【正文】 項(xiàng)目 造型 服務(wù)品質(zhì)與物業(yè)管理 價(jià)格 周邊環(huán) 境與文化氛圍 交通 綠化率和中心景觀 升值空間和投資價(jià)值 其他 頻率 28 68 68 63 37 43 21 1 缺省值 127 87 87 92 118 112 134 154 在 “購(gòu)買住宅所考慮的因素 ”這一項(xiàng)中，服務(wù)品質(zhì)、物業(yè)管理和價(jià)格是人們心中普遍關(guān)心的因素 , 提及率均為 68；周邊環(huán)境與文化氛圍提及率是 63排在第二；綠化率和中心景觀提及率分別是 43 和 37；造型提及率為 27。市中心區(qū)域看來(lái)是人們的理想居住區(qū)域。 2)、現(xiàn)住房來(lái)源（百分比） 本次調(diào)研樣本分布如上圖所示，市民目前住房的一個(gè)主要來(lái)源是購(gòu)買商品房，占樣本量的 %，居住單位福利房占 %，住自租房和購(gòu)買微利房的人群占總體的 %和 %，從這三個(gè)數(shù)據(jù)結(jié)合本項(xiàng)目可以看出，我們瞄準(zhǔn)二次置業(yè)的消費(fèi)者，市場(chǎng)需求潛力巨大。 運(yùn)城的娛樂(lè)休閑業(yè)溫莎堡和水世界規(guī)模大，檔次高，年?duì)I業(yè)額在 1000萬(wàn)元以上，生意相當(dāng)火暴；而酒吧、 KTV 歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)規(guī)模都較小，生意都較好。運(yùn)城當(dāng)?shù)靥厣惋嬒鄬?duì)較少，這是說(shuō)明來(lái)運(yùn)城觀光旅游人員較少，流動(dòng)人口較少。 3)、小結(jié) 向東沿河?xùn)|街、紅旗街延伸至高專，以高專為核心的新區(qū)聚集了多家企事業(yè)單位和運(yùn)城市的高檔住宅，向北沿禹都大道機(jī)場(chǎng)路延伸至機(jī)場(chǎng)工業(yè)園。隨著收入水平的逐步提高的同時(shí)，城鄉(xiāng)居民的生活節(jié)奏加快，傳統(tǒng)的飲食消費(fèi)習(xí)慣受到?jīng)_擊，特別是節(jié)假日時(shí)間較長(zhǎng)，為居民休閑和外出就餐創(chuàng)造了條件。而酒吧、 KTV 歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)規(guī)模都較小，但生意都比較好。普通住宅的大中戶型在運(yùn)城受到青睞，三房暢銷，主導(dǎo)面積 130—170㎡。普通住宅類商品房銷售價(jià) 格已超過(guò) 2020 元 /㎡，銷售情況良好，證明供需基本平衡；隨著國(guó)家土地政策收緊及原材料價(jià)格的上漲， 2020 年商品房?jī)r(jià)格將繼續(xù)上升； 運(yùn)城市城鎮(zhèn)（鹽湖區(qū)）居民人均可支配收入接近 7 千元，人均消費(fèi)支出5 千元，人均儲(chǔ)蓄存款余額突破萬(wàn)元，恩格爾系數(shù) (即食品支出的總消費(fèi)支出的比重 )由 2020 年的 33． 2％下降為 31． 0％，居民生活水平由溫飽型向小康型的轉(zhuǎn)變； 工業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。 戶型：復(fù)式、躍層逐漸興起，三房暢銷，二房四房次之。 3)、商鋪：受地理位置影響，運(yùn)城是山西最大的物流集貿(mào)中心， 再加上山西人喜好做生意，這為商鋪建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，商鋪是城市繁華的標(biāo)志，運(yùn)城撤區(qū)設(shè)市以來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度是令人震驚的，大型商鋪數(shù)量 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 33 頁(yè) 不斷增加，最具代表性的有，東星時(shí)代廣場(chǎng)、今日國(guó)際商城、粵晉新天地等，目前沿街開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目大都為商住兩用， 4)、別墅：運(yùn)城市屬典型的上層階級(jí)密集型，隨著人們對(duì)住房環(huán)境要求的不斷提高，別墅在運(yùn)城也有了一定市場(chǎng)，御苑房地產(chǎn)公司首家在運(yùn)城開(kāi)發(fā)別墅 56 套，現(xiàn)已全部售完，每套售價(jià)在 50 萬(wàn)元以上，空港度假村的別墅也正在建設(shè)。 