【正文】 47 財(cái)務(wù)盈利能力分析 .......................................................................................... 48 財(cái)務(wù)生存能力分析 .......................................................................................... 50 利潤總額 .......................................................................................................... 50 不確定性分析 .................................................................................................. 50 財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)結(jié)論 .......................................................................................... 52 15. 社會(huì)評(píng)價(jià) ................................................................................................................... 53 社會(huì)影響分析 .................................................................................................. 53 社會(huì)互適性分析 .............................................................................................. 53 項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn) ................................................................................. 54 16. 風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................................... 55 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 .................................................................................. 55 風(fēng)險(xiǎn)程度分析 .................................................................................................. 55 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施 ...................................................................................... 56 17. 結(jié)論與建議 ............................................................................................................... 57 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 5 結(jié)論 .................................................................................................................. 57 建議 ................................................................................................................. 58 附表： 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與評(píng)價(jià)指標(biāo)表 建設(shè)投資估算表 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措 表 總成本費(fèi)用估算表 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表 利潤與利潤分配表 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 借款還本付息表 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 1資產(chǎn)負(fù)債表 1敏感性分析匯總表 附圖： 01 東大溫泉 度假村 總平面圖 02 東大溫泉度假村鳥瞰圖 03 東大溫泉度假村 道路工程 圖 04 東大溫泉度假村給排水工程 圖 05 東大溫泉度假村電力電訊及環(huán)衛(wèi)工程 圖 06 東大溫泉度假村景觀意向圖 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 1 Chapter 總 論 1 