【正文】 策，增強了消費者的購房積極性。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產市場正處于起步發(fā)展階段。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了 房價的強勢上漲。土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。據(jù)調查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品 房，是以前的儲備土地。2006年至2007年，榆林市房 地產市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，；之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費用有較大幅度下 降，同比下降41%。與此同時，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較 低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成 本，促漲了房價。2006年 榆林市房地產開發(fā)企業(yè)的本資金來源中，國內貸款占到17%，到2008年上升到33%；企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到 2008年的42%和25%。三、我市房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用房地產業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻。由房地產開發(fā)投資到引致的相關產業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率，1998年到2008年榆林市房 地產業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。在全球金融危機仍未 見底、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇（見表7）：房地產業(yè)對財政收入的貢獻。2009年1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，%。進入2008年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完 成7116萬元，%，較上年同期減少2742萬元，下滑幅度較大。為了加快榆林房地產的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個方面的工作：政府要加強對房地產業(yè)的調控和監(jiān)管。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要建立準確、真實的房地產統(tǒng)計信 息渠道，用準確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學決策和房產企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。要嚴格依法查處“小產 權房”違法用地、違法建筑行為。國土資源部今年上半年為回應廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發(fā)項 目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，%，最高為 %。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng) 征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。對因企業(yè)破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備，進行 招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。據(jù)統(tǒng)計，鄂爾多斯市房地產業(yè)占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業(yè) %的比重。隨著房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產 業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售 前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創(chuàng)新。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費項目予以保留；對一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定 相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發(fā)商負擔，增大房地產企業(yè)的投資動力。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設的重點之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未 能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。要按照科學發(fā)展觀的要求，不斷增加 廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。第五篇：房地產調研報告房地產調研報告范文我縣房地產市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢房管處課題調研組當前，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。房地產業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、增進經(jīng)濟發(fā)展等方面施展了巨大作用。為進一步增進我縣房地產市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關建議分析如下：一、房地產市場現(xiàn)狀(一)房地產市場供給狀況房地產開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。**年，民營房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96。**年完成房地產開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，；**年完成房地產開發(fā)投資額20376萬元?！熬盼濉蹦┢?，在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設力度，并獲得了長足的發(fā)展。近三年來，我縣的房地產市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產交易異?；鸨?，房地產開發(fā)項目用地投放量逐年上升。房地產開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。**，**年比**。社區(qū)基礎設施建設是城鎮(zhèn)社區(qū)建設中的物質基礎和承載體。城鎮(zhèn)社區(qū)一般是隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展而逐步建立起來的，上世紀90年代中期，黃陂區(qū)相繼完成撤縣建區(qū)、撤鎮(zhèn)設街、撤村設居工作，我區(qū)大部分社區(qū)始建于最近幾年，有5個社區(qū)是新建的，有11個社區(qū)是村改居。**年底，根據(jù)市里的統(tǒng)一部署，我區(qū)先后進行了社區(qū)劃分、組織重構、建章建制等方面的工作。（三）狠抓創(chuàng)建達標，提升社區(qū)建設整體水平。經(jīng)過多方面的努力，科學配置、合理利用社區(qū)辦公服務設施，全區(qū)已建成并投入使用的社區(qū)居委會的各種辦公、服務、活動室(站、所)等室內基礎設施建設總量為3723平方米。全區(qū)城鎮(zhèn)各類基礎設施建設投入較大，按照“量力而行，盡力而為”的原則，從區(qū)到部門到街鄉(xiāng)鎮(zhèn)場到轄區(qū)單位到社區(qū)都全力以赴，致力于為居民營造環(huán)境，改變面貌。二、我區(qū)社區(qū)基礎設施建設的特點（一）政策支持。截至目前，我縣具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)已有17家，“十五”，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。**年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度增強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。**年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93，以投資為目的占7，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2，說明我縣整個房地產市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占開發(fā)量的25％左右。目前我縣房地產業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。項目涉及泥巴路改造，道路硬化，新建、維修廁所，垃圾箱、地下排水溝建設，安裝路燈等。建筑面積最小的40平方米，最大的280平方米。我區(qū)社區(qū)居委會的基礎設施，辦公、服務、活動用房等建設，在以各級政府投入為主的前提下，充足施展區(qū)位及社區(qū)居民、單位結構等優(yōu)勢，采取靈活多樣的形式，積極拓展社會各界的投融資合作、捐助，在新建、擴建社區(qū)基礎設施的同時，主要利用原街道居委會辦公、活動、服務等設施，進行整合、調劑、改建以及置換、租賃等，基本上解決并保證了社區(qū)居委會的辦公、服務、活動場所的要求。同時，明確了社區(qū)發(fā)展經(jīng)濟一系列優(yōu)惠政策，鼓勵社區(qū)領辦經(jīng)濟實體，發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟。全區(qū)現(xiàn)有社區(qū)居委會43個，總戶數(shù)55684戶,總人口178968人。整個調研過程歷時1個多月，采取實地調研的形式，調查內容涉及社區(qū)基礎設施建設項目、規(guī)模、建設資金和結構、建設安排、規(guī)劃以及社區(qū)基礎設施建設中存在的困苦、問題及采取的措施、辦法、建議等。房地產開發(fā)建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。**年，縣城房地產開發(fā)投資額約占總投資額的72，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；⒄w化出讓轉變。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然凸顯。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。**年，全縣只有6家房地產開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。**年以來，房地產開發(fā)投資保持旺盛的勢頭。**年?？傊覀円ㄟ^不懈的努力，使我市的房地產業(yè)發(fā)展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對于房地產業(yè)的發(fā)展有重要影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。城市配套設施建設，對于推動房地產企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品 質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區(qū)配套設施的要求也越來越高。據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、%。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。榆林房地產開發(fā)必須順 應未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等 手段，有效抑制投資需求和超前需求。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發(fā)商的利潤情況等信息。四是做好征地計劃。對閑置土地要 按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。土地價格在 房價中占有重要比例。在國家未出臺 “小產權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發(fā)秩序。同時對那些經(jīng)營管理差、技術水平低、有名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房 地產市場或進行轉產、資產整合，根據(jù)自身的技術和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。三是加強對房地產企業(yè)的監(jiān)管。同時要對低收入人群進行深入調 研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。所以強化政府在房地產業(yè)中的政府職責，對于促進房地產業(yè)具有重要意義。四、對規(guī)范我市房地產的幾點建議促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經(jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。從表8可以看出，%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，2007年房地產稅收收入占稅收總收入的 %，所占比例略有下降。2008年房地產稅收 7116萬元，較上年同期減少2742萬元。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產投資，房地產開發(fā)投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：房地產業(yè)對消費增長的貢獻。從 1998年到2008年，房地產行業(yè)年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。2009年國內貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。從2006年—2008 年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。二是從房地產企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來 的土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成 本大幅提高。榆林城區(qū)國有建設用地使用權招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土 地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制 度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。一部分經(jīng)濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。如作為全國百強縣之一的神木縣2006年2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。㎡，交易額 ，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，%。二、我市房地產市場的主要表現(xiàn)及原因分析房價起伏較大，樓市回暖較快。2006年2008年全市累計完成經(jīng)濟適用房 ㎡，其中2006年完成22萬㎡；㎡,%；2008年完成45萬㎡，%，安置住 房困難戶8510戶。2006年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年 110月份