【正文】 度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，%、%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源 自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了2009年三季度樓市的大爆 發(fā)。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億 元，較年初增加137億元，%，同比多增76億元，%，增幅分別高于全國、 。金融機(jī)構(gòu)為 積極配合國家啟動和鼓勵消費(fèi)各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。同時，房價也存在較大差異。投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。但從2008年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀 望。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推 動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。土地供應(yīng)和土地儲備 是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升（見表4）：2005年以前，而2006—，基本與 2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。2008年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定 因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價格明顯回落。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格（現(xiàn)價），從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元 /㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。總體來講當(dāng)前支撐房價 上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐房價增長的重要因素。三是受拆遷成 本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展 政策的具體體現(xiàn)。面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù) 下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控 政策的推動，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。1998年到2008年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增 長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%%。房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。2006年—2007年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。2009年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。2009年1—10月份，房地 產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，%，%。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要 把握規(guī)劃建設(shè)時機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房價作用；又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要對榆林的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計分析，科學(xué)掌握購房需求 信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關(guān)統(tǒng)計信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，減少社會資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提 供一個權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè) 12個，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企 業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。因此，政府要重點支持一些誠信守 法好、經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場認(rèn)可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個全省、全 國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。%，356個項目比例在15%30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用 地的監(jiān)管力度。三是在土地交易過程中實行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地 行為。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。六是信息 要透明、公開。七是加 強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。七是做好宣傳工作。開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。榆林城 市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多 斯市除了能源的推動外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢增長也功不可沒。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，決定著消 費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的 提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要 精心考慮。公開稅費(fèi)項目，規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項:其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政 府形象。加強(qiáng)城市配套建 設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān) 注，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的 影響。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。進(jìn)一步放活二手房交易市場。健康有序 的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。同時要減免部分 稅費(fèi)，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會就業(yè)更為緊密相關(guān)。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從**年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到實質(zhì)性的啟動。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的重要力量。由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。到了**年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家；國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從**年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，**,，**，成為拉動投資增長的主要力量。商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位凸顯。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，**年**年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70；、。土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。**年全縣總投放為16畝；**年總投放為98畝，是上年的6倍；**年總投放達(dá)236畝。**，**，**，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。私人建房投資的減少，有利于增進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另 *區(qū)城鎮(zhèn)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀特點問題和建議城鎮(zhèn)社區(qū)是社會經(jīng)濟(jì)生活的基本單位，是黨和政府城市工作的基礎(chǔ)。今年8月以來，區(qū)政協(xié)根據(jù)國家、省、市“把社區(qū)建設(shè)納入經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃和計劃,及時研究解決城市社區(qū)建設(shè)中的重大問題”的要求，按照民政部全國社區(qū)建設(shè)示范城驗收確認(rèn)工作意見中關(guān)于社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項目內(nèi)容要求，對全區(qū)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況調(diào)研。一、我區(qū)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的現(xiàn)狀（一）整合社區(qū)，打好基礎(chǔ)。近幾年來，我區(qū)根據(jù)中辦發(fā)［2000］23號文轉(zhuǎn)發(fā)的《民政部關(guān)于在全國推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)的意見》和《市委、市政府關(guān)于進(jìn)一步增強(qiáng)社區(qū)建設(shè)的意見》（武發(fā)［2002］15號）文件精神，至今年9月份，全區(qū)居委會改社區(qū)的整合工作，在依據(jù)歷史習(xí)慣、文化風(fēng)俗、自然界限、資源配置等不同情況，結(jié)合小區(qū)、單位、板塊等因素，已全部整合到位，新型的社區(qū)居委會架構(gòu)和管理體制基本確立。（二）構(gòu)建平臺，建立和完善社區(qū)管理體制和工作運(yùn)行機(jī)制。鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模調(diào)整后，為了增強(qiáng)社區(qū)對撤并鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地集鎮(zhèn)的管理和建設(shè)，對社區(qū)的管轄范圍、服務(wù)對象進(jìn)行界定的基礎(chǔ)上，又重新設(shè)立了黨總支；利用社區(qū)居委會換屆選舉，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)體制改革分流干部中充實一部分干部到社區(qū)黨支部和居委會，增選了社區(qū)居委會成員，選準(zhǔn)建設(shè)了一支素質(zhì)較高的社區(qū)工作者隊伍；進(jìn)一步完善了社區(qū)成員代表會議制度；建立了社區(qū)協(xié)商議事委員會，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)駐社區(qū)站所、企事業(yè)單位參與集鎮(zhèn)管理和建設(shè)。通過這些探索和實踐，不僅進(jìn)一步增強(qiáng)了城鎮(zhèn)社區(qū)的組織建設(shè)，制度建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而且探索出了一條撤并鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新型管理模式；不僅使被撤鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有集體資產(chǎn)得到了保值增值；而且繼續(xù)保持了集鎮(zhèn)的繁榮與穩(wěn)定。社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是社區(qū)建設(shè)的硬件和物質(zhì)平臺，是居委會改社區(qū)工作的切入點。經(jīng)調(diào)查，至**年9月份，全區(qū)城區(qū)鎮(zhèn)在居委會改社區(qū)的整合過程中，共已投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金5500多萬元，其中，前川地區(qū)已投入3500多萬元；灄口已投入400多萬元；橫店已投入300多萬元；武湖已投入400多萬元；六指已投入270萬元。其中，100平方米以上的社區(qū)16個。并相應(yīng)配齊“五室”（兩委會辦公室、警務(wù)室、書畫閱覽室、文體活動室、多功能會議室）、“四機(jī)”（電視機(jī)、dvd機(jī)、計算機(jī)、打印機(jī)）、“三站”（社區(qū)服務(wù)站、衛(wèi)生服務(wù)站、勞動就業(yè)服務(wù)站）、“兩?！保ㄊ忻駥W(xué)校、老年學(xué)校）、“一場所”（室外健身活動場所）等硬件設(shè)施。近年來，灄口投資300萬建水廠投資20多萬元建小游園；武湖投入近千萬使社區(qū)面貌大變樣，六指今年來投入到甘棠社區(qū)資金30多萬元；特別是今年前川街6個社區(qū)憑借社區(qū)建設(shè)“883行動計劃”的東風(fēng)，總投入資金達(dá)1500萬元，建設(shè)項目98個。使6個社區(qū)呈現(xiàn)出潔、綠、亮、美的新面貌。區(qū)委、區(qū)政府結(jié)合我區(qū)的實際情況，在貫徹中辦［2000 縣房地產(chǎn)管理局關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告范文根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場情況作了詳細(xì)調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報范文如下：一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的奉獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費(fèi)的吸引力?？傮w看，**年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于**年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作崗位的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了**年爆發(fā)性增長之后，將趨向