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目 名稱 《 東大溫泉 度假村 》 可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目性質(zhì) 園區(qū) 建設(shè) 、 旅游開發(fā) 建設(shè)地點(diǎn) 西安市長(zhǎng)安區(qū)南郊終南山北麓東大鎮(zhèn) 承辦單位 單位名稱： 陜西成泰實(shí)業(yè)有限公司 單位法人： 李成平 單位簡(jiǎn)介： 該公司 成立于 20xx 年，是 我國 首個(gè)國家二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ，業(yè)務(wù)覆蓋 煤炭、化工、礦業(yè)機(jī)械、建設(shè)工程設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建筑材料生產(chǎn)銷售等多 個(gè) 領(lǐng)域 ，現(xiàn) 公司現(xiàn)具有獨(dú)立法人資格的子公司 8 個(gè)，參股企業(yè) 3 個(gè)，資產(chǎn)合計(jì)約 億元。 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 3 項(xiàng)目投入總資金和效益 該項(xiàng)目建設(shè)工程總投資 萬元，項(xiàng)目建成后經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì) 效益明顯，預(yù)計(jì)年總收入達(dá)到 3214 萬元，年實(shí)現(xiàn)利潤總額 2163 萬元，上繳各種稅金 718 萬元。 而 我國的旅游業(yè) 近年 發(fā)展 速度也很快 ， 已經(jīng)成為世界第四大入鏡旅游接待國，亞洲第一大 出 境旅游國， 20xx 年實(shí)現(xiàn)了我國城鄉(xiāng)居民人均出游一次的歷史性跨越。 隨著我國旅游業(yè)的開放發(fā)展，對(duì) 旅游的 投資需求將進(jìn)一步擴(kuò)大，預(yù)計(jì)十一五期間，我國將規(guī)劃建設(shè)的旅游項(xiàng)目達(dá)到 萬個(gè)。 19 世紀(jì)，伴隨著英國工業(yè)革命，社會(huì)化的旅游業(yè)開始萌芽。全世界的年出國旅游人數(shù)從 1950 年的 2500 多萬，增加到現(xiàn)在的 6 億多人，國際旅游收入則從 21 億美元 猛增到 4000 多億美元。目前，中國人均年收入已達(dá)到 500 美元左右，有的城市已超過 1000 美元，這為外出旅游奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而長(zhǎng)假期的出現(xiàn)成為旅游熱的推進(jìn) 劑。 溫泉旅游發(fā)展 如火如荼 目前，以溫泉旅游為主的休閑 旅游 發(fā)展勢(shì)頭迅猛。 此外，根據(jù)我們對(duì)國內(nèi)外溫泉市場(chǎng)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)省內(nèi)（尤其是西安）溫泉度假人 均消費(fèi)價(jià)格略高于東部沿海地區(qū)，這也從一個(gè)側(cè)面反映了，省內(nèi)溫泉旅 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 7 游市場(chǎng)的需求空間很大。 ，共筑東大溫泉品牌的需要 陜西省委、省政府非常重視溫泉旅游業(yè)的發(fā)展，制定了一系列加快溫泉旅游業(yè)發(fā)展的決定和政策， 并對(duì)全省地?zé)豳Y源開發(fā)旅游項(xiàng)目進(jìn)行了全面的部署，將 關(guān)中地區(qū)作為溫泉旅游的重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)，并 相應(yīng) 布置了六個(gè)溫泉旅游園區(qū) （ 臨潼區(qū)驪山溫泉旅游園區(qū)，眉縣湯峪溫泉旅游園區(qū)，藍(lán)田縣湯峪溫泉旅游園區(qū)，周至縣樓觀臺(tái)溫泉旅游園區(qū)，西安東大溫泉旅游園 區(qū)和華陰縣華山溫泉旅游園區(qū)） 作為前期開發(fā)的試點(diǎn)單位， 而本項(xiàng)目正好位于確定的 東大溫泉 旅游園區(qū)之內(nèi)。 本次規(guī)劃區(qū)域正好位于 西安東大 溫泉旅游園區(qū) 內(nèi)，可以該 度假村的建設(shè)為契機(jī)，重塑“東大溫泉”這張牌，并將其融入到陜西溫泉旅游開發(fā)網(wǎng)絡(luò)之 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 9 中。 交通區(qū)位 項(xiàng)目所在的東大街道 南依秦嶺山脈，西連戶縣草堂鎮(zhèn)，距西安城區(qū) 32 公里，境內(nèi) 107 省道、環(huán)山旅游公路，東宋公路橫穿東西，東祥路縱貫?zāi)媳?，形成?“豐 ”字形交通網(wǎng)絡(luò) ，并與整個(gè)西安市的交通網(wǎng)絡(luò)銜接，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。 旅游區(qū)位 目前，以西安為中心的省內(nèi)旅游形成東南西北四條旅游線路，該項(xiàng)目可依托秦嶺北麓旅游網(wǎng)絡(luò)，成為西去太白山、法門寺、天臺(tái)山，東去野生動(dòng)物園、灃峪口、高冠瀑布、草堂寺（古長(zhǎng)安八景之一）、亞健高爾夫球場(chǎng)、太平森林公園、朱雀森林公園、仙游寺（隋代）、翠華山、南五臺(tái)、青華山等自然人文景觀線金色鏈條的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。 