【正文】 201000755050010002004006008001000120014001600城市開發(fā)總 天鴻集團 華潤置地 萬科集團 中國海外 萬通 紅石 珠江 金地集團 中遠房地產歷史開發(fā)量（萬平米） 說明： ?歷史開發(fā)規(guī)模一定意義上可以代表開發(fā)公司的開發(fā)經驗，內部項目管理的程度，也能反映出其房地產開發(fā)品牌價值； ?該指標選取的標桿企業(yè)主要為在京有大量開發(fā)業(yè)務的集團公司。 ?該指標選取的標桿企業(yè)主要為北京房地產開發(fā)公司的規(guī)模。 中國海外地產開發(fā)主要集中于海外，近年逐漸調整經營重心在廣州、上海、北京、成都設立分公司。 *紅石數(shù)據難以獲取，以訪談中獲取數(shù)值估計 。 附件：競爭對手公司及項目基本情況介紹 5 總資產規(guī)模比較 ——2020年底數(shù)據 131120806525352039020406080100120140160城市開發(fā)總 天鴻集團 華潤置地 萬科集團 中國海外 萬通 紅石 珠江（北京） 金地集團 中遠房地產總資產規(guī)模（億元） 說明： ?房地產開發(fā)業(yè)務的特點決定房地產公司的總資產會受開發(fā)項目影響的產生較大波動。 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 182。 3 對選取競爭對手及比較指標的解釋 競爭對手選取原則： 1. 北京老牌國營房地產開發(fā)公司 ——城建開發(fā)總、天鴻集團； 2. 房地產開發(fā)集團及其北京地區(qū)開發(fā)公司 ——萬科、中海、珠江； 3. 房地產國內主板上市公司 ——萬科、金地； 4. 北京新興民營房地產開發(fā)公司 ——萬通、紅石（中鴻天）； 5. 深圳、廣州等南方北上進京的房地產開發(fā)公司 ——金地、珠江； 6. 必須在北京已有較大開發(fā)量或準備大舉進入（潛在競爭對手）北京房地產開發(fā)市場； 7. 香港房地產開發(fā)商進京開發(fā)競爭行為單獨分析 ——長江集團、新世界、新鴻基； 對比分析指標、內容選?。? ? 根據房地產企業(yè)開發(fā)經營特點，選取 總 資產規(guī)模、凈資產規(guī)模、資產負債率、年銷售收入、凈資產收益率、歷史開發(fā)量、土地（項目）儲備等七項量化數(shù)據指標； ? 戰(zhàn)略取向、組織結構、部分公司的薪酬體系分析比較； ? 選取競爭對手簡要介紹、典型項目介紹作為附件供參考。 2020年 9月 18日 競爭對手調研分析 ? 中遠房地產 SWOT分析 中遠房地產管理咨詢項目 2 重要說明 本文件為中遠房地產管理咨詢項目行業(yè)分析報告的補充說明文件，主要目的是說明中遠房地產現(xiàn)階段在北京市房地產開發(fā)市場所處的競爭地位，并盡可能的分析預見未來面臨的競爭格局。未經遠卓管理顧問書面許可，其他機構不得擅自傳閱、引用或復制。 此外有一些數(shù)據在相關數(shù)據報道及訪談過程中獲取為一定范圍區(qū)間，項目組取中間值進行比較分析。 港資房地產開發(fā)商分析 182。 中遠房地產 SWOT分析及發(fā)展建議 182。 與老牌國有房地產開發(fā)建筑公司而言資產規(guī)模上有較大差距，但與新興房地產開發(fā)企業(yè)而言，資產規(guī)模上有一定競爭優(yōu)勢。 中遠房地產 從目前凈資產規(guī)?？磳儆诒本┓康禺a開發(fā)企業(yè)中等規(guī)模 。 7 資產負債率比較 76%75%50%52%47%65% 66%40%78%%%%%%%%%%城市開發(fā) 天鴻集團 華潤置地 萬科集團 中海集團 萬通 珠江（北京） 金地集團 中遠房地產資產負債率（％） 說明： ?房地產開發(fā)企業(yè)一般均運用較好的借貸資金杠桿進行房地產開發(fā)。 房地產全行業(yè)資產負債率平均值為 ％，優(yōu)秀值 ％。 9 年銷售收入比較 ——以 20 2020年平均計算 417 86051015202530354045萬科集團 金地集團 城市開發(fā) 天鴻集團 華潤北京置地 萬科北京 中海北京 萬通 北京珠江 中遠房地產年銷售規(guī)模（億元） 說明： ?20 2020是北京市房地產銷售增長較快的年份，也是外地房地產公司涌入的期間。金地集團初步進入北京，但目前實力仍然不足。 公司 2020年底增資擴股后，收益被攤薄，經營壓力較大。 