【正文】 其周邊地區(qū)；東部的 CBD 商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。 20xx 年全年平均空置率為%，較 05 年下降 2個百分點。據(jù)統(tǒng)計，截止 20xx 年 12 月，北京寫字樓市場平均售價 16789 元 /平方米（建筑面積報價），與 20xx 年相比上漲 %；平均租金 美金 /平方米 /月（建筑面積報價），與 20xx 年相比上漲 %。 寫字樓整體價格上升潛力不大，但甲級寫字樓價格仍有突破空間 ， 租金 水平 將保持穩(wěn)定態(tài)勢 。 1． 20xx 年 北京市 商業(yè) 房地產(chǎn) 市場總體供應(yīng)面積約 275 萬平方米，較 20xx 年同期增加了 37萬平方米，同比增長了 %。 2．商業(yè)房地產(chǎn)市場空置率較高，近幾年需求接近飽和 根據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京市在售的商業(yè) 房 地產(chǎn)項目超過三成處于空置狀態(tài)。與 20xx 年比較， 20xx 年每平方米銷售價格上漲了 5141 元，同比增長 27%。 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看， 商業(yè)將出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，向著綜合性商業(yè)和 區(qū)域商業(yè)中心 發(fā)展。近三年來，崇文區(qū)又推出了一些品質(zhì)較高、規(guī)模較大的商品住宅項目，如：國瑞城、本家潤園、新怡家園、富貴園、新景家園等。但是，隨著近兩年北京房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，崇文區(qū)商品住宅的價格也有了快速上漲。另一方面，崇文區(qū)的地域范圍較小，新盤不多，規(guī)模也不夠大，總供應(yīng)量相對較小，隨著崇文區(qū)城市化建設(shè)步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不斷增加。從供應(yīng)面積上看，住宅的供應(yīng)量最大，占全部供應(yīng)量的 78%；其次是商業(yè)，占全部供應(yīng)量的 13%；而寫字樓項目和地下車庫的供應(yīng)量占全部供應(yīng)量的比例分別為 6%和 3%。近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了 26 個預(yù)售許可證，涉及 15 個樓盤項目，新增準售總面積約為 109 萬平方米，占全部供應(yīng)量的 75%。 綜合分析：崇文區(qū)的房地產(chǎn)項目總體的供應(yīng)量相對較少，主要是以商品住宅的開發(fā)建設(shè)為主體，商業(yè)店輔，寫字樓的開發(fā)量較少。 3．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場需求狀況 從崇文區(qū)整體房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，總體較好，但具體到各物業(yè)類型，其銷售情況也不太一致。 二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)較少，北京經(jīng)濟高速發(fā)展以及 20xx 年的北京奧運會給首都以前所未有的發(fā)展機遇，崇文區(qū)作為城四區(qū)之一，其房地產(chǎn)需求將會維持目前這種較為旺盛的需求勢頭。由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批住宅用地，可以預(yù)見二環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)量將會日漸減少。 形成銷售情況良好的原因主要有以下四個方面：一是優(yōu)越的地理位置 和相對合理的價格成為消費群體的選擇；二是本地區(qū)的供應(yīng)總量相對較少，使得市場需求呈現(xiàn)相對旺盛的發(fā)展態(tài)勢；三是近兩年內(nèi)二環(huán)內(nèi)不再新增住宅供應(yīng)，進一步刺激了該區(qū)域的市場需求；四是受新修編的北京市總體規(guī)劃的影響，崇文區(qū)相對合理的房價具有一定投資價值，其市場需求進一步增加。 