【正文】 功能轉(zhuǎn)移至住宅中不會(huì)造成社會(huì)結(jié)構(gòu)和法律道德的破壞。其次，仍以住宅和寫(xiě)字樓為例。因此只要在家中一隅能夠放置 PC 機(jī)和其它相應(yīng)設(shè)備，不但可以使兼容其它社會(huì)活動(dòng)成為可能，而且住宅將會(huì)逐漸演變成社會(huì)生活的單元空間。 ” 第一 ， 住宅應(yīng)兼容社會(huì)生活其它功能，其基本功能不能被破壞。原來(lái)手機(jī)就是電話，現(xiàn)在的手機(jī)是有電子游戲機(jī)、有計(jì)算器、有電腦記事本，也可以上網(wǎng)，誰(shuí)也沒(méi)有說(shuō)手機(jī)是一個(gè)四不像。在農(nóng)業(yè)社會(huì)的時(shí)候 ，生產(chǎn)的組織方式是一家一戶的組織方式，這樣的話對(duì)應(yīng)房子的功能一定是多元化的，房子既可以住又可以招待客人，又可以做飯，又是儲(chǔ)藏，又可以養(yǎng)雞養(yǎng)鴨做豆腐，這個(gè)房子是多元化的。開(kāi)盤(pán) 后 短短兩個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)， 500 多套住房便銷(xiāo)售一空?！昂?jiǎn)約就是美”，“簡(jiǎn)約就是力量”。 ? 景觀價(jià)值概念：山，河，湖，海，城市天際線，標(biāo)志型建筑等。具體包括：主題概念、 產(chǎn)品實(shí)體概念 、規(guī)劃概 念、 景觀概念、 建筑概念 、空間概念、 服務(wù)概念、概念買(mǎi)點(diǎn)等。 8 ? 一般而言，房地產(chǎn)全過(guò)程策劃專業(yè)人士最擅長(zhǎng)于實(shí)施產(chǎn)品歧異戰(zhàn)略，通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新，不斷引入新理念、新要素或進(jìn)行創(chuàng)新組合，并擅長(zhǎng)于配合有效的項(xiàng)目推廣和廣告規(guī)劃發(fā)送信號(hào)，打造品牌物業(yè)，培育企業(yè)品牌，建立良好的聲譽(yù)，從而形成房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在香港，居民買(mǎi)房子最認(rèn)新鴻基、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、恒基兆業(yè)、信和等幾個(gè)牌子，這些品牌的物業(yè)比其他發(fā)展商開(kāi)發(fā)的同類(lèi)物業(yè)價(jià)格高 10%以上，這就是名牌在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中產(chǎn)生的品牌效應(yīng)。 ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)，但歸根到底是一種品牌競(jìng)爭(zhēng)，擁有品牌比擁有工廠更重要。 ? 專業(yè)策劃人士進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域， 利用各類(lèi)專業(yè)人士的累積經(jīng)驗(yàn)或一技之長(zhǎng)，形成組合優(yōu)勢(shì)，在有效分工和合作中提高效率，降低 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本， 形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，使 投資者深感物有所值、物超其值，物業(yè)具有更大的投資升值空間 。 ? 推行房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)，必須聚集一定的人力資本或具有很強(qiáng)的人力資本的積累能力，他們充分利用自身的市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)和發(fā)揮專業(yè)技術(shù)水平優(yōu)勢(shì)，借助于知識(shí)和人力資本大幅度提高項(xiàng)目的附加值和增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。發(fā)展商關(guān)于房地產(chǎn)的知識(shí)積累越多，水平越高，發(fā)展商的產(chǎn)出就越多；社會(huì)關(guān)于一般房地產(chǎn)知識(shí)的積累越多，技術(shù)的普遍水平越高，發(fā)展商的產(chǎn)出也就越高。 