【正文】 本物業(yè)管理公司擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn)，重點為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合 兩輪培訓(xùn)考核；第二階段為入駐后培訓(xùn)，采用定期、實操、教練式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績評估，鞏固培訓(xùn)效果。公司始終把尊重員工、培養(yǎng)員工、充分發(fā)揮員工的積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導(dǎo)和營造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為規(guī)范這一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為業(yè)主提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。 注重員工培訓(xùn)的連續(xù) 性和有效性。 （二）競爭上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人、激勵人 員工隊伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、滿 意危機(jī)意識、創(chuàng)造性管理等尤為重要。通過綜合考評，實行員工隊伍每年 10%換崗、首數(shù) 5%提薪和末數(shù) 5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)人員。 各部門廣泛收集，資料室集中管理。 經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批示傳閱的重要文件入檔必須與領(lǐng)導(dǎo)批示和傳閱人員簽字表格一并歸檔。 所有質(zhì)量體系文件均有規(guī)定的編號、易懂、易查、易察。 所有工程資料均應(yīng)規(guī)定保存期限，并建立銷毀檔案制度。 會計檔案保管期滿需銷毀時，應(yīng)經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意，審查并編造會計檔案，銷毀設(shè)冊。 （六）所有檔案必須進(jìn)行科學(xué)管理，做到妥善保管、存放有序、查找方便、同時嚴(yán)格執(zhí)行 安全和保安制度，不得隨意堆放、嚴(yán)防毀損、散失和泄露。 第五章 物業(yè)管理權(quán)移交的接管驗收 在物業(yè)管理權(quán)移交期間，委派由經(jīng)理帶隊及土建、機(jī)電、消防、財務(wù)等方面專家組成的小組來現(xiàn)場工作，幫助和指導(dǎo)管理處接管驗收物業(yè)、清點接管的資產(chǎn)、建立財務(wù)制度及帳目、并協(xié)調(diào)準(zhǔn)備小區(qū)的全面進(jìn)駐工作。在完成接管驗收后，全面對設(shè)備建立檔案。但由于相關(guān)的交接方不同，驗收的側(cè)重面及程度也不同，需要區(qū)別對待。 裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾；門和門柜及附件；護(hù)欄及扶手；燈具及其它小電氣設(shè)施；外墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）； 公共區(qū)域設(shè)施 設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)識及區(qū)域圖示；公共洗手間、會議室、垃圾中轉(zhuǎn)站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。 資料交接： 產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報告等。 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。驗收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。 外立面無破損，如發(fā)現(xiàn)外立面裝飾物脫殼、鼓起或剝落等現(xiàn)象，及時報告廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓所方領(lǐng)導(dǎo)和全體業(yè)主，經(jīng)委托方同意出資后安排修復(fù)。 完善廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)標(biāo)志 廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)主要出入口設(shè)置總引路方向平面圖。 廣州甘蔗 糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)建筑物狀況以移交管理時的狀況為準(zhǔn)，我們將對所有建筑物進(jìn)行登記造冊，方便管理。 建立維修回訪制度，對維修質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控、跟蹤，并向業(yè)主提供時間不等的保修服務(wù)，建立回訪資料檔案。 以上檔案資料，分類歸檔，并利用計算機(jī)統(tǒng)一管理。 對于各類不同型設(shè)備、設(shè)施，我們將給予編號，并編制圖表，以利管理維護(hù)。 對于設(shè)備及機(jī)房環(huán)境，我們將做到無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生。 高、低壓電房，供水系統(tǒng)的管理 我們將建立定期巡值班制度，以確保水電供應(yīng)并及時排除故障，工作期間，管理員工均須填寫相應(yīng)的值班記錄備查。建立相應(yīng)的設(shè)施管理臺帳及平面分布圖，及時修補(bǔ)、清潔消防栓（箱）等設(shè)施，滅火器要定期檢查并登記造冊，及時更新、補(bǔ)充。