【正文】 ?建筑尺度 這是一個(gè)理性的概念，它要與項(xiàng)目的建筑、結(jié)構(gòu)體量聯(lián)系起來(lái)?；蜓氐搪健㈥囮嚽屣L(fēng)徐來(lái)，柳絲拂面，氣爽心扉；或邀友品茗，談天說(shuō)地，悠哉悠哉。在造景時(shí)吸收中國(guó)古典園林壺天自春的寫(xiě)意手法，實(shí)現(xiàn)“萬(wàn)里江山皆畫(huà)意，四時(shí)風(fēng)月盡詩(shī)情”的意象，使山水活起來(lái)。古人常以此畫(huà)作為中堂或照壁。人稱(chēng)梅妻鶴子。”寓意“來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)”招財(cái)聚寶，永享豐潤(rùn)。 營(yíng)構(gòu)文化 景觀 案例一： “來(lái)鶴臺(tái)”廣場(chǎng) 項(xiàng)目文化 主題 景觀 設(shè)計(jì) 廣場(chǎng)在景觀上以“鶴”做文章。 經(jīng)濟(jì)性，純綠化每平方米投入 3080 元，而元件要 120 元以上。為打消消費(fèi)者的疑慮，局部先做景觀是必要的。 34 好的規(guī)劃設(shè)計(jì)是可以抵消價(jià)格上漲的負(fù)面影響的。 研判三：宗地紅線內(nèi)價(jià)值分析 地段、面積、自然條件、適宜用途等。揚(yáng)州市“十五”期間，城區(qū)面積擴(kuò)大一倍的規(guī)劃目標(biāo)，就存在很多機(jī)會(huì)。 ? 在買(mǎi)賣(mài)基礎(chǔ)上建立非交易關(guān)系，使交易關(guān)系更持久。 ? 在專(zhuān)業(yè)化深度分工的條件下，可以利用各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人士的累積 經(jīng)驗(yàn)或一技之長(zhǎng)，形成整合優(yōu)勢(shì)，真正做到集約經(jīng)營(yíng)和專(zhuān)家決策。 建筑概念 365 度全景觀庭園建筑 “我家山水”外借江山之景，內(nèi)構(gòu)泉石之致。強(qiáng)調(diào)我家居于山水之中，既符合鎮(zhèn)江的傳統(tǒng)文化形象，又符合鎮(zhèn)江市的城市規(guī)劃目標(biāo)，更符合現(xiàn)代人居生活的理想。 中國(guó)傳統(tǒng)文化中的文化概念是禮樂(lè)教化。 但是隨著社會(huì)歷史的發(fā)展，人文主義與人道主義遇到了由其自身矛盾和社會(huì)發(fā)展而帶來(lái)的挑戰(zhàn)。 笙歌竹西路，鶴舞廣陵春。 建筑概念 21 融鑄古典意象，構(gòu)筑現(xiàn)代輝煌。 市民廣場(chǎng)具備別致的景觀和自在舒適的環(huán)境，既包涵自然情趣與人文氣息，又凸顯時(shí)代風(fēng)尚與生活追求。 就一個(gè)地方來(lái)說(shuō)，文化資源就是他的地域文化傳統(tǒng)、時(shí)代精神風(fēng)貌、風(fēng)俗生活形式、信息交流捷徑。 新文化是創(chuàng)新的現(xiàn)代文化。 ? 示范單位設(shè)計(jì)：香港恒彩室內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司（ KING LIKE），香港著名的室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)公司、室內(nèi)設(shè)計(jì)新銳，主要業(yè)績(jī)：深圳天安海景高爾夫花園、深圳陽(yáng)明山莊。全年日照在 2500 小時(shí)以上的地區(qū)普遍安裝太陽(yáng)能設(shè)備。 奧林匹克花園，作為廣州首個(gè)開(kāi)展“陽(yáng)光健身工程”的社區(qū)，正是順應(yīng)都市人的健康追求而誕生的，并將致力于追求人與人的生活和環(huán)境的互動(dòng)關(guān)系中達(dá)到和諧與平衡。 庭院在南向開(kāi)有一個(gè) 8m x 12m 的大孔洞與外部連通，陽(yáng)光可以照射進(jìn)來(lái)。（ 2）通過(guò)網(wǎng)絡(luò)可以直接與外界交往，減少過(guò)去在寫(xiě)字樓中因處理人際關(guān)系而浪費(fèi)的不必要的精力。對(duì)于新經(jīng)濟(jì)，房子應(yīng)該是什么樣的變化？功能的多元化，邊界的模糊化，是信息時(shí)代的特征，亞馬孫的商場(chǎng)在哪兒？