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì) =f(單項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新，細(xì)胞優(yōu)選克隆技術(shù)，整合技術(shù) ) 表 1 房地產(chǎn) 精深設(shè)計(jì)技術(shù)類(lèi)型比較 策劃技術(shù)類(lèi)型 技 術(shù) 體系 設(shè)計(jì) 思路 人與自然關(guān)系的處理 功能 滿足 升值 特征 資源整合程度 整合 效應(yīng) 垃圾 策劃 單項(xiàng)技術(shù) 簡(jiǎn)單 抄襲 破壞性 不能 滿足 貶值 簡(jiǎn)單 拼湊 缺乏 賣(mài)點(diǎn) 策劃 克隆技術(shù) 模仿 為主 兼容性 基本 滿足 不穩(wěn)定 一般 整合 一般 有效功能策劃 單項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新、細(xì)胞優(yōu) 選克隆技術(shù)、整合技術(shù) 原創(chuàng)創(chuàng) 新和整 合創(chuàng)新 和諧共榮 充分超 值滿足 永久 升值 最佳 整合 顯著 6 全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)效應(yīng) 木桶效應(yīng) ? 一個(gè)木桶能裝水的最大值取決于最短的一根木板的長(zhǎng)度。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及眾多行業(yè)和 部門(mén)，需要聚集各類(lèi)專業(yè)人士的智慧，利用長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行創(chuàng)造性活動(dòng)。 大量管理資料下載 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì) 技術(shù)精要解析 主講人：高 波 1 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)精要解析 一、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的涵義與工作流程 二、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù)及其效應(yīng) 三、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn) 2 一、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)的涵義與工作流程 ? 貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理的整個(gè)過(guò)程； ? 包括選擇開(kāi)發(fā)地塊，土地價(jià)值研判，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目市場(chǎng)定位與概念設(shè)計(jì)、物業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)定位等項(xiàng)目可行性研究，制定物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，以及品牌設(shè)計(jì)、定價(jià)、促銷(xiāo)、廣告宣傳等整體 營(yíng)銷(xiāo)策劃和全面推廣銷(xiāo)售的活動(dòng)； ? 一系列單項(xiàng)技術(shù)和概念的有效整合。 ? 從技術(shù)和知識(shí)角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，不是僅靠單項(xiàng)技術(shù)就能奏效的，而需要一系列先進(jìn)技術(shù)和理念的整合。同樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目 運(yùn)作水平的高低也取決于各種專業(yè)中的最低水平。 Q=f(發(fā)展商自身知識(shí)水平，社會(huì)一般房地產(chǎn)知識(shí)存量 ) ? 知識(shí)具有外在性：發(fā)展商不必自身去生產(chǎn)一般性房地產(chǎn)知識(shí)的存量，但卻可以從中 獲得好處，由于知識(shí)的邊際生產(chǎn)力是遞增的，知識(shí)存量的增加會(huì)引起一系列的外在效應(yīng)，使生產(chǎn)函數(shù)上移，發(fā)展商的產(chǎn)出水平和產(chǎn)出的增長(zhǎng)率得以“永久性”的提高。 規(guī)模 經(jīng)濟(jì) 效應(yīng) ? 