表 43：本項目周邊區(qū)域內(nèi)住宅項目的銷售價格表 序號 項目名稱 具體位置 平均售價 （元 /m2） 目前工程 進度 開盤時間 入住 時間 1 國瑞城 崇文區(qū)東花市北里東花市三期 15542 期房 20xx6 20xx8 2 富貴園 崇文區(qū) 東花市南里 11571 期房 20xx12 20xx3 3 本家潤園 崇文區(qū)東花市大街 12307 現(xiàn)房 20xx4 20xx5 4 新怡家園 崇文區(qū)崇外大街 1 號 12924 現(xiàn)房、期房 20xx3 20xx 20xx 5 花市棗苑 崇文區(qū)東花市大街 9458 現(xiàn)房 20xx4 20xx11 6 華城隨著“地王”廣渠路 36 號地 40 多萬平方米的住宅用地開發(fā)，將會進一步帶動該區(qū)域公寓的開發(fā)建設(shè)。其次由于許多公寓項目為原先住宅項目的分期項目，使之具有先天優(yōu)勢，銷售速度較快。隨著土地供應(yīng)政策的穩(wěn)定，廣渠路周邊土地將分批進入市場，將在一定程度上增加公寓供應(yīng)量，緩解目前供不應(yīng)求的局面，但是需求量的增加仍會使該區(qū)域公寓價格趨于上漲。但是隨著 CBD 的發(fā)展以及“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”影響的日益增大，區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)量有所增加。 3．項目周邊區(qū)域?qū)懽謽莾r 格情況分析 該地區(qū)寫字樓出租項目較多，出售項目較少，銷售價格范圍為 980016500 元 /平方米，項目間價格相差較大，這主要是由項目本身的品質(zhì)、具體區(qū)位等狀況決定的。從 商業(yè)繁華度來看。而落成期早，硬件相對較落后，位置較差的項目在競爭中 處于 下風(fēng)，部分 項目只有降低租金來吸引客戶， 故 使該區(qū)域整體租金水平漲幅相對較小。緊鄰的“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”的日益成熟，也 味 為區(qū)域內(nèi)寫字樓市場的發(fā)展帶來了良機。 1．項目周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉?yīng) 情況分析 項目區(qū)域作為 CBD 區(qū)域的南住宅區(qū)，寫字樓供應(yīng)量較小，且主要集中在崇文門外大街及花市大街等區(qū)域，廣渠門橋周邊新增寫字樓項目較少。 3．項目周邊區(qū)域公寓價格情況分析 20xx 年該地區(qū)新增公寓平均價約為 13500 元 /平方米，進入 20xx 年以來又有較大幅度的提升，其銷售價格范圍為 1300020xx0 元 /平方米，項目最低預(yù)售售價為北京上舍（毛坯房） 13000 元 /平方米，最高預(yù)售價格為國瑞城 A區(qū)及合生國際 花園20xx0 元 /平方米。而隨著北 京市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，該地區(qū)作為泛 CBD 區(qū)域，同時距市中心較近， 住宅項目價格較快， 多數(shù)開發(fā)商選擇對新開發(fā)住宅項目進行精裝修后出售，以提高價格，故該地區(qū)公寓項目供應(yīng)量增加較快?？倢訑?shù)以 1118層為主，有部分 56 層的低層板樓，個別項目的總層數(shù)超過20 層； （ 2）本區(qū)域內(nèi)住宅以中、大戶型為主流，配有少量小戶型；以 140180 平方米以及 90130 平方米的二居為主，還有部分 180 平方米的大戶型，以及少量較受年青消費者喜愛的 6080 平方米的小戶型； （ 3）本區(qū)域內(nèi)住宅的交房標準以毛坯房為主，精裝修房較少； （ 4）本區(qū)域內(nèi)住宅的價格相對合理，隨著二環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)的減少，該區(qū)域的房價還有一定的上漲空間；從本區(qū)域內(nèi)住宅項目銷售價格分析，廣渠門內(nèi)大街地區(qū)的住 宅價格相對高些，永外地區(qū)的價格則相對低些。具體情況詳見下表： 26 銷售價格的差距主要來源于項目本身的具體區(qū)位、品質(zhì)、樓體設(shè)施、配套等的差別，以及進入市場的時機選擇不同。上游 之城 崇文區(qū)華城住宅小區(qū) 住宅 ,辦公 ,商業(yè) ,地下車庫 板樓 23 層 45% 3 7 東方財富 崇文區(qū)安化北里危改小區(qū)1 號樓 住宅、綜合、商業(yè) 塔樓 15 層 30% 8 新景家園 崇文區(qū)崇外大街五號地 住宅 板樓 1218 層 23% 9 新裕家園 崇文區(qū)崇外大街 6 號地廣安大街東段南側(cè) 2 號樓 住宅，寫字樓，商業(yè) 板樓 13 層 35% 10 保利薔薇 崇文區(qū)安化南里危改小區(qū)2樓 (部分 )、 3樓、 4 號樓（部分）、 5號樓及地 下車庫 住宅 ,商業(yè) 板、塔 916層 26% 11 天嬌園 崇文區(qū)白橋大街東側(cè) 住宅 \商業(yè) 板塔結(jié)合、板樓 11 層 25% 2．