金銀湖板塊部分在售樓盤市場調查報告(文件)
【正文】 二、 特色摘錄 １、 規(guī)劃布局： ? 武漢四季花城雖然溯源于深圳萬科四季花城，但開發(fā)商萬科并沒有完全克隆產品，而是貫穿那種造鎮(zhèn)與打造理想生活的理念，并充分發(fā)揮鄰水、親水優(yōu)勢，其中的花木作物盡管和南方有很大產別，但也盡量做到四季花常開，以符四季花城之名； ? 其組團布局結合了內斂外放的原理，可為中西結合，組團封閉分隔為斂，營造私 密空間或者說過渡空間，而組團外的步行街和廣場為放，可以滿足人們溝通與交流的需要，因此有了更多其樂融融的社區(qū)生活場景； ? 景觀水景難以維護，而且增加物業(yè)管理費用，但萬科依然將水景貫穿整個項目，使整個社區(qū)變得生動，水中的建筑與植物倒影也使空間變得更有層次感，色彩更加豐富，并且滿足了人們親水的天性。 ５、 配套設施 ? 商業(yè)配套盡量解決日常生活需要，但并不搞太多； ? 商業(yè)門面先確定經營內容，在建設之初便對外招標； ? 在住戶不 多的情況下，建設臨時菜市場，組織菜源，保證品類； ? 為解決交通問題，和公交公司協(xié)調，對其經營不足進行補貼； ? 和市內名校和名醫(yī)院建立對口關系，而不是建設高額收費的貴族學校。 １０、 其他 ? 一方面非常張揚，宣傳自己是第一，是領跑者，另一方面又非常謙虛，向其他房地產開發(fā)企業(yè)學習； ? 其期刊《萬客會》實際上是一本本非常特別的廣告宣傳冊，假如說，電視 5 秒廣告只夠說一句話， 60 秒廣告才夠講一個故事，那么萬科的《萬客會》講的是一個個生動感人的 故事，他們在其中圖文并茂地宣揚某位典型成功業(yè)主的小資生活方式，以小故事的形式宣揚萬科的建筑之美、環(huán)境之美、管理與服務之到位，比起赤裸裸的廣告要感人不知多少倍； ? 萬科的網(wǎng)站 BBS 給業(yè)主和開發(fā)商的溝通提供了一個充分的舞臺，驕傲的萬科在其中表現(xiàn)得如此溫馴，沒有說教，只有聆聽、解釋和第一時間解決問題，不是廣告，卻勝比廣告。 ８、 廣告宣傳 ? 分階段進行宣傳，在剛進入武漢時，重點對萬科公司品牌進行宣傳，使武漢消費者“認識”萬科；在第一期項目取得市場成功以后，便偏向于對萬科生活方式和理念的訴求，使武漢消費者“認同”萬科； ? 早期廣告注重花卉表現(xiàn)和理想生活解釋，后期廣告注重生活實景表現(xiàn)； ? 營造產品大環(huán)境和廣告大氣勢，給消費者良好第一印象，同時通過產品、營銷和物業(yè)管理細部來感動消費者； ? 重在內在（產品硬件 —— 建筑和環(huán)境）美麗、外在（產品軟件 ——管理）感人； ? 廣告詞非?？鋸垼挥忻篮寐?lián)想，對于萬科來說，大家似乎不再懷疑那是吹牛，如“選擇萬科，選擇的是一種生活態(tài)度”，又如“建筑無限生活”等，最近又有了“四季花城等你回家”這種看似平淡卻飽含關愛的廣告語。 ３、 VI 包裝 ? 項目彩色小太陽標志非常醒目； ? 路牌廣告對標志進行放大； ? 標志貫穿于每個銷售環(huán)節(jié)； ? 在水景和廣場上繪上標志； ? 甚至在雨水口鑄鐵蓋板上也看到其項目品牌標志（為四季花城專門造），可見萬科品牌意識之強和用心之細。 除了臨湖水景外，多數(shù)項目都盡量在內部進一步營造人工水景，把水景優(yōu)勢發(fā)揮到極至，用水景給靜態(tài)的環(huán)境帶來動感和親切感，讓三維的空間變成六維，使空間和顏色變得豐富多層、層次無窮，戀湖家園的商業(yè)街因為缺乏水景點綴，所有的建筑變得非常生硬冷漠； 為保證項目檔次，大部分項目是請名家進行規(guī)劃和景觀設計的，如高爾夫城市花園的規(guī)劃設計是香港 BFD 建筑事物所，景觀設計是美國泛亞易道有限公司，丁香水榭的景觀設計是美 國 EDAW 公司； 1 在期房銷售階段，做到部分景觀先行，已經不再是項目開發(fā)的創(chuàng)新動作，而是標準動作，進而比的是誰的環(huán)境更能打動消費者的心； 1 外部大配套不足是整個板塊的通病，但各項目都盡力在板塊內部創(chuàng)造相應配套條件，以保證業(yè)主生活的便利； 1 在項目智能化程度上，基本上只保證基本的三網(wǎng)合一和聯(lián)動報警，沒有追求高層次的智能化體系。當然，隨著整個板塊開發(fā)的深入，這些也可能在 3－ 5 年內得到很好的解決。 五、調查方法 ：采用實地踏看、詢問與網(wǎng)上搜索相結合。 ： ； :； 群： 金銀湖板塊部分在售樓盤 市 場 調 查 報 告 20xx 年 1 月 13 日 文件簽送 ：
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