房產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案(文件)
【正文】 ，最終完成既定的銷(xiāo)售任務(wù)。戶外部分不僅包括售樓處的外觀設(shè)計(jì)、廣告牌，還包括在主要客流道路兩側(cè)設(shè)立路牌、道旗等引導(dǎo)性展示物，同時(shí)施工工地現(xiàn)場(chǎng)也要做形象包裝，如工程圍板、樓體廣告等，共同營(yíng)造良好的銷(xiāo)售氛圍，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)和形象。簽約區(qū)是售樓處另一重要區(qū)域，主要功能是辦理銷(xiāo)售手續(xù)的最后流程。 銷(xiāo)售價(jià)格策略 價(jià)格走勢(shì) 價(jià)格永遠(yuǎn)是任何銷(xiāo)售中的最關(guān)鍵的因素。這樣，我們就能夠跳開(kāi)高價(jià)陷阱，消除客戶對(duì)價(jià)位的不滿情緒。我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打，盡量避免項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，一步一步蠶食對(duì)手的市場(chǎng)，爭(zhēng)取使本案在盡可能短的時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售完畢，迅速回款而使發(fā)展商利潤(rùn)達(dá)到最大化，最終取得我們預(yù)期的勝利。當(dāng)然，我們都希望能夠賣(mài)得又貴又快才更好。 樓層價(jià)差方面，由于本案建筑總高度僅為 16 層，不同于高層樓，所以樓層價(jià)差不宜過(guò)細(xì)，可以采用分段樓層價(jià)差的方式進(jìn)行做價(jià)，根據(jù)不同樓座的區(qū)別暫定階段樓層價(jià)格。首層和頂層均做單獨(dú)處理。加強(qiáng)客戶 “一帶一 ”的銷(xiāo)售方式。管理監(jiān)督職能也十分重要，最好由高層管理負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，隨時(shí)監(jiān)控銷(xiāo)售和管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售及管理中的偏差并立即做作調(diào)整決策。綜合考慮本案的產(chǎn)品，人群、市場(chǎng)，我們專(zhuān)門(mén)為本案設(shè)計(jì)了適合本案的 “1+1”策略， 萬(wàn)房款對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)不是一個(gè)太大的問(wèn)題，但同時(shí)也不是一個(gè)可能忽略的問(wèn)題，通過(guò)對(duì)本案區(qū)域中 堅(jiān)層的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)此房款對(duì)于他們來(lái)講正在一個(gè)臨界點(diǎn)左右盤(pán)越。通過(guò)對(duì)中堅(jiān)層客戶答詢可知，交得起三千多元月供的客戶，交四千多元月供的壓力并不會(huì)太大，而擁有高品質(zhì)生活的壓力明顯減小， “1+1+1”方案顯 然優(yōu)勢(shì)明顯。它包括三大部分，即：理念識(shí)別系統(tǒng)（ MIS）行為識(shí)別系統(tǒng)（ BIS）視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)（ VIS）標(biāo)準(zhǔn)的 CI系統(tǒng)涉及內(nèi)容極為廣泛，但對(duì)于房地產(chǎn)的樓盤(pán)項(xiàng)目而言，可以把握其精髓，擇其所需而應(yīng)用。宣傳炒作的目的就是要引起廣泛關(guān)注，吸引目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目發(fā)生興趣，進(jìn)而了解本項(xiàng)目的種種優(yōu)點(diǎn)并最終促成購(gòu)買(mǎi)行為。優(yōu)秀的廣告設(shè)計(jì)，會(huì)使項(xiàng)目的媒體費(fèi)用投入獲得超值回報(bào)。