【正文】 冬天可獲得較多的日照； XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 選用合適的外窗尺寸和窗墻比 例 ，使其傳熱系數(shù)符合《重慶市居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 住戶的空調(diào)機(jī)組室外機(jī)位置合理，滿足通風(fēng)要求，不易受陽(yáng)光直射。公建外窗氣密性不低于《建筑外窗氣密性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》規(guī)定的 4級(jí)。 ②按用水部門設(shè)置水表進(jìn)行計(jì)量收費(fèi)。 （ 3）提高功率因數(shù) ①設(shè)計(jì)中盡可能采用功率因數(shù)高的用電設(shè)備； 電感性用電設(shè)備可選用有補(bǔ)償電容器的用電設(shè)備 (如配有電容補(bǔ)償?shù)臒晒鉄舻?)； ②在采用分散就地補(bǔ)償和高、低壓柜集中補(bǔ)償相結(jié)合的方式以提高功率因數(shù)。 ⑤根據(jù)照明使用特 點(diǎn)，采取分區(qū)控制燈光或適當(dāng)增加照明開關(guān)點(diǎn)；公共場(chǎng)所及室外照明采用程序控制或光電、聲控開關(guān)；走道、樓梯等人員短暫停留的公共場(chǎng)所采用節(jié)能自熄開關(guān)。 機(jī)械傷害：施工過(guò)程中將使用各種大型機(jī)具，若操作不當(dāng)，也會(huì)造成對(duì)人的傷害。存儲(chǔ)危險(xiǎn)品的庫(kù)房，應(yīng)有安全消防措施，并應(yīng)距人員集區(qū)、道路、房屋保持安全。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 安全措施 組成：以業(yè)主、施工單位、監(jiān)理單位為主要成員的安全、消防領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，制定切實(shí)有效的安全管理?xiàng)l例，定人定期定時(shí)對(duì)安全消防進(jìn)行檢查，凡不符合安全生產(chǎn)及消防安全的作法隨時(shí)糾正，避免發(fā)生安全事故。本項(xiàng)目可達(dá)到國(guó)家節(jié)能規(guī)定的要求，符合節(jié)約能源的總方針。 （ 5）照明節(jié)能 在保證不降低作業(yè)面視覺(jué)要求、不降低照明質(zhì)量的前提下，力求減少照明系統(tǒng)中光能的損失，從而最大限度的利用光能 .。 ④水池（箱）設(shè)報(bào)警溢流水位，防止長(zhǎng)時(shí)間溢流排水。 ⑤屋面節(jié)能 利用屋頂植草、栽花、種植灌木、形成生態(tài)屋面； 保溫層設(shè)置在防水層上，形成倒置式屋面； ⑥對(duì)于圍護(hù)結(jié)構(gòu)個(gè)別部位滿足“節(jié)能 標(biāo)準(zhǔn)”有較大困難時(shí)，將在施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行建筑物全年耗電量的綜合性能指標(biāo)（或權(quán)衡）判斷，通過(guò)調(diào)整構(gòu)造，使該指標(biāo)能滿足相應(yīng)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 ④門窗節(jié)能 除滿足基本的采光、通風(fēng)和安全圍護(hù)作用外，還應(yīng)從以下及各方面來(lái)考慮門窗的節(jié)能特性，以滿足相應(yīng) 建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定： 選用塑料窗框型材； XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 采用傳熱系數(shù)低的外門窗玻璃（中空玻璃、低輻射中空玻璃、LowE 玻璃等）材料； 門窗應(yīng)具有良好的密封性能。選用合適的建筑體型系數(shù)，居住建筑滿足《重慶市居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定； 廚房和衛(wèi)生間排風(fēng)口的設(shè)置，避免強(qiáng)風(fēng)時(shí)的倒灌現(xiàn)象和油煙等對(duì)周圍環(huán)境的污染； 單面采光房間的進(jìn)深適宜； 屋面、外墻表面采用淺色處理； 樓梯間采 用可開啟式外窗 。 建筑節(jié)能 ①總平面節(jié)能 設(shè)計(jì)中盡量減少硬化（混凝土、石板等）地面，增加綠地和水域； 建筑群的布置疏密有間，布置有利于自然通風(fēng)；建筑物的平面盡可能保證通風(fēng)良好，特別是板式住宅通風(fēng)條件相當(dāng)優(yōu)越。總體上，本工程道路運(yùn)營(yíng)期間對(duì)城市環(huán)境影響較小。故正常情況下，對(duì)外部聲環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生明顯影響。 營(yíng)運(yùn)期的環(huán)境影響 ①?gòu)U氣：項(xiàng)目工程投入使用后，對(duì)大氣的污染主要為 住宅廚房油煙、生化處理池產(chǎn)生的臭氣和汽車尾氣。施工人員生活垃圾集中處理，不得亂倒，必須集中收集后送往指定垃圾處理場(chǎng)統(tǒng)一處理，廢渣經(jīng)以上方法處理后對(duì)環(huán)境XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 影響很小。 ③地表水環(huán)境：施工場(chǎng)區(qū)應(yīng)設(shè)隔油、沉砂池，施工期產(chǎn)生的廢水經(jīng)沉砂后達(dá)標(biāo)排放或回用，施工機(jī)械產(chǎn)生的含油廢水經(jīng)隔油沉淀處理后達(dá)標(biāo)排放；在施工期工地會(huì)有一定量的生活廢水，施工人員利用附近公廁，減少生活污水的排放量，使施工期對(duì)地表水環(huán)境質(zhì)量影響降低到最低程度。在施工過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)管理，切實(shí)控制施工揚(yáng)塵污染。噪聲監(jiān)測(cè)點(diǎn)能滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309693）中 4 類標(biāo)準(zhǔn)要求，聲環(huán)境質(zhì)量較好。 2) 集水池有效容積 ，潛水泵 2臺(tái)， 一 備 一用 。消防水池的有效容積為 V=125m3。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 建筑的周圍，均設(shè)有環(huán)形消防車道。 4dB，圖象清晰度應(yīng)在四級(jí)以上。電話機(jī)房總配線架和居住建筑電話設(shè)備間之外的線纜由電信部門負(fù)責(zé) ； ③電話機(jī)房設(shè)局部等電位箱，接地裝置與大樓防雷接地裝置共用，接地電阻不大于 1Ω。 ②為防側(cè)接雷，在二類防雷建筑物高度 30m以上各層四周邊梁鋼筋焊接成環(huán)行成水平避雷帶； 30m 以上外墻上的金屬欄桿、門窗等較大的金屬物體及豎向金屬管道均與防雷裝置相接； ③為防雷電波侵入，電纜進(jìn)出線在進(jìn)出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設(shè)備接地相連； ④防雷引下線利用建筑物柱內(nèi)主筋，二類引下線平均間距分別為不大于 18 米 m；三類引下線平均間距分別為不大于 25 米 m； ⑤高、低壓變、配電設(shè)備采用氧化鋅避雷器作過(guò)電壓保護(hù)；屋頂XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 電梯 、風(fēng)機(jī)配電箱和其它重要設(shè)備配電箱內(nèi)加裝 SPD模塊，以防雷擊過(guò)電壓損壞設(shè)備。 1 )防雷等級(jí) 根據(jù)本工程建筑性質(zhì)，確定 7 號(hào)樓為二類防雷建筑；確定其余建筑為三類防雷建筑?？刂撇捎门潆娤浼锌刂婆c就地控制相結(jié)合的方式； ③車庫(kù)照明采用簡(jiǎn)式熒光吸頂 (鏈吊 )燈，由照明配電箱集中控制；設(shè)備用房照明采用防水防塵燈具。 10kV 配電采用單母線不分段運(yùn)行，由附近市政變電站引來(lái)的10kV 電源經(jīng)小區(qū) 10kV 配電所分配后，以放射式向各變電所供電，變壓器之間設(shè)低壓聯(lián)絡(luò) ,以備負(fù)荷調(diào)節(jié)之用。 ⑤污水管管徑為 d150mm, 雨水管管徑為 d150~d300mm。 ② 室外污水和雨水均通過(guò)暗管組織 排水，污水排向小區(qū) 的城市污水管道中。 地面綜合徑流系數(shù)：取Ψ =。 5）二次加壓給水采用無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備供水。 2）室外管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設(shè)，管徑為 DN50~DN100mm。 （ 六 ）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目 所有建筑均采用 混合結(jié)構(gòu) 。如底部有寬度大于或等于 ，且高度低于或等于 ，應(yīng)從可踏部位頂面起計(jì)算。靠 樓 梯井一側(cè)水平長(zhǎng)度大于 500時(shí)以及頂層，欄桿扶手高度自可踏面計(jì)算為 1050。 ，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應(yīng)采取保護(hù)措施。安全玻璃厚度根據(jù)《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程 》 JGJ 1132020表 選用。不小于 2m，梯段凈高不小于 。充滿貴族氣息的紅色唐式屋頂，把建筑的獨(dú)特性予以鮮明的注釋。 （二）立面設(shè)計(jì) 本小區(qū)建筑設(shè)計(jì)采用的立面及立面構(gòu)成手法塑造出現(xiàn)代與傳統(tǒng)緊密結(jié)合而成的協(xié)調(diào)感，以全新的思維及手法追求新時(shí)代的海派風(fēng)格。在餐廳前面設(shè)置一個(gè)工作陽(yáng)臺(tái)，洗衣、晾衣均在此進(jìn)行，使?jié)嵨鄯謪^(qū)明確，保證了餐廳廚房的清潔。 一般戶行為 ：入口為一玄關(guān)過(guò)渡空間，可放置鞋柜。 同時(shí)在戶型平面設(shè)計(jì)中合理組織套內(nèi)功能空間。采取具體措施和作法，保護(hù)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略要求。設(shè)計(jì)總體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間之間的和諧。 