【正文】 家型”的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人才。 客戶細(xì)分（收入、職業(yè)、年齡、區(qū)域、購(gòu)買(mǎi)目的等）。 概念必須真實(shí)可靠，如：生態(tài)住宅，目前根本做不到；再如：揚(yáng)州東方百合園 — 萬(wàn)大型生態(tài)智能化社區(qū)，言過(guò)其實(shí)。 空間概念 門(mén)接繁華鬧市，院藏自在山水 “ 我家山水”實(shí)現(xiàn)了“山水生態(tài)，人文生活”的居家理想。園區(qū)內(nèi) 以“四時(shí)八景”構(gòu)成小品景觀體系。 規(guī)劃概念 憑借天下第一江山，打造怡景人文社區(qū) “我家山水”西據(jù)北固山，號(hào)稱“天下第一江山”。 鎮(zhèn)江市是中國(guó)歷史文化名城，為水陸樞紐，江阜鬧市。在諧調(diào)好人與自然的關(guān)系（觀乎天文）和人與社會(huì)的關(guān)系（觀乎人文）之后，就能化成天下（文化），實(shí)現(xiàn)禮樂(lè)教化的最高境 24 界，即最美好的人類社會(huì)理想和人類生活方式。 針對(duì)以上的失衡危機(jī)，現(xiàn)代西方人文主義思潮產(chǎn)生了巨大的反響與反思，有的學(xué)派再次回到古希臘、古羅馬，甚至從 神學(xué)、東方思想中汲取資源，產(chǎn)生了許多新人文主義思潮。 其次是人與科技的關(guān)系失衡。 在 16 世紀(jì) 以后 ， 導(dǎo)致了 宗教改革運(yùn)動(dòng) ； 17 世紀(jì)，倡導(dǎo)了 科學(xué)理性 ；而 在 18 世紀(jì) 又引發(fā)了 啟蒙運(yùn)動(dòng) ； 進(jìn)入 19 世紀(jì)，各種人文主義思潮 蔚為壯觀，成為近現(xiàn)代歐洲的主流意識(shí)。 連接古城新區(qū)，匯通大江南北；商貿(mào)文化中心，生活休閑廣場(chǎng)。 創(chuàng)造財(cái)富，陶冶性情。在此投資置業(yè)，是高屋建瓴，富有戰(zhàn)略性眼光的抉擇。也是揚(yáng)州歷史上的文化符號(hào)，象征著揚(yáng)州的富 庶與古雅。 廣場(chǎng)汲取了揚(yáng)州傳統(tǒng)文化的深厚資源，寄托了新城區(qū)人民傳承揚(yáng)州地域文明，再創(chuàng)經(jīng)濟(jì) 繁榮與文化昌盛的宏偉愿望。商貿(mào)空間除了廣場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)樓市、步行街等，還包括商住樓、寫(xiě)字樓等空間。這是最為經(jīng)濟(jì)的財(cái)富運(yùn)作方式。她的建筑語(yǔ)言、景觀語(yǔ)言是現(xiàn)代的，但同時(shí)融鑄了揚(yáng)州文化中特有的古典美學(xué)意象。 揚(yáng)州的新文化應(yīng)該是中華文明現(xiàn)代化進(jìn)程中的一部份。 ?“新文化” 世界上有許多關(guān)于文化的定義。 ? 全程策劃：卓越策劃中心 amp。香港公司為其最大的分公司之一，也是香港最大的景觀設(shè)計(jì) 公司。 案例四： 蔚藍(lán)海岸之旅 主題概念 蔚藍(lán)海岸 —— 深圳灣超大型高尚海濱社區(qū) 產(chǎn)品實(shí)體概念 十分鐘車(chē)程，兩個(gè)不同的世界 規(guī)劃理念 無(wú)限親密，無(wú)限尊重 —— 蔚藍(lán)海岸的規(guī)劃理念 景觀設(shè)計(jì) 海之蔚藍(lán)與草之翠綠 —— 蔚藍(lán)海岸的景觀園藝 窗外只有兩種色彩：潺潺的藍(lán) 靜靜的綠 服務(wù)概念 16 蔚藍(lán)海岸的管家與指揮家 —— 全心全意為您，保證滿足您不斷提出的新要求 概念 買(mǎi) 點(diǎn) ? 濱海大道 ? 美麗的南山半島 ? 文化，科技，旅游 ? 便捷，成熟，文明 ? “三級(jí)一層”景觀天地 ? 愚公的自信 —— 關(guān)于蔚藍(lán)海岸的填海造地 ? 創(chuàng)造經(jīng)典戶型 —— 蔚藍(lán)海岸的室內(nèi)哲學(xué) ? 關(guān)注教育，關(guān)注成長(zhǎng) ? 感受蔚藍(lán)海岸 —— 感動(dòng)，來(lái)源于細(xì)微處的貼心關(guān)懷 ? 