【正文】 通訊設(shè)計(jì)方案 一、變配電 (1)住宅： 10KW/戶 每戶負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)： 小區(qū)負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)： (2)公共建筑： 20W/m2 負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)： 住宅： 10 222 =777(KW) 公共建筑： 3939 =(KW) （ 3）草坪燈及景觀燈等： 50KW 負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)： 變壓器安裝容量 (777++40)247。由于社會(huì)發(fā)展的日新月異，住宅的智能化已越來越受到重視，設(shè)施中 考慮設(shè)臵信息共用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，管線入戶預(yù)見留接口。 第八節(jié) 供熱設(shè)計(jì)方案 小區(qū)采暖分為居民住宅采暖和公建采暖，規(guī)劃采用平均熱指標(biāo)法進(jìn)行計(jì)算，小區(qū)冬季采暖負(fù)荷見下表： 采暖計(jì)算表 采暖用戶 采暖熱指標(biāo) （ W/㎡） 采暖面積 （平方米） 采暖負(fù)荷 （ KW） 住宅 70 32817 公建 85 3939 合計(jì) 熱 用戶采用一戶一表制，分戶計(jì)量。該項(xiàng)目建成后對(duì)進(jìn)一步改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境及景觀十分有益。 (2)廚房油煙 本項(xiàng)目在廚房采取通風(fēng)排氣措施，在爐灶上部設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過濾的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 三、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目屬居住設(shè)施建設(shè)，其污染源很小，且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達(dá)道環(huán)境保護(hù)要求，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。 另外，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完 善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。 綠化維護(hù)：場(chǎng)區(qū)內(nèi)花草樹木的生長維護(hù)、雜草清理等 。 代收相關(guān)費(fèi)用 (水、電、物業(yè)等 )。 二、工程進(jìn)度安排 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后，要盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，并進(jìn)行場(chǎng)地平整工作，上述各項(xiàng)工作預(yù)計(jì)可 3 個(gè)月內(nèi)完成， 2020 年年初可望開工建設(shè)。依據(jù)項(xiàng)目單位的實(shí)際情況，招標(biāo)的組織形式應(yīng)實(shí)行委托招標(biāo)；招標(biāo)的方式要公開招標(biāo)。 項(xiàng)目合同制 建設(shè)單位應(yīng)按照中標(biāo)結(jié) 果和建設(shè)內(nèi)容與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備安裝單位、裝飾裝修隊(duì)伍、設(shè)備供應(yīng)商簽訂相關(guān)合同，認(rèn)真會(huì)審施工圖，明確質(zhì)量要求和合理工期、總造價(jià)，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利及約束機(jī)制。工程費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)。 第四節(jié) 總投資估算一覽表 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 估算 價(jià)值 （單位 :萬元） 建筑工程費(fèi) 設(shè)備購臵 其它費(fèi)用 合計(jì) 及安裝費(fèi) 一 工程費(fèi)用 510 1 小高層住宅 2 多層住宅 315 3 商業(yè)公建 4 給排水、供熱、燃?xì)? 260 260 5 變配電、通訊 180 180 6 場(chǎng)區(qū)道路、廣場(chǎng)及綠化 190 50 240 7 其他工程 50 20 70 二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1 土地使用費(fèi) 2466 2466 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 3 工程咨詢監(jiān)理費(fèi) 4 建設(shè)單位管理費(fèi) 5 其他各類規(guī)費(fèi) 三 基本預(yù)備費(fèi) 四 建設(shè)期利息 總投資合計(jì) 510 第十章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 銷售收入估算 一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目總建筑面積 36756 平方米，其中住宅建筑面積 32817 平方米，配套商業(yè)公建 3939 平方米（全部可售）。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金 萬元，其中營業(yè)稅 萬元，城市建設(shè)維護(hù)稅 萬元，教育費(fèi)附加 萬元，土地增值稅 萬元?？偼顿Y 100% = 247。 收入支出率 =總支出 /銷售收入 x100% = 萬元 / x100% =% 保本點(diǎn) =36756 平方米 % = 當(dāng)銷售面積大于 平方米時(shí)，投資方即可獲得利 潤 。 。同時(shí)，還將拉動(dòng)信息及其集成技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，最終為推進(jìn)我市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長起到示范和帶動(dòng)作用。 每年利息備 付率 =銷售凈稅額 /年應(yīng)付貸款利息 = 萬元 / 萬元 = 第五節(jié) 項(xiàng)目盈虧平衡分析 本項(xiàng) 目銷售總收入為 萬元，總 支出為 萬元 ，其中總 投資為 萬元 ，銷售稅金及附加為 萬元，銷售費(fèi)用為 400 萬元 。總投資 100% = 247。 