【正文】 產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟貢獻度進一步提升。 三、歷年 市場需求狀況分析 近幾年臨沂商品房 銷售面積增長迅速， 從左下圖可以看出，整體市場供需兩旺。其次為蘭山區(qū)，成交面積 ㎡，成交額 萬元，成交比例占臨沂市總成交面積的%。河東與羅莊的土地供應量的總和占整體供應量的 %。 從下表可以看出，住宅市場占據(jù)商品房市場的主流地位。 按 總銷售面積比例 總銷售面積占比例最大的依然是 90— 144㎡之間，占到總銷售面積的%， 60 ㎡以下銷售面只占到 %，在各面積區(qū)間中單項總銷售面積 比例最大的卻是 180 ㎡以上戶型，占臨沂市簽約總銷售面積的 %。 二、區(qū)域發(fā)展概況 蘭山區(qū)域發(fā)展概況 區(qū)域內(nèi)有祊 河 、沂河、 北涑河相匯，旅游景 點集中， 蘭山區(qū)域是臨沂傳統(tǒng)的的政治、經(jīng)濟、文化 、商貿(mào) 中心，起著其他區(qū)域無法取代的作用。 河東區(qū)域發(fā)展概況 河東 區(qū)域 工業(yè)體系 比較 齊 全， 個體私營經(jīng)濟 及 對外經(jīng)濟貿(mào)易 發(fā)展迅速 。 羅莊區(qū)域發(fā)展概況 羅莊是臨沂 的 傳統(tǒng) 工業(yè) 區(qū) ， 以 鋼鐵焦化、陶瓷、醫(yī)藥化工等重點 工 業(yè) 為主，并且發(fā)展了產(chǎn)學研相結合的高新技術產(chǎn)業(yè)。 板塊不是朝夕形成的，它是 客 流、物流、資金流的聚集 ，是地區(qū)發(fā)展不均衡的結果。 板塊發(fā)展概況 南坊 板塊 是最被看好的，正在建設的板塊。 板塊形成模式為：“政策 → 資金流 → 客 流 → 物流”。 （ 2）價格分析 32 2 南坊板塊一年內(nèi)漲幅 38%。 同時部分不具備銷售資格的單位建房及還建房正在以低于市場的優(yōu)惠價私自出售，例如本作為蘭山區(qū)政府 家屬院的沂州花園，關系價約在 2300 元，此類低價南坊 12年價格走勢分析 (單位 :元 /平米 ) 時間 2021年同期 2021年 4月 均價 2650 3500 增長率 38% 南坊2 年內(nèi)價格走勢分析( 單位: 元/ 平米)050010001500202125003000350040002 0 0 7 年4 月 2 0 0 8 年4 月均價 南坊快板供應量分析( 單位: 萬平米)120406872100724250沂龍灣齊魯園濱河新天地濱河陽光瀾泊灣 銀河. 中央公園杏壇文化家園朗潤苑的私市房將會對南坊板塊的價格走勢造成困擾。 （ 4） 供應量 分析 南坊 2021 近期規(guī)劃人口為 24 萬人，以人均住房面積 27 平米計算，約需 649萬建筑面積。 南坊 8 個居民點 （ 5）戶型分析 面積配比 分析 32 3 樓盤名稱 物業(yè) 形態(tài) 戶型 面積 (㎡ ) 所占比例 銷售率 沂龍灣 6層的多層和 11層的小高層為主 ,一期 21棟 ，占總面積的6分之一， 20個戶型。 [戶型配比 ]： 板塊內(nèi)部各項目在戶型上較為統(tǒng)一，基本上以三居室為主流產(chǎn)品，并且都占到各自項目很大的一部分比例，戶型面積在 120180 ㎡ 之間； 復式一般在頂層，面積 300 ㎡ 左右。作為城市建設的重要推手，地產(chǎn)開發(fā)無疑是南坊片區(qū)崛起的最大推力。 但是南坊的市場供應量在幾年內(nèi)即將飽和，供應量是臨沂的三分之一， 預見南坊板塊在 23 年內(nèi)將是一場價格的血拼，質(zhì)量的血拼。 預期板塊形成模式為：“ 資金流 → 客 流 → 物流 ”。