不會(huì)休閑的人就不會(huì)工作 —— 深圳罕有的大型池畔休閑會(huì)所 蔚藍(lán)會(huì) ? 健康是快樂(lè)之本 ? 現(xiàn)代書(shū)香 ? 小雨中的浪漫 品牌整合價(jià)值概念 最好的都在這里了，包括你自己 ? 發(fā)展商：香港卓越集團(tuán) 深圳卓越實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，多年投資于中國(guó)房地產(chǎn)，在北京、上海業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)甚豐，力創(chuàng)深圳著名專業(yè)地產(chǎn)商品牌。房間光照充足、通風(fēng)良好，廚房、衛(wèi)生間異味氣體能在瞬間散發(fā)。 這里不僅有一片片綠草地，一縷縷新鮮空氣。 案例二：廣州奧林匹克花園：運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口 品牌核心 —— “ 科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康生活 ” 作為生活節(jié)奏快捷的都市人，在獲得了現(xiàn)代科技所賦予的前所未有的生活享受同時(shí)，面臨的另一尷尬境界卻是身體素質(zhì)的普遍下降。凡德羅提倡的這種“ Less Is More” ，最少的物質(zhì)環(huán)境，留出最多的心靈空間，在越來(lái)越多的都 市人心中獲得認(rèn)可，在越來(lái)越擁擠的城市角落中生根、發(fā)芽。人是社會(huì)的成員，家庭辦公的人們必然有一種離群索居的感覺(jué)，他們更需要人與人的交往。 戶型設(shè)計(jì)： 隨著住宅設(shè)計(jì)的進(jìn)步和標(biāo)準(zhǔn)的提高，住宅中廳的功能不斷增加，從一個(gè)客廳增加到一個(gè)客廳和一個(gè)餐廳，再擴(kuò)展到增加家庭室（ Family Room），而 SOHO 住宅又增加了辦公區(qū)，即形成了四廳的模式。那么對(duì)于一個(gè)上班的人員他每天要在兩個(gè)不同的空間中活動(dòng)，如果能使兩個(gè)空間合二為一 ，那將會(huì)極大地節(jié)約有限的空間和資源。這一方案的理論基礎(chǔ)既是對(duì)以前住宅設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，也是對(duì)未來(lái)住宅功能的全新定義，即： “ 住宅將是社會(huì)生活的單位空間。我們應(yīng)該有一個(gè)大畫(huà)面，應(yīng)該有一個(gè)方向感。 ? 風(fēng)格品位價(jià)值概念：澳洲風(fēng)情式、純現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格。 概念是一個(gè)系統(tǒng)。 ? 發(fā)展商一旦在社會(huì)上擁有很高知名度和美譽(yù)度 的品牌，必將在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得更多的優(yōu)勢(shì)。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，可以借助于外力在開(kāi)發(fā)成本不變的條件下促進(jìn)物業(yè)整體品質(zhì)提高，從而使個(gè)人投資者得到更多的實(shí)惠。 ? 知識(shí)作為一種資本，決定了房地產(chǎn)發(fā)展商的產(chǎn)出是自身知識(shí)水平和社會(huì)一般房地產(chǎn)知識(shí)存量的函數(shù)。 網(wǎng)絡(luò) 4 企業(yè) MI 設(shè)計(jì) 工作流程圖 項(xiàng)目全程精深設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 圖 2 全程精深設(shè)計(jì)的工作流程 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目命名 規(guī)劃選址 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 方案設(shè)計(jì)及審定 規(guī)劃 景觀 建筑 工程建設(shè) 地質(zhì)勘探 