項目周邊區(qū)域住宅市場需求情況分析 通過對本區(qū)域內(nèi)普通商品住宅項目銷售情況的調(diào)查得知，本地區(qū)普通商品住宅項目銷售情況整體較好，綜合銷售率在 7080%左右。項目位于廣渠門地區(qū)，近三年廣渠門地區(qū)住宅項目的市場供應(yīng)量相對較少，供應(yīng)建筑面積約為 114 萬平方米?？偣?yīng)量相對較少，優(yōu)越的地理位置、良好的生活配套及適中的價格，是該區(qū)域住宅需求較為旺盛的主要原因。另外，由于崇文區(qū)的辦公氛圍并不濃厚，因此該區(qū)域?qū)懽謽?的供應(yīng)也不會有很大的改變。其次是永定門外地區(qū)，近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了 8 個預(yù)售許可證，涉及 5 個樓盤項目，新增準售總面積約為 23 萬平方米，占全部供應(yīng)量的 19%。 從區(qū)域分布來看，房地產(chǎn)市場供應(yīng)在項目周邊區(qū)域內(nèi)形成了相對較為集中的格局。 23 2．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場供給狀況 通過調(diào)查統(tǒng)計， 20xx20xx 年，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)新核發(fā)商品房預(yù)售許可證共 36 個，其中住宅項目 25 個，寫字樓項目 3 個，商業(yè)項目 7 個。 （ 3）與其他區(qū)相比較，本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭并不激烈。近三年來，崇文區(qū)的商品房建設(shè)則較為單 一，呈現(xiàn)出以商品住宅建設(shè)為主、配有部分配套商業(yè)、寫字樓很少的產(chǎn)品供應(yīng)局面。 22 第四章 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 一、崇文區(qū)房地產(chǎn)市場分析 1．崇文區(qū)房地產(chǎn)市場概況 近年來，崇文區(qū)城市面貌有了 很大 變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化 。另一方面，北京市 20xx 年度土地供應(yīng)計劃中，將商服用地減至 300 公頃，以及商業(yè)發(fā)展白皮書對中心城區(qū)商業(yè)設(shè)施發(fā)展的限制，使得一些熱點區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)更顯稀缺，價格相應(yīng)大幅上升。隨著 20xx 年奧運的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場供應(yīng)逐步到位，或者已接近飽和，投資商業(yè)房地產(chǎn)需慎重考慮。 20xx 年北京市商業(yè) 房地產(chǎn) 供應(yīng)量最高的區(qū)域為朝陽區(qū)，總供應(yīng)面積約 108 萬平方米，占整個北京市總供應(yīng)量的 %，其次為海淀區(qū)，供應(yīng)面積約 39萬 平方米 ，占 %。這些商業(yè)項目大多依托周邊聚集的住宅項目，借助良好的交通、配套環(huán)境，發(fā)展前景廣闊。另外，隨著業(yè)主對寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高， 20xx 年新增寫字樓項目的檔次、配套設(shè)施方面等都有一定程度的提高，甲級寫字樓所占比重的增加也導(dǎo)致北京寫字樓平均租售價格上漲。加之 市工商局 “ 第 14 號文 ” 規(guī)定暫停為登 20 記地址是民用住宅的企業(yè)辦 理營業(yè)執(zhí) 照 ，此“住宅禁商”令使 北京住宅市場投資需求下滑， 從而也為促進 寫字樓市場 的需求增長起到重要作用 。 2． 20xx 年北京寫字樓銷售市場保持需求旺盛的態(tài)勢。 四、北京市寫字樓市場分析 1． 20xx 年北京 寫字樓 市場 供應(yīng) 量大幅 增加 ，全年供應(yīng)面積約為 萬平方米，同比增長約 47%。