3)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 500961999（ 2020年版）； 4)《住宅建筑規(guī)范》 GB 503682020； 5)《重慶市居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DB 50/50242020； 6)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ500522020； 7)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ 10098； XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8)《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ 4888； 9)《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》（ 2020 年版）； 10）《重慶市建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)》（ 2020 年版）； 11）《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文 (2020年版 )―房屋建筑 部分》； 12）國(guó)家和地方與本工程有關(guān)的其它現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)和條例。 本工程在西北方向有市政供水管，西北方向有市政污水管，西北方向有市政雨水管。 基本風(fēng)壓 。 降雨量：歷年平均降雨量 ；最大小時(shí)降雨量 65mm。 3539。 備注：紅色圖案為項(xiàng)目地址，兩根紅線代表擬建長(zhǎng)江二橋 項(xiàng)目綜合情況 鉑坤 178。 本項(xiàng)目機(jī)會(huì) (O) 本項(xiàng)目威脅 (T) 1．本地?zé)o同類型產(chǎn)品可比，增強(qiáng)有效的產(chǎn)品引導(dǎo)及推廣消除一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 2． 規(guī)劃實(shí)施 的長(zhǎng)江二橋 可以拉近本區(qū)域與縣中心的距離；將提高本地及本案的商業(yè)價(jià)值、地段價(jià)值； 1．其他建設(shè)項(xiàng)目的推出將分化本案的部分潛在客戶。本項(xiàng)目是為封閉式社區(qū) ，考慮到項(xiàng)目所處地理位 置目前還相對(duì)偏僻，暫時(shí)交通不夠便利，因此，為取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，定價(jià)略低于市場(chǎng)平均價(jià)格為宜，初步定價(jià)為 2350 元 /平方米。但該樓盤單層戶數(shù)過(guò)多，電梯配置不足，質(zhì)量有缺陷，無(wú)綠化。二手房毛坯價(jià)格：電梯房 3000 元 / m2 以上，多層 2,400 元 /m2 以上?，F(xiàn)處一期已經(jīng)交房，隨著項(xiàng)目成熟，二手房?jī)r(jià)格達(dá)到2,500 元左右。這些樓盤都具有各自的優(yōu)勢(shì)，也存在自身的缺點(diǎn)。通過(guò)地塊XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 物理屬性及市場(chǎng)屬性分析，我們將本項(xiàng)目定位為：中 低 產(chǎn)階級(jí)的溫馨家園。同時(shí)，項(xiàng)目的品質(zhì) 和整體形象將大大提高，大型社區(qū)化樓盤將成為市場(chǎng)的主流。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 01000002020003000004000005000006000007000002020年 2020年 2020年GDP(萬(wàn)元）010002020300040005000600070008000900010000人均收入（元）GDP 人均收入 4）高品質(zhì)樓盤的推出，刺激了需求增長(zhǎng) 2020 年以前 某地 樓市主要以銷售移民房為主，主要為多層結(jié)構(gòu)。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，縣城人口不斷增加。全國(guó)和重慶市的指標(biāo)均高于上限8%，而 某地 還靠近下縣，平均比重僅為 4%，處于正常范圍之內(nèi)，還有很大的發(fā)展空間。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。 因此，本項(xiàng)目的實(shí)施，可以改善 某某縣 的人民住宅條件，促進(jìn) 某某縣 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。重慶市“十一五”計(jì)劃明確指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，與推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程相結(jié)合，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)與發(fā)展經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口與創(chuàng)造就業(yè)機(jī)體上結(jié)合，積極穩(wěn)妥地加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。