3 房地產(chǎn)分類市場(chǎng)分析 1)、寫(xiě)字樓：運(yùn)城市目前無(wú)專業(yè)的寫(xiě)字樓，大多數(shù)公司都在原來(lái)一些單位的辦公樓上租房子，寫(xiě)字樓在運(yùn)城市應(yīng)該算是一個(gè)新興行業(yè)，具有一定的潛力， 但目前市場(chǎng)銷售并不理想，近期以御苑房產(chǎn)推出的河?xùn)|商務(wù)中心最具代表性。 2)、 舊城改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)、新區(qū)建設(shè)的熱潮席卷全市，隨之帶 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 33 頁(yè) 動(dòng)房地產(chǎn)迅速發(fā)展。 1 市場(chǎng)簡(jiǎn)況 2020 年以來(lái)房地產(chǎn)迅速發(fā)展，部分指標(biāo)如下： 年 份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 完成投資額 億 億 億 10 億 開(kāi)工面積 170 萬(wàn)㎡ 竣工面積 70 萬(wàn)㎡ 2020年以來(lái)運(yùn)城市房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭超過(guò)以往，商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲，與去年同期相比售價(jià)指數(shù)上升 %究其房?jī)r(jià)上漲原因主要有： 1)、國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格限制土地出讓項(xiàng)目審批，實(shí)行土地招標(biāo)、拍賣、掛牌等交易形成，使土地價(jià)格迅速上漲。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁(yè) 共 33 頁(yè) 近年來(lái)針對(duì)國(guó)家發(fā)展中部地區(qū)的歷史機(jī)遇，政府加快了城 市化建設(shè)的步伐，在城市建設(shè)上下大力氣，重在改變城市面貌，改善投資環(huán)境。工程進(jìn)度計(jì)劃國(guó)慶節(jié)完成主體工程，年內(nèi)全部竣工。工程為框剪結(jié)構(gòu)，層高為 16 層，一、二層為商業(yè)門面房，以上為住宅，下設(shè)地下停車場(chǎng)與人防工程；大廈內(nèi)設(shè)地溫式中央空調(diào)，各單元設(shè)專用電梯及消防樓梯，配置 專線及專用發(fā)電機(jī)組，各住戶可全天供應(yīng)熱水， 24 小時(shí)監(jiān)控錄像，保證住戶的財(cái)產(chǎn)安全；大廈外墻為干掛花崗巖，窗為第五代雙玻璃纖維鋼窗；室外設(shè)地上專用商業(yè)停車場(chǎng)，下設(shè)兩座 800 立方專用消防蓄水池。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 33 頁(yè) 中銀國(guó)際項(xiàng)目全程策劃運(yùn)營(yíng)報(bào)告 前 言 ……………………………………………………………………………………………..03 第一章、市場(chǎng)分析報(bào)告 ……………………………………………………………………………..04 第二章、項(xiàng)目定位 …………………………………………………………………………………..27 第三章、目標(biāo)客戶群體分析 ……………………………………………………………………….39 第四章、項(xiàng)目招商策略部分 ……………………………………………………………………….45 第五章、項(xiàng)目形象策劃 ……………………………………………………………………………60 第六章、推廣與傳播策略 …………………………………………………………………………75 第七章、商務(wù)住宅銷售執(zhí)行方案 …………………………………………………………………94 結(jié) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 33 頁(yè) 語(yǔ) ………………………………………………………………………………………………..103 前 言 