【正文】 障實(shí)施物業(yè)管理的準(zhǔn)則 (三 )管理運(yùn)作制度 包括各類制度、規(guī)范、方法共二十余項(xiàng) (四 )員工考核制度 各級(jí)各類人員考核制度和考核表共近十項(xiàng) 檔案的建立與管理： 資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴(kuò)大信息的收集來源，從時(shí)間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。 (4)裝訂精美。 (4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細(xì)致；如有破損，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。 (2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。 (9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水 蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 (1)在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨，實(shí)行 24 小時(shí)值班巡邏制。 (1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異常現(xiàn)象時(shí)，管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng)，控制局面，爭(zhēng)取主動(dòng)。 裝修管理 (1)管理處安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和 發(fā)放各類證件。采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請(qǐng)相結(jié)合的方法，袋裝清運(yùn)，日清日運(yùn)，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。 (4)需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)向管理處提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。 (2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。 (6)管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。 (4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時(shí)采取整改措施，做到隱患不過夜。 (2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路，電器線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理處安排施工。 (6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動(dòng)火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。 (2)管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。 (1)管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。 (1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演 習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門。 ，車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡 (月卡或一次性卡 )進(jìn)入停車場(chǎng)。停車場(chǎng)車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。 、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險(xiǎn)品的車輛停放。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服 務(wù)公司實(shí)施。我們將以專業(yè)、細(xì)微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主。真正從業(yè)主的日常生活細(xì)節(jié)考慮， 以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)管家式服務(wù)的全面性和專業(yè)性。 a) 負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)內(nèi)部治安秩序，預(yù)防和查處治安事故。 b) 落實(shí)保安各崗崗位職責(zé)、管理制度。 f) 根據(jù)各管理階段的情況，制定相應(yīng)的管理方法及工作重點(diǎn)。消防管理的主要內(nèi)容： a) 在保安部內(nèi)設(shè)置專職管理負(fù)責(zé)。以備隨時(shí)查閱。 d) 定期進(jìn)行消防安全檢查制度，各種記錄完整。 （三）、車輛交通管理 對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 d) 外來人員及車輛進(jìn)出由出入口保安員明確來訪人員的身份或得到業(yè)主確認(rèn)后引領(lǐng)車輛停放指定地點(diǎn)（區(qū)域外），并進(jìn)行登記，同時(shí)通知內(nèi)保人員引領(lǐng)來訪人員進(jìn)入小區(qū)，經(jīng)業(yè)主再次確認(rèn)后，保安方可離去。 1. 制定作業(yè)指導(dǎo)書 a) 清潔工管理規(guī)定。根據(jù)《清潔工作作業(yè)指導(dǎo)書》，進(jìn)行日常的清潔工作。 c) 管家部根據(jù)《衛(wèi)生消殺管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》對(duì)消殺的施過程進(jìn)行控制。 b) 廣場(chǎng)、花園的清潔標(biāo)準(zhǔn)： 地面潔凈無積塵、無污漬、無垃圾； 花壇外表潔凈無污漬； 廣場(chǎng)、花園里的垃圾滯留時(shí)間不能超過 15 分鐘。 飄浮到近岸的垃圾，清潔工于岸邊處持作業(yè)工具打撈湖面上的飄浮垃圾，當(dāng)手持作業(yè)工具無法打撈飄浮垃圾時(shí)可乘小船進(jìn)行工作。 路燈保潔方法具體依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》操作。 h) 樓頂（露臺(tái)）的清潔 準(zhǔn)備好梯子、編織袋、掃把、垃圾鏟、鐵桿等工具 ,將樓頂?shù)睦謇硌b入編織袋； 用鐵桿將樓頂（露臺(tái)）上排水口（管）疏通積水； 樓頂雨季期間每個(gè)月清掃一次。 清標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到：目視垃圾筒、果皮箱無污跡、無油跡；垃圾筒、果皮箱周圍無積水。 擦試探頭的玻璃鏡片時(shí)必須使用鏡頭擦紙，以免有毛塵和刮傷鏡面。 清潔標(biāo) 準(zhǔn)： 地面、臺(tái)階、玻璃潔凈、無污漬、水漬、灰塵； 樓梯扶手護(hù)欄干凈，用干凈紙巾擦試 100cm后，紙巾沒有明顯臟污； 護(hù)欄（鐵藝護(hù)欄油漆無脫皮）、完好； 梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵； 地腳線干凈無灰塵； 理石地面目視干凈、無污漬； （五）共用設(shè)施、設(shè)備的管理 范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。 根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。 