【正文】 項目研究 錦繡香江 （寶坻潮白河） 錦繡香江規(guī)劃占地 4000千畝，總建筑面積約 500萬平方米，未來社區(qū)居住人口將達(dá)到 6萬人以上，堪稱一座名副其實的城中之城。站在團(tuán)泊新城是未來的衛(wèi)星城的角度，高層可作剛性需求定位；站在團(tuán)泊湖片區(qū)未來 5年內(nèi)仍為度假第二居住區(qū)的角度，高層宜做度假產(chǎn)品定位；站在團(tuán)泊片區(qū) 2年內(nèi)具有極佳極快速的發(fā)展預(yù)期，高層可做小面積投資物業(yè)定位。 無論怎樣，本項目高層的定位應(yīng)匹配區(qū)域發(fā)展特性，以及我司進(jìn)度要求為出發(fā)。 其中高層部分 —— 香江水岸位于項目北面，總用地面積約 300畝，總建筑面積約 15萬平米。 5室 4廳 2衛(wèi) 180平方米㎡ 受 70、 90政策影響， 90平米產(chǎn)品可改為 180平米； 客戶多來源于北京，以公務(wù)員、白領(lǐng)、自由職業(yè)者為主；另外一部分則為河北、山東藍(lán)印客戶； 周來訪量在 5080組，周去化量在 1530套左右； 產(chǎn)品均價為 7500元，附帶價值1000元精裝修； ? 遠(yuǎn)郊區(qū)縣高層重點項目研究 項目總建筑面積 ，由 3棟 18層高層， 2棟 25層高層及 4棟 26層高層組成，預(yù)計 5月底至 6月初左右開盤， 2020年5月底入住。近年來靜海縣的開發(fā)重點已經(jīng)逐漸向新城區(qū)過渡，多個政府部門 (包括縣政府 )都已遷址到新城區(qū)，十里長街的綠化改造，給予項目一條天然的綠色景觀帶，此時在新城區(qū)購置房產(chǎn)，相當(dāng)于買下了靜海地產(chǎn)的原始股，未來升值潛力巨大。 【 遠(yuǎn)郊區(qū)縣高層產(chǎn)品小結(jié) 】 1 區(qū)域特點 以薊縣、寶坻為例，區(qū)域整體功能定位明確，且發(fā)展勢頭迅猛，強(qiáng)大的生態(tài)旅游資源，吸引北京、天津及周邊省市游客前往。 帶精裝 7000左右，成本定價法 4 客戶特點 遠(yuǎn)郊區(qū)縣樓盤客戶來源多以市區(qū)、北京、河北、山東為主，少量本地住民。 ? 天津發(fā)展總體戰(zhàn)略 天津市規(guī)劃形成 “一軸兩帶三區(qū)” 的市域空間布局結(jié)構(gòu)： “一軸”是指： “武清 — 中心城區(qū) — 濱海新區(qū)核心區(qū)” 發(fā)展主軸。 雙港 是指天津港的北港區(qū)和南港區(qū)，是城市發(fā)展的核心戰(zhàn)略資源，是天津發(fā)展的獨特優(yōu)勢。 團(tuán)泊湖 ? 相向拓展 相向拓展 是指雙城及雙港相向發(fā)展，是城市發(fā)展的主導(dǎo)方向。 天嘉湖 團(tuán)泊湖 東麗湖 重點區(qū)域 團(tuán)泊湖 ? 天津外圍區(qū)縣發(fā)展策略 南生態(tài) 是指京濱綜合發(fā)展軸以南的“團(tuán)泊洼水庫 — 北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)，以及正在規(guī)劃建設(shè)的子牙循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。 3 團(tuán)泊湖片區(qū)主要未來定位為以 生態(tài)旅游、休閑養(yǎng)生、科技研發(fā)、教育體育、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游度假為主的新城開發(fā)。 新城人口來源設(shè)定為 60萬人，近期規(guī)劃人口為 10萬人，新城的人口來源主要是吸納天津濱海新區(qū)人口和接納天津市區(qū)的疏散、分流人口。預(yù)計 2020年東亞運動會部分場館在團(tuán)泊湖西區(qū)建設(shè)，未來 12年內(nèi)團(tuán)泊湖西區(qū)將會成為團(tuán)泊湖板塊開發(fā)熱點區(qū)域。 