作為運(yùn)城市具有專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)意識(shí)的全程策劃公司，創(chuàng)天置業(yè)國(guó)際策劃聯(lián)盟本著對(duì) “中建項(xiàng)目 ”認(rèn)真、負(fù)責(zé)的態(tài)度，在大膽假設(shè)、小心求證的實(shí)踐精神和時(shí)間緊、工作量大的前提下，我們深入到運(yùn)城的大街小巷，對(duì)商業(yè)物業(yè)、住宅地產(chǎn)等眾多運(yùn)城現(xiàn)有或在建的所在項(xiàng)目進(jìn)行了全面的勘查和調(diào)研，同時(shí)從國(guó)家土地宏觀調(diào)控政策分析、運(yùn)城地區(qū)及山西省的地方土地政策、城市規(guī)劃等諸多方面入手，作了深入、細(xì)致的分析和調(diào)研工作，目的是能夠精確項(xiàng)目市場(chǎng)定位、找準(zhǔn)本項(xiàng)目的核心購(gòu)買人群，同時(shí)最大價(jià)值的挖掘項(xiàng)目本身所蘊(yùn)含的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。占地面積 ，建筑面積約為20200m2?，F(xiàn)已完成地基處理，正進(jìn)行基礎(chǔ)筏板鋪設(shè)，完成投資額 200 余萬(wàn)元。古代的運(yùn)城被稱為河?xùn)|，是中華民族的重要發(fā)祥地之一，同時(shí)在山西省，運(yùn)城乃是山西主要的麥棉基地，地勢(shì)平坦、氣候溫和、土地肥沃、光照充裕，交通十分便利，新世紀(jì)的運(yùn)城將被打造成為一個(gè)黃河金三角地帶的 “經(jīng)貿(mào)、旅游 ”為一體的中心城市。城市格局基本形成；新區(qū)建設(shè)全面啟動(dòng)，房地產(chǎn)迅速興起，以金鑫、天泰、御苑等一線開(kāi)發(fā)商為龍頭的房地產(chǎn)企業(yè)帶動(dòng)整個(gè)運(yùn)城市房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。 2 運(yùn)城市房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn) 1)、 逐步向高檔次、高品質(zhì)、高價(jià)位方向發(fā)展。城市改造建設(shè)帶動(dòng)住宅革命，導(dǎo)致商品房銷售勢(shì)頭一路盤(pán)升，價(jià)格持續(xù)上漲。高檔住宅以梧桐名邸、學(xué)府家園、御溪苑、凰金苑、金兆大廈為代表，而且銷售情況良好。 （二）居住喜好分析 位置：喜城中、城東，其次東北、城北，城東屬城市新區(qū)，居住大環(huán)境已形成，是未來(lái)城市的科教文化中心，城北和東北受工業(yè)園區(qū)影響必將聚集人氣。運(yùn)城市的經(jīng)濟(jì)至今仍以重工業(yè)為主導(dǎo)。運(yùn)城市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，規(guī)模不大，使城市建設(shè)投資偏??； 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 33 頁(yè) 城市化進(jìn)程不斷加快，城市改造建設(shè)和人們對(duì)居住環(huán)境的高要求推動(dòng)住宅革命，樓盤(pán)產(chǎn)品將逐步向高檔次、高品質(zhì)、高價(jià)位方向發(fā)展； 根據(jù)運(yùn)城市居民喜城東，其次東北、城北的居住喜好，普通住宅應(yīng)在城北開(kāi)發(fā)； 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 33 頁(yè) 運(yùn)城的娛樂(lè)休閑業(yè)如洗浴中心、酒吧、 KTV 歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)發(fā)展多年，洗浴中心以溫莎堡、水世界、親水彎最具代表性，其中溫莎堡、水世界規(guī)模大，檔次高，年?duì)I業(yè)額在 1000 萬(wàn)元以上，生意相當(dāng)火 暴，親水彎次之。近年來(lái)，城鄉(xiāng)居民購(gòu)買力進(jìn)一步增強(qiáng)，消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯加快。 運(yùn)城市商圈情況 1)、運(yùn)城城市布局與發(fā)展方向 整個(gè)城市朝東北方向