施工圖設(shè)計(jì)審定 質(zhì)量監(jiān)督 工程規(guī)劃許可證 工程合同 竣工驗(yàn)收 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研究 國(guó)內(nèi)著名城市考察 企業(yè)高層訪談 項(xiàng)目 VI 設(shè)計(jì) 推廣戰(zhàn)略 投資分析 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)建議 企業(yè) VI 設(shè)計(jì) 土地價(jià)值研判 5 結(jié)構(gòu)是基礎(chǔ)， 二、全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的 核心技術(shù)及其效應(yīng) 全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)：房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù) ? 任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都有其 核心技術(shù)，麥當(dāng)勞的核心技術(shù)是她的特有的工作規(guī)程和配方。 ? 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)技術(shù)是房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)核心技術(shù)，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是由企業(yè)的核心技術(shù)水平和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)力決定的，因而房地產(chǎn)發(fā)展商的全程精深設(shè)計(jì)水平直接關(guān)系到發(fā)展商的核心競(jìng)爭(zhēng)力的大小。 ? 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì) 組織 應(yīng)該是一所大學(xué)，是一種學(xué)習(xí)型組織和專家型組織 ，能不斷進(jìn)行知識(shí)創(chuàng)新。 品牌效應(yīng) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱性是普遍存在的，如果缺乏通暢的信號(hào)發(fā)送的渠道或不能有效發(fā)送信號(hào)，由于存在逆向選擇，低質(zhì)量的物業(yè)和服務(wù)就會(huì)驅(qū)逐高品位的物業(yè)和服務(wù)，導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。企業(yè)品牌是名牌企業(yè)和名牌項(xiàng)目?jī)刹糠纸Y(jié)合而成的。 概念設(shè)計(jì)的目標(biāo)：有效功能價(jià)值最大化。 ? 個(gè)性價(jià)值概 念：教育，健康，運(yùn)動(dòng)，社區(qū)文化。對(duì)于新經(jīng)濟(jì)，房子應(yīng)該是什么樣的變化？功能的多元化，邊界的模糊化，是信息時(shí)代的特征，亞馬孫的商場(chǎng)在哪兒？亞馬孫的商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額非常大，它的磁盤(pán)到底放在什么地方，硬盤(pán)放在什么地方，服務(wù)器放在什么地方 ，無(wú)所謂，放在倉(cāng)庫(kù)里也行，放在美國(guó)也行，放在中國(guó)也行，網(wǎng)絡(luò)讓整個(gè)空間和時(shí)間模糊化。然而，隨著信息社會(huì)的到來(lái)，人們可以借助于互聯(lián)網(wǎng)、電腦及輔 11 助設(shè)備，就可以在住宅中完成過(guò)去在辦公室中才能完成的工作，而不需要與別人面對(duì)面地進(jìn)行交流。（ 2）通過(guò)網(wǎng)絡(luò)可以直接與外界交往，減少過(guò)去在寫(xiě)字樓中因處理人際關(guān)系而浪費(fèi)的不必要的精力。 