學(xué)習(xí)或 經(jīng)驗(yàn)曲線的客觀存在，產(chǎn)品的單位成本將隨著企業(yè)累積經(jīng)驗(yàn)的增 7 加而下降。 ? 在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，實(shí)施全程精深設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)推行總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，進(jìn) 而形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的捷徑。擁有領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的品牌，是占領(lǐng)市場(chǎng)和開(kāi)拓市場(chǎng)的唯一捷徑。 ? 對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，品牌是規(guī)劃、設(shè)計(jì)、文化、藝術(shù)、品質(zhì)、信譽(yù)、實(shí)力、服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)等多層面因素的集成和凝結(jié)，是企業(yè)內(nèi)部有效管理的綜合表現(xiàn)。 9 三、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn) 核心結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì)是項(xiàng)目的靈魂，是技術(shù)創(chuàng)新和資源整合的杰作，是房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)成果的結(jié)晶和精髓。 主題概念是項(xiàng)目要集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特主題。 ? 未來(lái)開(kāi)發(fā)價(jià)值概念：地鐵概念，城市規(guī)劃新區(qū)等。 ? 品牌整合價(jià)值概念： 景觀、 建筑 設(shè)計(jì)單位的名聲，全程精深設(shè)計(jì)組織的聲譽(yù)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手等。同時(shí)，隨著媒體的炒作，行家的點(diǎn)評(píng)，業(yè)內(nèi)人士的分析，以及有意購(gòu)買(mǎi)者的關(guān)注，一個(gè)既新鮮又陌生的時(shí)髦名詞 “ SOHO” 飄進(jìn)了千萬(wàn)人的耳朵。工業(yè)文明時(shí)期的房子特征是：標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)化精細(xì)的分工，工廠就是工廠，廠房就是廠房，車(chē)間就是車(chē)間，住的分了多少個(gè)品種，度假村、飯店、公寓、住宅，各種各樣的分工。功能的多元化，邊界的模糊化，全球經(jīng)濟(jì)的一體化這幾個(gè)特征就是新經(jīng)濟(jì)的特征，如果站在工業(yè)文明看新的信息文明一定是看不慣的。眾所周知，住宅是個(gè)人所有的私密空間，在過(guò)去任何功能的引入都會(huì)破壞住宅原來(lái)的功能，如商住樓類(lèi)型。 第二 ， 在住宅中完成的工作，必須優(yōu)于在其它功能建筑中完成的相應(yīng)的工作。如果一個(gè)人能夠擺脫在寫(xiě)字樓中工作，在住宅中就可以完成在寫(xiě)字樓中要做的事情，他可以得到三大優(yōu)勢(shì)：（ 1）減少每天因來(lái)往于寫(xiě)字樓和住宅之間的交通所花費(fèi)的時(shí)間，并減少能源的浪費(fèi)。目前中國(guó)的網(wǎng)絡(luò)發(fā)展水平還很有限，辦 公等功能移至住宅中，只是對(duì)于那些適合利用比較成熟的網(wǎng)絡(luò)辦公的較少的人群，少數(shù)行業(yè)，如作家、設(shè)計(jì)師、編程人員等職業(yè)。當(dāng)需要安靜或者有客戶來(lái)訪時(shí)，主人可封閉辦公空間，不去干擾家人的起居生活；而當(dāng)閑暇之余，又可以敞開(kāi)隔墻使辦公空間與起居空間融為一體。白天，找開(kāi)門(mén)迎八方客；夜晚，躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)。這如同是一個(gè)大的空中四合院，它充分吸取了古老四合院的優(yōu)點(diǎn)，也彌補(bǔ)了古老四合院的不足。他們可能隨時(shí)透過(guò)自家的玻璃窗欣賞室外的環(huán)境，也可以推開(kāi)門(mén)走進(jìn)綠色之中，這無(wú)疑是住宅設(shè)計(jì)的一次大膽的嘗試。