盡管 20xx 年北京市公寓市場總體供需下降，但其價格依舊高漲，其主要原因在于公寓等高檔住宅用地供應(yīng)的減少，加大了開發(fā)商的預(yù)期。投資型消費者作為公寓市場的主要消費群體，對政策的變化較為敏感，受宏觀政策的影響較大。九部委《意見》對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)做出明確要求：“ 90 平方米以下戶型占 70%以上”，該政策的出臺，使得部分公寓項目受規(guī)劃變更的影響，延遲入市；同時也使得部分開發(fā)商處于觀望狀態(tài)，影響了一些公寓項目的正常入市，從而使得 20xx 年公寓供應(yīng)總量有所減少。因此，預(yù)計 20xx 年北京普通商品住宅的價格將繼續(xù)上漲，但其漲幅將有所回落。眾多年輕家庭因結(jié)婚而買房及城鎮(zhèn)居民改善居住條件的市場需求依然旺盛。另外《北京城市總體規(guī)劃 20xx2020》中規(guī)劃的 11 個新城建設(shè)已經(jīng)開始啟動，這將進一步增加未來普通商品住宅的供應(yīng)量。有 3 個行政區(qū)的房價漲幅小于 10%，有 5個行政區(qū)的漲幅超 過了 30%。可見，售價和面積適中的普通商品住宅項目，都能在較短的時間里取得較好的銷售業(yè)績。 20xx 年， 商品住宅期房預(yù)售成交面積 約 1900 萬平方米，同比下降 12%。具體表現(xiàn)在以下兩方面：第一，受九部委意見中對新增商品房住宅“ 90 平方米以下， 70%”限制的影響，部分商品住宅項目更改規(guī)劃，未能如期入市，導(dǎo)致 20xx年商品住宅供應(yīng)大幅減少；第二，近兩年商品住房建設(shè)用地供應(yīng)過少，而“ ”之前的許多住宅項目由于拆遷及資金等原因，也不能及時上市。 總體來看，在國家和北京市“十一五”規(guī)劃指導(dǎo)下，經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力依然存在，全市經(jīng)濟可望繼續(xù)在一個較高的平臺上延伸和發(fā)展。 圖 31：北京市商品房及商品住宅空置率變化趨勢圖 0%5%10%15%20%商品房空置率 18% 17% 17% 13% 15% 10%住宅空置率 19% 18% 17% 11% 11% 7%20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 7． 20xx 年商品房市場展望 —— 供應(yīng)增加、交易活躍、價格上漲但漲幅回落 從供應(yīng)方面來看， 20xx 年出臺一系列政策，有利于促進土地供應(yīng)盡快形成房地 16 產(chǎn)供應(yīng)。 5．商品房價格繼續(xù)攀升，房地產(chǎn)市場需求旺盛 20xx 年 房屋銷售價格指數(shù)為 %，高于上年 個百分點；其中，商品住宅銷售價格指數(shù)為 %，高于上年 個百分點?？傊?，與 20xx 年同期相比，商品住宅所占比重有所下降，寫字樓、商業(yè)所占重則 15 略有所 增加。 3．商品房供應(yīng)量繼續(xù)下滑，受政策影響，商品住宅供應(yīng)減少 從新增商品房供應(yīng)情況來看， 20xx 年北京共核發(fā)商品房預(yù)售許可證 624 個， 批準預(yù)售面積 約為 2458 萬平方米（包括經(jīng)濟適用住房項目），與 20xx 年同期相比，分別下降了 15%和 14%。其中產(chǎn)業(yè)用地 1311 公頃，增長 %；住宅用地 1318 公頃，增長 %，其中經(jīng)濟適用房用地 532 公頃（含享受經(jīng)濟適用房政策保障性住房），規(guī)劃建筑面積 887萬平方米，分別增長 %和 %。 3． 進一步加大產(chǎn)業(yè)調(diào)整的力度，提升崇文區(qū)整體競爭能力，除以規(guī)劃作為保障，還有明確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向為支撐，加快文化旅游，體育休閑 等 產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力把比較優(yōu)勢轉(zhuǎn)化 為 現(xiàn)實的優(yōu)勢。 改革開放以來，崇文區(qū)大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，從全面改善投資環(huán)境入手，加大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市環(huán)境整治力度，進一步轉(zhuǎn)變政府工作職能，努力為企業(yè)創(chuàng)造良好、寬松的發(fā)展環(huán)境，從而帶動了全