【正文】 響。、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴格監(jiān)控。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設(shè)防(無特別的防水層)，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿(無空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴格監(jiān)督。木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計方案嚴格監(jiān)理施工。b)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。甲方：****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下稱“甲方”）地址：**市**區(qū)**路**號 法人代表：乙方：****物業(yè)管理有限公司（以下稱“乙方”）地址：**市**區(qū)**路**號 法人代表：甲、乙雙方都是具有合法經(jīng)營權(quán)的企業(yè)法人。根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方經(jīng)過認真協(xié)商，就甲方聘請乙方對****項目提供專業(yè)化物業(yè)管理前期介入服務(wù)事宜訂立本合同。第二章裝修工作面驗收管理第二條 合同交樓10個月前（不含冬歇期），地產(chǎn)公司工程部組織工程技術(shù)部、裝修單位、監(jiān)察部等成立聯(lián)合驗收小組，物業(yè)公司參與（視介入程度，物業(yè)公司是否參加驗收小組組建）。重大問題100%整改完成，一般問題至少80%整改完成才達到合格條件，復(fù)驗不合格的，繼續(xù)整改至驗收合格，合格后至少以層為單位辦理裝修工作面移交手續(xù)。第九條 驗收完成后48小時內(nèi)由工程部負責(zé)人主持召開專題會議制定整改計劃，限期一個月內(nèi)整改完成；會后24小時內(nèi)由招投標部負責(zé)將驗收表問題整改計劃送達裝修單位高層。合同交樓前15天，工程部認為房屋已整改合格，而物業(yè)公司認定不合格不予接收的，可由工程部提出《移交物業(yè)申請表》（附件五），經(jīng)管理及監(jiān)察中心審核后，報集團常務(wù)副總裁審批，由物業(yè)公司按批示辦理。第十三條 物業(yè)服務(wù)中心須安排專人定期巡查，做好房屋保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。包括各部門主管、工程人員等。三）、工程人員前期介入的工作重點及注意事項。b、物業(yè)工程人員首先要初步了解水電、暖通以及土建方面的基本規(guī)范要求，同時盡快熟悉設(shè)計圖紙，在實際中，常常會出現(xiàn)現(xiàn)場與圖紙不符的現(xiàn)象，這時應(yīng)向甲方或相關(guān)專業(yè)的監(jiān)理工程師了解是否有變更，并記錄下來。3）對日后維修、養(yǎng)護的要點進行記錄，圖紙更改要點記錄。7）配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。工程施工現(xiàn)場檢查要點： a、土建工程前期介入時的檢查要點1）.房屋外型結(jié)構(gòu)盡量減少外凸（比如我們通常的腰線），以免造成安全隱患和維護隱患，頂層排水盡量不使用天溝的設(shè)計。5）.要考慮預(yù)留物業(yè)管理用房及面積大小以及庫房和垃圾房的位置。9).商鋪要考慮獨立水電計量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排水盡可能設(shè)計獨立；10).商鋪要設(shè)計室外空調(diào)機的位置，孔要向外傾斜5%的角度。13).衛(wèi)生間要考慮設(shè)置通風(fēng)排氣孔。3).暖氣、供水管線要按區(qū)域設(shè)置閥門，包括總管閥、支管閥、單元閥等，以方便維修，減少影響范圍。路燈、草坪燈、景觀動力用電也應(yīng)單獨計量，開關(guān)箱應(yīng)集中設(shè)置在門衛(wèi)室中。10).單元暖氣及供排水管井內(nèi)的位置要合理，要預(yù)留足夠的維修空間；暖氣進水和回水應(yīng)分別設(shè)置閥門，進水管安裝過濾器。3).要做好廚房衛(wèi)生間的防滲水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。7).檢查窗戶沒有明顯的歪斜、變形，玻璃無破裂。4).室外高低壓電纜保護管要使用鋼管。10).公共照明的燈座最好選用與住戶室內(nèi)照明燈座（含業(yè)主地下室）不同的類型。4).電梯門廳地面要適當設(shè)置導(dǎo)坡，防止水流入電梯轎箱。2）、前期介入小組成員每周參加監(jiān)理例會，由組長將《工作聯(lián)系單》一式兩份提交地產(chǎn)公司現(xiàn)場部經(jīng)理并簽字確認，一份留檔。工作步驟：1）.接到地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)發(fā)的《項目移交計劃》（包括驗收標準）后，對計劃進行分析，進行組員分工，并熟悉標準和資料，做好充分的接管驗收準備。驗收組發(fā)現(xiàn)有 不完善的地方做好書面記錄，參與驗收成員在記錄上簽字。5）.驗收記錄表和整改項目復(fù)查記錄由物業(yè)公司驗收組長在驗收 報告上簽署同意接收的意見，報告一式兩份，由公司資料員和地產(chǎn)公司總工部資料員進行存檔保管。如發(fā)生鑰匙數(shù)量不夠，物業(yè)公司可以拒收并要求施工單位配齊。4）建設(shè)用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖（含管線接口位置）。8）保修清單（包括所有保修項目，主要保修內(nèi)容，保修起止日期，保修責(zé)任單位，聯(lián)系方式，聯(lián)系人，未付保修金數(shù) 額等）。時間入住前一個月，各類表單應(yīng)開始印制到位，可參考公司表單結(jié)合當?shù)仨椖繉嶋H情況而定。