根據(jù)陜西省地勘局第一水文地質(zhì)工程隊(duì) 20xx 年 3 月編制的《秦嶺北麓重點(diǎn)旅游區(qū)地?zé)豳Y源開發(fā)前景評(píng)估報(bào)告》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 長(zhǎng)安東大溫泉的熱水開采潛量比較大 。 民風(fēng)純樸的 田園 景色 園區(qū) 周邊 東大村 、 西大村 和 南強(qiáng)村 自古民風(fēng)純樸，鄉(xiāng)民們的婚嫁、節(jié)慶活動(dòng)豐富而有特色，極具地方特色與旅游開發(fā)價(jià)值。區(qū)內(nèi) 建筑質(zhì)量一般。近年來， 東大街道把招商引資作為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的巨大引擎，營造了親商、安商、扶商、富商的良好氛圍， 并對(duì) 旅游 投資項(xiàng)目的 融資、投資制定了一系列優(yōu)惠政策。綜合上述分析，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下原則： （ 1）組合原則。因此，無論是在挖掘其自身優(yōu)勢(shì)，還是人工造景都應(yīng)突出 “特色” 二字。 （ 4）自然美與人工美統(tǒng)一原則。 從資源開發(fā)利用的方式來看，本項(xiàng)目地應(yīng)以大眾性、娛樂性、參與性、休閑性旅游產(chǎn)品為特色，以山水資源為載體發(fā)展娛樂型、休閑型的旅游產(chǎn)品。 項(xiàng)目中期市場(chǎng)定位：由于市場(chǎng)開發(fā)培育工作的日趨成熟和產(chǎn)品的更新替代，則適時(shí)降低消費(fèi)者層次，擴(kuò)展消費(fèi)市場(chǎng)的角度，面對(duì)西安及周邊地、市，例如咸陽、寶雞、興平的城市洗浴市場(chǎng)吸引潛在的普通大眾化消費(fèi)群體。 度假 客源： 隨著 “5天 +2天 ”生活方式的改變，溫泉度假別墅越來越成為家庭戶外旅游，親朋好友聚會(huì)以及小型度假會(huì)議的首選場(chǎng)地。結(jié)果見表 41。 旅游氛圍“生態(tài)化” 目前的旅游趨勢(shì)是：生態(tài)旅游、綠色旅游、回歸自然旅游。 園區(qū) 的建筑設(shè)施要堅(jiān)持“大小相宜、藏露相間、疏密得體、高低錯(cuò)落”的原則。 項(xiàng)目 總體構(gòu)思 （ 1） 開發(fā)方向 依托規(guī)劃地域 豐富 的地?zé)岬V泉資源 ，立足發(fā)展現(xiàn)狀， 按高起點(diǎn)、高品位、 高檔次 的 模式，借助景觀設(shè)計(jì)與規(guī)劃設(shè)計(jì)相融合的設(shè)計(jì)手法，把該規(guī)劃區(qū)域建設(shè)成為 以溫泉洗浴為主，集度假別墅、康樂運(yùn)動(dòng)、生態(tài)休閑為一體的 、 西安市的重點(diǎn)溫泉休閑保健 度假村 。 開發(fā)方向： 用道路綠化美化著重突出引景空間氛圍、視覺廊道的營造，并在該區(qū)域修建入口標(biāo)志、生態(tài)停車場(chǎng)及管理用房，形成一定的游客休憩和咨詢的區(qū)域，構(gòu)建整個(gè)山莊的入口區(qū)域。 （ 3）生態(tài)停車場(chǎng) 位于 迎賓花園南側(cè) ，面積 約 ，此停車場(chǎng)為生態(tài)停車場(chǎng)，將 目前的環(huán)境進(jìn)行整治美化，停車場(chǎng)既是旅游服務(wù)的建設(shè)內(nèi)容，同時(shí)也要將其作為景觀來對(duì)待。 溫泉湯泡娛樂區(qū) 位置范圍 ： 位于 園區(qū) 核心位置 ，占地面積 5000 m2。同時(shí) 通過特別的植物配景、冷霧、雕塑、景觀墻、亭臺(tái)樓榭和特色服務(wù)，在小天地里出營造與眾不同的溫泉環(huán)境。規(guī)劃打破了常規(guī)泳池的規(guī)則界面，以曲線設(shè)計(jì)來強(qiáng)調(diào)“曲水有情”和“兩側(cè)介質(zhì)的協(xié)調(diào)”，將水與綠做到最大程度的融合，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的意境。 ? 沖擊波：特設(shè)的所泡穴位按摩床和腳底針刺按摩對(duì)人體的全身進(jìn)行定向的調(diào)理，溫泉滋潤著全身的肌膚，增加深部肌肉的血液流量，起到解痙、止痛、清除肌肉的局布疲勞，增強(qiáng)免疫力。 開發(fā)方向： 以“回歸田園”為主題， 采用內(nèi)聚性“院”式空間處理手法 ，將景觀和文化融入院景之內(nèi)， 同時(shí)在每個(gè)院落均設(shè)溫泉湯泡池和會(huì)客廳，使游客不僅能感受到溫泉帶來的舒心愜意，還能將工作生活安排的井井有條。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 道路規(guī)劃 由于 度假村 外部道路狀況較好，可直接利用，故 園區(qū) 道路系統(tǒng) 只考慮內(nèi)部交通 。 （ 3） 修建 園區(qū) 園林小徑 （汀步） 50m，路面寬度為 ，為彩石路面。 陜西省旅游設(shè)計(jì)院 23 ? 溫泉水資源盡量采取消毒、過濾后，循環(huán)使用，以達(dá)到節(jié)約溫泉水資源的目的。 ? 非住宿游客用水量： 人 均生活用水量指標(biāo)采用 50L/人 d， 人數(shù) 450 個(gè)。 Q1=250 750= m3/d。在 區(qū)內(nèi) 主要道路的供水管道上每隔 120m布置消火栓井一座。 供水管網(wǎng)： 區(qū)內(nèi)的供水管網(wǎng) 與自來水管網(wǎng)平行布設(shè)， 排水 規(guī)劃 （ 1） 排水規(guī)劃原則 ? 排水采用雨污分流制，較集中的污水應(yīng)集中凈化處理