隨著 該 板塊社區(qū)環(huán)境的形成、后續(xù)開發(fā)的進展，以及沿河景觀賣點、較多的土地儲備，此板塊的居住環(huán)境會得到進一步升級，板塊的范圍也將會不斷擴張，潛力巨大。 濱河板塊供應量分析 單位( 萬㎡）5046603010 水岸華庭觀河苑濱河國際外灘明珠蘭亭水岸魯南鳳凰城清水灣花園觀天下東方花苑 （ 4）戶型分析 32 5 戶型面積配比分析表 樓盤名稱 物業(yè) 戶型 面積 (㎡ ) 所占比例 水岸華庭 高層 兩室兩廳 8092 35% 三室兩廳 129137 50% 四室兩廳 140150 15% 觀河苑 高層、小高層 三室兩廳 135； 164； 206 70% 四室兩廳 196； 26% 復式 216； 343 4% 濱河國際 高層、小高層 三室兩廳 120140 33% 四室兩廳 140160 33% 五室兩廳 (別墅 ) 220310 33% 外灘明珠 高層 兩室兩廳 88300多 20% 三室兩廳 30% 四室兩廳 25% 五室三廳 25% 蘭亭水岸 高層 兩室兩廳 90 33% 三室兩廳 137143172 33% 四室兩廳 180209 33% 魯南鳳凰城 高層 三室兩廳 138164 50% 四室三廳 190254 50% 聯(lián)排別墅 250280 98 清水灣花園 高層 一室兩廳 69 10 兩室兩廳 116— 30 三室兩廳 158— 212 60 四室兩廳 無 東方花苑 高層 兩室兩廳一衛(wèi) 40% 三室兩廳兩衛(wèi) 30% 三室兩廳兩衛(wèi) 20% 四室兩廳三衛(wèi) 10% [物業(yè)分析 ]： 板塊內(nèi)項目規(guī)模都比較大，因此大多也做到了多樣化配比。 年齡及收入狀況： 4055 歲為主 ,家庭年收入 10 萬元以上 ； 結論 （ 1） 板塊市場特點及預期 ① 濱河板塊為臨沂高檔住宅板塊； ② 板塊整體均價約 4000 元，為區(qū)域內(nèi)最高價格； ③ 各開發(fā)商重視建筑規(guī)劃及設計，各項目戶型設計合理，小區(qū)內(nèi)配套優(yōu)良； ④ 住宅戶型面積彈性大， 3 室 130 平米低層銷售良好， 3（ 4）室 200 平米的戶型高層銷售良好； ⑤ 置業(yè)群體以生意人居多，此板塊是浙商等外地客商在臨沂置業(yè)之首選； ⑥ 交易 市場 未來 3 年將持續(xù) 活躍； ⑦ 高檔住宅市場供不應求，銷售價格將持續(xù)上漲； ⑧ 投資熱點區(qū)域， 未來 5 年內(nèi)， 2 手房價格將陸續(xù)盤升 ； ⑨ 板塊市場內(nèi)有其他購房現(xiàn)象存在； （ 2）分析 ① 富人居住區(qū)漸成氣候： 07 年，隨著濱河國際及蘭亭水岸、開元上城等項目的熱銷，表明整個濱河其作為臨沂的富人居住區(qū)的 氛圍日漸成熟，到河邊去住已經(jīng)成為臨沂有錢或沒錢人的一種居住向往 。 （三）、蘭山 中心 板塊 板塊范圍 東至沂州路、西到臨西九路、海關路以北、祊河以南。因為歷史及地理原因，人民廣場附近成為臨 沂市形成最早也是認可度最高的商圈，客 流及物流的集中自然形成鬧市，臨沂的 “中國商貿(mào)城 ”逐漸形成， 客 流、物流、資金流 、信息流 相互交匯。 此板塊內(nèi)的 居住 特點是居住區(qū)主要是各個單位自建的家屬區(qū)占有較大比例。板塊內(nèi)住宅項目規(guī)模兩極分化，小規(guī)模樓盤僅有 3 萬平米，大盤規(guī)模達 100 萬平米。 （ 5） 客戶分析 首次置業(yè)較多 ,外加部分投資客群，客群覆蓋面較廣除項目周邊原居民等客戶外 ,板塊內(nèi)眾多批發(fā)市場的云集使得私營業(yè)主及外來生意人成為準客戶重要組成部 分。 （ 3） 未來城市商貿(mào)中心，投資價值高 ： 作為臨沂未來的物流城和商貿(mào)城，該區(qū)域樓盤的投資價值非常高，較之一些住宅，商業(yè)樓盤的投資回報率要高出很多。 （ 2） 濱河沿線一枝獨秀： 從目前河東的住宅市場的供應來看，目前河東整個片區(qū)的開發(fā)重點將在沿沂河沿線，其獨特的景觀效果和較河西更為優(yōu)美的河岸線及低廉的價格，將吸引一大批的蘭山客戶，跨越大橋。 小結 作為臨沂的工業(yè)區(qū)，羅莊在房地產(chǎn)的發(fā)展上一直處于比較滯 后的層面。 三、板塊的發(fā)展趨勢 臨沂板塊的形成 改革開放以前， 城市只有板塊雛形，區(qū)域發(fā)展相對均衡 。 （ 2）板塊發(fā)展由自發(fā)走向引導 20 世紀 90 年代興起的商業(yè)板塊是資金的自發(fā)聚集，它們的形成速度較慢，但持續(xù)性較強。 未來生成的其它板塊，自發(fā)形成的可能性大，形成速度不會太快，但城市功能會齊全，特點會突出。將成為臨沂高檔項目典范區(qū)域。按照群體效應和商能效應，新批發(fā)市 場周圍，會因為不斷增加和更新的客戶源而產(chǎn)生大量的居住需求。 濱河面臨多重威脅： 短時間內(nèi)，大批量樓盤的集中上市，將在一定程度上對整個區(qū)域的樓市形成強大的供應壓力，預計在未來三年內(nèi)，整個片區(qū)的供應總量將達 到近 500 萬平方，為臨沂近三年的總需求量。 濱河地產(chǎn)前景樂觀： 雖然面臨諸多壓力，但是濱河其特有的優(yōu) 勢，將保證其在未來的一段時間內(nèi)依然是整個臨沂高端人群的首選居住板塊。 樓型多樣 ， 戶型多種 目前在建的樓盤樓型多樣，有小別墅、復式、多層、小高層、高層、公寓式商住樓。同時，樓盤整體布局、綠化、設施配套，樓房造型及戶型設計。 第四部分 臨沂商業(yè)環(huán)境調(diào)研分析 第一節(jié) 商業(yè)環(huán)境背景 南有義烏，北有 臨沂 。近期，各大專業(yè)市場的營運、客運站的搬遷，臨沂城西商圈初具規(guī)模。所以在開發(fā)企業(yè)原有的商圈進行延伸，還是在商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域進行開發(fā)，應該取決于現(xiàn)實情況，切不可遍地開花，商鋪投資者在選擇投資的時候也應該引起注意。而現(xiàn)在的臨沂近幾年的項目開發(fā)皆有足夠的商業(yè)配套作為支撐，因此在房地產(chǎn)項目集中的南坊將會成為新商圈繁生并存的情況存在。以前郊區(qū)市場基本上都是臨街鋪面，沒有適應市場發(fā)展變化的商業(yè)中心或大型的綜合商場。 第二節(jié) 臨沂商業(yè)規(guī)劃 一、規(guī)劃范圍 《臨沂市城市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》的包括蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河東區(qū)、南坊片區(qū)、 高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 6 個區(qū)域。 四、規(guī)劃目標 到 2021 年，市區(qū)將初步形成 1 個城市商業(yè)中心、 5 個區(qū)域商業(yè)中心、兩處大型商貿(mào)物流園區(qū)、1 條以涑河為主線的城市商業(yè)帶和社區(qū)商業(yè)組成的五級城市商業(yè)體系的架構。 近期內(nèi)大型零售商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量控制在 3540。 