【正文】 城主題購物的定位，主打中高檔化妝 品、服裝、首飾、精品四大類產(chǎn)品，是充分考慮了香港作為購物天堂的形象對于本項(xiàng)目整體的拉動作用，同時把握了消費(fèi)者對香港貨品和購物模式的追求心理，從而形成強(qiáng)大的人流聚集效應(yīng)。因此發(fā)展香港城是目前物業(yè)條件基礎(chǔ)上較為理 想的業(yè)態(tài)選擇。 三、酒店規(guī)劃布局及經(jīng)營情況 酒店規(guī)劃布局 酒店坐北朝南，總體建筑 12 層， 1 層大堂， 2 層多功能會議廳， 3 層為娛樂場所，內(nèi)設(shè)卡拉 OK、舞廳、酒吧等， 4 層未裝修， 5— 12 層為客房，客房總數(shù)約 200 多間。以 1600 元每天來經(jīng)營一個 2 萬平方米的三星級酒店要想贏利肯定是行不通的，可見，酒店?duì)I業(yè)狀況已經(jīng)舉步維艱。 客房類別 原租價(jià) 現(xiàn)租價(jià) 鐘點(diǎn)房 標(biāo)準(zhǔn)房 416 元 /天 168 元 /天 100 元 /小時 高級房 516 元 /天 178 元 /天 129 元 /小時 豪華房 616 元 /天 188 元 /天 134 元 /小時 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 29 豪華套房 716 元 /天 318 元 /天 179 元 /小時 加床 80 元 /天 由以上數(shù)據(jù)顯示可見，酒店經(jīng)營狀況已走向下陂路，但即使房價(jià)下調(diào)到原價(jià)一 半以下，經(jīng)營依然冷清。酒店周圍的建筑以農(nóng)民房居多，也曾有幾幢多層小區(qū)式的房子，但都以“爛尾”告終，與沿河較差環(huán)境相輝映，形成一道獨(dú)特風(fēng)景線。 C、地段價(jià)值較好，具有一定發(fā)展?jié)摿Α? 配套設(shè)施 中央空調(diào)，電腦設(shè)備，消防監(jiān)控系統(tǒng)，完善的保安管理。 對本酒店的威脅： 由于該酒店地處于新華路，功能配套及周邊環(huán)境要比本酒店稍好，并且房價(jià)也較實(shí)惠。只有對酒店重新裝修包裝，以煥然一新的面貌切入市場，才能達(dá)到重塑形象并實(shí)現(xiàn)贏利的目的。 增強(qiáng)酒店的服務(wù)功能，以多功能來吸引消費(fèi)群 目前酒店的服務(wù)功能顯得單一，對于需求面越來越廣的消費(fèi)者，本酒花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 32 店有時顯得力不從心，從而喪失了對部分消費(fèi)者的吸引力。在做好酒店內(nèi)部裝修的同時更要做好對外部環(huán)境的綠化和改善，做到內(nèi)外一致以達(dá)到酒店整體形象的提升。 加強(qiáng)對酒店周邊環(huán)境的改善，做到內(nèi)外一致。 對于目前酒店的現(xiàn)狀有很大原因是宣傳不力造成的，對于酒店現(xiàn)狀分析，相對于花都較小的市場，并且已有其它酒店在城區(qū)經(jīng)營，本酒店要想取得較好經(jīng)營業(yè)績有一定難度。 五、建議 基于對本酒店的了解及對 花都其它酒店和消費(fèi)能力的調(diào)查，我司建議： 重新裝修，重塑形象，以煥然一新的面貌切入市場。 B、功能齊全，配套完善，全方位為客戶提供多功能服務(wù)。目前廣州新機(jī)場將于 8 月開始營業(yè)，而從酒店到新機(jī)場約 20 多分鐘車程，屆時 ，酒店地段價(jià)值將明顯提升，具有一定發(fā)展?jié)摿Α? B、交通方便，但未得到合理利用 目前有廣花一級公路從項(xiàng)目周邊經(jīng)過，但在廣花一級公路沿線卻看不到有酒店的標(biāo)識，從而導(dǎo)致了許多從廣花路經(jīng)過的人和車都沒機(jī)會了解本酒店。 三、周邊環(huán)境概況 A、整體環(huán)境太差，消費(fèi)水平偏低 由于酒店地處雅瑤，和花都城市中心區(qū)有一河之隔?？梢?，酒店由于長期經(jīng)營不善已經(jīng)進(jìn)入衰退期。從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，酒店經(jīng)營狀況偏差，每天入住率約 10%，而且房價(jià)已下調(diào)一半。總建筑面積 20xx0 平方米，是一座集飲食、住宿、娛樂于一體的三星級酒店。 賣點(diǎn)突出，便于推廣 采用香港城的主題，可以在銷售宣傳中有強(qiáng)烈突出的賣點(diǎn)，便于本項(xiàng)目銷售宣傳推廣的進(jìn)行。 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 26 香港一直都是時尚潮流購物的天堂，廣州的流行時尚產(chǎn)品受香港的影響最大，“香港 3 天到廣州，廣州 3 天到全國”，可見香港對廣州和內(nèi)地購物消費(fèi)的影響力度。本項(xiàng)目 3 層采用大型鞋業(yè)城的形式，將分散的鞋業(yè)經(jīng)營集中規(guī)模化，形成商圈內(nèi)的鞋業(yè)主導(dǎo)地位，擴(kuò)大消費(fèi)者的選擇層面。同時，可以利用購物人流和餐飲人流的互動作用，促進(jìn)兩種業(yè)態(tài)的發(fā)展，為金鑼灣的經(jīng)營旺場提供保證。 基于項(xiàng)目的特殊性，必須借用一、二層的基礎(chǔ)和優(yōu)勢，尋找三層最優(yōu)的業(yè)態(tài)定位，與一、二層形成業(yè)態(tài)的優(yōu)勢互補(bǔ)，從而形成最佳業(yè)態(tài)組合。