亞馬孫的商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額非常大，它的磁盤(pán)到底放在什么地方，硬盤(pán)放在什么地方，服務(wù)器放在什么地方 ，無(wú)所謂，放在倉(cāng)庫(kù)里也行，放在美國(guó)也行，放在中國(guó)也行，網(wǎng)絡(luò)讓整個(gè)空間和時(shí)間模糊化。 概念設(shè)計(jì)的目標(biāo)：有效功能價(jià)值最大化。 品牌效應(yīng) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱(chēng)性是普遍存在的，如果缺乏通暢的信號(hào)發(fā)送的渠道或不能有效發(fā)送信號(hào)，由于存在逆向選擇，低質(zhì)量的物業(yè)和服務(wù)就會(huì)驅(qū)逐高品位的物業(yè)和服務(wù)，導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。 ? 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)是房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)核心技術(shù)，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是由企業(yè)的核心技術(shù)水平和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)力決定的，因而房地產(chǎn)發(fā)展商的全程精深設(shè)計(jì)水平直接關(guān)系到發(fā)展商的核心競(jìng)爭(zhēng)力的大小。 ? 知識(shí)作為一種資本，決定了房地產(chǎn)發(fā)展商的產(chǎn)出是自身知識(shí)水平和社會(huì)一般房地產(chǎn)知識(shí)存量的函數(shù)。 ? 發(fā)展商一旦在社會(huì)上擁有很高知名度和美譽(yù)度 的品牌，必將在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得更多的優(yōu)勢(shì)。 ? 風(fēng)格品位價(jià)值概念：澳洲風(fēng)情式、純現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格。這一方案的理論基礎(chǔ)既是對(duì)以前住宅設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，也是對(duì)未來(lái)住宅功能的全新定義，即： “ 住宅將是社會(huì)生活的單位空間。 戶(hù)型設(shè)計(jì)： 隨著住宅設(shè)計(jì)的進(jìn)步和標(biāo)準(zhǔn)的提高，住宅中廳的功能不斷增加，從一個(gè)客廳增加到一個(gè)客廳和一個(gè)餐廳，再擴(kuò)展到增加家庭室（ Family Room），而 SOHO 住宅又增加了辦公區(qū)，即形成了四廳的模式。凡德羅提倡的這種“ Less Is More” ，最少的物質(zhì)環(huán)境，留出最多的心靈空間，在越來(lái)越多的都 市人心中獲得認(rèn)可，在越來(lái)越擁擠的城市角落中生根、發(fā)芽。 這里不僅有一片片綠草地，一縷縷新鮮空氣。 案例四： 蔚藍(lán)海岸之旅 主題概念 蔚藍(lán)海岸 —— 深圳灣超大型高尚海濱社區(qū) 產(chǎn)品實(shí)體概念 十分鐘車(chē)程，兩個(gè)不同的世界 規(guī)劃理念 無(wú)限親密，無(wú)限尊重 —— 蔚藍(lán)海岸的規(guī)劃理念 景觀設(shè)計(jì) 海之蔚藍(lán)與草之翠綠 —— 蔚藍(lán)海岸的景觀園藝 窗外只有兩種色彩：潺潺的藍(lán) 靜靜的綠 服務(wù)概念 16 蔚藍(lán)海岸的管家與指揮家 —— 全心全意為您，保證滿(mǎn)足您不斷提出的新要求 概念 買(mǎi) 點(diǎn) ? 濱海大道 ? 美麗的南山半島 ? 文化，科技，旅游 ? 便捷，成熟，文明 ? “三級(jí)一層”景觀天地 ? 愚公的自信 —— 關(guān)于蔚藍(lán)海岸的填海造地 ? 創(chuàng)造經(jīng)典戶(hù)型 —— 蔚藍(lán)海岸的室內(nèi)哲學(xué) ? 關(guān)注教育，關(guān)注成長(zhǎng) ? 感受蔚藍(lán)海岸 —— 感動(dòng)，來(lái)源于細(xì)微處的貼心關(guān)懷 ? 不會(huì)休閑的人就不會(huì)工作 —— 深圳罕有的大型池畔休閑會(huì)所 蔚藍(lán)會(huì) ? 