【正文】 雙方缺乏溝通 互動(dòng)式溝通 利潤(rùn)最大化 雙方合作實(shí)現(xiàn)互贏 有限的顧客服務(wù)和承銷 高度的顧客服務(wù)和承銷 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 選擇地塊 30 房地產(chǎn)發(fā)展商的戰(zhàn)略資源有兩種：一種是土地資源；一種是企業(yè)家資源。 營(yíng)銷理念和營(yíng)銷策略 ? 區(qū)域營(yíng)銷（板塊營(yíng)銷），涉及地區(qū)、片區(qū)、區(qū)位； ? 品牌營(yíng)銷：有效服務(wù)是品牌價(jià)值的核心； ? 競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷，明確自身是市場(chǎng)上領(lǐng)先者、挑戰(zhàn)者、追隨者、補(bǔ)缺者中的哪一個(gè)角色，搜尋市場(chǎng)空隙； ? 雙贏營(yíng)銷：關(guān)注使別人獲得價(jià)值和利潤(rùn)； ? 專業(yè)營(yíng)銷：由于房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)特性和客戶購(gòu)買行為的慎重性，房地產(chǎn)營(yíng)銷的專業(yè)性很強(qiáng)，這就要培育“專家型”的房地產(chǎn)營(yíng)銷人才。 核心結(jié)構(gòu) 全程營(yíng)銷 全程精深設(shè)計(jì)是技術(shù)，全程營(yíng)銷是藝術(shù)。 客戶細(xì)分（收入、職業(yè)、年齡、區(qū)域、購(gòu)買目的等）。 ? 對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)增加有效供給，刺激和創(chuàng)造需求，增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)和資本回報(bào)。 概念必須真實(shí)可靠，如：生態(tài)住宅，目前根本做不到；再如：揚(yáng)州東方百合園 — 萬(wàn)大型生態(tài)智能化社區(qū)，言過(guò)其實(shí)。江山有主，美宅有價(jià)，但風(fēng)月無(wú)邊，服務(wù)無(wú)價(jià)。 空間概念 門(mén)接繁華鬧市，院藏自在山水 “ 我家山水”實(shí)現(xiàn)了“山水生態(tài)，人文生活”的居家理想。全園之內(nèi)，移步換景。園區(qū)內(nèi) 以“四時(shí)八景”構(gòu)成小品景觀體系。城市山林，又添華章。 規(guī)劃概念 憑借天下第一江山，打造怡景人文社區(qū) “我家山水”西據(jù)北固山，號(hào)稱“天下第一江山”。 產(chǎn)品實(shí)體概念 人文與自然的交響詩(shī)，都市與山水的協(xié)奏曲 “我家山水”北枕長(zhǎng)江，南臨鬧市，西據(jù)北固，東望焦山。 鎮(zhèn)江市是中國(guó)歷史文化名城，為水陸樞紐，江阜鬧市。 總之，新人文空間主義是一個(gè)具有開(kāi)放性、兼容性、擇優(yōu)性、整合性的空間 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．設(shè)計(jì)理念。在諧調(diào)好人與自然的關(guān)系（觀乎天文）和人與社會(huì)的關(guān)系（觀乎人文）之后，就能化成天下（文化），實(shí)現(xiàn)禮樂(lè)教化的最高境 24 界，即最美好的人類社會(huì)理想和人類生活方式。 《易 ?賁卦 ?彖辭》曰：“剛?cè)峤诲e(cuò)，天文也。 針對(duì)以上的失衡危機(jī)，現(xiàn)代西方人文主義思潮產(chǎn)生了巨大的反響與反思，有的學(xué)派再次回到古希臘、古羅馬，甚至從 神學(xué)、東方思想中汲取資源，產(chǎn)生了許多新人文主義思潮。自由、平等、博愛(ài)的理想在現(xiàn)實(shí)面前顯得蒼白無(wú)力；在技術(shù)的威權(quán)之下，人的自主性消失殆盡。 其次是人與科技的關(guān)系失衡。 首先是人與自然的關(guān)系失衡。 在 16 世紀(jì) 以后 ， 導(dǎo)致了 宗教改革運(yùn)動(dòng) ； 17 世紀(jì)，倡導(dǎo)了 科學(xué)理性 ；而 在 18 世紀(jì) 又引發(fā)了 啟蒙運(yùn)動(dòng) ； 進(jìn)入 19 世紀(jì)，各種人文主義思潮 蔚為壯觀，成為近現(xiàn)代歐洲的主流意識(shí)。 