銷售進(jìn)度計(jì)劃見下表 銷售進(jìn)度計(jì)劃表 年份 銷售 住宅（平方米） 商業(yè)公建（平方米） 年銷售合計(jì) （平方米） 現(xiàn)房 期房 現(xiàn)房 期房 2020 年 10000 5000 1500 16500 2020 年 12817 5000 2439 20256 合計(jì) 22817 10000 3939 36756 三、銷售價(jià)格的確定 根據(jù)投資估算，成本分析結(jié)果和通過市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)確定的銷售價(jià)格： 住宅現(xiàn)房均價(jià)： 3500 元 /㎡ 住宅期房均價(jià)： 3300 元 /㎡ 商業(yè)用房均價(jià)： 5000 元 /㎡ 四、銷售收入估算 根據(jù)上述銷售計(jì)劃和銷售價(jià)格估算，本項(xiàng)目銷售收入共計(jì) 萬元，其中住宅銷售收入 萬元，商業(yè)用房銷售收入 萬元。 第三節(jié) 資金籌措 本項(xiàng)目估算總投資 萬元。 二、估算說明 根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議， 征地及補(bǔ)償費(fèi) 按 90 萬元 /畝，共 2466 萬元； 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用 的 %計(jì)算； 工程咨詢監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用的 %計(jì)算； 建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 1%計(jì)?。? 基本預(yù)備費(fèi)按一、二項(xiàng)費(fèi)用的 5%計(jì)??； 建設(shè)配套費(fèi)、綜合開發(fā)費(fèi) 等其他各類規(guī)費(fèi)盡量爭(zhēng)取有關(guān)優(yōu)惠政策，暫按建筑安裝 工程費(fèi)的 30%估算； 建設(shè)期利息根據(jù)人民銀行公布的 35 年期基本建設(shè)貸款 %估算。 工程監(jiān)理制 由于本項(xiàng)目工程量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求高，建設(shè)工期緊，建議在工程建設(shè)監(jiān)督方面，應(yīng)盡量按國家有關(guān)規(guī)定選擇有資質(zhì)和實(shí)力監(jiān)理單位，采取全委托監(jiān)理方式。 施工進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 10 11 12 1 211 12 18 9 10 11 12 1 可研報(bào)告編制與審批 2 勘察設(shè)計(jì) 3 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) 4 主體施工建設(shè) 5 設(shè)備招標(biāo)安裝 6 配套設(shè)施 7 竣工驗(yàn)收 三、實(shí)施措施 工程招標(biāo)制 根據(jù)國家關(guān)于《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，該項(xiàng)目屬于關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目，在其規(guī)定的招標(biāo) 范圍。 第八章 建設(shè)實(shí)施及工程進(jìn)度安排 一、組織機(jī)構(gòu) 為加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高投資效益，由項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、銷售經(jīng)營等實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。 房屋及配套設(shè)施 (上下水、電、液化氣等 )維修、維護(hù)。 智能化系統(tǒng)：包括住宅內(nèi)智能化系統(tǒng)的運(yùn)行、維護(hù)。 燈具以節(jié)能型為主，以節(jié)約電能。 （ 1）從建筑體型、平面布臵、窗、墻、建筑裝修色彩上考慮 節(jié)能的要求； （ 2）利用 300 厚節(jié)能型模數(shù)磚增加外墻保溫隔熱效果； （ 3）采用塑鋼 中空 密封窗及保溫密封門，減少門窗的散熱； （ 4）采用水泥聚苯保溫板解決坡屋面保溫問題。 (4)綠化 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也具有特殊的作用。為確保場(chǎng)區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧８鞣N管線之間及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直間距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵循如下原則： (1)壓力流管讓重力流管； (2)小管徑讓大管徑； (3)給水管盡量在污水管上面； (4)易彎曲管讓不易彎曲管； (5)臨時(shí)性管線讓永久性管線； (6)工程量小的管線讓工程量大的管線 。 第七節(jié) 燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案 供氣方式 規(guī)劃引用管道天然氣作為氣源，由泰安市煤氣公司通過低壓燃?xì)夤芫W(wǎng)提供，居民氣化率為 100%，按戶均用氣 ，用氣平衡表如下： 用氣平衡表 用戶類型 用戶定額（ Nm3/戶〃日） 用氣戶數(shù) 用氣量（ Nm3） 住宅 222 公用設(shè)施 50 合計(jì) 住宅戶為一戶一表制，爐具選用熱效率高的 節(jié)能產(chǎn)品。 電源由岱宗大街高壓線直接引入場(chǎng)區(qū)配電室， 380/220 伏低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿場(chǎng)區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝，電纜溝至建筑物路段采用地下直埋，電纜穿越道路及有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。 雨水 場(chǎng)區(qū)內(nèi)雨水管道沿規(guī)劃道路埋設(shè)，就近排入南側(cè)岱宗大街雨水系統(tǒng)。 綜上，本項(xiàng)目最高日用水量約 立方米。 第五節(jié) 給排水設(shè)計(jì)方案 一、供水 用水量測(cè)算 (1)生活用水量 根據(jù)《居住小區(qū)給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，本項(xiàng)目住宅有給排水衛(wèi)生器具和淋浴設(shè)備，無集中熱水供應(yīng)，生活用水量標(biāo)準(zhǔn)為 180 升 /人〃日，項(xiàng)目 222 套房住宅全部入住后，按平均每戶 人計(jì)，日用水量為 立方米 /日。 (3)外墻面