12 推拉門(mén)的應(yīng)用可將空間進(jìn)行合理分隔，靈活多變，可大可小，這既是空間大小之分，也是使用功能得以區(qū)分的變化。 庭院在南向開(kāi)有一個(gè) 8m x 12m 的大孔洞與外部連通，陽(yáng)光可以照射進(jìn)來(lái)。 當(dāng)我們沉溺于繁華都市時(shí)，生活向我們展示了它浮靡的一面。 奧林匹克花園，作為廣州首個(gè)開(kāi)展“陽(yáng)光健身工程”的社區(qū)，正是順應(yīng)都市人的健康追求而誕生的，并將致力于追求人與人的生活和環(huán)境的互動(dòng)關(guān)系中達(dá)到和諧與平衡。 健康的文化，煥發(fā)心靈的雀躍 在廣州奧林匹克花園，是運(yùn)動(dòng)令你相知，相識(shí)，躍動(dòng)在寬敞的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，把塵封在都市的心靈喚醒，健康的意識(shí)在體內(nèi)復(fù)蘇，流露出人性的真與美，用運(yùn)動(dòng)和健康打破人與人之間的藩籬，把自身、家庭、社區(qū)都融入奧林匹克所蘊(yùn)涵的深層文化中 ，這是一種沒(méi)有地域界限、沒(méi)有人為隔離、沒(méi)有陌生和冷漠的文化社區(qū)，在這里，我們以真誠(chéng)的心態(tài)，誠(chéng)摯的笑容，開(kāi)放的鄰里關(guān)系，自然的生活狀態(tài)，用健康的概念共建美好家園。全年日照在 2500 小時(shí)以上的地區(qū)普遍安裝太陽(yáng)能設(shè)備。主要業(yè)績(jī)：澳大利亞股票交易中心、 ANZ銀行世界總部、香港沙田區(qū)總體規(guī)劃、深圳萬(wàn)科城市花園、深圳發(fā)展銀行大廈、深圳金地翠園。 ? 示范單位設(shè)計(jì)：香港恒彩室內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司（ KING LIKE），香港著名的室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)公司、室內(nèi)設(shè)計(jì)新銳，主要業(yè)績(jī)：深圳天安海景高爾夫花園、深圳陽(yáng)明山莊。 ? 宣傳推廣：圖登廣告，深圳高水準(zhǔn)的廣告公司，服務(wù)眾多的地產(chǎn)品牌及產(chǎn)品品牌，主要業(yè)績(jī)：深圳萬(wàn)科彩園、深圳益田花園、深圳萬(wàn)科桂園。 新文化是創(chuàng)新的現(xiàn)代文化。同時(shí)，新文化也是新地標(biāo)與新財(cái)富的理論核心。 就一個(gè)地方來(lái)說(shuō)，文化資源就是他的地域文化傳統(tǒng)、時(shí)代精神風(fēng)貌、風(fēng)俗生活形式、信息交流捷徑。 美觀的市民文化廣場(chǎng)又將聚集人氣，增強(qiáng)廣場(chǎng)對(duì)城市能量的凝聚和輻射功能，吸引投資，擴(kuò)大貿(mào)易，增 加就業(yè)機(jī)會(huì)，這一切都將提升城市的財(cái)富增長(zhǎng)能力。 市民廣場(chǎng)具備別致的景觀和自在舒適的環(huán)境，既包涵自然情趣與人文氣息，又凸顯時(shí)代風(fēng)尚與生活追求。人、財(cái)、物、思想、時(shí)尚的聚集，使新城區(qū)乃至老城區(qū)對(duì)廣場(chǎng)產(chǎn)生向心力，從而積極主動(dòng)地引導(dǎo)、運(yùn)轉(zhuǎn)城市的日常生活。 建筑概念 21 融鑄古典意象，構(gòu)筑現(xiàn)代輝煌。商家、市民、居民、游客都是廣場(chǎng)的主人。 笙歌竹西路，鶴舞廣陵春。在南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的實(shí)踐項(xiàng)目中已經(jīng)得到了成功的運(yùn)用。 但是隨著社會(huì)歷史的發(fā)展，人文主義與人道主義遇到了由其自身矛盾和社會(huì)發(fā)展而帶來(lái)的挑戰(zhàn)。人的價(jià)值變得渺小、扭曲，進(jìn)而失落。 中國(guó)傳統(tǒng)文化中的文化概念是禮樂(lè)教化。這一切都為新人文空間主義提供了豐富的中國(guó)傳統(tǒng)文化資源，其空間設(shè)計(jì)理念帶有中國(guó)文化色彩和地域主義個(gè)性，同時(shí)注重創(chuàng)造性的現(xiàn)代轉(zhuǎn)換。