1.“新人文空間主義”是對(duì)西方人文主義的現(xiàn)代 理解。 連接古城新區(qū)，匯通大江南北；商貿(mào)文化中心，生活休閑廣場(chǎng)。 商茂民富，瑞鶴呈祥； 神仙福地，生活廣場(chǎng)。 創(chuàng)造財(cái)富，陶冶性情。廣場(chǎng)為你們奉獻(xiàn)優(yōu)美的環(huán)境，細(xì)致的關(guān)注，有力的支持，全面的咨詢，科學(xué)的管理。在此投資置業(yè)，是高屋建瓴，富有戰(zhàn)略性眼光的抉擇。 廣場(chǎng)的建筑設(shè)計(jì)原則是運(yùn)用現(xiàn)代建筑語(yǔ)言，融鑄古典文化意象。也是揚(yáng)州歷史上的文化符號(hào)，象征著揚(yáng)州的富 庶與古雅。 以上規(guī)劃概念，目的在于把“來(lái)鶴臺(tái)”建成璀燦的文化明珠和商貿(mào)新都。 廣場(chǎng)汲取了揚(yáng)州傳統(tǒng)文化的深厚資源，寄托了新城區(qū)人民傳承揚(yáng)州地域文明，再創(chuàng)經(jīng)濟(jì) 繁榮與文化昌盛的宏偉愿望。讓具有文化底蘊(yùn)、富有生活情調(diào)同時(shí)又追求創(chuàng)新的揚(yáng)州人民置身其中，如魚(yú)得水，如鳥(niǎo)在林。商貿(mào)空間除了廣場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)樓市、步行街等，還包括商住樓、寫(xiě)字樓等空間。 ?三者的關(guān)系 以“新”表示時(shí)間，以“地標(biāo)”表示空間。這是最為經(jīng)濟(jì)的財(cái)富運(yùn)作方式。 更重要的是擁有二者之間的關(guān)系，即將二者整合起來(lái)，形成超值的財(cái)富資源。她的建筑語(yǔ)言、景觀語(yǔ)言是現(xiàn)代的，但同時(shí)融鑄了揚(yáng)州文化中特有的古典美學(xué)意象。 ?“新地標(biāo)” 現(xiàn)代城市的發(fā)展，將產(chǎn)生多中心的城市空間格局。 揚(yáng)州的新文化應(yīng)該是中華文明現(xiàn)代化進(jìn)程中的一部份。 隨著現(xiàn)代化帶來(lái)資源緊張、環(huán)境惡化、道德墮落、無(wú)政府狀態(tài)、情感家園破壞、區(qū)域文明沖突等問(wèn)題，對(duì)現(xiàn)代化的批判與完善已在世界現(xiàn)代化進(jìn)程中展開(kāi)。 ?“新文化” 世界上有許多關(guān)于文化的定義。 ? 市場(chǎng)調(diào)研：德慧市場(chǎng)調(diào)研公司、蘭邦市場(chǎng)調(diào)研公司。 ? 全程策劃：卓越策劃中心 amp。 ? 工程施工：江蘇建筑工程股份有限公 司深圳分公司（江蘇一建），中國(guó)建筑設(shè)計(jì)最具品牌的工程公司，國(guó)際 ISO9001 質(zhì)量認(rèn)證企業(yè)， 8 次榮獲中國(guó)建筑最高獎(jiǎng)“魯班獎(jiǎng)”，是深圳榮獲“魯班獎(jiǎng)”最多的企業(yè)；也是深圳唯一榮獲全國(guó)“創(chuàng)魯班工程特別榮譽(yù)獎(jiǎng)”企業(yè)；獲得市優(yōu)質(zhì)樣板工程 49 項(xiàng)，超過(guò)深圳評(píng)定總數(shù)的 1/4。香港公司為其最大的分公司之一，也是香港最大的景觀設(shè)計(jì) 公司。 ? 施工設(shè)計(jì)：機(jī)械工業(yè)部深圳研究設(shè)計(jì)院。 案例四： 蔚藍(lán)海岸之旅 主題概念 蔚藍(lán)海岸 —— 深圳灣超大型高尚海濱社區(qū) 產(chǎn)品實(shí)體概念 十分鐘車程，兩個(gè)不同的世界 規(guī)劃理念 無(wú)限親密，無(wú)限尊重 —— 蔚藍(lán)海岸的規(guī)劃理念 景觀設(shè)計(jì) 海之蔚藍(lán)與草之翠綠 —— 蔚藍(lán)海岸的景觀園藝 窗外只有兩種色彩：潺潺的藍(lán) 靜靜的綠 服務(wù)概念 16 蔚藍(lán)海岸的管家與指揮家 —— 全心全意為您，保證滿足您不斷提出的新要求 概念 買 點(diǎn) ? 濱海大道 ? 美麗的南山半島 ? 文化，科技，旅游 ? 便捷，成熟，文明 ? “三級(jí)一層”景觀天地 ? 