【正文】 nd the financial balance and uncertainty analysis. Finally the conclusions are: the present report, the project location is feasible, the project has good profitability, must have ability to repay the loans and their own balance, but there is a basic ability to resist risks. Keywords： planning and design。報告的編制是從項(xiàng)目相關(guān)的資料的收集整理開始的，之后是進(jìn)行市場情況的調(diào)查研究工作的，再之后是進(jìn)行項(xiàng)目的市場定位以及項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計方案的設(shè)計，最后通過對項(xiàng)目的投資以及銷售計劃的策劃，進(jìn)行項(xiàng)目的財務(wù)評價工作。最后的財務(wù)評價主要是盈利能力、財務(wù)平衡及償債能力和不確定性分析。 market research。高層建筑面積 : 平方米 。其他物業(yè)建筑面積 :317 平方米 。 浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司還承建了東方達(dá)多龍庭，該項(xiàng)目是湖州首個中國人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目 ——東方達(dá)多龍庭，坐落在紅旗路上的水景大宅，它由 9 幢板點(diǎn)結(jié)合高層圍合而成，得天獨(dú)厚的地理位置，將成為城市的一道為亮麗的風(fēng)景線。 建設(shè)項(xiàng)目的必要性 加快湖州市城市周邊環(huán)境建設(shè)，美化湖州市容，為湖州市的城市建設(shè)更上一個新臺階做扎實(shí)的支持工作。若銷售進(jìn)度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項(xiàng)目的投資將更加有保障，財務(wù)收益狀況也將會明顯好于評估的結(jié)果，反之 亦然。因此，開發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。其中發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將于 20xx 年和20xx 年初陷入或接近衰退， 20xx 年的隨后時間世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將是一個漸進(jìn)的過程。 國內(nèi)方面 年經(jīng)濟(jì)情況回顧 20xx 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況可以用 16 字進(jìn)行總體評價：增長較快、價格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。 2 月份，物價上漲演繹出一個高峰， CPI 當(dāng)月漲幅達(dá)到 %。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告 8 ? 民生改善。 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行預(yù)測： ? 三大沖擊 ——中國經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險。 ? 房價調(diào)整或會加劇。 ? 提升經(jīng)濟(jì)體的效率、釋放經(jīng)濟(jì)活力我們有很多事情要做。受大宗商品價格暴跌和總需求增速快速回落影響， 20xx 年我國 PPI 將負(fù)增長 %左右。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，人民幣匯率下調(diào)至 。 20xx 年，在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟(jì)將步入典型通貨緊縮，物價水平負(fù)增長將成為 20xx 年中國經(jīng)濟(jì)的顯著特征。 20xx 年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn) (以下是我摘錄的有關(guān)信息 )： A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長 從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在 20xx 年第四季度達(dá)到一個頂峰， 20xx 年較20xx 年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。 20xx 年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。 房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個方面。需求量的下降必然帶來預(yù)付款、訂金數(shù)量與 個人按揭貸款的減少。這種投資減緩的狀況必將會影響到以后年度房地產(chǎn)市場供應(yīng)量。深圳房屋銷售價格同比增速從 6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達(dá)到 %，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 %。面對這種情況，部分二線城市和個別省紛紛出臺了鼓勵買 房的政策。 一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門 要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際情況，廉租住房項(xiàng)目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。 20xx 年 3 月，美國第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約 億美元收購。因此，次貸危機(jī)所帶來的金融動蕩并不局限于美國本土，各國股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市場等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。美國商品零售額在 7 月份下降 %后， 8 月份再次下降 %。其次，受出口增長回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。 在這種情形之下，中央并未放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來一輪 “洗牌 ”，房價面臨進(jìn)一步回調(diào)。 投資趨向理性。同時，市區(qū)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地面積 93 萬平方米，比去年同期增長 %,土地 市場保持平穩(wěn)增長。 價升量降明顯。 B． 20xx 年湖州房地產(chǎn)市場分析 20xx 年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，一方面過往宏觀調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)在 20xx 年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國次貸危機(jī) 帶來的金融風(fēng)暴不僅僅給中國資本市場及房地產(chǎn)市場帶來心理層面的沖擊。泡沫的產(chǎn)生源 于虛擬需求，或者說是投機(jī)需求。一般認(rèn)為，處于加快城市化進(jìn)程中的城市和地區(qū)，6%至 10%的比重尚處于相對合理范圍內(nèi)。是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性。家庭月供收入比是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比 。 從以上指標(biāo)來看，湖州房地產(chǎn)市場不存在市場泡沫，也就不存在大的降價空間，更何況湖州房地產(chǎn)市場一直以自住需求為絕對主導(dǎo)。 