【正文】 根據(jù)目前我們對本案的了解，結(jié)合現(xiàn)有的 策劃思路，并參考其它項(xiàng)目的運(yùn)作模式，暫將本案的宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算擬訂為總銷售額的 1%－ %。所以我們采用組合立體方式推介本案，組合原則采用先內(nèi)而外，先主后次的原則。宣傳炒作的主手段就是開展各類公關(guān)活動(dòng)，制造新聞熱點(diǎn)，提高在媒體上的曝光頻率，最終引起社會(huì)廣泛關(guān)注。 本案 USP銷售專案 通過對保定房地產(chǎn)市場營銷狀況的關(guān)注與分析 ，發(fā)現(xiàn)在營 銷手段上的變化千變?nèi)f化。這也是我們要努力實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。設(shè)計(jì)風(fēng) 格應(yīng)盡量簡潔，避免過多的裝飾元素分散客戶的注意力，同時(shí)應(yīng)避免過于奢華和舒適，盡量控制和縮短談判的時(shí)間，整體氛圍輕松中不失嚴(yán)肅，給客戶以安全穩(wěn)重的感覺。廣告跟蹤發(fā)布會(huì)，在人們心中營造一種 “買了本案產(chǎn)品就是買了一種精彩生活 ”的感覺。 通過前面的論述，我們發(fā)現(xiàn)本案的市場已經(jīng)細(xì)分，并已選擇了目標(biāo)市場。 就是這些人會(huì)買我們的產(chǎn)品，只有他們需要這樣的產(chǎn)品，而我們會(huì)竭盡全力地告訴他們，只有我們的產(chǎn)品才會(huì)滿足他們 的需要，他們會(huì)由于了解我們的產(chǎn)品有多么的不同、有多么的合適而放棄選擇別的產(chǎn)品。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案 一、 概述 優(yōu)勢 a、地理位置優(yōu)越，交通便利； b、區(qū)域市場成熟，知名度高； c、整體規(guī)劃出色，品質(zhì)較高； d、開發(fā) 商實(shí)力雄厚，目標(biāo)明確。 三、 本案包裝策劃 在保定房地產(chǎn)市場，項(xiàng)目形象包裝顯得尤為重要。下一步我們應(yīng)該針對目標(biāo)市場進(jìn)行有效的策略實(shí)施，整個(gè)過程中遵循差異化策略、周期性策略及組合的策略。 產(chǎn)品掃尾期： 策略安排：（ 1）客戶答謝會(huì) +“珍藏 ”產(chǎn)品抽獎(jiǎng)配送活動(dòng)。簽約、付款、銀行按揭、登記繳稅等各項(xiàng)程序集中辦公，一站式服務(wù)，減少客戶流動(dòng)，高效率地為客戶提供全面服務(wù)。 價(jià)格體系 根據(jù)本案建筑形式，可設(shè)計(jì)差價(jià)價(jià)格體系。因此如要樹立本案在高開區(qū) “最高品質(zhì) ”的產(chǎn)品形象和有效達(dá)到實(shí)現(xiàn)銷售的目的，就必須在營銷用法上與眾不同。本案的宣傳推廣策略的重點(diǎn)之一，就是大量策劃、組織并實(shí)施各種公關(guān)活動(dòng)，進(jìn)行市場炒作，以此達(dá)到全面促進(jìn)銷售的目的。 a) 先內(nèi)而外 保定地產(chǎn)市場經(jīng)過發(fā)展，已形成強(qiáng)大的業(yè)內(nèi)人群，也就是我們通常說的地產(chǎn)圈。 ② 推廣費(fèi)用的節(jié)奏安排 根據(jù)本案的銷售周期及前期預(yù)熱的疊加。 推廣預(yù)算與應(yīng)用 ① 整體推廣費(fèi)用估算 本案的宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算，應(yīng)根據(jù)市場整體情況和項(xiàng)目運(yùn)做需要而制訂。單一媒體推廣不可能深入到未來本案目標(biāo)客戶群的所有層次中去。宣傳炒作的目的就是要引起廣泛關(guān)注，吸引目標(biāo)市場對本項(xiàng)目發(fā)生興趣，進(jìn)而了解本項(xiàng)目的種種優(yōu)點(diǎn)并最終促成購買行為。管理監(jiān)督職能也十分重要，最好由高層管理負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，隨時(shí)監(jiān)控銷售和管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)銷售及管理中的偏差并立即做作調(diào)整決策。當(dāng)然，我們都希望能夠賣得又貴又快才更好。簽約區(qū)是售樓處另一重要區(qū)域，主要功能是辦理銷售手續(xù)的最后流程。 配合策略：期間安排一些獨(dú)特的 USP銷售策略，如 “1+1”行動(dòng)，即已購房客戶再帶一名客戶購買，享受 XX優(yōu)惠或贈(zèng)送活動(dòng)。 功能區(qū)進(jìn)行路線次序排列： 沙盤陳列區(qū) 洽談區(qū) 簽約 區(qū) 律師或公積金辦理區(qū) 休息室 銀行按揭區(qū) 四、 差異性策劃思路 根據(jù)本案的產(chǎn)品定位、市場定位、客戶群定位，經(jīng)慎重推敲，隨同銷售周期安排，制定了全程策劃的節(jié)奏安排，以求有效快速地消化本案，將獨(dú)特的 USP 安排到各個(gè)環(huán)節(jié)中，由若干個(gè)策劃個(gè)案整合為全程方案。 地域分布：以市區(qū)為主要中心，外圍輻射保定各市縣。 機(jī)會(huì) a、區(qū)域交通體系將進(jìn)一步完善，向陽路北延工程； b、周邊商業(yè)配套將進(jìn)一步豐富，京海世貿(mào)廣場開盤； c、區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目將結(jié)案入住，競爭對手將逐漸減少； 威脅 康泰大廈、 GOGO購物廣場、京海世貿(mào)廣場正處于強(qiáng)銷期，勢必瘋狂爭奪客戶資源。前幾年主要以概念炒作為主。 產(chǎn)品預(yù)熱期 為 求迅速地進(jìn)行市場告知，為本案積累有效客 戶，喚醒潛在客戶，應(yīng)最大化地向市場告知本案的信息。 （ 2）配合物業(yè)進(jìn)行園內(nèi)綠地認(rèn)養(yǎng)或小樹認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)。辦公區(qū)是售樓處必備的區(qū)域，僅供銷售人員、辦公人員和管理人員使用，通常謝絕客戶參觀，所以簡單實(shí)用、能滿足辦公需要即可。價(jià)差擬定在每平米 30 元左右，隨著具體樓座位置和景觀差別，以及銷售當(dāng)中遇到的具體問題，還可以上下浮動(dòng) 1020元。