深圳市農(nóng)科綠洲房地產(chǎn)項目可行性研究報告(文件)
【正文】 1, 1設計費及審查費 55 2地質(zhì)勘察費 10 3預算咨詢費(%) 4樁基檢測(含基坑檢測） 5監(jiān)理費（2%) 6燃氣質(zhì)監(jiān)費 7白蟻防治工程 8政府費用 9臨時圍墻 臨時施工水、電 臨時高低壓配電 10測繪 四、土建、安裝工程81302 18, 1土建工程(土建、水、電、消防安裝） 14, 2基坑支護 3樁基礎 56 4電梯工程(20部梯） 1601, 5消防控制及報警系統(tǒng) 12 7弱電（含電話等） 33 智能工程 防排煙 8高低壓配電工程（含高低壓、柴油機等） 43 9燃氣管道安裝 10 不可預見5% 五、室外工程81302 1, 1園林綠化（含綠化、道路、廣場） 120 2圍墻工程(含大門） 3市政給、排水工程 4水電氣遠程抄表系統(tǒng) 5 6室外燈光工程 8信報箱制作安裝 9室外其它工程 4 10不可預見5% 六、銷售費用81302 3, 1廣告、代理及銷售費用（銷售額的3%） 3, 七、財務費用 1, 1貸款利息支出（%，貸款4億元） 1, 農(nóng)科綠洲住宅樓總成本 60, 中國最大管理資源中心農(nóng)科綠洲辦公樓序號分項工程建筑面積（m2)單位造價(m2/元）工程造價（萬元） 其它費用 1可行性研究2地質(zhì)勘察3巖石設計4建筑設計5設計審查6造價咨詢7監(jiān)理費 小計 土建工程 1四通一平2基坑土方3基坑支護4樁基工程5樁基檢測6地下室工程7主體工程8鋁合金門窗工程9電梯廳裝飾工程10工程不可預見費 小計 安裝工程 1電氣工程2給、排水工程3通風空調(diào)4消防工程5火災報警6智能工程7電梯工程8防雷接地工程9導示系統(tǒng)工程10工程不可預見費 小計 室外工程 1燈光工程2綠化工程3廣場4工程不可預見費 小計 地價農(nóng)科綠洲辦公樓總成本 農(nóng)科綠洲項目總成本 78, 本項目投資的資金主要來源包括銀行融資及銷售回款。（4）、其它費用。（2）、安裝工程。室外工程室外工程費主要包括園林綠化費，圍墻工程（含大門），市政給、排水工程，室外燈光等費用，；銷售費用主要包括銷售費用及財務費用，其中銷售費用包括廣告及代理費，參考目前深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準項目支付情況，銷售費用為銷售額的3%，預計銷售費用為390元/平方米；財務費用財務費用主要指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款和利息，項目貸款預計為4億元，%計算，分期貸款，共計1725萬元。前期經(jīng)費前期經(jīng)費主要包括前期規(guī)劃、開發(fā)，場地拆遷、補償及平整等。相較以往的資金投入比例，我們加大了規(guī)劃和設計、建安兩部分的投入，以求使效益最大化。香蜜山：130—135平方米（299戶）：%140—160平方米（110戶）：%160平方米以上（51戶）：%中旅國際公館（二期）：105—130平方米（484戶）：%150—170平方米（345戶）：%178—190平方米（93戶）：%香域中央：145—160平方米（220戶）：%165—180平方米（242戶）：%185—236平方米（236戶）：%建議以3房2廳及4房2廳為主力戶型。高層優(yōu)點：園林空間增大，有利于園林景觀的設計；視野更開闊，享受更多的景觀資源；缺點：對農(nóng)科綠洲辦公樓項目形成遮擋；項目檔次降低，與片區(qū)高檔住宅定位不符；造價增大，售價降低，難以做到利潤最大化；不利于建筑的通風采光；高層、TOWNHOUSE優(yōu)點：豐富了項目的建筑類型，能滿足消費者的不同需求；缺點：高層對TOWNHOUSE的景觀、采光和通風嚴重遮擋，不利于TOWNHOUSE的銷售；高層拉低了項目的檔次，使項目整體均價難以拉升；高層對農(nóng)科綠洲辦公樓項目形成了遮擋；園林空間變小，景觀難以規(guī)劃設計，也難以對TOWNHOUSE的價格形成支撐。建筑類型為高層、TOWNHOUSE結合的項目在市場上并不多見。五、建筑規(guī)劃小高層（18層）：此次對深圳市關內(nèi)、外24個大、中型項目進行了調(diào)研、考察，結果顯示，共有5個項目的建筑類型是高層，其中包括香蜜山（一、二期）、招商花園城、鳴溪谷、百仕達東郡四期等一些明星項目，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些項目的占地面積、建筑面積和容積率與我司本項目的情況相近，具有一定的借鑒意義；針對此類型項目的銷售狀況進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，香蜜湖片區(qū)內(nèi)的香蜜山（一、二期）在推出不久即銷售一空，南山的招商花園城及鳴溪谷的銷售速度在區(qū)域內(nèi)更是排名前列，證明此種類型的項目受到市場的追捧，較容易為市場所接受。A、周邊項目——香榭里
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