【正文】 這種上下各自為陣，互不干擾的設(shè)計(jì)最為合理。當(dāng)人的空間被各種物質(zhì) 擠壓的時(shí)候，也就失去了本真。 案例三： 綠色住宅 綠色住宅是以 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，在住宅的建設(shè)和使用過程中，有效利用自然資源和高新技術(shù)成果，使建筑物的資源消耗和環(huán)境的污染降低到最低限度，為人類營造舒適、幽美、潔凈的居住空間。主要業(yè)績：深圳百仕達(dá)花園等。 案例五： “來鶴臺”廣場 主題概念：新文化，新地標(biāo)，新財(cái)富。 廣場地處揚(yáng)州新區(qū)的交通樞紐地帶，具備新城市中心的地理?xiàng)l件，將體現(xiàn)現(xiàn)代城市生活中各種主要功能的有機(jī)整合，發(fā)揮出聚集與輻射城市能量的規(guī)模效應(yīng)。由二者構(gòu)成的時(shí)空坐標(biāo)整合起“文化”與“財(cái)富”的資源，經(jīng)濟(jì)而有效地發(fā)揮其功能。 景觀概念 樓接云水，鶴呈祥瑞。 概念買點(diǎn) 腰纏十萬貫，騎鶴上揚(yáng)州。 我們習(xí)慣將 14 世紀(jì)歐洲文藝復(fù)興時(shí)期的人文思潮稱為人文主義，以區(qū)別于以后受其影響而產(chǎn)生的人道主義。 最后是人與社會(huì)的關(guān)系失衡。其自身的理念系統(tǒng)也處于不斷地深化、發(fā)展和改進(jìn)之中。 景觀概念 山水變幻四時(shí)景，春綠江南到我家 北宋詩人王安石當(dāng)年泊舟此地，寫下了“春風(fēng)又綠江南岸，明月何時(shí)照我還”的動(dòng)人詩篇。 26 概念買點(diǎn) 典藏天下第一江山 六朝江山，鉆石家園 山水之間，畫龍點(diǎn)睛 六朝山色收眼底，千里江聲到枕邊 坐觀青山浮翠玉 ，臥聽大江日夜流 用山水滋潤每一天的生活 山水生態(tài)，人文生活 錦繡江南，我家山水 我家山水里，江南好風(fēng)光 春風(fēng)又綠江南岸，明月何時(shí)照我還。 房地產(chǎn)發(fā)展商核心競爭力的源泉是企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新力 (核心技術(shù) )和市場營銷力。 ? 經(jīng)濟(jì)地段 交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施的投資水平，決定地塊的經(jīng)濟(jì)價(jià)值 ?！? 總之，有了地段就有了一切，這就是典型的誤導(dǎo)。 普遍存在重技術(shù)，輕經(jīng)濟(jì)。借鑒園林手法（造景、地貌、橋梁、綠化）突出文化景觀特色，賦予文化品位和內(nèi)涵，締造情景交融、畫景傾心，健康舒適的人居環(huán)境。極為有利于居者身體健康，生氣旺盛。 38 兒童游樂設(shè)施、休息設(shè)施、燈具設(shè)施、標(biāo)志設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等應(yīng)在統(tǒng)一的格調(diào)中尋求特色，以更好地襯托景物、裝點(diǎn)環(huán)境和渲染氣氛。 東南低，西北高，可形成建筑群飛揚(yáng)上升的效果，體現(xiàn)“鶴鳴沖天”、“白鶴亮翅”或“一舉千里”的意象。支公鎩其羽翮以防飛走。 ?仙鶴吉祥圖 有關(guān)仙鶴的吉祥圖，表達(dá)了中國傳統(tǒng)文化中的幸福追求，可以此八幅吉祥圖 41 與揚(yáng)州鶴文化詩詞共同雕刻于大石之上。 在景觀中軸線的北側(cè)，采用“風(fēng)、水、云、林”等一些與鶴呈祥瑞有關(guān)的自然現(xiàn)象，對這些自然現(xiàn)象與鶴共同構(gòu)成的意象 進(jìn)行相應(yīng)抽象設(shè)計(jì)，形成具有現(xiàn)代景觀特色的系列局部景觀。 ?