10%9%%%%%%7%%0%2%4%6%8%10%12%14%16%萬科集團 金地集團 中海外 城市開發(fā) 天鴻集團 華潤北京置地 萬通 北京珠江 中遠房地產11 土地儲備比較分析 ——截至 2020年底 871100700130010004703915014402301200200400600800100012001400萬科集團 金地集團 中國海外 城市開發(fā) 天鴻集團 華潤北京置地 萬科北京 中海北京 萬通 紅石（中鴻天） 北京珠江 中遠房地產土地儲備（萬平米） 說明： ?土地作為稀缺資源對房地產開發(fā)商意義重大。包含其北京分支機構的北京土地儲備量。 投資決策 的管理是房地產開發(fā)關鍵成功要素， 營銷推廣 是公司準確定位產品及收益實現(xiàn)的保證，隨中遠房地產下階段開發(fā)規(guī)模的擴張，其風險將會擴大，其管理控制是需要進一步加強的另一個關鍵點。 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 182。 附件：競爭對手公司及項目基本情況介紹 15 亞洲金融風暴 銀行利息不斷升高，房地產開發(fā)成本加大，資金抽逃 房地產泡沫開始破滅，截止去年９月，香港樓價下挫四到五成，３０萬投資房地產的中產階層因為銀行債臺高筑一夜之間成為“ 負資產 ” 業(yè)主 香港地產商和整個地區(qū)經濟受到沉重打擊，香港地產開發(fā)豐厚的利潤不再。 北 京 – 麗都廣場 麗都廣場毗鄰北京市四環(huán)路的交通樞紐地段；廣場內的設施包括提供 726間客房的北京麗都假日飯店、 12家餐廳及酒吧、 364間公寓式住宅單位、 21萬平方尺的甲級現(xiàn)代化寫字樓、綜合購物娛樂商場、鄉(xiāng)村俱樂部、國家學校及園林公園。 18 新鴻基地產進入北京較早，以商場為主要投資方向 國內土地儲備（截至 2020年 6月） 所占樓面面積以百萬平方尺計 住宅 商場 寫字樓 總面積 發(fā)展中的物業(yè) 上海 廣州及珠江三角洲 合計 已完成投資物業(yè) 北京 上海 合計 總面積 香港特區(qū)最大的地產開發(fā)公司之一，以興建優(yōu)質樓宇見稱。租金總收益為 29億八千八百萬港元（截至 2020年 12月 31日）。 典型物業(yè) 19 新鴻基地產是香港土地儲備量最大的公司之一，其在國內的土地儲備不可小視 20 新世界地產是在北京發(fā)展較好的地產商之一，住宅是其在北京發(fā)展的重點 新世界發(fā)展有限公司為基于香港的大型企業(yè)集團。香港昌盛集團的董事長鄒錫良亦因此而成為廣州市的榮譽市民。 “ 使館新城 ” 的會所含有 5個子會所：男士會館、女士會館、兒童會館、康體會館、家庭會館。 主要競爭對手基本數(shù)據比較 182。 典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較 182。 中國海外： 成立北京、上海、廣州和深圳、成都五大分公司，以重點區(qū)域為主，逐步帶動周邊地區(qū)。 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 182。 附件：競爭對手公司及項目基本情況介紹 28 項目公司 開發(fā) 設計 工程 銷售 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 項目運作模式的核心區(qū)別在于匯報關系和組織職責權力的不同 開發(fā) 設計 工程 銷售 職責分工 開發(fā) 設計 工程 銷售 項目部 ?項目部只負責施工現(xiàn)場管理部門 ?項目部成為項目執(zhí)行的負責主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點 ?對項目環(huán)境的反應較慢；需要高層協(xié)調工作多，容易形成決策堆積 ?員工介入雙重職權之中，需要公司良好的人際關系和全面的培訓 實施條件 ?項目數(shù)量少，特定區(qū)域經營 ?客戶定位專一，項目實施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項目協(xié)調工作 ?項目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國經營 ?