愚公的自信 —— 關(guān)于蔚藍(lán)海岸的填海造地 ? 創(chuàng)造經(jīng)典戶型 —— 蔚藍(lán)海岸的室內(nèi)哲學(xué) ? 關(guān)注教育，關(guān)注成長(zhǎng) ? 感受蔚藍(lán)海岸 —— 感動(dòng)，來(lái)源于細(xì)微處的貼心關(guān)懷 ? 不會(huì)休閑的人就不會(huì)工作 —— 深圳罕有的大型池畔休閑會(huì)所 蔚藍(lán)會(huì) ? 健康是快樂(lè)之本 ? 現(xiàn)代書(shū)香 ? 小雨中的浪漫 品牌整合價(jià)值概念 最好的都在這里了，包括你自己 ? 發(fā)展商：香港卓越集團(tuán) 深圳卓越實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，多年投資于中國(guó)房地產(chǎn)，在北京、上海業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)甚豐，力創(chuàng)深圳著名專業(yè)地產(chǎn)商品牌。 ? 飲用水符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。房間光照充足、通風(fēng)良好，廚房、衛(wèi)生間異味氣體能在瞬間散發(fā)。 多彩生活，詮釋奧林匹克的文化 這里力求創(chuàng)造生命力與運(yùn)動(dòng)相結(jié)合的健康生活方式，融入體育文化精神，令廣州奧林匹克花園的每一個(gè)角落都洋溢著健康的氣息，就是在人行路徑的廊道上，也懸滿了運(yùn)動(dòng)的符號(hào)，并且在各項(xiàng)硬件配套設(shè)施均達(dá)到了國(guó)家倡導(dǎo)的“全民 15 健身運(yùn)動(dòng)”的標(biāo)準(zhǔn)，就是用這種具體化的精神引導(dǎo)，我們對(duì)奧林匹克有了更積極的思考。 這里不僅有一片片綠草地，一縷縷新鮮空氣。 規(guī)劃核心 —— 廣州首個(gè)“體育社區(qū)” 首創(chuàng)一梯兩戶的設(shè)計(jì)格局，居室躍層設(shè)計(jì)，空間通透健康 高達(dá) 40%的大幅綠化面積 ，空氣格外清新健康 14 首創(chuàng)“體適能測(cè)試中心”，提供科學(xué)的健康指標(biāo) 特邀國(guó)家著名運(yùn)動(dòng)員李永波、伏明霞出任廣州奧林匹克花園園長(zhǎng) 社區(qū)私家大型運(yùn)動(dòng)館－－－－奧林匹克大廈 健康、運(yùn)動(dòng)、奧林匹克的環(huán)境音符 廣州奧林匹克花園獨(dú)特的“異質(zhì)化的設(shè)計(jì)布局”，讓人一進(jìn)大門(mén)，仿如進(jìn)入一個(gè)偌大的體育館。 案例二：廣州奧林匹克花園：運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口 品牌核心 —— “ 科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康生活 ” 作為生活節(jié)奏快捷的都市人，在獲得了現(xiàn)代科技所賦予的前所未有的生活享受同時(shí)，面臨的另一尷尬境界卻是身體素質(zhì)的普遍下降。建筑和家居奢靡的風(fēng)格、繁復(fù)的樣式，瑣碎的功能，家就這樣被裝修成了一個(gè)豪華賓館的客房。凡德羅提倡的這種“ Less Is More” ，最少的物質(zhì)環(huán)境，留出最多的心靈空間，在越來(lái)越多的都 市人心中獲得認(rèn)可，在越來(lái)越擁擠的城市角落中生根、發(fā)芽。庭院中設(shè)計(jì)成不同特點(diǎn)的綠化環(huán)境，由前衛(wèi)風(fēng)格的雕塑家為每個(gè)庭院設(shè)計(jì)主題雕塑作品，再加上庭院周圍的墻面大膽地分 劃和色彩設(shè)計(jì)，使庭院也同樣表現(xiàn)出強(qiáng)烈的個(gè)性。人是社會(huì)的成員，家庭辦公的人們必然有一種離群索居的感覺(jué)，他們更需要人與人的交往。 為進(jìn)一步減少干擾，方案將戶型大都設(shè)計(jì)為復(fù)式，面積在 150m2300m2，樓下寬敞的大廳可以作為辦公區(qū)和會(huì)客區(qū)，樓上是居住區(qū)。 