水灘：中心水面開闊，旁邊做成水灘，水面之南以汀步與道路相連。 44 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格的六大要素 在建筑風(fēng)格的定位上堅(jiān)持市場錯(cuò)位的原則，可以選擇中式、歐陸式、澳洲風(fēng)情式、純現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格。樓宇之間的色彩配合合理，樓宇周圍建造與樓宇色彩密切配合的綠色景觀。 丹葉霜林： 醉人的楓紅，是專屬秋天的美景， “ 停車坐愛楓林晚，霜葉紅于二月花 ”， 這種意境自古以來為多少文人騷客吟詠，為多少人所向往。山石可做成抽象、現(xiàn)代的摩崖石刻。石喻堅(jiān)貞持久，雙鶴為夫妻長壽，神仙遇合。 ?鶴報(bào)明珠 《搜神記》載，噲參養(yǎng)母至孝。其一人曰：‘腰纏十萬貫，騎鶴上揚(yáng)州。整個(gè)大廈呈 39 回頭顧盼的鶴首狀，俯視統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)廣場。 ?地面鋪裝 強(qiáng)調(diào)地面鋪裝與植物配置的精心設(shè)計(jì)，力求通過對景、借景等園林手法創(chuàng)造豐富的視覺景觀。使這一系統(tǒng)成為居民游憩、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)的重要場所和提高生活質(zhì)量的重要保證。 現(xiàn)代風(fēng)水 因地形順勢而建，整體布局南低北高，如由南面的多層向北面的小高層逐步抬升，順應(yīng)古人所說的“凡住地，南低北高，名曰晉土，居者吉”的吉祥之意。從根本上來講，住宅小區(qū) 規(guī)劃設(shè)計(jì)是對居住者生活方式的全面整合的過程。 防止地段陷阱與決策誤區(qū) “地段、地段、還是地段”經(jīng)常在以下方面誤導(dǎo)開發(fā)商： ? “因?yàn)槲业牡囟魏茫渌鼧潜P積壓對我沒什么影響。 ? 自然地段 占盡山、河、湖、海等自然景觀優(yōu)勢的地段。 客戶不僅是購買房子，還包括很多方面，如物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化，顧客購買的是一種生活方式。難得的山色、江景，讓人重拾遺忘已久的生活；而臨近的鬧市中心，便捷的市內(nèi)交通，又讓人感受到大隱隱于市的愜意。三國時(shí)甘露寺劉備招親， 25 南宋時(shí)北固樓稼軒憑欄。 由于中國傳統(tǒng)文化中一向注重人與自然和人與社會(huì)關(guān)系的平衡，并將這種關(guān)系作為不可缺乏的資源，因而提倡任何社會(huì)活動(dòng)都要首先尊重和理解傳統(tǒng)文化，尊重和理解不同地域的風(fēng)俗生活和地域文化，在此基礎(chǔ)上才能進(jìn)行創(chuàng)造、變革與移風(fēng)易俗。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 雖然技術(shù)的發(fā)展?jié)M足了人對物質(zhì)欲望和現(xiàn)世幸福的需要，但人類也為此付出了巨大的代價(jià)。 案例六：“我家山水”項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 22 主題概念 新人文空間主義 “新人文空間主義”是由南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心提出的新型現(xiàn)代生活空間設(shè)計(jì)理念。 服務(wù)概念 匯集消費(fèi)時(shí)尚，奉獻(xiàn)經(jīng)營良機(jī)?！把p十萬貫，騎鶴上揚(yáng)州”的傳奇故事，反映了古城揚(yáng)州商茂民富的歷史。 以打造黃金地段的方法獲得黃金效應(yīng)。