【正文】 （ a）全新統(tǒng)（ Q32e01）：近代風(fēng)積沙以沙丘和沙丘鏈構(gòu)成大片沙漠。 (d)下更新統(tǒng)（ Q）：該屋土在場區(qū)內(nèi)不發(fā)育，很少揭露。之間，多不超過 5176。 二、建筑材料來源及運輸條件 區(qū)域內(nèi)主要建筑材料較少，基本都要從鄰近省份購買，成本較高、運距較遠(yuǎn)。 第六章 項目的 規(guī)模和性質(zhì) 該項目由高層商住樓組成 該項目占面積 畝，總建筑面積 平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠化率 30%。 小區(qū)整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰，道路系統(tǒng)簡潔、流暢和高效，體現(xiàn)了“人車分流”的特點，減少了噪音、尾氣排放及夜間汽車燈光對人的污染，給住戶創(chuàng)造了一個安全、寧靜和舒適的步行室外活動環(huán)境。 （四）結(jié)構(gòu)設(shè)計 訪該項目采用主體采用框架結(jié)構(gòu)，層高為 3 米，抗震設(shè) XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 25 防裂度為 6 度。然后排放市政污水管網(wǎng)。 用電負(fù)荷 小區(qū)內(nèi)設(shè)一座變電所，用電負(fù)荷為 3000KW（按每戶 6KW）。 照明工程 該項目按照國際照度標(biāo)準(zhǔn)，采用新型節(jié)能光源及燈具，選用格柵目光燈；室外設(shè)泛光照明；室內(nèi)設(shè)應(yīng)急照明裝置，由鎘鎳電池屏供電。 （七）燃?xì)庀到y(tǒng) 燃?xì)庥煽h城天然氣輸氣管道小區(qū)天然氣調(diào)壓站后，再引入各住宅用戶，天然氣總用量約 800 立方米 /天。 （三）消火栓系統(tǒng) 商品房住 宅、商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)設(shè)有消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達(dá)到建筑物的任何部門，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓。 三、勞動衛(wèi)生 （一）綠化 該項目的周及小區(qū)內(nèi)有道路及大面積綠化，小區(qū)內(nèi)視野廣闊，環(huán)境優(yōu)美，采光、自然通風(fēng)效果良好。 2．建筑節(jié)能 ①確保主要建筑物采光及通風(fēng)系統(tǒng)良好。 給排水節(jié)能 ①選擇高效節(jié)能型產(chǎn)品。 ②選用散熱好、易維護的暖氣片。 第九章 投資估算與資金籌措 一、投資估算 建設(shè)投資估算 （ 1）土地征用及拆遷補償費估算 該地塊土地取得成本為 2600 萬元。 （ 5）建設(shè)期貸款利息 該項目建設(shè)期貸款年利率為 %，貸款算得共計 260萬元。貸款本息償還由逐年累積的銷售收入償還。 二、計算期估算 該項目計算期 5 年，其中建設(shè)期 3 年，銷售期按國家建設(shè)部的要求當(dāng)工程主體結(jié)束后開始預(yù)售直至售完。 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 34 第十一章 財務(wù) 效益分析 一、靜態(tài)投資收益分析 各項靜態(tài)投資收益指標(biāo)如下表： 靜態(tài)指標(biāo)估算表 指標(biāo) 指標(biāo)值 全部投資利潤率 % 全部投資利稅率 % 利潤總額（萬元） 811 稅后利潤（萬元） 608 從不同方案的靜態(tài)指標(biāo)可以看出，該項目具有較強的盈利能力。 市場分析表明，該項目順應(yīng)了榆林市整體及住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，只要營銷和經(jīng)營管理得當(dāng)，該項目的市場前景比較樂觀。因此，項目在經(jīng)濟上是可行的。 財務(wù)效益及各項評價指標(biāo)表明，該項目財務(wù)效益較好。綜合以上數(shù)據(jù)分析說明該項目有較強的債務(wù)消償能力。 銷售稅金及附加明細(xì)表 稅種 稅率 小計（萬元） 營業(yè)稅 銷售收入的 5% 315 .45 城市建設(shè)維護稅 營業(yè)稅的 7% 教育費 營業(yè)稅的 3% 五、開發(fā)投資估算 該項目開發(fā)投資包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息，共計 5150萬元。初步方案，考慮各種內(nèi)、外部因素所確定比較貼近市場實際情況的價格：住宅部分由于面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等因素的不同，成本也隨之不同。該項目將于 20xx 年 6月開工建設(shè)，整個項目建設(shè)期三年，在竣工驗收前，用于建筑安裝工程投資的銀行貸款產(chǎn)生的利息全部記入建設(shè)期利息。 （ 3）其他費用估算 該項目其他費用共計 240 萬元。 