【正文】 活躍，同時，根據(jù)全國機(jī)場的規(guī)劃， 贛州 將會獲準(zhǔn)建造一座民用機(jī)場。球場的地 理位置差異也已經(jīng)成為產(chǎn)品差別化的重要原因。高爾夫俱樂部產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，服務(wù)主要包括會所服務(wù)以及球童服務(wù)。高爾夫球俱樂部間硬件差異還表現(xiàn)在每個球場草地的質(zhì)量不同。 硬件 第一，球場設(shè)計(jì)以及打球難度。 由于目前海南球場中出于世界著名球場設(shè)計(jì)公司和設(shè)計(jì)師之手的作品不多，球場風(fēng)格類型較為雷同，因此要以前瞻的眼光，在規(guī)劃新球場項(xiàng)目時，對球場類型精 心選擇，不僅使海南球場風(fēng)格日趨多樣，而且為促進(jìn)海南高爾夫整體水平的提高做好鋪墊。 海南各球場運(yùn)營成本基本在 1000 萬元 1500 萬元 /年 (含草坪養(yǎng)護(hù)、員工工資、各項(xiàng)保險等費(fèi)用，不含折舊、攤銷 )，營業(yè)稅及各項(xiàng)附加高達(dá) 23%，費(fèi)用支出浩大，經(jīng)營負(fù)擔(dān)較重。 因此，在經(jīng)營淡季，海南高爾夫行業(yè)亟需利用海南和世界其它國家和地區(qū)在氣候方面的季節(jié)性差異，加大對國際客源市場，尤其是美洲、北歐市場的促銷，吸引國際客源來海南打球，改善淡季的經(jīng)營狀況，但這方面的工作恐要假以時日，不可能一蹴而就，因此海南球場經(jīng)營淡旺季過于明顯的局面在短時期內(nèi)不會有明顯改觀。高爾夫發(fā)達(dá)國家在球場經(jīng)營中有一個著名的“四八定律”，指 40%的本地固定客人提供了 80%的打球輪次和經(jīng)營收入，而海南球場的“四八定律”則只能作另外一種解釋： 4 個月的經(jīng)營旺季對 8 個月的經(jīng)營淡 (平 )季；在 4 個月的 經(jīng)營旺季中創(chuàng)造了全年 80%左右的打球輪次和經(jīng)營收入。海南省唯一的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣，每年要承辦上百個跨國公司、國內(nèi)大型企業(yè)等舉行的各種高規(guī)格會議，幾乎一半的會議都安排有高爾夫內(nèi)容。 根據(jù)海南省“一省兩地”的發(fā)展戰(zhàn)略，旅游業(yè)成為海南的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，高爾夫正是吸引國內(nèi)外高端客 源，有效延長游客停留時間，促進(jìn)海南由觀光旅游為主向休閑度假旅游為主轉(zhuǎn)變、由數(shù)量增長型向效益增長型轉(zhuǎn)變的重要力量。按極限接待容量的 70%計(jì)，每年接待量為 萬人次，以每人每場平均消費(fèi) 600 元計(jì)，則一個球場每年創(chuàng)造產(chǎn)值 3882 萬元。 （ 4）管理水平日益提高 海南的一些球場已多次入選“中國十大最佳球會”、“全國十佳高爾夫球場” (提名獎 )、“亞洲最佳高爾夫球場”、“世界百佳球場”，在全國高爾夫行業(yè)占有重要地位。 海南球場的經(jīng)營實(shí)踐，對促進(jìn)全國高爾夫人口的流動、高爾夫旅游的崛起和全國性高爾夫市場的形成起到了不可替代的作用，突出表現(xiàn)在每年的冬季， 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 20 使高爾夫運(yùn)動在全國范圍內(nèi)一年四季延續(xù)不斷地開展起來，并且使亞洲北部的國家受益。 經(jīng)過長期不懈的努力，海南球場成功地走出了一條“旅游度假型球會”的經(jīng)營之路，尤其在冬季，海南球場接待了大批國內(nèi)北方和來自韓國、日本的客人。 （ 1）球場度假氛圍濃郁 海南的高爾夫球場至少在目前和未來一段時間內(nèi)，是為中國、為亞洲的高爾夫旅游者設(shè)計(jì)、服務(wù)的。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 18 高爾夫 球場的數(shù)量和高爾夫運(yùn)動的普及在相當(dāng)大的程度上反映了該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和外商企業(yè)投資的踴躍度。去年，受金融危機(jī)的影響，韓團(tuán)數(shù)量銳減，海南各家球會都出現(xiàn)了不同幅度的客流下降。20xx 年，來海南打球人口出現(xiàn)回落跡象，約為 38 萬人次。一般情況下，高爾夫球場的經(jīng)營管理非常低調(diào)，在當(dāng)今傳媒手段如此發(fā)達(dá)的條件下，國內(nèi)高爾夫球場幾乎杜絕了一切現(xiàn)代化手段的利用，其名稱、品牌的傳播還停留在圈內(nèi)的口碑相傳，或者是業(yè)內(nèi)的少數(shù)專業(yè)雜 志進(jìn)行極少的宣傳。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 16 三、項(xiàng)目目標(biāo)市場及市場競爭分析 國內(nèi)高爾 夫球場市場競爭現(xiàn)狀 ： 雖然中國的高爾夫運(yùn)動基本上是以 1984 年廣東中山溫泉高爾夫球會的成立作為正式開始的標(biāo)志，但是最初一些高爾夫球場的建設(shè)主要目的是為了配合對外開放、招商引資工作的需要，給外商提供一個休閑運(yùn)動的場所。中國的高爾夫產(chǎn)業(yè)最終必然發(fā)展成為美國式的分層結(jié)構(gòu)。