我們將制定突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散標(biāo)志，并確保各標(biāo)志的完好。 編制排水管網(wǎng)，設(shè)置平面圖并建立相應(yīng)資料檔案。 遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)趕到現(xiàn)場搶修，避免發(fā)生大面積跑水、泛水、長時間停水等事故。 廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)信報箱整齊、潔凈、完好、有序。 保安管理采取三層防衛(wèi)控制方式，充分利用人防、物防、技防三防結(jié)合，為廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓提供安全嚴(yán)密、快捷全面的保安服務(wù)。 六、日常清潔保潔服務(wù) 我們除提供專業(yè)化的清潔保潔服務(wù)（具體清潔保潔細(xì)則如下），以確保所有公共場所的清潔外，我們還將在全體管理處員工中推行“全員保潔制度”，要求全體管理員工在廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)對任 何污染物及時清除，以維持高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境質(zhì)量。 4 、其它 （ 1）收集各層垃圾、打包及運至小區(qū)指定垃圾房 每日一次 （ 2）垃圾房清潔清洗 每日一次 （ 3）垃圾房消毒 每周一次 清潔標(biāo)準(zhǔn)：干凈，無青苔、無積水、無臭味。 活動富教于樂、井然有序。 節(jié)日前，針對各方對活動的需求，有針對性的制訂活動計劃。 指定活動項目工作人員。 整個活動期間，工作人員應(yīng)注意各方面的情況，尤其注意安全防范工作。我們在長期運作中確立的“管養(yǎng)合一”的方針，制定合理的養(yǎng)護(hù)計劃，建立和健全科學(xué)的服務(wù)制度能為廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 2）燈具施工 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，無破損，完好率 99% 3 溝渠池井 1）雨水井 2）污水井 閥門井 3）化糞池 每周檢查 一次，發(fā)現(xiàn)問題，隨時維修。 4 園林綠地 1）綠化 2）雕塑小 品、花圃 每天檢查 一次，發(fā)現(xiàn)問題，隨時維修。 1）排水管施 工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 2）消防設(shè)施 施工標(biāo)準(zhǔn) 1）管道暢通，無堵塞，無泄露 2）消防設(shè)施正常有效。 由工程技術(shù)部門維修工按項目維修規(guī)程實施。 3 公共屋面 1）隔熱層破損 2）防水層破損 3）避雷網(wǎng)脫落 4）層面積水 每天巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修由工程技術(shù)部門按相應(yīng)維修規(guī)程實施。 7 本體消防設(shè)施 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即維修 由工程技術(shù)部門按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修 1）標(biāo)識制定及維護(hù)管理規(guī)定 2）消防栓、消防報警系統(tǒng)維修操作規(guī)程 1）設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無損 2）靈敏，準(zhǔn)確報警 8 公共通道、梯間 1）公用地面的維修改造 2）公共通道、墻、天棚維護(hù) 3）梯間、扶手、樓梯的維護(hù) 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題立即維修 由工程技術(shù)部門按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修 1）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程 2）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) 1）整潔、無缺損、。 1）無積水，無滲漏 2）隔熱層完好無損 3）避雷網(wǎng)無間斷 4 機(jī)電設(shè)備 1）水泵等維護(hù)保養(yǎng) 2）日常機(jī)電設(shè)備零部件易耗品維修、更換 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修 由工程技術(shù)部門組織實施 各機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 無故障、 保障安全運行 5 安全監(jiān)控系統(tǒng) 1）系統(tǒng)的維修保養(yǎng) 2）線路檢修 每周巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修 由工程技術(shù)部門組織實施 智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 系統(tǒng)完好，無故障使用正常有效。 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn) 2）有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范 1）安全、正常使用 2）功能完好 2 外墻面 1）外墻面破損，脫落 2）局部滲漏 每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理和維修 由工程技術(shù)部門按項目維修規(guī)程實施。 由工程技術(shù)部門維修工按項目維修規(guī)程實施。 