是天津市十一個新城之一；團(tuán)泊新城的規(guī)劃建設(shè)將突出“水和生態(tài)”，以休閑、旅游、生態(tài)為特點，立足天津中心市區(qū)和濱海新區(qū)，建設(shè)與自然整合、生態(tài)宜居的創(chuàng)意型生態(tài)城市； 3 團(tuán)泊湖區(qū)域有著獨特的自然景觀條件和地?zé)釡厝獌?yōu)勢，具備發(fā)展成為高端物業(yè)聚集區(qū)的先天條件； 4 隨著團(tuán)泊新城的不斷發(fā)展，已吸引本市及外地各大房地產(chǎn)開發(fā)商對其關(guān)注，他們的進(jìn)入將進(jìn)一步加快靜海房地產(chǎn)市場的規(guī)范化與競爭性，為靜海房地產(chǎn)開發(fā)提供更為廣闊的空間。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 規(guī)劃總用地： 171125㎡ 總建筑面積： 289166㎡ 住宅： ㎡ 聯(lián)排別墅： ㎡；高層： ㎡ 總戶數(shù)： 1154； 聯(lián)排別墅： 394戶；高層： 760戶； 總車位： 1348個 土地出讓年限：居住用地 70年 建筑密度： % 容積率： ? 項目周邊配套概況 行政村鎮(zhèn) ? 項目周邊情況介紹 休閑娛樂： 天津松江團(tuán)泊湖高爾夫球會成立于 2020年，由天津松江田園高爾夫運動有限公 司投資興建。今后隨著東區(qū)北側(cè)地塊內(nèi)項目的逐步崛起，這里將會成為更多客戶休閑度假、旅游、娛樂、商務(wù)的理想圣地。 該板塊屬于較為明確的以休閑度假為主的第二居所開發(fā)區(qū)域，適 合打造與之相符合的生態(tài)型低密度產(chǎn)品。 地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品單一，目前產(chǎn)品只有獨棟和雙拼別 墅兩種，容積率受損； ? 項目地塊解析 優(yōu)勢 ： 劣勢： 項目定位 PART 3 其一，站在團(tuán)泊新城是未來的衛(wèi)星城的角度，高層可作剛性需求定位。這一定位的良好實現(xiàn)，需要片區(qū)內(nèi)有大規(guī)模的、壓倒性特點的、具城市配套高度的項目上馬。 1 5090平米一房及二房設(shè)計； 2 面對投資客群，以及原居民； 3 中高檔定位，主打總價低，跟隨市場定價法。 靜海本地住民，家庭月收入 34萬元，以大邱莊本地居民為主； 購買用途 第二居所為主。 行業(yè)可能 一類： 35歲左右，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，想擁有 更多的專業(yè)性人士，如：寫字樓高級白領(lǐng)、公務(wù)員（包括教師、警察、入境處海關(guān)人員等）、律師、醫(yī)生、設(shè)計師、作家等。除個別城郊度假性產(chǎn)品做簡裝交樓外，精裝的高層度假產(chǎn)品目前出于市場空白。 金地叁拾峯 津南微山路板塊 毛坯 均價：10500元；面積： 159平；總價： 166萬 富力灣 西青中北鎮(zhèn)板塊 精裝均價：10500元；面積： 147平；總價： 154萬； 富力桃園 津南雙港板塊 精裝 均價： 9000元；面積： 90平；總價： 81萬 洛卡小鎮(zhèn) 西青后梅江板塊 毛坯 均價：13500元；面積： 80平；總價： 108萬 環(huán)城四區(qū) 按 120平米推算，均價 9000元 /平（精裝），高層產(chǎn)品均價約 108萬； 108萬在較為成熟的環(huán)城四區(qū)能買到 80100平米兩房或三房。 樓座（棟） 層數(shù) 門數(shù) 每層戶數(shù) 套數(shù)（戶） 戶型 面積 總面積（㎡） 1 30 2 2 120 A/B 90/120 12600 2 30 2 2 120 A/B 90/120 12600 8 30 2 2 120 A/B 90/120 12600 4 28 2 2 112 C/B 120/150 15120 5 28 2 2 112 C/B 120/150 15120 3 30 2 2 180