城鎮(zhèn)化率已從 2020 年的 15%增長(zhǎng)到 2020年 24%，新增城鎮(zhèn)人口 8萬(wàn)人。境內(nèi)有 XXXX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 山、 XXX 洞兩個(gè) 4A 級(jí)景區(qū)和國(guó)家級(jí)森林公園 XXX 山等眾多景點(diǎn)，年均接待游客百萬(wàn)人次以上。東依 XX 土家族自治縣，南接 XX 縣、 XX 縣，西靠 XX 區(qū)，北鄰 XX 縣、 XX 縣。 表 6 重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資占地區(qū) GDP比重表 年度 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 地區(qū) GDP（億元） 比例 2020年 518 3070 16.87% 2020年 630 3492 18.04% 2020年 850 4123 20.62% 2020年 991 5097 19.44% 為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮，從 2020年末開始，國(guó)家出臺(tái)了一系列的政策進(jìn)行調(diào)控。在價(jià)格方面，全年 呈現(xiàn)波動(dòng)上 揚(yáng)的走勢(shì) 。2020 年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面 積和竣工面積等指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。 重慶市 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)是整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影，同樣經(jīng)歷了培育、發(fā)展和調(diào)整三個(gè)階段，而且與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)同步變化。 從主要指標(biāo)的月度變化看：房?jī)r(jià) 2020 年從年初到年末形成下降趨勢(shì)，但 2020年 1— 6 月份房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)回升，新建住宅環(huán)比從 3月開始出現(xiàn)正增長(zhǎng)，增幅逐月擴(kuò)大；銷售量 2020年持續(xù)低迷， 2020年1— 6 月出現(xiàn)顯著回暖，同比增長(zhǎng) 30%；投資在 2020 年高位的基礎(chǔ)上增幅雖然回落，但繼續(xù)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 2020年 1— 6 月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)近 10%；其他指標(biāo)中， 2020 年 1— 6 月除完成土地購(gòu)置面積同比下降 %、完成土地開發(fā)面積同比下降 %外，房屋施工面積同比增長(zhǎng) %，房屋竣工面積同比增長(zhǎng) %。三是城工業(yè)化、新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程方興未艾，東北振興、西部大開發(fā)、中部崛起、 海西區(qū)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施等需要建設(shè)的空間還很大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力依然強(qiáng)勁，支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)依然堅(jiān)實(shí)。 其次，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力依然強(qiáng)勁。 城市人口增長(zhǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的 主要?jiǎng)恿Γ覈?guó)仍處于城市化的加速時(shí)期，根據(jù)《 2020— 2020 中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告》預(yù)測(cè)， 2050 年城市化率將達(dá)到 75%以上。在這種情況下，國(guó)家出臺(tái)了一系列的穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施，特別是 2020 年下半年 國(guó)家出臺(tái)第二套房貸新政，使投資特別是投機(jī)性購(gòu)房門檻提高、風(fēng)險(xiǎn)增大，這一政策在 2020 年延續(xù)實(shí)施，大大抑制了投資和投機(jī)性需求，也抑制了改善性需求。從 2020 年底開 始，房地產(chǎn)業(yè)開始萎縮， 2020 年和 2020 年房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整階段，開發(fā)投資增長(zhǎng)放緩， 2020 年銷售面積出現(xiàn)了較大幅度的負(fù)增長(zhǎng)。 XX 縣 XX 宜 居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性研