通過演練，熟悉交付流程，找到遺漏點，針對交付過程中可能出想的問題制定統(tǒng)一的解釋口徑。（此類費用包括一定時限的物業(yè)費，垃圾處理費，裝修押金，停車費，代收代繳的費用，如：代收的預(yù)存水、電費、暖氣費等，工本費，如：門禁卡、出入證。（2）、填寫《天燃氣安全使用責(zé)任書》、《消防安全責(zé)任書》》均為一式二份，一份留業(yè)主，一份收入業(yè)主案檔。房管員將鑰匙、水電氣卡、門禁卡交業(yè)主。交房現(xiàn)場最好采用一站式服務(wù)，即銷售部、物業(yè)公司、工程部、維修單位都在一個現(xiàn)場辦公，及時解決問題。維修完成后，進行復(fù)檢，并對業(yè)主進行回訪，操作流程參考公司回訪制度。烘托一個良好的交房氛圍?，F(xiàn)場布置。(4)、由房管員出具《房屋移交驗房及證卡登記表》，安排維修人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領(lǐng)業(yè)主驗房。d．填寫業(yè)主檔案內(nèi)容：（1）、填寫《物業(yè)管理手冊》、《房屋質(zhì)量保證書》。檢查證件的原件及復(fù)印件是否一致，是否屬業(yè)主本人證件，《物業(yè)交付確認單》上是否有地產(chǎn)相關(guān)部門的簽字蓋章。六）、會同銷售部制定業(yè)主交付計劃，明確交付前的準備和交付現(xiàn)場的布置，演練房屋交付過程。使用表單包括：《鑰匙移交清單》、《分戶房屋移交檢驗缺陷登記表》、《公用工程移交檢驗缺陷登記表》。6）重大工程質(zhì)量事故記錄。交接資料包括： 1）竣工驗收資料2）質(zhì)監(jiān)站的竣工驗收備案證明。綜合部人員進行清點，做好驗收工作，填寫《鑰匙移交清單》。地產(chǎn)公司安排施工單位限期整改，由驗收小組組長組織復(fù)查。2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項公用工程逐點檢查?，F(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理未能解決的，物業(yè)前期介入小組應(yīng)立即上報地產(chǎn)公司工程主管領(lǐng)導(dǎo)，確保潛在問題在交付前得以解決 四）、接管驗收。6).電梯機房窗戶要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門。2).轎箱內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)要實現(xiàn)與監(jiān)控室的通話功能。6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護。2).配電間、電梯間、電表箱應(yīng)考慮安裝物業(yè)專用的統(tǒng)一通用鎖芯。5).注意應(yīng)急按紐、插座、開關(guān)的安裝高度、位置以及可視對講的高度位置。c、單個房屋前期介入要點1).電器開關(guān)箱內(nèi)元、器件的規(guī)格型號符合設(shè)計要求，無損壞；各控制回路正確，標識清楚；接地良好，電表安裝正確。8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設(shè)置靠近房屋陽臺附近；陽臺地漏、沖涼房向污水管排放；避免設(shè)置在單元門口。5).強、弱電管線不得共管，合理設(shè)置人孔井；電氣井要有防水措施。比如墊沙層的厚度、支撐的架設(shè)、過檢查井管線套管的安裝等等。11).屋面防水要按施工工藝實施，使用合格的材料；分水器要安裝在有防水措施的廚房或衛(wèi)生間；廚房和衛(wèi)生間的防水施工要注意檢查。7).消防中心最好與監(jiān)控中心合并,盡量減少監(jiān)控中心數(shù)量。3）.電表最好設(shè)計出戶，集中安裝，方便管理和計量。9）參與竣工驗收。5）檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）。重點察看給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、車庫及公用停車位、交通運輸及電梯設(shè)備等，提出整改意見，檢查整改結(jié)果。工程人員應(yīng)保證水暖、電工各一人，如能招聘到弱電工更好。二）、對現(xiàn)有人員進行培訓(xùn)人員到崗后，要對他們進行培訓(xùn)。第十五條 本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行，凡與本辦法不一致的，以本辦法為準。第十一條 物業(yè)公司接管后，入戶門以內(nèi)的成品保護由物業(yè)公司負責(zé)，維保修大隊按精品標準持續(xù)對存在問題進行整改；入戶門外側(cè)及公共區(qū)域成品保護由裝修單位負責(zé)。%包干，由地產(chǎn)公司從裝修單位質(zhì)保金中轉(zhuǎn)扣給地區(qū)物業(yè)公司。（此條為提高主體單位配合積極性設(shè)立）第三章分戶驗收與樓宇接管第七條 合同交樓3個月前，地產(chǎn)公司工程部組織工程技術(shù)部、營銷部、監(jiān)察部、物業(yè)公司、裝修單位等單位成立聯(lián)合驗收小組。第四條驗收完成后48小時內(nèi)由工程部負責(zé)人主持召開專題會議制定整改計劃，限期一個月內(nèi)整改完成；會后24小時內(nèi)由招投標部負責(zé)將驗收問題及整改計劃送達主體單位高層。（4）編制《 用戶手冊 》、《 二次裝修管理方案 》等文件；（5）編制本物業(yè)的接管驗收及配合竣工驗收的工作計劃；（6）制訂《前期物業(yè)管理服務(wù)方案》；（7）制訂業(yè)主入伙籌備策劃；（8）參與編制入伙通知書；（9）參與編制入伙須知；（10）制定業(yè)主入伙手續(xù)辦理流程；（11）制訂交樓收費清單；（12）制定入伙手續(xù)辦理所需各種表格、資料?；驹瓌t1． 甲方委托乙方為本項目提供本物業(yè)項目前期介入物業(yè)服務(wù)工作；2． 乙方接受甲方的委托及甲方的監(jiān)管，并按照本合同約定的模式為本項目提供前期介入物業(yè)服務(wù)。（詳見《新建物業(yè)接管驗收指引》），現(xiàn)場做好詳細記錄，如： ，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對工程設(shè)