她 強(qiáng)調(diào)空間的簡(jiǎn)單、留白；強(qiáng)調(diào)整體風(fēng)格的純凈、典雅；強(qiáng)調(diào)功用性與風(fēng)格化的高度統(tǒng)一；強(qiáng)調(diào)以簡(jiǎn)約通暢來(lái)體現(xiàn)對(duì)居住者空間自由的尊重?！皹O少主義”就是去掉一切虛假的、表面的、無(wú)用的東西，而剩下真實(shí)的、本質(zhì)的、必不可少的東西，因而得到更多的空間，更多的舒適，更多的效率，更多的美。 從開(kāi)發(fā)階段我們強(qiáng)調(diào)的“個(gè)體健康”（廣告語(yǔ)：運(yùn)動(dòng)就 在家門(mén)口），到提出“健康管理”，即強(qiáng)調(diào)“家庭的健康”，再到交樓之際訴求重點(diǎn)轉(zhuǎn)為“社區(qū)的健康”我們?cè)趭W園成功的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)的對(duì)接，并隨著對(duì)接點(diǎn)的轉(zhuǎn)移而最終提出“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活”的核心理念，并明確了以“健康管理”為核心競(jìng)爭(zhēng)力的總原則。或清雅，或活力，巧妙地將奧林匹克精神融入小區(qū)，實(shí)現(xiàn)體育與房地產(chǎn)完美聯(lián)姻。在廣州奧林匹克花園，你會(huì)情不自禁與參與運(yùn)動(dòng)，懷不自禁地把健康、運(yùn)動(dòng)與生活緊緊結(jié)合在一起。 綠色住宅有六條標(biāo)準(zhǔn)。 ? 供熱、制冷及燒飲等，盡量利用清潔能源、自然能源或再生能源。 ? 室內(nèi)裝修簡(jiǎn)潔 適用，化學(xué)污染低于環(huán)保規(guī)定的指標(biāo)。 1998 年世界 100 家最大的建筑設(shè)計(jì)公司名列第 8。 ? 景觀設(shè)計(jì)： BELT COLLINS（香港）公司。 ? 營(yíng)銷(xiāo)大廳設(shè)計(jì)：香港達(dá)熙設(shè)計(jì)工程有限公司（ INTERACT CONTRACTING）為香港著名的大型室內(nèi)設(shè)計(jì)工程公司，主要以星級(jí)酒店、銀行、高檔寫(xiě)字樓室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)和施工為主，主要業(yè)績(jī)： IBM 深圳總部、香港上海匯豐銀行深圳分行。 中國(guó)華西建筑工程公司深圳一公司，深圳建筑施工三大王牌之一， 6 次榮獲魯班獎(jiǎng)，獲國(guó)家、深圳市優(yōu)質(zhì)樣板工程 20 項(xiàng)。 ? 宣傳策劃：博思堂廣告，專業(yè)綜合性廣告公司，以整合營(yíng)銷(xiāo)策劃為核心，長(zhǎng)期服務(wù)眾多知名品牌，主要業(yè)績(jī)：深圳萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)科彩園。 “來(lái)鶴臺(tái)”廣場(chǎng)地處揚(yáng)州城西開(kāi)發(fā)區(qū)，南臨文昌西路，延續(xù)著千年古城的文 18 明脈博；東傍邗江大道，承接著江南江北的物流通衢。在大多數(shù)場(chǎng)合，文化特指文學(xué)藝術(shù)、宗教信仰、科學(xué)教育等精神財(cái)富。 新文化不等于狹義的現(xiàn)代化，更不等于西化。企新戀舊，繼 往開(kāi)來(lái)。 19 廣場(chǎng)以美學(xué)的形式建構(gòu)她的物質(zhì)空間與功能空間。 ?“新財(cái)富” 她不僅表現(xiàn)為對(duì)物質(zhì)資源的擁有，還應(yīng)包括對(duì)文化資源的擁有。 廣場(chǎng)將填補(bǔ)揚(yáng)州市缺乏中央商務(wù)區(qū)的空白。中央商務(wù)區(qū)的功能發(fā)揮之后，將逐漸成為該地區(qū)地價(jià)最高的地段。 產(chǎn)品實(shí)體概念 20 泛 SHOPPING MALL —— 商貿(mào)家園，怡景名勝。將為商家、顧客提供新穎、時(shí)尚、富麗、繁華的經(jīng)營(yíng)與購(gòu)物環(huán)境，提供超值、優(yōu)美、方便、幽靜的置業(yè)與活 動(dòng)空間。 上述諸種因素，構(gòu)成具有綜合與開(kāi)放色彩的泛 SHOPPING MALL。 “來(lái)鶴臺(tái)”廣場(chǎng)將在新區(qū)再現(xiàn)繁華都市的場(chǎng)景，以其良好的運(yùn)轉(zhuǎn)吸引人們來(lái)此休閑、活動(dòng)、購(gòu)物、觀光、投資。 廣場(chǎng)在景觀上以“鶴”做文章。