【正文】 “擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發(fā)放了七折利率的貸款。但是隨著各家銀行總行政策的調(diào)整，利率優(yōu)惠被取消應該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。工行日前已表示要順應整個經(jīng)濟發(fā)展模式轉型的要求,調(diào)整內(nèi)部的信貸結構, 有保有壓，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行控制；某商業(yè)銀行總行近期要求各地分行對全部已經(jīng)審批的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目重新進行風險評估。不合理需求受到抑制,、金融政策和其他政策相結合對房地產(chǎn)市場的影響除金融政策外，國家還出臺了一系列抑制房價過快上漲的調(diào)控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。以北京為例，5 月北京樓市29 %，進入6 月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)6 月30 日的數(shù)據(jù)，北京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 萬平方米，現(xiàn)房面積1 萬平方米?！本C上所述，在當前金融形勢下，各種政策疊加一定會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)影響，但是，也應該看到，國家調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)市場回歸健康理性的軌道，而不是讓實體經(jīng)濟承受房價大幅下挫的后果，所以隨著調(diào)控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產(chǎn)行業(yè)有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發(fā)展機遇，,央行,、調(diào)整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應減緩。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領域，未來23年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。第三篇：房地產(chǎn)市場形勢分析與展望房地產(chǎn)市場形勢分析與展望2008年，受國際金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟回調(diào)的影響，住房銷售 低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，調(diào)整程度 逐步加深。他 們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前 住房市場需求減少、調(diào)整期的到來。雖然房地產(chǎn)市場的調(diào)整短期內(nèi)對經(jīng)濟穩(wěn)定增長帶來了較大影響，但此次調(diào)整是對前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房價虛高的修正。三、影響209年房地產(chǎn)市場走勢的因素分析影響住房消費者預期變化的因素分析2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟較快增長階段。國家一系列調(diào)控政策影響分析2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低1．9個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房8的貸款優(yōu)惠利率由基準利率的0．5倍下調(diào)到O7倍，使利用按揭8．..貸款購房者節(jié)約了較大的利息費用。住房的市場價格走勢分析2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。由此預計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續(xù)回落。四、政策建議在國家已經(jīng)出臺較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足點應該關注和解決房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規(guī)律，促進房價合理回歸。應適時調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉為商品房的方式 解決棄購現(xiàn)象。第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機制問題，應抓住調(diào)整機遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長效機制，如地方財 政與房地產(chǎn)業(yè)的關系、物業(yè)稅、規(guī)范市場及房地產(chǎn)融資機制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎。一季度，全社會固定資產(chǎn)投資和社會消費品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個 百分點。首先，一季度消費、投資增長達到較高水平，但在相當程度上是政府政策效應的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴張、家電下鄉(xiāng)等，而市場主導的內(nèi)需擴張缺乏有力支撐。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟效益比上年四季度進一步下降。23個城市一手房成交面積環(huán)比增8％，同比增30％，較11年均值高19％，一線城市環(huán)比增幅高于二線。5月各地新推盤量持續(xù)增加，預計周成交量有望繼續(xù)回升，維持25月份成交持續(xù)回暖、全年銷售持續(xù)向好的判斷。從一手房成交均價來看，9城市環(huán)比6個下跌；從分區(qū)成交均價來看，降價仍為主旋律，但降幅縮小，成交回暖下開發(fā)商繼續(xù)降價動力有所減弱。住建部正推進剛需購房優(yōu)惠制度化，符合我們的預期。建議增持銷售增長迅速的招地、保利、中南建設、億城、環(huán)球、萬科，價值嚴重低估的首開、華發(fā)、北京城建、世茂、國貿(mào)，受益銷售回升的世聯(lián)。在以價換量、信貸對剛需實質(zhì)支持下，剛需逐步釋放，5月新盤增加將帶動成交量持續(xù)回暖，庫存加速去化。獯嫜沽θ栽冢去化時間縮短。5城市二手房成交面積環(huán)比升12％，同比降幅收窄至6％，較11年平均水平高7％。本周成交量仍較3月平均水平低2％，差距逐步縮小。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴厲的政策呢？結合多種因素，我做一個大膽的預測：2013年房地產(chǎn)市場表面波瀾不驚，實際暗潮洶涌——表面量升價穩(wěn)，實際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機會減少和收入下降，不利于 消費需求的持續(xù)擴張。這樣，在全球經(jīng)濟普遍低迷的情 況下，我國經(jīng)濟有望率先復蘇。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟刺激方案的實 施和效應的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟指標和先行指標明顯好轉。對于建設經(jīng)濟適用 房和限價房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商積極參9保障性住房的建設。第二，應注重發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進行業(yè)的 調(diào)整和市場洗牌，促進行業(yè)集中度的提高。一 些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，居民未來三個月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下．％，..降1．8和2．8個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調(diào) 整還沒有到位。1O月份，財政部、稅務局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。近期房價下行 是對前期房價過高的修正，而且國家連續(xù)出臺多項鼓勵住房消費 政策，一旦房價調(diào)整到位，將會出現(xiàn)反彈。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者 信心。這次調(diào)整是我國房地產(chǎn)業(yè)自198年市場化改革以來，經(jīng)歷的真正市場周期性調(diào)整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將 更具競爭力。第二，房地產(chǎn)市場過快發(fā)展、房價過高弓l起了國家連續(xù)實施 房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應發(fā)揮作用，尤其是對 第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機性資金撤出住房 市場。二、此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是市場經(jīng)濟內(nèi)在規(guī)律的作用從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調(diào)整期，其 根本原因是市場內(nèi)在規(guī)律對房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長積累的矛盾和問題進行自我強制調(diào)整的結果。這兩部分人具有一定收入和 經(jīng)濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基 本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。2009年較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的 合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續(xù)釋放。未來2―3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用房與廉租房的供應將有所增加。從對供求關系的分析可以判斷，未來2―3年我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢，原因是：第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續(xù)增長上；第二近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲；第三 從經(jīng)濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經(jīng)濟增長率以及居民可支配收入正相關。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，未來2―?！案鶕?jù)今年在售期房預售均價，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經(jīng)超過8 000 億。其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6 月預售的商品房期房住宅項目，根據(jù)預售總值對比已經(jīng)簽約的項目值，合計提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底