到 2020 年左右 ，全面形成 1 個市級商業(yè)中心、 5 個次級商業(yè)中心、 2 處大型商貿(mào)物流園區(qū)的商業(yè)功能區(qū)、 1 條涑河商業(yè)帶的布局，商業(yè)街的特色與活力進一步增強，社區(qū)商業(yè)服務功能進一步完善，商品交 易市場體系和物流配送體系的綜合競爭力進一步提高。 三、規(guī)劃期限 與城市總體規(guī)劃一致。一些大型商業(yè)項目在成都周邊的興起，將徹底改變郊區(qū)市場住宅產(chǎn)業(yè)一枝獨秀的格局，專業(yè)化、品牌化和規(guī)?；?及獨特 的商業(yè)模式的出現(xiàn)，也改變了近郊市民的生活。加快改造提升現(xiàn)有商貿(mào)市場，加強配套設施建設，在鞏固提高傳統(tǒng)交易方 式的基礎上，大力發(fā)展物流配送、連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、電子商務、商務代理等新型物流業(yè)態(tài)，著力培育集商流、物流、信息流于一體，以網(wǎng)絡化、信息化、規(guī)?；癁闃酥镜默F(xiàn)代商貿(mào)流通體系。早在幾年前，商務部就提出用 3至 5 年時間，在全國人口過百萬的 166 個城市初步完成社區(qū)商業(yè)建設和改造，這無疑是對商業(yè)地產(chǎn)的有利促進。南坊的發(fā)展建設也將造就新商圈。 臨沂市作為全國第二大小商品集散地，市內(nèi)各專業(yè)批發(fā)市場林立，具備共存多個商圈的條件。 1市場供大于求，爛尾樓將出現(xiàn)。 1 規(guī)模大 ， 定位高 在 全市 的樓盤中，占地超過 100 畝 數(shù)十家 ，如開元上城 、錦繡藍山、美多現(xiàn)代城、沂龍灣、外灘明珠、齊魯園、羅湖觀天下花園、水景明珠、清水灣、臺北新城、魯商鳳凰城。據(jù)統(tǒng)計，目前40 多家中外開發(fā)商進駐臨沂投資興業(yè)。 二手房將大規(guī)模上市： 下半年，隨著房價的進一步拉高，前期部分炒房客戶開始出手，臨沂的二手房交易將進入高峰期，臨沂將迎來一個二手房的黃金時期。 蘭山將延續(xù)領頭羊的帶頭作用： 作為 整個城市的中心片區(qū)，整個城市未來放量的 70%將集中在蘭山區(qū)，其中以南坊、濱河為主力放量區(qū)，而臨沂人長久的生活習慣和中心生活的趨向心理，也表明近幾年，蘭山將依然延續(xù)整個臨沂中心統(tǒng)領的位置。同時該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)將成為另一個市場熱點 3. 批發(fā)市場周邊區(qū)域： 臨沂經(jīng)濟發(fā)展的一大特點就是商貿(mào)批發(fā)行業(yè)成熟。 第三節(jié) 區(qū)域市場綜述 一、 區(qū)域市場特點 臨沂政府城市規(guī)劃及經(jīng)濟發(fā)展特點，同時結合臨沂房地產(chǎn)市場的階段特點和我司的實地調(diào)研 ,歸納總結市場如下 : （一）價格走勢：穩(wěn)步上升 城市 人口基數(shù)大，需求旺盛 城市化水平加快 成本增加，市場規(guī)劃 城市個體經(jīng)濟發(fā)展良好，外地生意人及私企業(yè)主較多 （二） 市場熱點區(qū)域 ： 臨沂市內(nèi)缺乏必要特色地形 ,只有沂河流域沿河區(qū)域 成為唯一城市亮點 , 臨沂在城市規(guī)劃中，將城市劃分為一河五片，環(huán)沂河這一軸的發(fā)展，尤其是濱河大道的建設。 政策引導的板塊，如羅莊板塊，發(fā) 展速度將受到產(chǎn)業(yè)投資