根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合泰裕園別墅智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。 、建立設(shè)備管理責(zé)任制 —— 監(jiān)控總值班室人員負(fù)責(zé)一類設(shè)備的運(yùn)行操作、維護(hù)保養(yǎng)和故障處理。 A重視人員培訓(xùn) 在智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試、驗(yàn)收階段，選派高素質(zhì)專業(yè)人員提前介入?yún)⑴c配合相 關(guān)工作，力爭(zhēng)盡早熟悉整個(gè)智能系統(tǒng)，并對(duì)相關(guān)上崗人員進(jìn)行崗前業(yè)務(wù)技能、技術(shù)培訓(xùn)及持續(xù)的在職培訓(xùn)。 對(duì)上述人 員分階段考核，確保日后工作質(zhì)量。 —— 建立設(shè)備臺(tái)帳和卡片。 、監(jiān)控中心主機(jī)設(shè)備的運(yùn)行 監(jiān)控總值班室值班人員負(fù)責(zé)保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行、操作。 ，發(fā)現(xiàn)問題（如保安未按時(shí)巡更簽到或巡邏路線有誤等）及時(shí)通知當(dāng)班保安領(lǐng)班或主管，并記錄處理情況及結(jié)果。 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施 做到：按期實(shí)施、認(rèn)真記錄、發(fā)現(xiàn)問題、及時(shí)處理。 A設(shè)備的維修管理 設(shè)備維修分為預(yù)防維修和故障維修兩種方法。 。故障維修是對(duì)設(shè)備發(fā)生故 障后，對(duì)失效損壞的部分進(jìn)行針 對(duì)性修理。 —— 維修部負(fù)責(zé)二類室外設(shè)備設(shè)施（攝像機(jī)、紅外探測(cè)器、電子巡更器、停車場(chǎng)設(shè)備是、設(shè)施等）日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)及傳 輸線路的定期巡檢工作。日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護(hù)保養(yǎng)包括性能狀態(tài)、 檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)和計(jì)劃性修理的內(nèi)容。定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)的分析，形成日、月報(bào)表，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。 —— 定期進(jìn)行設(shè)備核查（年度）。 —— 監(jiān)控室人員配合相關(guān)工作。 、對(duì)監(jiān)控室人員、維修部人員、管理中心相關(guān)人員進(jìn)行住宅室內(nèi)智能系統(tǒng)末端設(shè)施操作、使用方法、檢查保養(yǎng)方法等方面的培訓(xùn)。 —— 管 家部負(fù)責(zé)指導(dǎo)培訓(xùn)區(qū)內(nèi)住戶正確使用室內(nèi)智能設(shè)施，減少錯(cuò)誤操作和誤報(bào)。 A修訂 、完善智能系統(tǒng)管理制度 、明確智能系統(tǒng)設(shè)備責(zé)任類別劃分： 一類設(shè)備：監(jiān)控中心、室內(nèi)智能系統(tǒng)主機(jī)設(shè)備，如：系統(tǒng)管理電腦終端、前端調(diào)制解調(diào)器及附屬設(shè)備、閉路攝像監(jiān)視系統(tǒng)室內(nèi)設(shè)備、保安巡更系統(tǒng)主機(jī)設(shè)備。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通，水質(zhì)達(dá)標(biāo)、基本完好。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。 l) 樓梯間的保潔 : 每天清掃一次各樓層通道和樓梯臺(tái)階并拖洗干凈 (裝修期間加大頻度 )；定時(shí)將垃圾收集運(yùn)到垃圾存放處；用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門、電梯門、消防栓柜、玻璃窗內(nèi)側(cè)、燈具、樓梯扶手、護(hù)欄、墻面、墻根部分地腳線、指示牌等公共設(shè)施，應(yīng)保證每天一次；各樓梯間玻璃、通道的壁面、樓頂應(yīng)每周進(jìn)行一次擦拭和除塵。 擦試后的信報(bào)箱應(yīng)干凈無灰塵 、無污跡。 i) 果皮箱的清潔 果皮箱每天清洗一次，遇特殊情況應(yīng)增加清洗次數(shù)。不銹鋼裝飾物依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》方法進(jìn)行操作。 f) 路燈的保潔 路燈的應(yīng)保潔每月保一次。 d) 人工湖的保潔 作業(yè)人員必須會(huì)游泳。 d) 健全各項(xiàng)記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)對(duì)相關(guān)人員予以糾正，并在《日常工作檢查記錄表》上做好記錄。 c) 主管巡檢制度。 （四）環(huán)境衛(wèi)生管理 是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠 、滅蟲。 b) 小區(qū)保安有效組織車流和車輛停放。 f) 管理好區(qū)域內(nèi)設(shè)施、設(shè)備，通過對(duì)各種消防設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)與維修，保持消防設(shè)備設(shè)施的完好，專業(yè)合格狀態(tài)。 c) 消防崗位責(zé)任制度。 b) 防火檔案制度。 （二）、消防管理 對(duì) 消防工作實(shí)施管理，預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生。 d) 實(shí)行 24 小時(shí)保安巡邏制度，各項(xiàng)記錄完整。 c) 實(shí)行封閉式 24 小時(shí)保安制度，突發(fā)事件第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) 。我們采取內(nèi)外互防的管理方式對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防、車輛工作進(jìn)行全 面的管理。 3. 經(jīng)營性多種服務(wù) 通過向業(yè)主提供高效、多樣的“貼心”服務(wù)，形成半島它貫穿于物業(yè)管理之中。 。 ，熱情服務(wù)，不得會(huì)客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進(jìn)入停車場(chǎng)，嚴(yán)格核對(duì)駛 離車輛的牌號(hào)，對(duì)車主的合理要求應(yīng)給予滿足。 ：車輛停放時(shí)必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍 車輛保持適當(dāng)距離，不得對(duì)其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場(chǎng)，不得在他人車輛旁停留。對(duì)演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理處主任指定人專實(shí)施，并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。 (4)在安全消防活動(dòng)日 查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。 (8)配備火警時(shí)刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。 (4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。 (6)管理處制定《動(dòng)火