客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項目環(huán)境 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項目管理型 項目公司或項目部 開發(fā) 設計 工程 銷售 ?項目公司成為開發(fā)工作的全權負責主體 ?項目執(zhí)行風險較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個地域經營或客戶需求變化多項目管理 ?前期的客戶定位非常準確 ?更強調項目產品對客戶需求滿足程度 資料來源：專家訪談、遠卓分析 項目部 缺點 ?職能部門內部實現(xiàn)規(guī)模經濟 ?對項目環(huán)境反應迅速，便于實現(xiàn)項目產品的創(chuàng)新和技術專業(yè)化的提升 ?對項目環(huán)境反應靈敏，清晰的產品責任，容易達到客戶的滿意 29 …… 萬科房地產總部對區(qū)域公司采用區(qū)域管理模式運營，而萬科區(qū)域公司采用的是職能管理型的項目管理方式（舉例） 總經理 各副總 萬科全國 總部職能部門 資料來源：萬科集團調研與訪談 北京公司 上海公司 天津公司 其它區(qū)域公司 項目執(zhí)行 專業(yè)化積累、標準制定、實施監(jiān)督 開 發(fā) 部 技 術 部 市 場 部 工 程 管 理 部 招 標 采 購 部 銷 售 部 萬科區(qū)域性公司的項目組織方式－（北京、天津） ?萬科有明確的客戶群體定位及產品定位，其要求較一致，容易標準化多項目并行運作； ?人員素質較高，企業(yè)文化較強，部門間配合意識很強； 項目一 項目二 30 采用矩陣式管理型項目運作模式的華潤置地公司，由于項目協(xié)調工作很多，經營決策層副總較多，出現(xiàn)了決策效率慢的問題 研 究 發(fā) 展 部 開 發(fā) 部 技 術 部 市 場 部 總經理 工 程 管 理 部 招 標 采 購 部 副總 副總 副總 副總 副總 副總 副總 89個總經理助理 副總 銷 售 公 司 物 業(yè) 公 司 … … … 項目部 項目部 …… （華潤組織結構示意圖） 項目管理模式 ? 華潤 2年前開始試行項目經理制度，目前是大職能部門，弱項目經理的狀況，屬于矩陣式管理型的項目管理模式 實施表現(xiàn) ? 項目經理的權限過小，目前只是執(zhí)行部門，對于項目變更、合同簽訂等沒有任何決策權，也不能直接和職能部門協(xié)調，項目上的協(xié)調通過項目經理向總部的工程管理部匯報，再由其和總部其他部門協(xié)調， 解決問題效率過慢 ? 加之高層層設置過多， 決策效率進一步降低 ， 對項目問題、客戶問題的反響不及時 資料來源：華潤置地公司調研與訪談 31 采用項目主導型項目運作模式的萬通房地產公司，存在著較大的項目執(zhí)行風險 總經理 各副總 萬通組織結構示意圖 項目管理模式 ? 項目主導型項目管理模式 ? 總部的經營部負責項目前期的策劃工作，當項目決策后公司任命項目經理組建項目公司，項目經理作為項目與公司之間的接口，全權負責項目管理工作 實施條件 ? 項目決策期公司必須全面把握客戶的需求和為產品的特性 ? 對項目經理的要求很高，既要能夠把握客戶需求又要能夠領導項目公司實現(xiàn)產品的要求 總部職能部門 項目經理 項目公司 開 發(fā) 部 技 術 部 市 場 部 工 程 管 理 部 資料來源：萬通集團調研與訪談 實施風險 ? 雖然這種項目管理模式，能夠適應不斷變化的環(huán)境，及時決策，但項目執(zhí)行的風險很高，一旦項目經理的能力不足，將很可能導致項目的失敗 未來發(fā)展方向 ? 在與馮倫董事長的訪談中他提到：萬通未來的項目管理模式將是目前萬科的矩陣式管理模式。 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 182。 附件：競爭對手公司及項目基本情況介紹 33 調研公司以社會招聘為主要渠道獲得企業(yè)發(fā)展所需的專業(yè)人才 萬 科 萬 通 紅 石 ?萬科從 2020年以后才開始從高等院校招聘畢業(yè)生，且偏重于營銷、人力資源等非工程專業(yè) ?萬科進行校園招聘的前提條件是公司經過十幾年發(fā)展，已建立了從內部培養(yǎng)人才的能力 ?2020年為加強萬科工程建造環(huán)節(jié)的管理能力，萬科開展“海盜行動”，從中海大量挖掘具有豐富經驗的人才， ?萬通招聘的人員一般都具有較豐