我們需要尋求設(shè)計(jì)水準(zhǔn)較高的設(shè)計(jì)師，讓他們深入了解本案，在我們的整體營(yíng)銷(xiāo)策劃思路指導(dǎo)下，發(fā)揮出他們的創(chuàng)作天分。針對(duì)本案目標(biāo)客戶信息來(lái)源的特點(diǎn)，常規(guī)主流媒體仍是主要選擇，如報(bào)紙、期刊、戶外、電視、廣播等；同時(shí)選擇以其它特殊媒體作為輔助配合，如網(wǎng)絡(luò)、直投；以及利用相關(guān)俱樂(lè)部、社團(tuán)等的客戶資源。單一媒體推廣不可能深入到未來(lái)本案目標(biāo)客戶群的所有層次中去。在產(chǎn)品品質(zhì)有保證的情況下，讓本案形象不斷出現(xiàn)在此類(lèi)專(zhuān)業(yè)媒體上。 b) 先主后次 為迅速打開(kāi)市場(chǎng)缺口，聚集人氣，將大部分的目標(biāo)客戶吸引住。明白我們需要面對(duì)的客戶主體，有主攻，有兼顧。 推廣預(yù)算與應(yīng)用 ① 整體推廣費(fèi)用估算 本案的宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)整體情況和項(xiàng)目運(yùn)做需要而制訂。一是前期啟動(dòng)準(zhǔn)備預(yù)算；二是正常銷(xiāo)售周期中的推廣費(fèi)用安排。內(nèi)容： 售樓處裝飾 墻面展板 頂棚鳥(niǎo)瞰圖，單體樓盤(pán)效果圖，廣告宣傳展 板等 沙盤(pán) 單體沙盤(pán)及規(guī)劃沙盤(pán) 指導(dǎo)牌 門(mén)口及內(nèi)部指導(dǎo)指示牌 門(mén)頭 售樓處門(mén)頭包裝， LOGO墻布置 銷(xiāo)售道具 樓書(shū) 8000冊(cè) 海報(bào) 5萬(wàn)張 其它 名片、包裝等 戶外引導(dǎo) 擎天柱或路牌 工程圍板 戶外圍板 售樓處周?chē)鷳敉鈬? 引導(dǎo)路牌 指導(dǎo)指示牌 部分媒體造勢(shì) 業(yè)內(nèi)媒體 平面新聞造勢(shì) 公關(guān)活動(dòng) VI 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 。其中有的銷(xiāo)售道具會(huì)貫穿整個(gè)項(xiàng)目，如沙盤(pán)、售樓處包裝、各類(lèi)單據(jù)等。 ② 推廣費(fèi)用的節(jié)奏安排 根據(jù)本案的銷(xiāo)售周期及前期預(yù)熱的疊加。包括我們?yōu)楸景赣喩碓O(shè)計(jì)的活動(dòng)策劃思路。在主流媒體上發(fā)布本案信息，強(qiáng)勢(shì)推介，在前面的基礎(chǔ)上，照顧其它 渠道的客戶，選擇部分有固定閱讀欣賞習(xí)慣的客戶群媒體。在不知不覺(jué)中通過(guò)他們的嘴，他們的專(zhuān)業(yè)媒體的優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)市場(chǎng)的偏好度。 a) 先內(nèi)而外 保定地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)發(fā)展，已形成強(qiáng)大的業(yè)內(nèi)人群，也就是我們通常說(shuō)的地產(chǎn)圈。費(fèi)用投入計(jì)劃和比例將在初期就有框架性的計(jì)劃，各項(xiàng)媒體分配、各個(gè)銷(xiāo)售階段、各項(xiàng)宣 傳用品、以及各種活動(dòng)與展覽均有相應(yīng)預(yù)算額度，使宣傳推廣與費(fèi)用使用的計(jì)劃性、目的性和主動(dòng)性更明確，在保證宣傳推廣效果的同時(shí)盡可能提高回報(bào)率，避免被動(dòng)的、散亂的、盲目的宣傳方法。 廣告全方位整合 本案進(jìn)入銷(xiāo)售期后，廣告宣傳將在全方位、多層次上展開(kāi)。回想那些市場(chǎng)中的成功樓盤(pán)，哪一個(gè)不會(huì)讓我們聯(lián)想起它成功的廣告 語(yǔ)？聯(lián)想起那一版版印象深刻的廣告精品？本案的廣告設(shè)計(jì)必須要新穎獨(dú)
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