健康是快樂(lè)之本 ? 現(xiàn)代書(shū)香 ? 小雨中的浪漫 品牌整合價(jià)值概念 最好的都在這里了，包括你自己 ? 發(fā)展商：香港卓越集團(tuán) 深圳卓越實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，多年投資于中國(guó)房地產(chǎn)，在北京、上海業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)甚豐，力創(chuàng)深圳著名專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)商品牌。 ? 全程策劃：卓越策劃中心 amp。 揚(yáng)州的新文化應(yīng)該是中華文明現(xiàn)代化進(jìn)程中的一部份。這是最為經(jīng)濟(jì)的財(cái)富運(yùn)作方式。 廣場(chǎng)汲取了揚(yáng)州傳統(tǒng)文化的深厚資源，寄托了新城區(qū)人民傳承揚(yáng)州地域文明，再創(chuàng)經(jīng)濟(jì) 繁榮與文化昌盛的宏偉愿望。在此投資置業(yè)，是高屋建瓴，富有戰(zhàn)略性眼光的抉擇。 連接古城新區(qū)，匯通大江南北；商貿(mào)文化中心，生活休閑廣場(chǎng)。 其次是人與科技的關(guān)系失衡。在諧調(diào)好人與自然的關(guān)系（觀乎天文）和人與社會(huì)的關(guān)系（觀乎人文）之后，就能化成天下（文化），實(shí)現(xiàn)禮樂(lè)教化的最高境 24 界，即最美好的人類(lèi)社會(huì)理想和人類(lèi)生活方式。 規(guī)劃概念 憑借天下第一江山，打造怡景人文社區(qū) “我家山水”西據(jù)北固山，號(hào)稱(chēng)“天下第一江山”。 空間概念 門(mén)接繁華鬧市，院藏自在山水 “ 我家山水”實(shí)現(xiàn)了“山水生態(tài)，人文生活”的居家理想。 客戶(hù)細(xì)分（收入、職業(yè)、年齡、區(qū)域、購(gòu)買(mǎi)目的等）。 ? 城市地段 這是指地理地段，北京、上海、廣州、深圳等一類(lèi)城市，杭州、南京等二類(lèi)城市，揚(yáng)州、鎮(zhèn)江等四類(lèi)城市與小城市、小城鎮(zhèn)是有顯著地理地段差別的。”）和“ 心理地段” （外在暗示而在人們心中產(chǎn)生好或不好感受的地段稱(chēng)為“心理地段”）等。 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 以項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)需求，對(duì)整體地塊進(jìn)行規(guī)劃布局。 以人、建筑物、構(gòu)筑物和自然融為一體的規(guī)劃設(shè)計(jì) ， 以小區(qū)花園般的整體環(huán)境設(shè)計(jì)和全方位綠色建筑設(shè)計(jì)， 為久處鬧市的人們建造一個(gè)清新的城內(nèi)“世外桃源”。使休閑 — 綠野 — 人 — 住宅相互滲透，綠野滲入住宅，住宅融入綠野，達(dá)到“人詩(shī)意地棲居于綠野之中”。 ?建筑 建筑布局兼顧 行列式和圍合式的可取之處，合理擺布，高低錯(cuò)落，使建筑本身也成為小區(qū) 一道亮麗的風(fēng)景線。頂部的弧形飄頂猶如鶴之丹頂或 鶴之長(zhǎng)喙，而其下的洞口處理通過(guò)虛實(shí)和材質(zhì)的變化，形似鶴眼。 ?騎鶴上揚(yáng)州 《殷蕓小說(shuō)》載 ：“有客相從，各言所志，或愿為揚(yáng)州刺史，或愿多貲財(cái)，或愿騎鶴上升?！焙笠砸磺僖机Q作為成為清官的代稱(chēng)。竹與祝音諧，寓意相互祝愿。 ?峽谷：兩邊山石高聳，形成峽谷的意境。 整個(gè)景 點(diǎn) 追求自然生態(tài)所給 予的野趣，竭力營(yíng)造一種回歸自然，返樸歸真的氛圍。 ?建筑 色彩 總體基調(diào) 冷暖色調(diào) 搭配 協(xié)調(diào)， 突出“清新、素雅 、含蓄 ”。 確定建筑風(fēng)格，要與其他樓盤(pán)形成差別，建造獨(dú)特的、具有鮮明個(gè)性的、可以充分體現(xiàn)時(shí)代感的樓盤(pán)。 ?水壩：高 20－ 30 厘米。 42 ?風(fēng)同時(shí)塑造“來(lái)鶴臺(tái)八景”，散布在廣場(chǎng)主軸線南側(cè)，錯(cuò)落有致。鶴舒翼反顧，神情懊喪。鶴頭在西北，《易經(jīng)》西北為乾，為天位。 力求做到“景為人設(shè)，景為人用”。 ?植物造景 在植物造景方面，可利用植物季相變化規(guī)律，合理搭配植物，追求住區(qū)的四季常綠、四季花開(kāi)的色彩繽紛效果。營(yíng)造一個(gè)可居、可賞、可游的現(xiàn)代化藝術(shù)生活空間。 開(kāi)發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)單位監(jiān)控能力不強(qiáng)，往往使設(shè)計(jì)不合理。 早在二十幾年前，美國(guó)因“郊區(qū)物業(yè)中心的興起 ”,城市的商業(yè)區(qū)就風(fēng)光不再了，“時(shí)不時(shí)，美國(guó)人還試圖重新恢復(fù)商業(yè)區(qū)的活力，但這些嘗試很少成功”（唐納 ?雷諾）。地鐵等城市快速交通大框架的形成，將使城市空間大大縮小，改變經(jīng)濟(jì)地段的等級(jí)和價(jià)值。因此，發(fā)展商必須持續(xù)地進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)理念創(chuàng)新和營(yíng)銷(xiāo)手段創(chuàng)新，不斷增強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)力。 大隱隱于市，小隱隱于我家山水 這片風(fēng)景名勝的所在，在市中心近近的地方，名字，很美，叫我家山水…… 仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水 江山有主，風(fēng)月無(wú)價(jià) 防止概念設(shè)計(jì)誤區(qū)： 概念不是用于炒作的題材，而是項(xiàng)目的靈魂。 “我家山水”的景觀設(shè)計(jì)取山水畫(huà) 意， 得山水性情 。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 3.“新人文空間主義”在“我家山水”項(xiàng)目中的運(yùn)用原則。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 由于人文主義，特別是 18 世紀(jì)以后的人道主義既強(qiáng)調(diào)個(gè)人主義又強(qiáng)調(diào)理性主義，因而一方面導(dǎo)致了由功利主義、享樂(lè)主義、實(shí)用主義帶來(lái)的社會(huì)道德淪喪與信仰危機(jī)，導(dǎo)致了法西斯主義帶來(lái)的現(xiàn)代專(zhuān)制社會(huì)和對(duì)人類(lèi)社會(huì)的迫害。人文主義源自人文學(xué)，是一種以研究古典學(xué)術(shù)和重視人生現(xiàn)實(shí)的新思潮，其學(xué)說(shuō)注重研究古希臘、古羅馬文化，提倡發(fā)展教育、自由思想、科學(xué)實(shí)驗(yàn)，注重個(gè)人價(jià)值、現(xiàn)實(shí)價(jià)值與世俗生活， 反對(duì)野蠻、愚昧 、禁欲 和迷信 ，全方位地消解中世紀(jì)以來(lái)基督教經(jīng)院神學(xué)在思想文化方面的韁化與束縛。 騎鶴神仙，何處徘徊？維揚(yáng)新城，繁華樓臺(tái)。 廣場(chǎng)在景觀上以“鶴”做文章。 產(chǎn)品實(shí)體概念 20 泛 SHOPPING MALL —— 商貿(mào)家園，怡景名勝。 19 廣場(chǎng)以美學(xué)的形式建構(gòu)她的物質(zhì)空間與功能空間。 “來(lái)鶴臺(tái)”廣場(chǎng)地處揚(yáng)州城西開(kāi)發(fā)區(qū)，南臨文昌西路，延續(xù)著千年古城的文 18 明脈博；東傍邗江大道，承接著江南江北的物流通衢。 ? 景觀設(shè)計(jì)： BELT COLLINS（香港）公司。 綠色住宅有六條標(biāo)準(zhǔn)。“極少主義”就是去掉一切虛假的、表面的、無(wú)用的東西，而剩下真實(shí)的、本質(zhì)的、必不可少的東西，因而得到更多的空間，更多的舒適，更多的效率，更多的美。白天，找開(kāi)門(mén)迎八方客；夜晚，躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)。 第二 ， 在住宅中完成的工作，必須優(yōu)于在其它功能建筑中完成的相應(yīng)的工作。同時(shí)，隨著媒體的炒作，行家的點(diǎn)評(píng)，業(yè)內(nèi)人士的分析，以及有意購(gòu)買(mǎi)者的關(guān)注，一個(gè)既新鮮又陌生的時(shí)髦名詞 “ SOHO” 飄進(jìn)了千萬(wàn)人的耳朵。 