān)控中心或管理處。 10) 安裝在廚房、衛(wèi)生間的電插座，須選用防水插座。插座有損壞時(shí)，應(yīng)即時(shí)更換。 5) 就寢或外出前，請(qǐng)將所有電閘、燃?xì)鈸醇伴T(mén)關(guān)上。 2) 家中所有插座及電路均應(yīng)裝妥保險(xiǎn)裝置。 5) 裝有防盜報(bào)警裝置的單元，業(yè)主要定時(shí)檢查設(shè)備的完好性；外出或晚間就寢時(shí)，應(yīng)開(kāi)啟防盜報(bào)警裝置并將門(mén)窗關(guān)好。如發(fā)現(xiàn)可疑的人或事，請(qǐng)立即通知保安員或管理處。 2) 居住區(qū)出入口及地下車庫(kù)進(jìn)出口均設(shè)有電視監(jiān)控器。 五、保安及防范措施 1．保安員 1) 所有主要出入口均由 保安 24 小時(shí) 按規(guī)定值勤。 3）每戶預(yù)留天然氣接口，辦理手續(xù)后即可開(kāi)通使用。 3．電話線 各單元已配置電話線二門(mén)，辦理手續(xù)即可開(kāi)通使用。 9．公共區(qū)域 所有業(yè)主 /使用人均無(wú)權(quán)私自占用分戶門(mén)外、窗外等公共區(qū)域，無(wú)權(quán)在分戶門(mén)外、窗外、過(guò)道、綠化帶、外墻、屋頂?shù)忍幵O(shè)立廣告招牌和晾曬衣物。 請(qǐng)勿隨地吐痰、大小便及亂扔果皮紙屑。 7．垃圾清理 請(qǐng)全體業(yè)主 /使用人配合將生活垃圾分類袋裝，放入指定的生活垃圾桶內(nèi)，以便集中清運(yùn)。 9 對(duì)搬運(yùn)時(shí)損壞的公共設(shè)施、公共場(chǎng)地的，須照價(jià)賠償。若因業(yè)主 /使用人的疏忽而引致水浸，當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)公共場(chǎng)所清潔以及受損電器、設(shè)施修繕等費(fèi)用，并負(fù)責(zé)賠償鄰里單元所受水浸的一切損失。業(yè)主 /使用人在其住宅單元內(nèi)均享有居住權(quán)和使用權(quán)，但應(yīng)不妨礙鄰居生活、損害他人利益 。 4． 質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū) 為加強(qiáng)住宅質(zhì)量管理，確保住宅售后服務(wù)，根據(jù)國(guó)家建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，在 8 上海市住宅發(fā)展 局的監(jiān)督下，建設(shè)單位將在住宅交付使用時(shí)，向各業(yè)主 /使用人提供《質(zhì)量保證書(shū)》和《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以明確住宅的保修范圍、期限及各自的責(zé)任，同時(shí)亦對(duì)本居住區(qū)的概況、建筑結(jié)構(gòu)、各類設(shè)備設(shè)施的性能及布置有基本了解。 2．入住須知 業(yè)主須依照開(kāi)發(fā)商發(fā)出的交房通知書(shū)所約定的日期前來(lái)辦理 收房 手續(xù)。 7 111— 140平方米每戶 350元， 141 平方米 以上每戶 400 元。 所有當(dāng)值管理 處 員工皆 應(yīng) 佩戴 標(biāo)有姓名及工號(hào)的 工作 銘牌 。 10．投訴與建議 凡有關(guān)本 居住 區(qū)管理服務(wù)問(wèn)題 的 投訴或建議，本公司皆樂(lè)于聆聽(tīng)并進(jìn)行認(rèn)真負(fù)責(zé)的分析處理，以使我們的管理服務(wù)更臻完善。 8． 物業(yè) 服務(wù)費(fèi)用的督繳辦法 業(yè)主若未按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，本公司將根據(jù)有關(guān)規(guī)定按日加收應(yīng)繳納費(fèi)用的 3‰的滯納金。若業(yè)主向第三方提供出租的，請(qǐng)相關(guān)業(yè)主與第三方就物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳付事宜進(jìn)行約定，否則相關(guān)業(yè)主仍將承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的最終支付責(zé)任。 7． 物業(yè) 服務(wù)費(fèi)用的繳付方式 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用自交房通知書(shū)約定本物業(yè)交付之日的次月 首日起開(kāi)始計(jì)算。 ☆ 管理公司設(shè)置于住宅小區(qū)的物業(yè)管理處 的 行政管理費(fèi)用（辦公、保險(xiǎn)、通訊、電器、服裝、差旅、公關(guān)、審計(jì)等）。 ☆ 保安服務(wù)，包括巡視、檢查等。 6．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 為保障所有業(yè)主 /使用人在 中橋 城市園（一期）之物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以達(dá)到投資保值增值的效果。 4．管理處的代表權(quán) 管理處以上海 中橋 物業(yè)管理有限公司的名義按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，有權(quán)代表各業(yè)主 /使用人就 中橋 城市園（一期）的物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題與政府、公共服務(wù)部門(mén)和有關(guān)團(tuán)體進(jìn)行磋商，其中包括選聘律師或法律顧問(wèn)、聘用專業(yè)人士、顧問(wèn)、承建商、維保單位或工人等。 管理處實(shí)行全年 365 天 每天 24 小時(shí)的保安和維修服務(wù)， 管理處 每天 的接待時(shí)間為 8： 30～ 20： 30。 中橋 物業(yè)以“高效、奉獻(xiàn)、忠誠(chéng)、敬業(yè)”為企業(yè)精神，把“以人為本、以客為尊、以質(zhì)為先”的管理理念滲透到物業(yè)管理的全過(guò)程。 我們謹(jǐn)籍此機(jī)會(huì)向所有業(yè)主 /使用人在遵守本手冊(cè)所載指引中給與 的合作，表示衷心的謝意，并恭祝諸位居家安樂(lè)、事業(yè)順利！ 