【正文】 案件等情況下應(yīng)急處理方法，把損失減少到最小程度，要求人人達標。八、定期進行電腦培訓和閉路電視、電子控制系統(tǒng)等規(guī)范操作及物業(yè)管理程序的培訓，引進現(xiàn)代高科技管理技術(shù)，提高工作效率。四、職員、員工個人檔案材料屬秘密材料，他人無權(quán)翻閱，文檔管理人員也不準將這些資料擅自給他人過目。各主管、水電維修工中午和夜間在管理中心輪流值班。五、夜間值班期間，值班主管負責對夜間各值班崗位的檢查與監(jiān)督，每晚于21：00、1：00、4：00開始對各崗位檢查三次，并填寫《***管理處值班主管夜間查崗記錄表》。辦公用品的購買、發(fā)放由綜合部具體負責實施。除綜合部外，其他部門一律不允許購買辦公用品，私自購買者不予報銷。各部門應(yīng)本著節(jié)約、節(jié)儉的原則申領(lǐng)辦公用品，如未經(jīng)同意，個人領(lǐng)用辦公用品超過規(guī)定數(shù)量的，從工資中扣除多領(lǐng)取用品的費用；發(fā)現(xiàn)有將公用辦公用品挪為私用、貪污和浪費等行為，綜合部將根據(jù)相關(guān)規(guī)定予以嚴肅處理。任何管理人員在遇到住戶來訪投訴時，都應(yīng)給予熱情接待，主動詢問，耐心、細致地做好解釋工作，當住戶有不理解住宅區(qū)的管理規(guī)章制度時，要曉之以更壞，動之以情，讓住戶理解并支持管理處的工作。全體管理人員要認真負責，做好本職工作，為住戶提供滿意的服務(wù)，盡量減少住戶的投訴、批評。2）回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪記錄?；卦L時間及形式1）管理處主任每年登門回訪1－2次。5）有針對性地對住戶發(fā)放“住戶調(diào)查問卷”，作專題調(diào)查，聽取意見。二、工作維修部在每周五下午下班前將本周的《派工單》整理好，交管理中心事務(wù)室進行回訪。***管理處機電設(shè)備的編號方法一、機電設(shè)備的編號由公司技術(shù)部統(tǒng)一進行。六、所有機電設(shè)備的值班、檢查、維修保養(yǎng)人員，在填寫相關(guān)記錄時，必須統(tǒng)一使用機電設(shè)備的確定編號。消防設(shè)施包括自動火災報警裝置、消防水池、消火栓系統(tǒng)、消防水泵及氣體滅火系統(tǒng)等是否正常運行。受檢單位接到整改通知后，應(yīng)組織人員對火險隱患及時進行整改，并接規(guī)定時限完成。匯同地盤監(jiān)理公司、施工隊，進行質(zhì)量驗收，知實填報質(zhì)量驗收單，向施工單位出具驗收整改通知、明確復檢日期與罰則。填報書面移手續(xù)、簽署物業(yè)管理正式接收文件、接管、進住。回收填好之《業(yè)主公約》、《家庭登記表》等資料。欣欣嘉園事務(wù)助理協(xié)同住戶驗收房屋。住戶、施工責任人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，裝修垃圾清運費。裝修竣工后，責任事務(wù)助理驗收合格后退還押金。***管理處房屋室內(nèi)維修流程住戶維修申報，填寫維修申報表班長填寫派工單工程技術(shù)部部長至現(xiàn)場查看，提出維修方案，并監(jiān)督維修工人準備村料，持單現(xiàn)場維修維修完畢，住戶在派工單上簽字工人將維修單交于班長工程技術(shù)部內(nèi)務(wù)員將所有派工單輸入電腦；部內(nèi)有關(guān)人員進行維修回訪工程部每星期將維修電腦總單呈管理中心一般室內(nèi)維修重大室內(nèi)維修***公共設(shè)施維修養(yǎng)護流程督察員、事務(wù)助理日常巡視檢查或其它途徑發(fā)現(xiàn)問題，填維修申報單。歸檔保存維修完畢后，經(jīng)驗收合格，填寫維修記錄表。機電部部長審批交班組組織維修人員至現(xiàn)場維修。做好維修記錄。 