【正文】 通訊設計方案 一、變配電 (1)住宅： 10KW/戶 每戶負荷同時利用系數(shù)： 小區(qū)負荷同時利用系數(shù)： (2)公共建筑： 20W/m2 負荷同時利用系數(shù)： 住宅： 10 222 =777(KW) 公共建筑： 3939 =(KW) （ 3）草坪燈及景觀燈等： 50KW 負荷同時利用系數(shù)： 變壓器安裝容量 (777++40)247。由于社會發(fā)展的日新月異，住宅的智能化已越來越受到重視，設施中 考慮設臵信息共用網(wǎng)絡系統(tǒng)，管線入戶預見留接口。 第八節(jié) 供熱設計方案 小區(qū)采暖分為居民住宅采暖和公建采暖，規(guī)劃采用平均熱指標法進行計算，小區(qū)冬季采暖負荷見下表： 采暖計算表 采暖用戶 采暖熱指標 （ W/㎡） 采暖面積 （平方米） 采暖負荷 （ KW） 住宅 70 32817 公建 85 3939 合計 熱 用戶采用一戶一表制，分戶計量。該項目建成后對進一步改善當?shù)丨h(huán)境及景觀十分有益。 (2)廚房油煙 本項目在廚房采取通風排氣措施，在爐灶上部設有帶機械排風和油煙過濾的吸排油煙機，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 三、環(huán)境影響評價 本項目屬居住設施建設，其污染源很小，且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達道環(huán)境保護要求，不會對周圍環(huán)境造成污染。電器設備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。 另外，管理機構應加強管理，完 善各種規(guī)章制度，按期對各類設備、管道、器具等進行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費。 綠化維護：場區(qū)內花草樹木的生長維護、雜草清理等 。 代收相關費用 (水、電、物業(yè)等 )。 二、工程進度安排 本項目可行性研究報告批復后，要盡快著手進行前期準備工作，及時委托設計單位編制初步設計和施工圖設計，并進行場地平整工作，上述各項工作預計可 3 個月內完成， 2020 年年初可望開工建設。依據(jù)項目單位的實際情況，招標的組織形式應實行委托招標；招標的方式要公開招標。 項目合同制 建設單位應按照中標結 果和建設內容與勘察設計單位、施工單位、設備安裝單位、裝飾裝修隊伍、設備供應商簽訂相關合同，認真會審施工圖，明確質量要求和合理工期、總造價，明確雙方的責、權、利及約束機制。工程費用包括建筑工程費和安裝工程費。 第四節(jié) 總投資估算一覽表 序號 工程或費用名稱 估算 價值 （單位 :萬元） 建筑工程費 設備購臵 其它費用 合計 及安裝費 一 工程費用 510 1 小高層住宅 2 多層住宅 315 3 商業(yè)公建 4 給排水、供熱、燃氣 260 260 5 變配電、通訊 180 180 6 場區(qū)道路、廣場及綠化 190 50 240 7 其他工程 50 20 70 二 工程建設其他費用 1 土地使用費 2466 2466 2 勘察設計費 3 工程咨詢監(jiān)理費 4 建設單位管理費 5 其他各類規(guī)費 三 基本預備費 四 建設期利息 總投資合計 510 第十章 經(jīng)濟評價 第一節(jié) 銷售收入估算 一、基礎數(shù)據(jù) 本項目總建筑面積 36756 平方米，其中住宅建筑面積 32817 平方米，配套商業(yè)公建 3939 平方米（全部可售）。經(jīng)計算，本項目應繳納稅金 萬元，其中營業(yè)稅 萬元，城市建設維護稅 萬元，教育費附加 萬元，土地增值稅 萬元?？偼顿Y 100% = 247。 收入支出率 =總支出 /銷售收入 x100% = 萬元 / x100% =% 保本點 =36756 平方米 % = 當銷售面積大于 平方米時，投資方即可獲得利 潤 。 。同時，還將拉動信息及其集成技術、網(wǎng)絡技術的發(fā)展，最終為推進我市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動經(jīng)濟增長起到示范和帶動作用。 每年利息備 付率 =銷售凈稅額 /年應付貸款利息 = 萬元 / 萬元 = 第五節(jié) 項目盈虧平衡分析 本項 目銷售總收入為 萬元，總 支出為 萬元 ，其中總 投資為 萬元 ，銷售稅金及附加為 萬元，銷售費用為 400 萬元 。總投資 100% = 247。 銷售進度計劃見下表 銷售進度計劃表 年份 銷售 住宅（平方米） 商業(yè)公建（平方米） 年銷售合計 （平方米） 現(xiàn)房 期房 現(xiàn)房 期房 2020 年 10000 5000 1500 16500 2020 年 12817 5000 2439 20256 合計 22817 10000 3939 36756 三、銷售價格的確定 根據(jù)投資估算，成本分析結果和通過市場需求預測確定的銷售價格： 住宅現(xiàn)房均價： 3500 元 /㎡ 住宅期房均價： 3300 元 /㎡ 商業(yè)用房均價： 5000 元 /㎡ 四、銷售收入估算 根據(jù)上述銷售計劃和銷售價格估算，本項目銷售收入共計 萬元，其中住宅銷售收入 萬元，商業(yè)用房銷售收入 萬元。 