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 30 ②正確選擇外網(wǎng)路徑，降低線損。 ③選擇優(yōu)質(zhì)防滲閥門，杜絕滴漏。 ③選用高反射系數(shù) 的墻面裝飾材料，減少自然光和人工照明光線的墻體吸收。 （三）空氣質(zhì)量 小區(qū)綠化覆蓋率高，小區(qū)內(nèi)及周邊沒有污染源，空氣質(zhì) XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 29 量良好。 二、環(huán)境保護 （一）排污水 小區(qū)生活污水排放各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理，再排放市政污水管網(wǎng)，送入污水處理廠。 小區(qū)內(nèi)建筑物之間的間距均大于 23米，符合消防規(guī)范要求。 （六）弱電工程 通訊及有線電視系統(tǒng) 每戶住宅設(shè) 2 個外線電話插座及 2 個有線電視插座。 斷電保護與計量進(jìn)線柜采用過電流保護，變壓器柜采用過電流過負(fù)荷保護。 （五）電氣系統(tǒng) 供電電源及電壓 該項目從保留的大起 66千伏變電所改造為城市變電所的供電管網(wǎng)供電。 （二）排水系統(tǒng) 該項目雨水經(jīng)排水管道流入市政雨水管網(wǎng)。 （二）平面布局 擬建小區(qū)戶型以 90m 120m2 為主，住宅樓 1棟，均勻一梯兩戶，住宅總戶數(shù)為 50 戶左右，戶型分別為三室二廳一衛(wèi)。 考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項目優(yōu)勢，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個造型大方得體、簡潔具有超朝代氣息的現(xiàn)代建筑群體新形象。 項目建設(shè)條件 項目周邊已具備給水、排水、電、供熱、煤氣、通訊、有線電視的配套設(shè)施，只需根據(jù)項目的需要，可直接接入小區(qū)。 水文地質(zhì) 工程區(qū)地下水類型以潛水為主，主要為第四紀(jì)松散層孔隙潛水，含水層不沖擊相砂層，厚度 3060 米，富水性好，下伏基巖為隔水底板，由于場區(qū)地勢低平，表面分布有松散砂層，有 利于接受大氣降水的補給，形成比較富水的地段，含水層巖性主要為粉細(xì)砂、細(xì)砂，平均滲透系數(shù) 510 米 /日，水化學(xué)類型以 HCO3Ca型為主，礦化度 克 /升。 地質(zhì)構(gòu)造 XX 地處鄂爾多斯高原的南部 ，在大地溝造上屬于鄂爾多斯臺向斜陜北臺凹一部分，場區(qū)屬于陜北臺凹的中北部偏東， XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 22 鄂爾多斯地臺向斜的構(gòu)造運動以升降運動為主，振蕩幅度小，構(gòu)造簡單，無大型急劇褶皺和斷層，長期以來屬于一個相對穩(wěn)定的地塊。 (b)上更新統(tǒng)（ Q41a1）：場區(qū)內(nèi)上更新統(tǒng)地層比較發(fā)育，主要為河湖相的薩拉烏素組地層，縣水平層理，下部褐黃、灰黃色粉細(xì)砂夾亞砂透鏡體，結(jié)構(gòu) 致密，透水性差，厚度 1540米，上部為桔黃色中細(xì)砂、粉細(xì)砂不等厘互層，結(jié)構(gòu)松散，夾少量薄層鈣極，厚度 620 米。 （二）氣象條件 場區(qū)屬溫帶半干旱大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，冷暖有序， 日照充足，春季干旱多風(fēng)，風(fēng)向西北，俗稱四月風(fēng)，常伴有大風(fēng)降溫；夏季高溫炎熱，降水集中在 7 月，多為暴雨和雷陣雨，且有冰雹；秋季清爽濕潤，降雨較多，霜降較早；冬季干燥寒冷，冰封期長。 項目銷售渠道策略 該項目的銷售渠道可以選擇自主銷售為主，通過內(nèi)部培訓(xùn)和外部智力機構(gòu)的培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，以使項目的銷售工作 有較高的效率。 該項目將在上述諸多方面繼續(xù)精雕細(xì)琢，不斷提升項目 XX 縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 XX 建設(shè)可行性研究報告 19 的齊聲吸引力，關(guān)注業(yè)主的生活方式和住宅的未來發(fā)展，體現(xiàn)顧客價值最大化，從而實踐公司對項目開發(fā)的三信核心理念。 二是健康， 30%綠化率，健康會所、休閑、運動等設(shè)施齊備。本住宅項目必將成為榆林市建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定示范小區(qū)。 住房面積需求 100— 130平方米左右是市場普 遍的選擇，根據(jù) XX住房消費者需求的的住房面積供求調(diào)查， 60平方米以下商品房不適宜居住，而 90— 130平方米這個面積范圍是市民普遍的選擇。 ③ XX 縣房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 近兩年來， XX 縣房地產(chǎn)