保潔組督察組實施整改督導整改情況主管復查填寫統(tǒng)計表84 / 84環(huán)境文化大氣污染水污染廢棄物噪聲污染水消耗能源消耗其它資源消耗其它防治措施車場管理尾氣排放鳴笛噪聲耗水耗油，并輔以宣傳、招貼等方式，并指揮好小區(qū)內(nèi)交通汽車含油泥廢水排放耗水耗電，防止污水外泄，去油處理小區(qū)清潔粉塵飛揚鉛、鐵等金屬，廢紙、塑料以及電池中泄漏的重金屬耗水惡臭、蚊蠅滋生，選擇垃圾分類處理服務(wù)的清潔商小區(qū)綠化凈化空氣使用殺蟲劑滲入地下水割草機等產(chǎn)生噪聲美化景觀，并加強維護消殺耗水選用毒性低的殺蟲劑，提高殺蟲效率變電設(shè)備、水泵、發(fā)電機、電梯等設(shè)備的運行、維護、修理廢氣排放（含NOX、H2S等）含油廢水排放、滲漏拆換零部件的廢棄運行噪聲管路破拐，漏水耗電耗油，降低噪聲能耗及廢氣排放，或勿交投建筑裝飾施工粉塵飛揚a、含泥污水b、油漆、二甲苯等液體排放大量建筑垃圾瓠瓦、混凝土、塑料、余料、材料等高強度噪聲耗水耗電耗木材、水泥等各種材料可能采用易燃有毒材料，增加火災隱患，強化施工監(jiān)理，杜絕野蠻施工及污染裝修設(shè)計、用料。入住期：我們將裝修管理和治安管理確定為這一階段的工作重點。常規(guī)期：物業(yè)管理工作包括公共部位維護、保潔綠化管理、治安管理、車輛管理、機電設(shè)備、電梯管理、社區(qū)文化建設(shè)等。有利于保證物業(yè)的使用功能。一、前期介入，合理規(guī)劃。通過前期介入，提前掌握物業(yè)的情況，對規(guī)劃設(shè)計中存在的問題提出合理化建議，盡可能減少因規(guī)劃設(shè)計不完善給日后管理服務(wù)工作和住戶日常生活帶來的不便。為了更好地實施將來對***的管理，我們把住戶的宣傳和培訓作為前期介入的一項重要工作，我們確定的培訓內(nèi)容為：常規(guī)物業(yè)知識培訓、智能化設(shè)施的使用培訓和裝修制度培訓，提高業(yè)主對物業(yè)管理的認識。如遇種種原因，一時無法移交的部分資料，且不影響整個設(shè)備系統(tǒng)交接的，可適當延長時間。住戶對新家――***，有一個了解、熟悉、認同的過程，為縮短這一心理過程，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人的良好形象，我們將在***舉辦隆重簡樸的入住儀式，邀請三聯(lián)城建開發(fā)公司領(lǐng)導、住戶代表、兄弟物業(yè)公司參加。為辦理入住手續(xù)，我們將堅持八字方針：熱情、周到、高效、便利。（4）開設(shè)收費一本通服務(wù)。（1）開展一項活動。裝。（2）裝修審批，嚴把三關(guān)。為維護***的外觀形象的統(tǒng)一、美觀，我們從實際出發(fā)，以智能設(shè)施管線、公共管線、復工房搭建為裝修工作的監(jiān)管重點，進行嚴格管理，依據(jù)我們多年的管理經(jīng)驗，公司將來對***的裝修管理上實施“一把手工程”，由總經(jīng)理親自抓裝修管理，著重裝修宣傳培訓――裝修審批――裝修跟蹤監(jiān)督――違章裝修及時處理――裝修驗收五個環(huán)節(jié)。（2）提前與供電公司、自來水公司、煤氣公司、電信局、有線電視臺簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便住戶，減少麻煩，同時，為住戶提供多項免費咨詢和維修服務(wù)。輸入住手續(xù)流程圖。二、入住期管理一、辦理入住，快捷便利。在我公司對***充分了解的基礎(chǔ)上，通過參與竣工驗收和具體接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應(yīng)的方案，真正做到有備無患，防范于未然。在前期介入工作中，我們要參與輔助設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合***的實際情況，提前準備管理方案，***物業(yè)公司總經(jīng)理和各部門經(jīng)理對本小區(qū)進行現(xiàn)場調(diào)研，完成了詳實科學的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告，依據(jù)調(diào)研結(jié)果，我們對***的物業(yè)管理進行準確定位，并有針對性的制定了一系列方案。針對***小區(qū)停車場的具體分布，我們建議科學規(guī)劃停車位。有利于后期管理工作的進行。一、介入期物業(yè)管理早期介入的意義有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)。實行公司、管理處層層承諾，對住戶裝修嚴密的追蹤監(jiān)管。