在中國還有一批以練習(xí)場和室內(nèi)電腦模擬高爾夫?yàn)橹鞯膩喐郀柗蛉丝?，?jīng)過 6— 12 個月的過渡期后，其中消費(fèi)能力較高者將成為正式球場的會員或非會員。中國高爾夫運(yùn)動 走過了 25 年，目前正面臨著一個嶄新的發(fā)展局面和形勢。多年來高爾夫行業(yè)在發(fā)達(dá)國家形成了成熟的市場層次：服務(wù)于富人階層的球場實(shí)行會員制，用高價格圈定消費(fèi)者；更多的球場面向散客大眾，價格低廉，薄利多銷。前一種完全是私人化的球場，球會一般收費(fèi)較高，是完全貴族化的消費(fèi)。 二、國 內(nèi)外高爾夫市場發(fā)展趨勢 國際高爾夫球市場發(fā)展趨勢 作為一種時尚運(yùn)動或某種身份的隱約暗示，高爾夫球已逐漸滲透到人們的都市生活之中，并吸引著越來越多的人群加入。 此外還有眾多高爾夫球場在規(guī)劃中，各種高爾夫球比賽也應(yīng)運(yùn)而生。同年，中、英、美商人合辦高爾夫球 俱樂部，在南京金陵體育場旁開辟高爾夫球場。 現(xiàn)今，世界高爾夫產(chǎn)業(yè)的市場價值 以及 與之相關(guān)的周邊產(chǎn)品與服務(wù)市場更是達(dá)到 千 億美元之巨。 高爾 夫 運(yùn)動 市 場系 以美、 歐 、日 為 主， 占 整 體 市 場 的 90%以上。 第三章 市場前景與競爭分析 一、國內(nèi)外高爾夫市場現(xiàn)狀分析 國外高爾夫運(yùn)動與市場現(xiàn)狀 高爾夫運(yùn)動起源于十八世紀(jì)的蘇格蘭，十九世紀(jì)末傳到美洲、澳洲及南非，二十世紀(jì)初傳到亞洲。 四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)可行性研究、論證和測算，本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 項(xiàng)目主要 經(jīng)濟(jì) 技術(shù)指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 占地面積 畝 7480 2 建設(shè)期 月 48 3 勞動定員 人 1000 其中：管理人員 人 200 教練及培訓(xùn)人員 人 50 工人一般員工 人 750 4 建設(shè)項(xiàng)目總投資 萬元 100000 固定資產(chǎn)投資 萬元 80000 5 項(xiàng)目凈利潤總額 萬元 6 主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 投資利潤率（靜態(tài) /年均） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%） 萬元 內(nèi)部收益率（ IRR） % 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 12 投資回收期（靜態(tài)） 年 投資回收期（動態(tài)） 年 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 一、改善 贛州 地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn) 高爾夫球運(yùn)動在中國的發(fā)展雖然僅有二十余年的歷史，但是眾多高爾夫球會的建設(shè)和發(fā)展歷史已經(jīng)充分說明他們在所在地區(qū)對 外招商引資，改善投資環(huán)境方面都已經(jīng)起到了積極的作用。 （ 2）內(nèi)部因素 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，加速開辟新的業(yè)務(wù)戰(zhàn)場對任何一家公司來說 意義重大； 該項(xiàng)目定位以 54 洞頂級高爾夫球場為主題的，海南唯一的濱湖觀海體育休閑公園，可以優(yōu)化公司的現(xiàn)有項(xiàng)目資源組合， 會在更大范圍內(nèi)提升集團(tuán)自身的品牌形象，能夠較大程度上實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)濟(jì)利益、社會效益，增加公司品牌的有形和無形資產(chǎn)。 放眼整個海南，包括中信、中信泰富、長江 實(shí)業(yè)、盈科電訊、恒基、中糧、上海家化在內(nèi)的多家著名企業(yè)紛紛看好海南的發(fā)展前景，選擇多種形式、大資金量的投資方式搶占海南的海岸線，各種特色的球場一定會成為海南的亮點(diǎn)，從而拉動海南高球市場的發(fā)展。 （ 1）外部環(huán)境 中國熱帶領(lǐng)土 5000 多平方公 里全部都在海南島，作為中國唯一的熱帶島嶼，資源優(yōu)勢獨(dú)一無二 。 自去年 10 月通過決議，高爾夫于 20xx 年正式成為奧運(yùn)會比賽項(xiàng)目，這對于全球范圍內(nèi)的高爾夫運(yùn)動無疑是巨大的利好消息，在中國已經(jīng)表現(xiàn)出了青少年參與的空前踴躍。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 9 、電源分析： 可接入三相 380 伏電源。 、水源分析： 約翰尼 水庫為內(nèi)陸水庫，面積巨大，為周圍農(nóng)業(yè)基地的主要灌溉水源，水質(zhì)良好。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 7 、 地塊形狀： 可用地塊形狀不規(guī)則，呈張開的魚嘴狀，接近南北走向，南北最長距 3300米，東西寬 2500 米，縱深幅度大，形狀變化很大，為創(chuàng)造豐富的布局變化提供可能。