戶型設(shè)計(jì)： 隨著住宅設(shè)計(jì)的進(jìn)步和標(biāo)準(zhǔn)的提高，住宅中廳的功能不斷增加，從一個(gè)客廳增加到一個(gè)客廳和一個(gè)餐廳，再擴(kuò)展到增加家庭室（ Family Room），而 SOHO 住宅又增加了辦公區(qū)，即形成了四廳的模式。（ 3）在家中辦公，可以根據(jù)自己的習(xí)慣，自由地安排時(shí)間，使辦公更輕松，更具個(gè)性化特征。那么對(duì)于一個(gè)上班的人員他每天要在兩個(gè)不同的空間中活動(dòng)，如果能使兩個(gè)空間合二為一 ，那將會(huì)極大地節(jié)約有限的空間和資源。當(dāng)然還可以做很多其它功能的工作， 如購(gòu)物、教育、看病、結(jié)帳等等，相信隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展程度不斷提高，在家中就可以安排自己各方面活動(dòng)的人員會(huì)越來(lái)越多。這一方案的理論基礎(chǔ)既是對(duì)以前住宅設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，也是對(duì)未來(lái)住宅功能的全新定義，即： “ 住宅將是社會(huì)生活的單位空間。當(dāng)今好多新產(chǎn)品，就像手機(jī)。我們應(yīng)該有一個(gè)大畫(huà)面，應(yīng)該有一個(gè)方向感。 案例一： SOHO（ Small Office Home Office）現(xiàn)代城： 空間概念革命 在京城高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目中， SOHO 現(xiàn)代城所引起的沖擊波可稱得上是來(lái)勢(shì)洶 10 猛。 ? 風(fēng)格品位價(jià)值概念：澳洲風(fēng)情式、純現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格。 ? 地段價(jià)值概念： CBD， CLD，會(huì)展物業(yè)等。 概念是一個(gè)系統(tǒng)。名牌企業(yè)與名牌物業(yè)緊密相關(guān)，名牌企業(yè)更容易提高物業(yè)品牌的知名度，形成項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，而通過(guò)精心打造名牌項(xiàng)目又可以提升企業(yè)品牌。 ? 發(fā)展商一旦在社會(huì)上擁有很高知名度和美譽(yù)度 的品牌，必將在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得更多的優(yōu)勢(shì)。 ? 消費(fèi)者相信品牌，是因?yàn)樵谑袌?chǎng)充斥各種信息和信息不對(duì)稱的情況下，品牌是消費(fèi)者最能直接利用的信息。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，可以借助于外力在開(kāi)發(fā)成本不變的條件下促進(jìn)物業(yè)整體品質(zhì)提高，從而使個(gè)人投資者得到更多的實(shí)惠。 ? 全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的擁有者是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思想庫(kù)或腦庫(kù)。 ? 知識(shí)作為一種資本，決定了房地產(chǎn)發(fā)展商的產(chǎn)出是自身知識(shí)水平和社會(huì)一般房地產(chǎn)知識(shí)存量的函數(shù)。 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力決定企業(yè)的 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 網(wǎng)絡(luò) 4 企業(yè) MI 設(shè)計(jì) 工作流程圖 項(xiàng)目全程精深設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 圖 2 全程精深設(shè)計(jì)的工作流程 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目命名 規(guī)劃選址 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 