1）綠化工作 標(biāo)準(zhǔn) 2）園林工作 標(biāo)準(zhǔn) 1）綠化管理設(shè)施齊全完好。 2）化糞池?zé)o 堵塞，井蓋標(biāo)志清晰。 2）人行道鋪 設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn) 平 整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率 99%。 八、廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施 公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)是廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓物業(yè)管理的重要內(nèi)容。 購獎品和紀(jì)念品。 根據(jù)公司及所方審批意見，制訂活動具體方案。 氣氛歡快熱烈，使人留連忘返。把大樓建設(shè)成為溫暖、安全、祥和、文明的“小社區(qū)”是我們的目標(biāo)。 公共通道 （ 1） 樓宇地面拖抹 每日二次 （ 2） 指示牌抹凈 每日一次 （ 3） 玻璃抹塵 每周一次 （ 4） 廢物箱清理及表面清潔 每日一 次 （ 5） 電器開關(guān)、桿座等表面清潔 每周一次 （ 6） 消防設(shè)施表面清潔 每周一次 （ 7） 大廈外面地面清洗 每月一次 （ 8） 墻腳線清潔 每月一次 （ 9） 天花、風(fēng)口、燈具表面除塵、清潔 每月一次 清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面無塵、無污漬；門頭、窗頭無積塵；內(nèi)玻璃明亮、無指印；天花、燈具、風(fēng)口無積塵、無蜘蛛網(wǎng)。 充分利用保安系統(tǒng)對大院進(jìn)行全面監(jiān)控。 對委托方在重大假、節(jié)日的特殊需要，我們將積極配合，滿足委托方的需要。 確保廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)公共路燈、通道、樓梯照明設(shè)備完好、干凈，能正常使用。保證汛期道路無積水，樓 內(nèi)、地下室及車庫無積水及浸泡發(fā)生。最大限度地避免火災(zāi)事故的發(fā)生，消滅各種消防隱患。 管理處全體員工是廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓內(nèi)的義務(wù)消防員。 對業(yè)主的臨時性用電要求，嚴(yán)格采取管理措施，做到既提供方便，又嚴(yán)格控制負(fù)荷并做好安全指引。 為確保設(shè)備管理的質(zhì)量，我們配備的專業(yè)人員均做到持證上崗，以確保所有管理員工的服務(wù)素質(zhì)。對于不同用途的管道組，我們將根據(jù)色標(biāo)圖噴涂標(biāo)準(zhǔn)顏色，并標(biāo)上流向標(biāo)志。 我們將結(jié)合廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓的實際，對設(shè)備 安全運行、崗位責(zé)任制定期巡回檢查測試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)；運行記錄管理制度和操作規(guī)程等規(guī)范性文件進(jìn)行修訂，使之更切合廣州甘蔗糖業(yè)研究所辦公和住宅樓的需要，并嚴(yán)格執(zhí)行。 建立樓宇資料檔案 根據(jù)國家建設(shè)部頒發(fā)的《接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及廣東省建委的有關(guān)規(guī)定，收集各類機(jī)電設(shè)備技術(shù)資料，并建立檔案。 提倡及時、快捷、優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù) 對于巡檢中發(fā)現(xiàn)的維修項目及業(yè)主的維修申請及時處理，對影響業(yè)主正常工作的維修項目做到即報即修，一般性維修項目一個工作日內(nèi)處理完成。 確保房屋完好率 每年根據(jù)國家建設(shè)部制定的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》對所轄房屋狀況進(jìn)行普查，由符合資格的建筑工程師提交房屋安全評定報告，并建立房屋安全記錄，確保房屋完好率達(dá)到 98%。定期對樓宇頂蓋、承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，做到安全使用和功能完好。 設(shè)施設(shè)備試運行 為保證新物業(yè)公司進(jìn)駐后設(shè)備即能正常運行，必須在設(shè)備接管驗收完成后有一個設(shè)備試運行階段，在這個期間，管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備試運行期間所方單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。 接管驗收注意事項 在接管驗收前，管理處應(yīng)該主動與所方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量同意驗收標(biāo)準(zhǔn)，明 確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。 驗收資料：工程竣工驗收證書、消 防工程驗收合格證、完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。 電梯系統(tǒng)：各電梯運行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接及其它交接等三個方面。 行政人事方面： 為保證計劃按時進(jìn)行，管理處人員應(yīng)該全部招、調(diào)到位，并進(jìn)行培訓(xùn)以保證能參加物業(yè)接 管驗收的準(zhǔn)備工作。 工作方式 ：在小區(qū)驗收中，我公司派出的工程技術(shù)人員要參與各項驗