從而造成了高消費(fèi)人群要消費(fèi)都往廣州跑，促使了花都的高檔商品只能成為一道美麗的風(fēng)景。 商鋪布局不合理增加管理難度 目前內(nèi)部布局不合理。項(xiàng)目開業(yè)后的兩年內(nèi)沒有形成領(lǐng)先態(tài)勢，很容易被后來者居上，不利于日后經(jīng)營活動的開展。我們認(rèn)為地段非常重要，但項(xiàng)目的定位也不能忽略，清晰明確的主題定位不僅有利于吸引更多的顧客前來消費(fèi)，而且為項(xiàng)目的持續(xù)做旺提高檔次奠定基礎(chǔ)。這為花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高花都區(qū)的城市品位創(chuàng)造了條件。而本項(xiàng)目經(jīng)營者都是零散商戶，經(jīng)營比較散亂，面對不斷變化的市場需求，項(xiàng)目的創(chuàng)新應(yīng)變能力有待提高，以增長項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 四、項(xiàng)目威脅 未來幾年內(nèi)商業(yè)大道商圈進(jìn)一步擴(kuò)容，對項(xiàng)目威脅重重 廣州市預(yù)計(jì)在未來十年內(nèi)打造內(nèi)中外三層商業(yè)圈，將新建十多個大型花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 21 商業(yè)圈以滿足消費(fèi)者對商業(yè)的需求。項(xiàng)目面對此機(jī)會如何把握現(xiàn)狀與可持續(xù)發(fā)展是重中之重。由以上內(nèi)在動力的作用下，一定程度制約了商場整體經(jīng)營水平的提升。內(nèi)部公交線路眾多，區(qū)內(nèi)多路公交車途經(jīng)項(xiàng)目所在地，為花都的消費(fèi)群體提供良好的交通環(huán)境。隨著花都整體經(jīng)濟(jì)的增長，城市面貌不斷改善，以及廣州經(jīng)濟(jì)圈的擴(kuò)張對花都商業(yè)的帶動，項(xiàng)目所處地段升值空間巨大。主要因?yàn)槟贻p女性居多約占 65%；而選擇購物的時段也比較集中在下午 4 到晚上 8 點(diǎn)時段，上午的購物氣氛及成交率都比較底 (詳見附表 ) 本項(xiàng)目與廣百百貨經(jīng)營狀況對比 金鑼灣購物中心 廣百百貨 地理位置 建設(shè)路與秀全大道交匯處 秀全大道中段 檔次 中低檔 高檔 經(jīng)營業(yè)態(tài) 服裝服飾、兒童用品、箱包等 化妝品、床上用品、服裝服飾等 經(jīng)營現(xiàn)狀 場面較旺，商鋪出租出售率100% 場面冷清，二層 已有一半商戶撤走 發(fā)展趨勢 商鋪價(jià)格有提升空間 部分商鋪已撤走，經(jīng)營現(xiàn)狀花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 18 不容樂觀 由上表可見，廣百百貨經(jīng)營狀況已經(jīng)走下陂路，在花都經(jīng)營高檔商業(yè)的空間較小，而如金鑼灣之中低檔商業(yè)在花都的生存空間較大。 項(xiàng)目商業(yè)氣氛狀況 A、交通和出行方式 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 17 根據(jù)觀測發(fā)現(xiàn)，前往項(xiàng)目區(qū)域的消費(fèi)者大部分以步行到達(dá)和乘坐交通巴士；其次是騎摩托車和小汽車。218柜 童裝 租 1500 14 生意很好 5 227 鋪 女裝 買 13 萬 12 位處與金城通道轉(zhuǎn)口處 據(jù)金鑼灣商業(yè)管理中心介紹，以及調(diào)查人員調(diào)查得知。 六、項(xiàng)目經(jīng)營狀況 業(yè)態(tài)搭配單一，檔次偏低。此外，金鑼灣購物中心的入口不是很明顯，加之臨街多家大型的品牌店的存在，較大程度的影響到人流對金鑼灣購物中心的注意力，從而不利于吸引人流。因?yàn)樯虡I(yè)的根本目的是吸引顧客來消費(fèi)，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會影響到以后的經(jīng)營。東鄰花都體育館，西連廣州火車北站和花都客運(yùn)站，北有文苑購書中心，南靠金城購物廣場，地段優(yōu)勢非常明顯。項(xiàng)目配有 20 多停車位，但多數(shù)為后面住戶使用 。從經(jīng)營模式上看也較落后，多數(shù)是個體經(jīng)營者直接買鋪或租鋪，經(jīng)營雜陳無序，經(jīng)營類型和檔次受個人資金能力限制。 商業(yè)業(yè)態(tài)組合完整，形成錯位發(fā)展 以低端小商品為主體的商業(yè)大道是花都的主要小商品批零的集中地，該街區(qū)主要經(jīng)營小商品及日常用品，受眾面廣，適合中低檔人群的需求。廣州新白云國際機(jī)場座落在花都，將于今年 8 月 5 日 正式啟用，首期 設(shè)計(jì) 客運(yùn)量為每年 2500 萬人次，貨運(yùn)量為每年 120 萬噸，最大規(guī)?？蛇_(dá)每年 8000 萬人次客運(yùn)和每年 300 萬噸貨運(yùn)。 交通狀況 名稱 類別 途經(jīng)站點(diǎn) 建設(shè)路 城市主干道 連通廣花路與芙蓉鎮(zhèn) 秀全大道