強(qiáng)調(diào)我家居于山水之中，既符合鎮(zhèn)江的傳統(tǒng)文化形象，又符合鎮(zhèn)江市的城市規(guī)劃目標(biāo)，更符合現(xiàn)代人居生活的理想。 “我家山水”以怡景人文社區(qū)的嶄新面貌，抒盛世豪情，為江山生色。 建筑概念 365 度全景觀庭園建筑 “我家山水”外借江山之景，內(nèi)構(gòu)泉石之致。 讓人享受滿意的服務(wù)，就象山水滋潤(rùn)人們每一天的生活。 ? 在專業(yè)化深度分工的條件下，可以利用各類專業(yè)人士的累積 經(jīng)驗(yàn)或一技之長(zhǎng)，形成整合優(yōu)勢(shì)，真正做到集約經(jīng)營(yíng)和專家決策。 28 成本 — 收益分析 風(fēng)險(xiǎn) — 收益權(quán)衡 根據(jù)市場(chǎng)供求狀況和變化趨勢(shì)，操作能力，資金實(shí)力和項(xiàng)目實(shí)際情況決定。 ? 在買(mǎi)賣(mài)基礎(chǔ)上建立非交易關(guān)系，使交易關(guān)系更持久。 ? 人文地段 城市區(qū)域的歷史文脈、人文景觀、文化價(jià)值，都構(gòu)成獨(dú)特的地段概念。揚(yáng)州市“十五”期間，城區(qū)面積擴(kuò)大一倍的規(guī)劃目標(biāo)，就存在很多機(jī)會(huì)。 ? “這個(gè)地段如果不 提高容積率和覆蓋率，太可惜了。 研判三：宗地紅線內(nèi)價(jià)值分析 地段、面積、自然條件、適宜用途等。 規(guī)劃建筑師必須針對(duì) 目標(biāo)對(duì)象具有的主要特征， 深入研究他們的行為模式和生存模式，并準(zhǔn)確把握 目標(biāo) 對(duì)象的行為和感受，結(jié)合項(xiàng)目所在地的人文地域特征，對(duì)他們的生活方式進(jìn)行抽象和整合，使住戶與賴以生存的環(huán)境融為一體。 34 好的規(guī)劃設(shè)計(jì)是可以抵消價(jià)格上漲的負(fù)面影響的。 享受科技 本著“科技先導(dǎo)、適度超前”的原則，最大限度地滿足人的居住要求。為打消消費(fèi)者的疑慮，局部先做景觀是必要的。 36 以入口廣場(chǎng)、水系，以及建筑物局部的底層架空，構(gòu)成“藏風(fēng)聚氣”之勢(shì)。 經(jīng)濟(jì)性，純綠化每平方米投入 3080 元，而元件要 120 元以上。 利用園林設(shè)計(jì)手法精心布置小區(qū)中心公共開(kāi)放空間以及住宅建筑圍合的其 37 他鄰里空間，創(chuàng)造多個(gè)景觀亮點(diǎn)。 營(yíng)構(gòu)文化 景觀 案例一： “來(lái)鶴臺(tái)”廣場(chǎng) 項(xiàng)目文化 主題 景觀 設(shè)計(jì) 廣場(chǎng)在景觀上以“鶴”做文章。 ?鶴身 其他商業(yè)用房繞內(nèi)商業(yè)廣場(chǎng)圍合，構(gòu)成鶴身。”寓意“來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)”招財(cái)聚寶，永享豐潤(rùn)?！? ?支公好鶴 《世說(shuō)新語(yǔ)》載高僧支道林好養(yǎng)鶴，有人送他兩只鶴。人稱梅妻鶴子。為其治傷，待傷好后放歸自然。古人常以此畫(huà)作為中堂或照壁。 ?獨(dú)占鰲頭（水面和下沉廣場(chǎng)之間的文化廣場(chǎng)中） 一鶴立于鰲魚(yú)背上。在造景時(shí)吸收中國(guó)古典園林壺天自春的寫(xiě)意手法，實(shí)現(xiàn)“萬(wàn)里江山皆畫(huà)意，四時(shí)風(fēng)月盡詩(shī)情”的意象，使山水活起來(lái)。 ?觀景平臺(tái)：在峽谷邊利用高起的山地設(shè)計(jì)一個(gè)觀景平臺(tái)，可以看北固山山景?；蜓氐搪健㈥囮嚽屣L(fēng)徐來(lái)，柳絲拂面，氣爽心扉；或邀友品茗，談天說(shuō)地，悠哉悠哉。 ?冬 清溪寒梅：以水洗砂和鵝卵石營(yíng)造枯山水的感覺(jué)，一排竹籬，幾處梅竹，冬季盛開(kāi)時(shí)， 放眼望去，造型別致的梅花通體透黃晶瑩， 繁花滿枝，粉蒸霞蔚，香氣撲鼻。 ?建筑尺度 這是一個(gè)理性的概念，它要與項(xiàng)目的建筑、結(jié)構(gòu)體量聯(lián)系起來(lái)。在一些小的