方案設(shè)計(jì)及審定 規(guī)劃 景觀 建筑 工程建設(shè) 地質(zhì)勘探 施工圖設(shè)計(jì)審定 質(zhì)量監(jiān)督 工程規(guī)劃許可證 工程合同 竣工驗(yàn)收 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研究 國(guó)內(nèi)著名城市考察 企業(yè)高層訪談 項(xiàng)目 VI 設(shè)計(jì) 推廣戰(zhàn)略 投資分析 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷戰(zhàn)略 規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)建議 企業(yè) VI 設(shè)計(jì) 土地價(jià)值研判 5 結(jié)構(gòu)是基礎(chǔ)， 二、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的 核心技術(shù)及其效應(yīng) 全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù) ? 任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都有其 核心技術(shù)，麥當(dāng)勞的核心技術(shù)是她的特有的工作規(guī)程和配方。 工作內(nèi)容： 房地產(chǎn)全過(guò)程 策劃技術(shù) 運(yùn)作項(xiàng) 目 概 念 設(shè) 計(jì) 投 資 決 策 全 程 營(yíng) 銷資 本運(yùn) 作選擇地塊市場(chǎng)調(diào)查土 地價(jià) 值研 判項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)品牌設(shè)計(jì)工程質(zhì)量控制營(yíng)銷方案制定項(xiàng)目推廣計(jì)劃廣告策劃物業(yè)管理 圖 1 全程精深設(shè)計(jì)的工作內(nèi)容 3 核心結(jié)構(gòu) ? 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) ? 投資決策 ? 全程營(yíng)銷 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) ? 選擇地塊 ? 市場(chǎng)調(diào)查 ? 土地價(jià)值研判 ? 項(xiàng)目定位 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 景觀設(shè)計(jì) ? 建筑設(shè)計(jì) ? 品牌設(shè)計(jì) ? 營(yíng)銷推廣策劃 ? 物業(yè)管理 ? 資本運(yùn)作 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)是基礎(chǔ)，是基本功，依靠踏實(shí)；核心結(jié)構(gòu)是一種提升，是一次跳躍，憑借感悟。 ? 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)是房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)核心技術(shù)，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是由企業(yè)的核心技術(shù)水平和市場(chǎng)營(yíng)銷力決定的，因而房地產(chǎn)發(fā)展商的全程精深設(shè)計(jì)水平直接關(guān)系到發(fā)展商的核心競(jìng)爭(zhēng)力的大小。 外溢效應(yīng) ? 房地產(chǎn)知識(shí)存量不斷增加并導(dǎo)致外溢效應(yīng)，知識(shí)的外溢效應(yīng)表現(xiàn)為最初的知識(shí)投資使后續(xù)的投資更具生產(chǎn)效率。 ? 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì) 組織 應(yīng)該是一所大學(xué)，是一種學(xué)習(xí)型組織和專家型組織 ，能不斷進(jìn)行知識(shí)創(chuàng)新。 ? 房地產(chǎn)