對購房者來說，要清醒認(rèn)識到湖州房價下降的空間并不大，也要正確對待個別樓盤因資金緊張而降價促銷的行為，該出手時就出手；對開發(fā)商來說，則要根據(jù)市場適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護(hù)，多做 “加法 ”，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場對于市場參與主體來說是個 “多贏 ”的市場。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有 25 個樓盤售樓部對外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。 09 年湖州將重點(diǎn)抓好 “一港兩區(qū)六路 ”。仁皇山新區(qū)。實(shí)施 318 國道外環(huán)線以南區(qū)域 平方公里的建設(shè)開發(fā)，全力推進(jìn)苕溪路以南區(qū)域道路配套和農(nóng)房拆遷安置工作，基本完成大升路、漾東路、南塘路和談家扇農(nóng)民新村建設(shè)，努力推動?xùn)|部新區(qū)城市次中心的形成。加快水景觀建設(shè)及水上旅游規(guī)劃研究編制工作，充分展示湖州人文特色和生態(tài)景觀資源。 從上述的幾點(diǎn)分析可以看出， 20xx 年湖州的房地產(chǎn)市場不可能大起大落，而是20xx 年調(diào)整的延續(xù)，市場將會在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。 ： 收入狀況 2 千以下 23 千 千 千 6 千以上 所選人 數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 25 14%51%29%6%14%51%29%6%1 年內(nèi) 13 年 35 年 5 年后102123206250 5 10 15 20 25 30 352 千以下23 千 千 千6 千以上所選人數(shù) 所占百分率% “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告 19 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在 20xx 元 /月以上，其中 30006000 元 /月的占到被調(diào)查對象的六成。 ： 樓型 6 層以下 79 層 高 層 其 它 所選人數(shù) 12 27 29 12 所占百分率 % 15 15 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和 79 層的比較多，所占比大致想同，也就是說 ，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有 70%之多。 ： 面 積㎡ 50 以下 5180 81100 101130 131150 150 以上 所選人數(shù) 3 6 21 28 15 7 所占百分率 % 35 數(shù)據(jù)分析：選擇 81100、 1011 131150 的人比較多，分別占被調(diào)查者的 %、35%和 %，這個數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。 設(shè)施 : 選擇設(shè)施 購物 醫(yī)療 咖啡吧、茶座 金融 健身、美容 餐飲 所選人數(shù) 18 15 9 14 9 15 所占百分率 % 數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占 %和 %。 25%29%46%一次性付款 分期付款 按揭付款2618364501020304050廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房所選人數(shù) 所占百分率% “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告 23 ： 要求情況 不需要 8 萬元 /個 10 萬元 /個 12 萬元 /個 所選人數(shù) 10 47 15 8 所占百分率 % 10 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購買車位，在選擇需要車位的 %的人中，有 %認(rèn)為 8 萬元 /個的價格是比較合理的， %的人選擇 10 萬元 /個，只有 10%的人選擇 12 萬元 /個車位的價格是合理的。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告 24 供給狀況 湖州市的住宅規(guī)劃文件表明，到 20xx 年，湖州市將實(shí)現(xiàn)人均建筑面積 40 平方米，20xx 年的人均 建筑面積為 平方米，以此推算， 20xx 年湖州市城區(qū)人均住房建筑面積約 平方米。同時考慮到更多的且數(shù)據(jù)更難統(tǒng)計的二手房市場的供給情況，總的來說，湖州市房地產(chǎn)的供給能力還是有相當(dāng)?shù)囊?guī)模的。當(dāng)面臨資金回籠速度緩慢、房源囤積數(shù)量不斷變多時，開發(fā)商選擇 SP 促銷活動，希望能通過有效的方式最快地解決自家的問題，只是一個明智之舉。 以下是收集的與本項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的部分物業(yè)的資料 : *城市之心 基本信息： 開發(fā)商：湖州獸王房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置：仁皇山年新區(qū) 3 號地塊 詳細(xì)信息 : 建筑類型 :多層、電梯公寓、聯(lián)排、單身公寓、商鋪 戶型面積 :40260 平方米 建筑面積 :約 180000 平方米 樓盤價格 :多層起價 3330 元 /平方米，均價 4000 元 /平方米、電梯公寓起價 3500 元 /平方米 ,均價 4000 元 /平方米，排屋起價5400 元 /平方米 基本信息 : “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告 25 開發(fā)商：湖州泰祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤位置 :仁皇山新區(qū) 詳細(xì)信息 : 建筑類型 :多層、高層、小高層、排屋 戶型面 積 :90250 平方米 建筑面積 :209463 平方。短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局。但由于外來房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展，未來湖州市房地產(chǎn)市場的競爭是相當(dāng)?shù)募ち业摹? 而湖東區(qū)域目前幾個樓盤的建筑面積已經(jīng)達(dá)到了 58 萬㎡，約占 20xx 年總需求量的四分之一。 需求分析結(jié)果： 根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管湖州市的房價不斷上漲以及其他的因素的干擾，湖州市房地產(chǎn)市場的需求依然是十分強(qiáng)勁的。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告 22 ： 付款方式 一次性付款 分期付款 按揭付款 所選人數(shù) 20 23 37 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有 近一半的人選擇按揭購房，占到總數(shù)的 %，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是 %和 25%。 （多選）： 關(guān)注因素 位置 價格 交通 戶型 配套設(shè)施 周遍環(huán)境 小區(qū) 規(guī)模 及發(fā) 展趨勢 房屋質(zhì)量 物業(yè)管理 品牌 與開 發(fā)商實(shí)力 所選人數(shù) 6 10 9 13 4 8 6 10 8 6 所占 百分率 % 5 10 10 數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購房時最關(guān)注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：價格 %、位置 %、周遍環(huán)境 10%、交通%、戶型 %。 而選擇能夠接受 5000 元 /平方米以上的消費(fèi)者不多。很好的說明對于大多