上海 中橋 物業(yè)管理有限公司 2021 年 11 月 于上?？禈? 管理服務(wù)篇 一、居住區(qū)管理： 1．物業(yè)管理公司 上海 中橋 物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“ 中橋 物業(yè)”）成立于 1995 年，其前身為 中橋 集團(tuán)有限公司物業(yè)管理部。若業(yè)主 /使用人需要任何幫助或者希望提出任何有助于改善小區(qū)管理的意見(jiàn)，請(qǐng)與本公司常駐小區(qū)物業(yè)管理處聯(lián)系。 1 中橋 城市園 （一期） 業(yè)主 手冊(cè) 上海 中橋 物業(yè)管理有限公司 中橋 城市園 管理處 二零 一二 年 十 二 月 歡迎辭 尊敬的業(yè)主 /使用人： 您好！ 歡迎您入住 中橋 城市園（一期） ！ 上海 中橋 物業(yè)管理有限公司已有幸受聘 中橋 城市園（一期） 的前期物業(yè)管理工作。 我們深知完善的制度和良好的管理是保證業(yè)主 /使用人在本居住區(qū)享受居家生活所不可缺少的重要因素。如本手冊(cè)所載規(guī)定與新的國(guó)家法規(guī)和公約有違背之處，則以國(guó)家法規(guī)和公約的相關(guān)條款為準(zhǔn)。公司管理層中，具大專以上學(xué)歷、中級(jí)以上職稱、物業(yè)管理崗位資格證書(shū)的超過(guò)三分之二，百 分之八十的人員從事物業(yè)管理經(jīng)歷在五年以上，最長(zhǎng)的超過(guò)十二年。為本居住區(qū)提供綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域綠化日常 養(yǎng)護(hù)服務(wù)、共用部位及共用設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)、應(yīng)急處理服務(wù)、便民服務(wù)以及非公共性的有償特約服務(wù)等。任何業(yè)主 /使用人均不得通過(guò)任何途徑對(duì)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行進(jìn)行更改、占用和干擾。根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定 適 時(shí)成立業(yè)主大會(huì) /業(yè)主代表大會(huì)，屆時(shí)中橋 城市園將推行 由 業(yè)委會(huì)、居委會(huì)和物業(yè)管理公司組成的“三位一體”的管理模式， 從而 更有效地 保障和維護(hù)廣大業(yè)主 /使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理 服務(wù) 的各項(xiàng)支出包括但不僅限于： ☆ 樓宇及共用部位、公共設(shè)施、共用設(shè)備維修、保養(yǎng)和運(yùn)行服務(wù)。 ☆ 公共設(shè)施、共用部位能源開(kāi)支。 ☆ 其他管理服務(wù)費(fèi)用開(kāi)支。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，無(wú)論物業(yè)單元是否空置、使用或出租等，該物業(yè)單元的業(yè)主 5 /使用人均須繳付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他應(yīng)付費(fèi)用。 銀行托收（ 帳號(hào)： ），轉(zhuǎn)帳成功后請(qǐng)向管理處提供轉(zhuǎn)帳憑證復(fù)印件，經(jīng)管理處確認(rèn)后開(kāi)具收款憑證并負(fù)責(zé)上門(mén)送交。 9．授權(quán)人 業(yè)主如需委托他人代理物業(yè)的相關(guān)事宜，須將委托人的姓名、身份、委托內(nèi)容及聯(lián)系方式等以業(yè)主委托書(shū)的形式書(shū)面通知管理處。管理處員工一律不得收受業(yè)主 /使用人的任何饋贈(zèng)，敬請(qǐng)各業(yè)主 /使用人合作。 13．無(wú)償服務(wù) 管理處根據(jù)本居住區(qū)實(shí)際情況，將推出如下無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目： ☆ 代叫出租車 ☆ 代訂飲用水、牛奶 ☆ 代收郵件快遞（需委托書(shū)） ☆ 叫醒服務(wù) ☆ 門(mén)匙托管 二、入住須知 1．入住收費(fèi)告知單 收費(fèi)項(xiàng)目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)依據(jù) 收費(fèi)說(shuō)明 居民 非生活垃圾 清運(yùn)費(fèi) 60 平方米以下每戶 200 元， 61— 80 平方米每戶 250 元， 81— 110 平方米每戶 300 元， 《關(guān)于規(guī)范環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)收費(fèi)的通知》 以及 本項(xiàng)收費(fèi)為 代收代付。 地下機(jī)動(dòng)車泊位停放費(fèi) 售后車位保潔運(yùn)營(yíng)費(fèi)： 50 元 /月 /個(gè) 臨時(shí)停放： 免費(fèi)（ 1 小時(shí)以內(nèi)） 3 元 /次（ 18 小時(shí)） 5 元 /次（ 824 小時(shí)） 24 小時(shí)以上重復(fù)計(jì) 費(fèi) 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》 相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為南匯區(qū)物價(jià)部門(mén)所頒布。 業(yè)主裝修應(yīng)確保自身和裝修公司遵守《住宅裝修管理規(guī)定》和《住宅裝修管理協(xié)議》，如有違章須及時(shí)予以 整改，對(duì)拒不整改者，管理處可通過(guò) 相關(guān) 途徑采取一切有效措施加以阻止。 三、業(yè)主 /使用人之責(zé)任 1．用途限制 中橋 城市園（一期）是根據(jù)政府審定的規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的居住區(qū)，業(yè)主 /使用人未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，不得擅自改變物業(yè)用途和使用性質(zhì)。 4．停水事宜 本居