第三節(jié) 資金籌措 本項目估算總投資 萬元。 二、估算說明 根據(jù)國有土地使用權出讓協(xié)議， 征地及補償費 按 90 萬元 /畝，共 2466 萬元； 勘察設計費按工程費用 的 %計算； 工程咨詢監(jiān)理費按工程費用的 %計算； 建設單位管理費按工程費用的 1%計?。? 基本預備費按一、二項費用的 5%計??； 建設配套費、綜合開發(fā)費 等其他各類規(guī)費盡量爭取有關優(yōu)惠政策，暫按建筑安裝 工程費的 30%估算； 建設期利息根據(jù)人民銀行公布的 35 年期基本建設貸款 %估算。 工程監(jiān)理制 由于本項目工程量大，建設標準要求高，建設工期緊，建議在工程建設監(jiān)督方面，應盡量按國家有關規(guī)定選擇有資質和實力監(jiān)理單位，采取全委托監(jiān)理方式。 施工進度計劃表 序號 項目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 10 11 12 1 211 12 18 9 10 11 12 1 可研報告編制與審批 2 勘察設計 3 初步設計及施工圖設計 4 主體施工建設 5 設備招標安裝 6 配套設施 7 竣工驗收 三、實施措施 工程招標制 根據(jù)國家關于《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》，該項目屬于關系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目，在其規(guī)定的招標 范圍。 第八章 建設實施及工程進度安排 一、組織機構 為加強項目管理，提高投資效益，由項目法人對項目的策劃、資金籌措、建設實施、銷售經(jīng)營等實行全過程負責。 房屋及配套設施 (上下水、電、液化氣等 )維修、維護。 智能化系統(tǒng)：包括住宅內智能化系統(tǒng)的運行、維護。 燈具以節(jié)能型為主，以節(jié)約電能。 （ 1）從建筑體型、平面布臵、窗、墻、建筑裝修色彩上考慮 節(jié)能的要求； （ 2）利用 300 厚節(jié)能型模數(shù)磚增加外墻保溫隔熱效果； （ 3）采用塑鋼 中空 密封窗及保溫密封門，減少門窗的散熱； （ 4）采用水泥聚苯保溫板解決坡屋面保溫問題。 (4)綠化 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護環(huán)境方面也具有特殊的作用。為確保場區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對上述污染源必須采取適當?shù)闹卫泶胧８鞣N管線之間及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直間距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時，應遵循如下原則： (1)壓力流管讓重力流管； (2)小管徑讓大管徑； (3)給水管盡量在污水管上面； (4)易彎曲管讓不易彎曲管； (5)臨時性管線讓永久性管線； (6)工程量小的管線讓工程量大的管線 。 第七節(jié) 燃氣供應設計方案 供氣方式 規(guī)劃引用管道天然氣作為氣源，由泰安市煤氣公司通過低壓燃氣管網(wǎng)提供，居民氣化率為 100%，按戶均用氣 ，用氣平衡表如下： 用氣平衡表 用戶類型 用戶定額（ Nm3/戶〃日） 用氣戶數(shù) 用氣量（ Nm3） 住宅 222 公用設施 50 合計 住宅戶為一戶一表制，爐具選用熱效率高的 節(jié)能產(chǎn)品。 電源由岱宗大街高壓線直接引入場區(qū)配電室， 380/220 伏低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設，沿場區(qū)主要道路敷設蓋板式電纜溝，電纜溝至建筑物路段采用地下直埋，電纜穿越道路及有可能受到機械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護。 雨水 場區(qū)內雨水管道沿規(guī)劃道路埋設，就近排入南側岱宗大街雨水系統(tǒng)。 綜上，本項目最高日用水量約 立方米。 第五節(jié) 給排水設計方案 一、供水 用水量測算 (1)生活用水量 根據(jù)《居住小區(qū)給排水設計規(guī)范》，本項目住宅有給排水衛(wèi)生器具和淋浴設備，無集中熱水供應，生活用水量標準為 180 升 /人〃日，項目 222 套房住宅全部入住后，按平均每戶 人計，日用水量為 立方米 /日。 (3)外墻面