結(jié)合廣場(chǎng)有一定高度的建筑物，廣場(chǎng)將呈現(xiàn)出“樓接云水，鶴呈祥瑞”的景觀特征，成為揚(yáng)州新城的新名勝。 空間概念 經(jīng)商置業(yè)制高點(diǎn)。 廣場(chǎng)的服務(wù)精神只有一個(gè)，就是全心全意地為廣場(chǎng)上的每一個(gè)人服務(wù)。 騎鶴神仙，何處徘徊？維揚(yáng)新城，繁華樓臺(tái)。 揮灑萬(wàn)貫財(cái)富，尋覓人間仙居。來(lái)鶴臺(tái)前再相會(huì)，邗城新景逍遙游。 這一理念主要用以指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑、景觀、社區(qū)、商圈以及城市局部空間的營(yíng)造。人文主義源自人文學(xué)，是一種以研究古典學(xué)術(shù)和重視人生現(xiàn)實(shí)的新思潮，其學(xué)說(shuō)注重研究古希臘、古羅馬文化，提倡發(fā)展教育、自由思想、科學(xué)實(shí)驗(yàn)，注重個(gè)人價(jià)值、現(xiàn)實(shí)價(jià)值與世俗生活， 反對(duì)野蠻、愚昧 、禁欲 和迷信 ，全方位地消解中世紀(jì)以來(lái)基督教經(jīng)院神學(xué)在思想文化方面的韁化與束縛。人的個(gè)性發(fā)展在其中得到實(shí)現(xiàn) ， 人的主體性在科學(xué)認(rèn)識(shí)和技術(shù)發(fā)現(xiàn)中得以張揚(yáng) 。 隨著技術(shù)的發(fā)展與對(duì)自然力的征服，人終于在自然界的面前站了起來(lái)，發(fā) 23 現(xiàn)了自身的潛力，強(qiáng)化了人文主義以人為本和人為萬(wàn)物之靈的觀念。 在技術(shù)社會(huì)中，大規(guī)模生產(chǎn)產(chǎn)生的是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，大眾媒介產(chǎn)生的是一種單一的文化，人的個(gè)性失落了，甚至人與 人之間的相互聯(lián)系也被機(jī)械化了。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 由于人文主義，特別是 18 世紀(jì)以后的人道主義既強(qiáng)調(diào)個(gè)人主義又強(qiáng)調(diào)理性主義，因而一方面導(dǎo)致了由功利主義、享樂(lè)主義、實(shí)用主義帶來(lái)的社會(huì)道德淪喪與信仰危機(jī)，導(dǎo)致了法西斯主義帶來(lái)的現(xiàn)代專制社會(huì)和對(duì)人類(lèi)社會(huì)的迫害。 2.“新人文空間主義”是對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)人文理念的現(xiàn)代理解。觀乎天文，以察時(shí)變；觀乎人文，以化成天下。 同時(shí)，中國(guó)傳統(tǒng)的藝術(shù)和建筑空間中都強(qiáng)調(diào)人與自然的親切感，強(qiáng)調(diào)人的道德修養(yǎng)境界， 形成了富有哲理和美學(xué)意義的空間意識(shí)。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 3.“新人文空間主義”在“我家山水”項(xiàng)目中的運(yùn)用原則。 “我家山水”地處城市江山之間，得地利之便。而所因借的實(shí)景，又號(hào)稱“天下第一江山”，不僅有自然之美，更是文化名勝。江山多嬌，雄姿英發(fā)，豪杰登臨，感慨萬(wàn)千。 “我家山水”的景觀設(shè)計(jì)取山水畫(huà) 意， 得山水性情 。讓人真切地感受到“山水變幻四時(shí)景，春綠江南到我家”的美學(xué)境界。觸景生情，享受人生。 服務(wù)概念 以細(xì)心換舒心，以有價(jià)換無(wú)價(jià) 社區(qū)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理追求細(xì)致、溫馨的家居生活情韻，努力以細(xì)致的關(guān)愛(ài)與安排讓大家庭的每個(gè)成員感到舒心與安心。 大隱隱于市，小隱隱于我家山水 這片風(fēng)景名勝的所在，在市中心近近的地方，名字，很美，叫我家山水…… 仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水 江山有主，風(fēng)月無(wú)價(jià) 防止概念設(shè)計(jì)誤區(qū)： 概念不是用于炒作的題材，而是項(xiàng)目的靈魂。 專業(yè)化互動(dòng)，專家型決策 ? 這種 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的