9 三、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn) 核心結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì)是項(xiàng)目的靈魂，是技術(shù)創(chuàng)新和資源整合的杰作，是房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)成果的結(jié)晶和精髓。 規(guī)模 經(jīng)濟(jì) 效應(yīng) ? 學(xué)習(xí)或 經(jīng)驗(yàn)曲線的客觀存在，產(chǎn)品的單位成本將隨著企業(yè)累積經(jīng)驗(yàn)的增 7 加而下降。 大量管理資料下載 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì) 技術(shù)精要解析 主講人：高 波 1 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)精要解析 一、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的涵義與工作流程 二、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù)及其效應(yīng) 三、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn) 2 一、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的涵義與工作流程 ? 貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理的整個(gè)過(guò)程； ? 包括選擇開(kāi)發(fā)地塊，土地價(jià)值研判，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目市場(chǎng)定位與概念設(shè)計(jì)、物業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)定位等項(xiàng)目可行性研究，制定物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，以及品牌設(shè)計(jì)、定價(jià)、促銷(xiāo)、廣告宣傳等整體 營(yíng)銷(xiāo)策劃和全面推廣銷(xiāo)售的活動(dòng)； ? 一系列單項(xiàng)技術(shù)和概念的有效整合。 ? 推行房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)，必須聚集一定的人力資本或具有很強(qiáng)的人力資本的積累能力，他們充分利用自身的市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)和發(fā)揮專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平優(yōu)勢(shì)，借助于知識(shí)和人力資本大幅度提高項(xiàng)目的附加值和增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 8 ? 一般而言，房地產(chǎn)全過(guò)程策劃專(zhuān)業(yè)人士最擅長(zhǎng)于實(shí)施產(chǎn)品歧異戰(zhàn)略，通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新，不斷引入新理念、新要素或進(jìn)行創(chuàng)新組合，并擅長(zhǎng)于配合有效的項(xiàng)目推廣和廣告規(guī)劃發(fā)送信號(hào)，打造品牌物業(yè)，培育企業(yè)品牌，建立良好的聲譽(yù)，從而形成房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。開(kāi)盤(pán) 后 短短兩個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)， 500 多套住房便銷(xiāo)售一空。因此只要在家中一隅能夠放置 PC 機(jī)和其它相應(yīng)設(shè)備，不但可以使兼容其它社會(huì)活動(dòng)成為可能，而且住宅將會(huì)逐漸演變成社會(huì)生活的單元空間。對(duì)于現(xiàn)代人而言，