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 6 海航地產(chǎn) 贛州 公司十分重視海南 贛州 地區(qū)旅游資源的開發(fā)與利用，現(xiàn)擬與政府合作開發(fā) 約翰尼 濱湖溫泉旅游度假區(qū)，預(yù)計(jì)總投資 48 億元。公司主要業(yè)務(wù)是負(fù)責(zé)在海南省 贛州市各類工業(yè)與民用建設(shè)項(xiàng)目的策劃、管理；酒店、旅游、高爾夫、房地產(chǎn)開發(fā) 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 5 投資與經(jīng)營管理等產(chǎn)業(yè)。 全國最大的坡鹿保護(hù)區(qū)，海南省最大的水力發(fā)電廠大廣壩水電站。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園 項(xiàng)目 可行性 分析 報告 有限公司 20xx年 4 月 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 2 目 錄 第一章 總 論 ................................................................................... 4 一、項(xiàng)目概況 .......................................................................................4 二、項(xiàng)目背景 .......................................................................................9 三、可行性研究報告編制依據(jù) ........................................................... 11 四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .............................................................. 11 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 ................................................... 12 一、改善 贛州 地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn) .................. 12 二、促進(jìn)球會所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用 ............................. 12 第三章 市場前景與競爭分析 ........................................................... 12 一、國內(nèi)外高爾夫市場現(xiàn)狀分析 ....................................................... 12 二、國內(nèi)外高爾夫市場發(fā)展趨勢 ....................................................... 14 三、項(xiàng)目目標(biāo)市場及市場競爭分析 ................................................... 16 第四章 項(xiàng)目建設(shè)原則及內(nèi)容 ........................................................... 28 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃構(gòu)思原則 .............................................................. 28 二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 .......................................................................... 29 第五章 項(xiàng)目承擔(dān)單位及項(xiàng)目組織情況 ............................................ 30 第六章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù) ...................................................................... 30 第七章 項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度安排 ................................................... 31 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 3 第八章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 ................................................... 33 一、項(xiàng)目投資估算 .