工作計劃前期管理(***B區(qū))(1)交接期計劃內(nèi)容籌備、組建***管理處參與智能系統(tǒng)，電梯、消防、機電設(shè)備安裝調(diào)試、培訓、驗收各類原始資料接收、建檔建筑物本體驗收交接綠化、公共配套設(shè)施驗收交接配套設(shè)施、生活網(wǎng)點，綠化、信箱的規(guī)劃道路、機電設(shè)備標牌、標識、策劃、實施招聘、培訓、考核、錄用員工建立外部聯(lián)系(居委會、派出所、郵電局、電話公司、有線電視臺、水、電、氣主管公司、消防局、醫(yī)院等)管理處裝備采購編制物業(yè)管理方案準備入伙資料(業(yè)主公約、物業(yè)管理合同、入伙指南、裝修申報程序、公共制度、業(yè)主資料采集表)***報業(yè)集團支援住宅局、業(yè)主管委會ISO9　0　01質(zhì)量體系 委托管理 監(jiān)督 直接負責及定 期報告書***物業(yè)公司 跟蹤管理欣欣嘉園管理處 目標管理責任制各部門(2)入伙期計劃內(nèi)容入伙手續(xù)辦理與業(yè)主驗收、交接其名下物業(yè)、發(fā)放鑰匙、驗收存在問題整改、復驗、交接現(xiàn)場提供各類物業(yè)管理咨詢協(xié)助業(yè)主辦理電話、煤氣、有線電視、通郵手續(xù)提供裝修期便民服務(wù)配套設(shè)施工程裝修管理、控制安全防范控制入伙儀式策劃、準備智能系統(tǒng)、垃圾分類、收集培訓指導(3)入住期計劃內(nèi)容舉行入伙儀式物業(yè)管理方案實施社區(qū)文化活動實施業(yè)主、客戶意見調(diào)查召開業(yè)主大會，成立業(yè)主管理委員會員工財務(wù)運行、分析、公布ISO9001質(zhì)量保證體系運作控制國家安全文明標兵小區(qū)創(chuàng)建、參評人員配備、培訓和管理組織架構(gòu)公共事務(wù)部機電維修部護管部環(huán)境服務(wù)部管理處主任1人副主任1人管理員1人資料員1人文員1人主管1人收費1人隊長1人班長3人護管員24人主管1人保潔員13人綠化員5人運行值班3人維修4人電梯工1人主管1人***日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)功能的重要階段，針對***小區(qū)的特點，我們的物業(yè)管理工作將由介入期、入住期、常規(guī)期三部分組成。***社區(qū)文體活動開展流程制訂年度社區(qū)文化工作計劃制訂社區(qū)文化月工作計劃根據(jù)住戶調(diào)查、形勢變化情況修正計劃活 動 方 案 策 劃臨時性活動周邊系列活動管理處各部門協(xié)作配合實施組織、準備工作發(fā)動民居民參與，小區(qū)有關(guān)單位參加 邀請新聞單位宣傳報道實施大型主題活動活動總結(jié)，建立活動檔案邀請嘉賓出席爭取上級部門、有關(guān)領(lǐng)導支持***治安管理運作流程定崗值勤 檢查、登記流運巡邏發(fā)現(xiàn)問題及時處理作好記錄 交由調(diào)度督察室閱后，編號存檔報 警緊急情況通知調(diào)度督察室流動巡邏機動分隊緊急處理記錄 ***消防應(yīng)急處理流程接到報警 判斷地點，派人到報警處災情輕：通知保安人員自行處理災情嚴重：報火警119，通知消除主管、管理處主任誤報：查明原因，記錄在案組織人員疏散，進行安全保護組織保安人員趕到現(xiàn)場滅火檢查已經(jīng)自動啟動的消除設(shè)備工作情況，必要時可強行啟動其他消除設(shè)施切斷煤氣及市電供應(yīng)，轉(zhuǎn)換事故電源監(jiān)測火勢情況，堅守消除中心崗位清理火災現(xiàn)場，做好災情記錄，追究火災責任人，并向有關(guān)部門匯報 ***室內(nèi)消防報警應(yīng)急反映流程接到報警調(diào)度小圍合事務(wù)助理前往事發(fā)地察看查明原因記錄備案是否誤報？ 是實報確認調(diào)度巡邏保安補圍合助理崗位 調(diào)度應(yīng)急保安應(yīng)急出動制止罪案擒拿疑犯搶救人員信息反饋是否報110？報110記錄、總結(jié)、存檔、匯報 是***園林綠化管理流程主管巡視檢查現(xiàn)場指導發(fā)現(xiàn)問題填寫綠化問題統(tǒng)計表，提出施工方案，主管安排人員施工。報有關(guān)單位、部門部長工程師至現(xiàn)場指導監(jiān)督維修。重大項目監(jiān)督指導反饋***管理處機電設(shè)備維修流程出現(xiàn)運行故障，申報維修。班組分工，實施方案準備工具材料。收集：①工程技術(shù)、維修、改造資料；②住戶資料、證件、購、租合同、裝修資料；③歷次管理活動的書面、音像記錄。責任事務(wù)助理、裝修糾察隊、消防員、治安員、追蹤監(jiān)督施工狀況，日巡視施工現(xiàn)場四次。入住文件匯總、分類、裝訂、歸檔、核對鑰匙填寫入住情況報表