她的意義在于，作為一個(gè)千年古城，能夠挖掘、貢獻(xiàn)出更為豐富的地域文化資源，并賦予它們新的含義，來構(gòu)建自己的新文化。GESTATE 怡安信。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)：澳大利亞 PEDDLET HORP 建筑設(shè)計(jì)公司，世界 最著名的建筑設(shè)計(jì)公司之一，成立于 1890 年， 100 多年來一直位于世界建筑設(shè)計(jì)的最前列。一個(gè)個(gè)完整的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，還有獨(dú)一無二的“健康管理”，讓你在科學(xué)運(yùn)動(dòng)下“主動(dòng)積極地”進(jìn)行健康生活。 “ SOHO 現(xiàn)代城 ” ， 以“極少主義”砥礪繁瑣美學(xué)，擯棄粗放和奢華的修飾以及瑣碎功能，強(qiáng)調(diào)簡潔通暢來疏導(dǎo)世俗生活，觀照人文層面，其簡約自然的生 13 活樣式令矯情的浮華風(fēng)格由此式微。 通過 推拉活動(dòng)隔墻靈活分隔的手法 ，使得辦公空間與其它功能空間形成可分可合的關(guān)系。 ” 第一 ， 住宅應(yīng)兼容社會(huì)生活其它功能，其基本功能不能被破壞?！昂喖s就是美”，“簡約就是力量”。在香港，居民買房子最認(rèn)新鴻基、長江實(shí)業(yè)、恒基兆業(yè)、信和等幾個(gè)牌子，這些品牌的物業(yè)比其他發(fā)展商開發(fā)的同類物業(yè)價(jià)格高 10%以上，這就是名牌在房地產(chǎn)銷售中產(chǎn)生的品牌效應(yīng)。發(fā)展商關(guān)于房地產(chǎn)的知識積累越多，水平越高，發(fā)展商的產(chǎn)出就越多；社會(huì)關(guān)于一般房地產(chǎn)知識的積累越多，技術(shù)的普遍水平越高，發(fā)展商的產(chǎn)出也就越高。 ? 從技術(shù)和知識角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，不是僅靠單項(xiàng)技術(shù)就能奏效的，而需要一系列先進(jìn)技術(shù)和理念的整合。 ? 在日趨激烈的市場競爭中，實(shí)施全程精深設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)推行總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，進(jìn) 而形成價(jià)格競爭優(yōu)勢的捷徑。 主題概念是項(xiàng)目要集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢和獨(dú)特主題。工業(yè)文明時(shí)期的房子特征是：標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)化精細(xì)的分工，工廠就是工廠，廠房就是廠房，車間就是車間，住的分了多少個(gè)品種，度假村、飯店、公寓、住宅，各種各樣的分工。如果一個(gè)人能夠擺脫在寫字樓中工作，在住宅中就可以完成在寫字樓中要做的事情，他可以得到三大優(yōu)勢：（ 1）減少每天因來往于寫字樓和住宅之間的交通所花費(fèi)的時(shí)間，并減少能源的浪費(fèi)。這如同是一個(gè)大的空中四合院，它充分吸取了古老四合院的優(yōu)點(diǎn)，也彌補(bǔ)了古老四合院的不足。 從開發(fā)階段我們強(qiáng)調(diào)的“個(gè)體健康”（廣告語：運(yùn)動(dòng)就 在家門口），到提出“健康管理”，即強(qiáng)調(diào)“家庭的健康”，再到交樓之際訴求重點(diǎn)轉(zhuǎn)為“社區(qū)的健康”我們在奧園成功的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)的對接，并隨著對接點(diǎn)的轉(zhuǎn)移而最終提出“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活”的核心理念，并明確了以“健康管理”為核心競爭力的總原則。 ? 供熱、制冷及燒飲等，盡量利用清潔能源、自然能源或再生能源。 ? 營銷大廳設(shè)計(jì)：香港達(dá)熙設(shè)計(jì)工程有限公司（ INTERACT CONTRACTING）為香港著名的大型室內(nèi)設(shè)計(jì)工程公司，主要以星級酒店、銀行、高檔寫字樓室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)和施工為主，主要業(yè)績： IBM 深圳總部、香港上海匯豐銀行深圳分行。在大多數(shù)場合，文化特指文學(xué)藝術(shù)、宗教信仰、科學(xué)教育等精神財(cái)富。 ?“新財(cái)富” 她不僅表現(xiàn)為對物質(zhì)資源的擁有，還應(yīng)包括對文化資源的擁有。將為商家、顧客提供新穎、時(shí)尚、富麗、繁華的經(jīng)營與購物環(huán)境，提供超值、優(yōu)美、方便、幽靜的置業(yè)與活 動(dòng)空間。結(jié)合廣場有一定高度的建筑物，廣場將呈現(xiàn)出“樓接云水，鶴呈祥瑞”的景觀特征，成為揚(yáng)州新城的新名勝。 揮灑萬貫財(cái)富，尋覓人間仙居。人的個(gè)性發(fā)展在其中得到實(shí)現(xiàn) ， 人的主體性在科學(xué)認(rèn)識和技術(shù)發(fā)現(xiàn)中得以張揚(yáng) 。 2.“新人文空間主義”是對中國傳統(tǒng)人文理念的現(xiàn)代理解。 “我家山水”地處城市江山之間，得地利之便。讓人真切地感受到“山水變幻四時(shí)景，春綠江南到我家”的美學(xué)境界。 專業(yè)化互動(dòng)，專家型決策 ? 這種 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的 投資決策，徹底改變傳統(tǒng)的粗放經(jīng)營和拍腦袋上項(xiàng)目的決策模式。 在全程營銷中，完成從交易營銷到關(guān)系營銷的轉(zhuǎn)型 ? 識別、建立、維護(hù)、鞏固企業(yè)與客戶、媒體、政府的關(guān)系。對于發(fā)展商來說，因規(guī)劃地段變化而帶來的開發(fā)機(jī)遇，機(jī)會(huì)多多。 研判二：宗地紅線外價(jià)值內(nèi)部化分析 宗地紅線外自然條件，經(jīng)濟(jì)條件，人文條件等產(chǎn)生的外部效應(yīng)內(nèi)在化的潛力。雖然價(jià)格是消費(fèi)者考慮的主要因素，但是如果在規(guī)劃、景觀、建筑等方面的設(shè)計(jì)確實(shí)切合了消費(fèi)者的需求，博得了消費(fèi)者的認(rèn)同，那么從規(guī)劃上構(gòu)造價(jià)值、提高價(jià)格是可以被消費(fèi)者所接受的。但是，多數(shù)項(xiàng)目在 銷售開盤階段整個(gè)工程只完工一小部分，園林景觀只是畫在紙上，見不到實(shí)物，消費(fèi)者難免會(huì)擔(dān)心：是否入住的時(shí)候景觀會(huì)與設(shè)計(jì)的一樣呢？園林景觀效果圖對開發(fā)商又沒有法律約束力，如果他們對景觀進(jìn)行局部的修改甚至是整體的修改怎么辦？當(dāng)消費(fèi)者對景觀建設(shè)產(chǎn)生懷疑時(shí)，園林景觀就難以發(fā)揮它的促銷作用。 植物造景的好處 功能性，植物有放氧功能，能夠凈化空氣。 景觀設(shè)計(jì)在人車分流的前提下，通過步行道將住區(qū)景觀綠化帶、水系連接或滲透，既可強(qiáng)化小區(qū)空間景觀的整體性，又構(gòu)成了住區(qū) 的戶外休閑漫步系統(tǒng)。膏潤優(yōu)渥，國當(dāng)豐年。日游湖上，客至，則童子放鶴告知。 ?云鶴朝日（位于地下商業(yè)入口處） 群鶴翔于白云紅日之間，寓意奮發(fā)向上，指日高升。鶴 案例二：“我家山水”項(xiàng)目 文化 景觀 設(shè)計(jì) 中心廣場選北宋王希孟的千里江山圖長卷為主題景觀，同時(shí)扣緊“山水變幻四時(shí)景，春綠江南到我家”的景觀概念，在園中營造四時(shí)八景。 翠堤春曉： 兩道長堤相互綿亙，堤畔遍植柳樹，碧波漣漪，楊柳拖青，姹紫嫣紅，給人以清新秀麗、怡靜幽雅之感。外立面選擇耐磨損的建筑材料，有良好的品質(zhì)感。通過掌握尺度來掌握本項(xiàng)目建筑外型的整體美感。 ?夏 夏山蒼翠：通過人工化的疊水，灰調(diào)的石色，環(huán)繞的清流，綠樹披灑的濃蔭和深邃的山洞，給人以蒼翠欲滴、夏山百 態(tài)的感覺。 中心廣場主題景觀 中心廣場用土方堆成五座山峰，高約 － 2 米，山峰之間以一條線性水系環(huán)繞，濃縮長江的形狀。 ?松鶴延年（位于景觀林區(qū)東側(cè)） 白鶴與青松，象征高潔的品質(zhì)與延年長壽。 ?一琴一鶴 《宋史 中國民間文化中有關(guān)鶴的傳奇故事、吉祥語言和圖案很多，廣場在造景時(shí)可以 結(jié)合仙鶴傳奇圖和吉祥圖這些文化資源營造傳統(tǒng)景觀軸，建造壁畫、浮雕或?qū)?40 景，還可以將一些小的圖案在建筑上表現(xiàn)出來。鶴是中國傳統(tǒng)文化中的吉祥鳥、自由鳥、一品鳥，也是揚(yáng)州歷史上的一個(gè)文化符號，象征著揚(yáng)州的富庶與古雅。 綠化景色常新，植物造景給人以新奇多變的感覺，富有動(dòng)態(tài)的變化，使整個(gè)小區(qū)時(shí)刻充滿詩情畫意。如果在建筑未完工的時(shí)候，庭院景觀綠化的雛形已經(jīng)可見，購房者來到購房現(xiàn)場，看到富有自然情調(diào)的庭院景觀，肯定會(huì)留下良好的第一印象，無疑會(huì)對以后的樓盤銷售產(chǎn)生很大的促進(jìn)作用。 規(guī)劃的價(jià)值一方面取決于消費(fèi)者的認(rèn)同，另一方面取 決于開發(fā)商對資源的利用方式，如果能盡量避免區(qū)域內(nèi)不利的因素，充分發(fā)揮有利因素的作用，同時(shí)在設(shè)計(jì)上有吸引人的創(chuàng)新，則規(guī)劃就可以帶來可觀的利潤。 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位時(shí)，必須遵循等值策劃原則。 此外，還有“ 觀念地段” （隨著人們觀念轉(zhuǎn)變而發(fā)生價(jià)值變化的地段，即“觀念地 段”。 表 2 交易營銷與關(guān)系營銷的特征比較 交易營銷 關(guān)系營銷 以 4C 理論為基礎(chǔ) 以 4P 理論為基礎(chǔ) 市場導(dǎo)向 關(guān)系導(dǎo) 向 關(guān)注吸引顧客 關(guān)注提高顧客忠誠度 重中短期利益 重長期關(guān)系利益 雙方缺乏溝通 互動(dòng)式溝通 利潤最大化 雙方合作實(shí)現(xiàn)互贏 有限的顧客服務(wù)和承銷 高度的顧客服務(wù)和承銷 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 選擇地塊 30 房地產(chǎn)發(fā)展商的戰(zhàn)略資源有兩種：一種是土地資源；一種是企業(yè)家資源。 ? 對于發(fā)展商來說，可以通過增加有效供給，刺激和創(chuàng)造需求，增強(qiáng)其市場競爭力，提高項(xiàng)目的銷售業(yè)績和資本回報(bào)。全園之內(nèi)，移步換景。 產(chǎn)品實(shí)體概念 人文與自然的交響詩，都市與山水的協(xié)奏曲 “我家山水”北枕長江，南臨鬧市，西據(jù)北固，東望焦山。 《易 ?賁卦 ?彖辭》曰：“剛?cè)峤诲e(cuò)，天文也。 首先是人與自然的關(guān)系失衡。 商茂民富，瑞鶴呈祥； 神仙福地，